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1、恒豐大酒店項目可行性研究報告編撰單位：麻城市恒豐大酒店有限公司 編撰時間： 第一章 總論1、1 項目概況 本報告所陳述的對象為恒豐大酒店酒店項目，以下簡稱本項目。本項目位于白果鎮曾垸村，建設用地地塊方正規則，視野開闊，是建設高檔酒店的理想用地。1、2 項目提出的背景及建設必要性在過去的20年，隨著中國經濟持續升溫，中國的旅游業有了長足的增長，現已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業已經被中央政府確定為國民經濟發展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產業的發展，促進就業和區域經濟平衡發展以及提高人民生活質量和素質等方面發揮了越來越重要的作用。隨著近幾年國內經濟的好轉、國家假日經濟的2、刺激、國人消費觀念的改變，使得白果鎮的經濟迅猛發展，石材企業不斷發展，吸引外資項目不斷增加，不少人士認為，未來幾年白果鎮經濟將取得突破性發展。在此背景下，我們準備開發建設的恒豐大酒店無疑適時而上，具有一定的建設必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質的房地產產品，滿足市場的需求，另一方面也會產生較大的經濟效益和社會效益。1、3 可行性研究的依據和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規劃設計定位、營銷推廣策略以及項目的財務評價進行研究。第二章 市場調研及前景預測2.1 恒豐大酒店模式情況3、分析 一市場形勢分析 （一）客觀區域市場分析 1從整個麻城來看，白果是我市近年來經濟發展最迅速的鄉鎮之一。在過去的20年，隨著中國經濟持續升溫，中國的旅游業有了長足的增長，現已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業已經被中央政府確定為國民經濟發展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產業的發展，促進就業和區域經濟平衡發展以及提高人民生活質量和素質等方面發揮了越來越重要的作用。 2房產投資從腹地轉移到旅游度假勝地，旅游地產正在形成市場。房地產投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產發展的一個必然。因此，恒豐大酒店的開發有著良好的外部經濟環境，社全環境和地理位置。這都是本項目面對的市場基礎。4、（二）市場供求分析 恒豐大酒店開業之時，白果鎮僅有兩家規模較大的酒店，客房接待能力嚴重不足，從目前來看，白果鎮的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末和節假日以及黃金周根本就供不應求。 （三）市場定位恒豐大酒店是設計為三星級標準的酒店，目標是來白果投資的具有高消費能力的富商、高端游客，及其它社會高層機構和知名人士。 （四）比較分析在同樣的地理條件下，白果暫時尚未出現可類比的項目。嚴格來說白果達到星級酒店概念的房地產項目并不多見。目前唯一競爭對手是鎮區的麗晶大酒店。因地理位置等原因，所以與本項目存在不可比性。2.2 本項目優劣勢分析本項目與麗晶大酒店項目相比較，具有共同的特點： A.都位于白果鎮區 B5、.均為酒店項目本項目與麗晶大酒店相比較具有如下優勢： A.位置更好，我們為鎮區繁華地段 B.產品概念、戶型設計更符合市場的需求（突出旅游房地產概念，迎合客戶對旅游度假房產的需要，套房戶型可自由組合）2.3本項目前景預測我們評價本項目的原則是謹慎、保守的，但本項目的市場綜合環境又是值得樂觀的。我們在以下部分的財務評價中，運用的經濟數據，如價格，均是低于目前的市場價格；成本，又是按最高可發生的成本估算，因此，從理論上來講，本項目的實際收益率將會高于本項目以下預測的理論收益率。隨著麻城整個經濟環境的逐步改善和旅游產業的快速、穩定發展，房地產市場價格的回升也是指日可待。白果作為著名的工業經濟重鎮，越來6、越受到人們的關注，可以預測，本項目具有較好的市場前景。第三章 項目定位31開發該項目目的定位：1投資收益的最大化 2提升白果鎮的品牌形象； 3為白果成為整個麻城旅游目的地做出貢獻； 4增強在市場競爭力； 5增強客戶滿意度，提升客戶重復入住率。 32項目開發的市場需求定位雖然是新建酒店，但是我們積累了許多成功的經驗，這些都將成為恒豐酒店建成后，成功運作的保障。一些老前輩在前期反饋了很多好的建設性建議，是促使業主盡快開發恒豐酒店的重要源動力。這些意見包括：1對總體接待能力的需求，尤其是節假日的客房需求；2對多功能廳和現代化會議設施的需求；3對現有園林和開敞的空間的滿足和稱贊；4需求更多的娛樂設施；7、5需求更多的獨家休閑和VIP空間；7需求更多的文化活動和短程旅行活動。33行業發展趨勢項目影響 1規劃、設計更大面積的客房和可靈活組合的套房； 2更高質量的建筑、更漂亮的外立面和更精細的室內裝飾； 3體現與其它酒店的合理差異性，以保持自我優勢和特色，提高市場競爭力；4招聘、培養、培訓并保持高素質的員工隊伍，提高服務水準；5增加康體和健康水療設施；3、4 項目建設方案及規劃設計定位1.總體規劃設計特色 本項目的設計主旨是為度假旅游的成功人士、會議團隊提供一個高檔的休閑度假酒店。本項目設計分為裙樓和主樓，樓高六層，裙樓用于度假酒店公共配套。別具一格的開敞式酒店大堂，融合成出優美的度假酒店效果。2.8、建筑設計與規劃定位設計約100套客房，安排不同布局方式的單元，500平方米以上的多功能廳。3.建設與裝修高標準建設。建筑采用框架結構，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶的需求。戶型面積從15m2到56 m2不等。裝修：全部按四星級酒店標準裝修，配備四星級酒店必備的設施、用品。4.設計意圖和要求： 1.充分利用陽光，創造舒適宜人的蔭涼環境； 2.提供高質量的、令人身心舒暢的停居環境； 3.建筑風格符合地方個性和氣候特征； 4.結合環保設計，如太陽能利用，水循環使用和污水處理系統。本項目房屋造型及格調以休閑度假為原則，體現酒店外觀，項目建設密度低，大綠化，充分體現宜居效果。第四9、章 管理方式 一、營業收入 通過經營出租酒店客房所產生的收入（僅指房租）,不包括酒店商場、會務、餐廳、酒水、洗衣、電話、電報和電傳等其它酒店項目的收入，不包括服務費收入以及酒店設備、場地的使用費、租賃費等收入。二、經營管理成本營業費用、營業稅金、管理費用、人員工資、管理傭金、設施保養維修和家具更新基金的累加資金。三、可分配收益酒店客房營業收入按雙方約定方式進行分配的收益部分。四、會計年度第一個會計年度，從當年酒店客房經營之日起，至同年的12月31日止。以后每年從 1月 1日起至當年的12月31日止為一會計年度。 第五章 管理公司的權利和義務權利：1、 甲方在管理期限內將作為酒店唯一的獨立經營者10、和管理者，代表業主進行日常的經營管理活動。2、 聘用經驗豐富的酒店管理人員，組織務實高效的管理機構，采取正確的經營決策和手段，保證酒店經營的最高效益。 義務：1、 甲方應以三星級酒店標準把酒店管理成為一家優秀的在本地區同行業中有競爭能力的酒店。2、 甲方定期向乙方公布經營情況和收入情況；（僅對委托經營的業主）3、 向乙方通報重大經營決策和重大事件；4、 甲方應如期向乙方支付應得經營收益；5、 在整個經營期內，甲方應嚴格遵守國家的法律、法規和政策，勵精圖治，合法經營，努力提高競爭力。第六章 產權運作方式 一、日常酒店管理 1.酒店的客房、餐飲、康樂、會務、培訓等日常營業； 2.酒店各項設施、設備11、的日常維護、維修及其改造； 3.酒店的宣傳廣告及公關促銷活動； 4.酒店人力資源管理； 5.酒店的安全防護； 6.培訓、服務水準提升。 二、業主卡 1.業主將擁有一正一副兩張印有恒豐酒店編號的業主卡。 2.兩卡享有同等權益，業主或持業主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優惠服務。 3.持卡人的卡號必須與業主備份的本卡簽單權益人身份相符； 4.業主遺失業主卡時，應在第一時間通知酒店經營管理公司掛失并及時補辦。掛失前該卡所發生的消費費用，由業主承擔。 5.該卡自行轉讓無效。第七章 社會效益分析本項目的成功開發，可以改善白果鎮區的綜合環境，啟動社會閑置資金，增加就業率，對促進旅游及房地產消費起到雙重積極的12、作用，同時也為白果鎮旅游房地產的開發和運作提供了寶貴的經驗，開創了一條新的發展思路。這也是本項目的社會效益所在。第八章 結論通過以上的分析和策略，我們發現，項目達到的盈虧平衡點較低，而且，投資收益率高于行業基準收益率，具有較大的投資吸引力。在項目的投資和開發中，不可預測的風險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發無論在市場上、操作上還是在財務上都是可行的。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經濟分析是基于經驗和經濟學的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規律及投資經濟原理，配以合理的營銷手段，實現項目的銷售目標，并最終實現本項目的贏利目標將是可以實現的。目 錄第一章 概 13、述11.1 項目概況11.2 編制依據21.3 主要研究內容21.4 主要研究結論31.5 主要技術經濟指標表3第二章 項目背景及建設的必要性52.1 項目建設背景52.2 項目建設的必要性8第三章 市場分析及規模確定113.1 生豬市場分析113.2 項目優勢分析133.3 規模確定14第四章 項目選址及建設條件144.1 項目選址144.2 建設條件15第五章 項目技術方案175.1 建設規模及產品方案175.2 飼養技術指標185.3 飼養管理205.4 豬場防疫265.5 沼氣生產工藝方案27第六章 原輔材料供應326.1 主要輔材料供應326.2 燃料及動力33第七章 土建工程及設備14、選型337.1 總圖布局337.2 建設內容347.3 方案設計357.5 公用工程37表7-4 新增主要生產設備選型表43第八章 節能與環保448.1 節 能448.2 環 保45第九章 勞動安全、衛生及消防489.1 編制依據489.2 勞動安全措施499.3 安全衛生措施509.4 消 防51第十章 項目組織管理5310.1 組織管理5310.2 勞動定員54第十一章 項目實施進度56第十二章 投資估算與資金籌措5712.1 編制依據5712.2 估算說明5712.3 估算結果6012.4 資金籌措60第十三章 經濟評價6213.1 編制依據6213.2 基礎數據6213.3 流動資金估15、算6313.4 項目總投資6313.5 投資使用計劃與資金籌措6313.6 年銷售收入和年銷售稅金及附加估算6313.7 總成本費用估算6413.8 利潤總額分配6613.9 財務盈利能力分析6613.10 不確定性分析6713.11 不確定性分析6713.12 評價結論68第十四章 項目招投標6814.1 編制依據6814.2 招標確定6814.3 招標程序69第十五章 風險分析7015.1 財務風險分析7015.2 技術風險分析7115.3 營銷風險分析72第十六章 結論及建議7216.1 結 論7216.2 建 議73目 錄第一章 總 論11.1項目概況11.1.1 項目名稱11.1.216、 項目建設性質11.1.3 項目建設單位及性質11.1.4 項目單位負責人11.1.5項目建設地點11.1.6 項目建設規模及內容11.1.7項目建設期限21.1.8投資規模及資金構成21.1.9 資金籌措21.2可行性研究報告編制依據與范圍21.2.1編制依據21.2.2研究工作范圍31.3研究結論3第二章 項目建設的背景和必要性42.1項目建設背景42.2項目建設必要性62.3項目建設的可行性82.3.1宏觀政策面82.3.2資金籌措的可行性強82.3.3外部配套條件好8第三章 項目建設條件93.1項目地址自然條件93.1.1 地理位置93.1.2氣候狀況93.1.3資源優勢93.2社會經17、濟條件103.3工程地質情況113.4項目場外資源共享條件123.5項目配套建設條件133.5.1項目供電133.5.2供水與排水133.5.3供熱及供氣13第四章 項目建設單位基本情況154.1主要職責154.2內設機構164.3派出機構174.4人員編制和領導職數17第五章 項目建設方案185.1建設原則185.2指導思想195.3功能分區與布局195.4建設規模及內容195.5工程設計方案215.5.1土建工程建筑結構設計215.5.2給水排水系統方案設計225.5.3采暖通風方案設計235.5.4電氣設計23第六章 環保及消防和節能256.1項目建設的環境保護256.2環境保護評價2618、6.3消防措施276.4節能要求286.4.1門、窗洞口與墻體節能要求286.4.2電器設備節能要求286.4.3水、電、暖與燃氣管網設計要求286.4.4節能管理要求28第七章 項目組織與項目管理297.1 組織機構297.2 項目工程質量管理307.3 項目財務管理307.4 項目管理307.5 工程管理安排317.5.1 工程建設期間的管理317.5.2 工程建成后的管理32第八章 項目的招投標工作338.1招標依據338.2招標范圍338.3招標方式338.4招標組織形式338.5招標組織形式表33第九章 項目投資估算與資金籌措359.1投資估算依據359.2投資估算359.3建設資金籌措369.4建設資金使用計劃369.5資金使用及管理37第十章 項目實施進度安排3810.1 建設進度安排3810.2 項目實施進度直線圖38第十一章 綜合評價401.1經濟效益評價401.2社會效益評價40第十二章 研究結論42