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1、“華僑星都”項目運營方案湖南集方家居投資管理有限公司二二四年一月五日目 錄一、 項目名稱1二、 項目運營主體1三、 項目基本情況1四、 項目投資規模及付款進度3五、 項目操作思路4六、 項目運作步驟4七、 項目投資估算5八、 項目銷售收入6九、 項目財務分析7一、項目名稱“華僑星都”建設開發項目二、項目運營主體湖南集方家居投資管理有限責任公司成立于2000年，經過10年的積累，2011年通過對行業資源整合、重組成立“集方投資”，公司注冊資金1000萬。成為集銷售網絡體系、產品體系、工程體系、設計體系、融資體系，五大運營體系為核心的人居配套服務投資集團公司。戰略上：裝飾行業主要是高度勞動密集的手2、工制作為主流的作坊式運作模式，公司提出國際化設計，工廠化定制，模塊化施工，把行業由手工作坊式粗放式制作提升為工業化精密制作，把復雜作坊運營方式升級為模塊化規范運作，把區域性零散采購升級為規模化系統采購，把個體競爭升級為產業集群競爭。業務上：公司擁有管理輸出、產品輸出、設計輸出、工程輸出、人力資源輸出、模式輸出、資金輸出、營銷管理輸出八大業務板塊，為運營艱難或渴求更大發展的同行提供了涅槃重生的機會。產業布局涉及家居研發、裝飾企業托管、家具制造及裝飾工廠化生產等多重領域。集裝飾設計，施工管理，材料配送，售后服務于一體的專業化裝飾集團。我們將自己區別于傳統裝修公司，其中很重要核心在于我們將自己定義于3、家居投資管理。集眾所長，方成其大。三、項目基本情況一）項目概況華僑星都項目位于長沙市開福區伍家嶺北，項目規劃用地4178，建筑面積25993.52。項目共計25層，其中包括地下二層，地上商業裙樓五層和辦公寫字樓十八層。項目規劃用地性質為商業金融及居住用地，容積率8.4，建筑密度52%。華僑星都原為長沙市農行1998年建設為自用辦公用樓，由于省行規劃及政策調整原因，2007年改由長沙東林置業投資有限公司拍賣后開發建設建設；項目相對其他舊樓改造而言，債權清晰。截至2012年8月，項目已完成主體施工并已獲得規劃批準（已取得土地證，規劃用地許可證和規劃建設許可證已于2012年6月3日完成進窗公示【詳見4、長沙市城鄉規劃局網：開福區華僑星都建筑擬調整公示】，并已進入施工圖審查和投標程序，即將取得建設施工證）。目前項目規劃外立面改造及內部裝修和開發期為1年，自2012年10月至2013年10月。2012年9月，湖南集方家居投資管理有限責任公司即將對“華僑星都”項目及長沙東林置業投資有限公司全面收購，并投入后期開發建設。二）項目地塊優勢1）中央商務區隨著芙蓉路這條金融大脈向北延伸，喜來登、鉑爾曼、華悅等高檔商務酒店環伺四周，美美百貨、歲寶百貨、高爾夫球會等高端消費體依次排開。深國投商業規劃、世紀金源mall開業、北辰三角洲啟動，構成北城商業黃金三角，長沙“曼哈頓”商務集群已現雛形。2）交通核心區雄踞5、城市黃金中軸芙蓉路上，1號線地鐵口岸帶動物業急速升值，伍家嶺波隆立交橋下行東西通道的提質改造，連橫三一大道與銀盆嶺大橋，貫穿城市東西兩岸，暢達市區各大站點，享受10分鐘經濟圈，提速未來。3）區域未來規劃鐵1號線施工，福元路大橋、營盤路過江隧道即將通車，大北城的交通路網正在升級；高層住宅群、超級購物中心、超五星級酒店等地標建筑，將陸續密集呈現，輻射出北城樓宇經濟的浦東效應；秀峰公園的開門迎客、洪山公園的即將啟動、瀏陽河風光帶的延長線動工、兩館一廳的即將開放等，使大北城資源不斷升級，具備無限升值潛力。三）目前定位高品質、高配置、高形象的寫字樓成為未來發展趨勢，市場供應逐步遞增，城市中心多極化趨勢日6、益明顯，傳統中央商務圈逐漸向外擴散。本項目通過規劃調整以及外立面重新裝修和內部裝修，根據項目本區域的發展趨勢、前景和客戶需求，一定期間內區域型中高端標桿寫字樓將成為本項目的定位方向。四）新規外立面（詳見長沙市城鄉規劃局網：開福區華僑星都建筑擬調整公示)五）新規總平面圖（詳見長沙市城鄉規劃局網：開福區華僑星都建筑擬調整公示)六）項目價值本項目如能操作成功，對集方家居有重要的商業和社會價值：1、 本項目目前已經封頂，基礎工程基本完成，避免了普通商業地產漫長的操作周期；2、 本項目能在短期內提供五證，即可快速盤活；3、 本地商業區域已趨成熟，項目的操作有豐厚的投資回報率；4、 操作本項目投入資金較少7、，相對其他投資，風險較小，在回報較大的基礎上能使集方有較好的品牌效益，并可將規劃理念得到實質性的操作經驗。四、項目投資規模及付款進度1、項目總投資17315萬元（不含稅費），其中收購款12000萬元，建筑安裝工程費2350萬元，公共設施配套費500萬元，融資成本1420萬元，開發間接費1045萬元等。2、收購“華僑星都”付款方式：1）總價款：12000萬元；2）付款周期及方式：(1)先簽訂框架協議，東林置業辦理完成三證（國土證、規劃用地許可證、規劃工程許可證）； （2）東林置業完成三證后，簽訂正式合同，集方家居支付首付款6000萬元。 （3）在集方支付首付款后的15天內，雙方完成公司、項目各項8、交接，集方人員進場開展工作；東林置業完成四證辦理和其他相關手續并交接；法人名稱、股份100%按集方家居要求變更。 （4）2013年5月1日前，集方家居支付東林置業原股東二批款4000萬元； （5）2013年12月1日前，集方家居付清東林置業原股東尾款2000萬元。3、資金來源：1）集方家居自籌資金6000萬元；2）擬從銀行貸款7000萬元；3)后續銷售回款20854萬元（首層商業、十八層辦公樓及車位銷售）。五、項目操作思路1、營銷模式1）6-16層（分戶銷售）做精裝；2）17-23層（整層銷售）不做精裝，可根據客戶需求靈活把控。具體執行需依據市場實際情況而定。2、銷售執行1）自銷2）代理銷售39、）自銷和代理銷售結合3、價格定位寫字樓整體均價（含精裝）：900010000 元/一層整體均價：35000元/二層整體均價：28000元/三層整體均價：21000元/四五層整體均價：14000元/車位：10萬/個4、 標準層銷售周期6個月六、項目運作步驟時間工作事項2012年10月1、 準備收購資金；2、 簽訂框架協議；3、 東林置業辦理三證；11月1、11月15日前東林置業提供三證（國土，規劃用地、規劃工程）；2、簽訂收購合同、支付6000萬首付款；3、集方公司工作進場接收東林置業，開展相關工作；3、11月30日前東林置業提供第四證（施工許可證）、100%股份轉讓變更、企業變更并提供相關資料10、；4、11月16日提供銀行相關貸款資料和證件；5、完成營銷團隊；12月1、 搭建腳手架包裝；2、 銷售蓄客，VIP認購；3、 12月下旬東林置業提供預售證件；4、 12月初銀行貸款報批；5、 完成施工組織計劃；1月1、 月底開盤銷售（控制銷售速度）；2、 確定各施工隊伍；2月1、月底銀行貸款下放；2、支付借款（首付款）及利息；3、 開始附屬工程；4、 開始總部裝飾工程；3月1、 開始外立面改造；2、 開始辦公內裝修；3、 開始消防工程；4月5月1、支付東林置業原股東第二批付款4000萬；1、 完成總部裝修；2、 完成集方總部大廈入場7月1、 完成銷售90%；2、 開始土方工程；3、 5層商業開11、始招商；8月1、6-23層辦公樓銷售完成；2、 開始首層商業銷售；3、 完成內外裝飾；9月1、工程完成10月1、 地下車庫銷售2、 1-5層招商進場11月1、支付東林置業原股東尾款2000萬；12月1、 完成工程驗收2、 支付工程相關款項1月1、項目交房七、項目投資估算項目總投資17315萬元（不含稅費），其中收購款12000萬元，建筑安裝工程費2350萬元，公共設施配套費500萬元，融資成本1420萬元，開發間接費1045萬元等。項目數量總價收購款含主體工程、報建費用等12000萬元外裝飾50001000元=500萬地下室2000 2500=500萬 其他雜項（電梯、空調等）500萬 15012、0萬內裝修20000450元=900萬850萬消防已和消防支隊簽訂合同價款（含報建通過）320萬外坪及附屬1500120元=180萬180萬銀行融資7000萬1年700萬借貸融資6000萬3個月720萬管理成本銷售額2%246萬營銷成本銷售額1.5%185萬不可預期成本銷售額5%614萬總計17315萬八、項目銷售收入項目收購操作后，集方公司擬持有的自有物業包括商業2層、3層、4層、5層，共計四層。擬對商業首層、寫字樓6-23層以及地下車庫對外銷售。根據對開福區以及項目所在地附近房產項目市場的調查，商業的價格預計平均售價為35000元45000元/平米，住宅和公寓的平均售價為7500-800013、元/平米，寫字樓平均售價為10000-15000元/平米。本項目保守預計項目可售部分首層商業35000元/平米，精裝修寫字樓9000元/平米估計銷售收入。樓層面積單價總價1層2144.03350007504萬2層775.45280002171萬3層791.13210001661萬45層1582.26140002215萬623層13644.81900012280萬車位107個1000001070萬總計26901萬項目2012年11月 12月 2013年1月 2月 3月 4月5月7月8月9月11月投資現金流量收購款支付-6000-4000-2000借款償還-6720工程款支付-100-400-1414、10-940稅收支付銷售費用-92-10-10-10-10-20-10管理費用-40-10-10-10-10-10-20-10-10-20籌資現金流量借入資金6000借貸資金 7000經營現金流量銷售定金銷售收入491218421228122824566141000租賃收入凈現金流量-140-24251726594780250107426661066004640盈余現金流量本現金流量表截止2013年11月，項目留存15層商業未售，銀行貸款期截止2014年1月，本息償還7700萬元九、 項目財務分析一）項目預計現金流量表如下（萬元)：二）財務分析：1、稅前項目收支估算 1）全銷售收入估算 （1）15、項目成本：收購成本12000萬元后續工程費用（內外裝修2350萬元、附屬配套500萬元）融資成本1420萬元管理銷售費用431萬元+不可預計614萬元=17315萬元 （2）項目收入：18層辦公樓12280萬元五層商業13551萬元車位1070萬元=26901萬元 （3）稅前利潤：項目收入-項目成本=26901萬元-17315萬元=9586萬元，利潤率55.36% 2）持有物業銷售收入估算 （1）項目成本：收購成本12000萬元后續工程費用（內外裝修2350萬元、附屬配套500萬元）融資成本1420萬元管理銷售費用431萬元+不可預計614萬元=17315萬元 （2）項目收入：18層辦公樓1216、280萬元首層商業7504萬元車位1070萬元=20854萬元 （3）稅前利潤：項目收入-項目成本=20854萬元-17315萬元=3539萬元，利潤率16.97%2、 稅后項目收支估算 1）全銷售稅后收入估算 （1）項目成本：17315萬元 （2）項目收入：26901萬元 （3）營業稅收：26901萬元5%（營業稅按銷售總額5%收取）=1345萬元 （4）所得稅收：（項目收入-項目成本-營業稅）25%（清算按利潤25%）=（26901-17315-1345）25%=2060萬元 （5）稅后利潤： 項目收入-項目成本-營業稅-所得稅=26901-17315-1345-2060=6181萬元 利17、潤率29.83% 2）持有物業銷售稅后收入估算 （1）項目成本：17315萬元 （2）項目收入：20854萬元 （3）營業稅收：20854萬元5%（營業稅按銷售總額5%收取）=1042萬元 （4）所得稅收：（項目收入-項目成本-營業稅）25%（清算按利潤25%）=（20854-17315-1042）25%=624萬元 （5）稅后利潤： 項目收入-項目成本-營業稅-所得稅=20854-17315-1042-624=1873萬元 實際利潤=收入利潤+持有物業=1873萬元+6047萬元=7920萬元 利潤率41.73%3、 項目收支總結 從動態投資的角度來看，集方持有物業的實際利潤=收入利潤+持有物業=1873萬元+6047萬元=7920萬元，更具備可持久發展的基礎。