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1、莆田某項(xiàng)目招商代理初步方案一、 項(xiàng)目基本情況介紹1、 項(xiàng)目權(quán)屬情況項(xiàng)目名稱：德信商業(yè)城，由德信地產(chǎn)開發(fā)?？偨ㄖ娣e120000，占地64畝，其中7幢7層樓，6幢16層樓，共900多戶，2007年7月份商鋪以14000元/平方米左右，商品房3000元/平方米，分別出售，銷售率90%。業(yè)主交房時(shí)間09年12月底。2、 項(xiàng)目坐落與四至情況項(xiàng)目德信商業(yè)城坐落于莆田市黃石鎮(zhèn)。項(xiàng)目四面臨街。地下停車場開口朝東。東臨重興南路，南臨晴嵐路，西近東井南路，北臨規(guī)劃路。3、 項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)與布局商業(yè)面積部分為住宅底商，結(jié)構(gòu)為地下一層，地上二層，沿晴嵐路設(shè)有少量三層商鋪，地下負(fù)一層為連接體集中商場（后半部分為停車場）2、，目前為鳳凰百貨經(jīng)營，一層，二層為分割成的獨(dú)立商鋪，捆綁銷售，樓層內(nèi)部沒有樓板分割，一二層商鋪通過架空回廊將整體商業(yè)連成一體。4、 項(xiàng)目經(jīng)營現(xiàn)狀和居住環(huán)境地下一層為鳳凰百貨經(jīng)營，經(jīng)營面積5000，為購物廣場經(jīng)營模式，主力店為蘇寧電器、鳳凰百貨，經(jīng)營檔次為大眾化定位。店面裝修為普通裝修，商場空置面積在8-10%左右。地下一層可通過中庭樓梯到達(dá)地上一二層。地上一二層的店面出租率不到10%左右，一般雙門面兩層（標(biāo)準(zhǔn)面積160-180）月租金在1500-2000元，平均租金在10-15元/月，租約一般3年，主要分布在重興南路沿街，業(yè)態(tài)多為餐飲、茶葉、裝飾店等社區(qū)配套店。德信商業(yè)城2009年開發(fā)建成，項(xiàng)3、目有業(yè)主900多戶，入駐率70%。綠化率30%，主要配套有社區(qū)幼兒園、3000中心廣場。廣場設(shè)有60-80個(gè)停車位，同時(shí)地下設(shè)有200個(gè)停車位。5、 道路交通條件黃石鎮(zhèn)的交通大動(dòng)脈為南洋東大道（省道201），黃石主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中在新街、東井街等12條長達(dá)10公里的商業(yè)街。本案位于東井南路旁，通過重興南路、東井南路可開車3分鐘到達(dá)南洋東大道，出行較為便捷。隨著“兩鐵”、“兩高”“三港”、“四通道”等配套路網(wǎng)的完善，黃石鎮(zhèn)大交通的格局得到凸顯。二、 項(xiàng)目招商代理背景分析項(xiàng)目2008年90%分割出售完畢，2009年12月交房2011年3月，90%部分已空置15個(gè)月，廣大業(yè)主無法獲得合理租金回報(bào)，聯(lián)合4、要求開發(fā)商退鋪，開發(fā)商出面聯(lián)系我方，委托統(tǒng)一經(jīng)營定位和招商，成功運(yùn)作本項(xiàng)目，使項(xiàng)目業(yè)主獲得合理的投資回報(bào)，商鋪未售部分銷售價(jià)值的最大化。三、 項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢：黃石鎮(zhèn)公路、鐵路大交通的格局的完善，使項(xiàng)目商業(yè)主題的服務(wù)半徑能有效擴(kuò)大；位于黃石鎮(zhèn)居住中心，周邊人口眾多，商業(yè)配套需求強(qiáng)勁；四面臨街，出入交通和人流動(dòng)線較好；停車便利，擁有地上地下停車位近300個(gè)；商業(yè)規(guī)模適中，休閑廣場+回廊式商業(yè)布局，便于打造一個(gè)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域?yàn)橹行牡纳虡I(yè)中心；項(xiàng)目成功開業(yè)的蘇寧電器、鳳凰百貨主力店，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)成功招商奠定良好的商業(yè)底蘊(yùn)。2、劣勢：該物業(yè)曾經(jīng)因商鋪質(zhì)量風(fēng)波，對(duì)外有過負(fù)面影響，且已空置1年多，要成功5、招商啟動(dòng)，廣告宣傳包裝與投入要加大，具備一定的招商經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；該物業(yè)99%的部分已分割出售，再整合起來統(tǒng)一運(yùn)作的難度和成本較大；項(xiàng)目位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，商家租金承受力不高；鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的消費(fèi)力普遍不高，且已形成很強(qiáng)的地域消費(fèi)習(xí)慣。3、機(jī)會(huì)：黃石鎮(zhèn)不可多得帶休閑廣場的商業(yè)購物中心。4、威脅：黃石鎮(zhèn)傳統(tǒng)的新街、東井街等12條長達(dá)10公里的商業(yè)街的商業(yè)格局不利于新購物中心的形成；地上一二層之間樓層無分割的現(xiàn)狀不利于二層商業(yè)經(jīng)營布局，對(duì)二層的整體招商不利。四、 莆田市主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和專業(yè)市場莆田將在黃石鎮(zhèn)、北高鎮(zhèn)規(guī)劃工藝美術(shù)文化旅游區(qū)目前，莆田正規(guī)劃打造一個(gè)以工藝美術(shù)文化為特色，集工藝美術(shù)品貿(mào)易、研發(fā)、會(huì)展、觀光、6、休閑、購物于一體的工藝美術(shù)文化旅游區(qū)。該旅游區(qū)規(guī)劃范圍為荔城區(qū)黃石鎮(zhèn)、北高鎮(zhèn)。 工藝美術(shù)文化旅游區(qū)的功能定位以工藝美術(shù)城為主體，整合相關(guān)工藝美術(shù)行業(yè)及梅妃故里等歷史文化旅游資源，形成以工藝美術(shù)展覽、貿(mào)易、研發(fā)及休閑購物為主要功能，以鄉(xiāng)村歷史文化景觀和濱海自然景觀為補(bǔ)充的旅游區(qū)。在空間組織上以工藝美術(shù)城作為該區(qū)域發(fā)展的增長極，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如黃金、玉石等工藝品行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，將工藝美術(shù)文化與旅游業(yè)緊密結(jié)合，并以工藝美術(shù)文化為主題，整合開發(fā)周邊梅妃故里、明清古民居、鎮(zhèn)海堤、寧海橋及北高后海圍墾工程等旅游資源。工藝美術(shù)文化旅游區(qū)的規(guī)劃分為近期(2008-2010年)、中期(2011-2015年)、7、遠(yuǎn)期(2016-2020年)三個(gè)階段。近期規(guī)劃為完善工藝美術(shù)城建設(shè)，將工藝美術(shù)文化和旅游緊密結(jié)合，使之成為旅游工藝品鑒賞和旅游購物中心之一；提升黃石鎮(zhèn)玉器加工市場和北高埕頭黃金首飾市場的知名度，使其與工藝美術(shù)城互補(bǔ)發(fā)展。中期規(guī)劃將進(jìn)一步挖掘工藝美術(shù)文化內(nèi)涵，提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，擴(kuò)大海峽工藝品博覽會(huì)的影響力；以梅妃傳說為綱，整合江東村民居建筑、民俗、鎮(zhèn)海堤等旅游資源，建設(shè)梅妃故里景區(qū)，開發(fā)富有工藝美術(shù)文化特色的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品；利用后海海鮮的知名度，開發(fā)后海海鮮美食村。遠(yuǎn)期規(guī)劃則是將海峽工藝品博覽會(huì)辦成具有國際影響力的主題專業(yè)盛會(huì)；將梅妃故里景區(qū)建設(shè)為國內(nèi)知名的文化休閑旅游區(qū)；建設(shè)北高黃金工藝品大觀園。五8、 黃石鎮(zhèn)的行政區(qū)劃和支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展 1、黃石鎮(zhèn)行政區(qū)劃與人口黃石鎮(zhèn)，梅妃故里。2002年2月1日莆田縣撤銷，黃石鎮(zhèn)歸荔城區(qū)管轄。面積61.5平方公里，轄36個(gè)行政村、2個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝?4.8萬人。2、工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)該鎮(zhèn)在園區(qū)建設(shè)中緊抓大交通的“天時(shí)地利”，在原有鞋業(yè)服裝、機(jī)械化工等企業(yè)相對(duì)集中的基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地引進(jìn)鞋機(jī)鞋模、機(jī)械加工等裝備制造業(yè)項(xiàng)目，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，完善產(chǎn)業(yè)鏈條。實(shí)現(xiàn)資源低成本共享。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的快速擴(kuò)張。經(jīng)過抱團(tuán)發(fā)展，集聚效應(yīng)逐年顯現(xiàn)，去年，該園區(qū)新增規(guī)模以上企業(yè)16家，預(yù)計(jì)今年該園區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值可達(dá)65億元，產(chǎn)值億元以上企業(yè)可突破10家。而對(duì)正在加快建設(shè)的向莆鐵路，該9、鎮(zhèn)園區(qū)企業(yè)謀求跨越的新命題。眼下，他們正以華隆機(jī)械、鑫龍鞋業(yè)等規(guī)模企業(yè)為龍頭，鼓勵(lì)企業(yè)自主研發(fā)制造產(chǎn)品，提升產(chǎn)品核心競爭力，提前做好沖向更廣闊市場的準(zhǔn)備。公鐵聯(lián)運(yùn)及相關(guān)配套路網(wǎng)的完善，對(duì)于黃石鎮(zhèn)來說，不但帶來時(shí)間的縮短、空間的拉近，更在于人流、物流、信息流、經(jīng)濟(jì)流的集結(jié)與凝聚，在黃石塘頭，工藝美術(shù)城和鞋業(yè)服裝城的“商氣”凸顯，成為我市高鐵線上的商貿(mào)地標(biāo)：眼下，荔城區(qū)又打造匯聚工藝美術(shù)城、鞋業(yè)服裝城、海峽商貿(mào)城等的商貿(mào)物流園，其中我省現(xiàn)代物流業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目雙贏倉儲(chǔ)物流一期即將試運(yùn)營，該項(xiàng)目建成后將集倉儲(chǔ)、信息管理中心、供應(yīng)商庫存管理、國內(nèi)運(yùn)輸配送、國際貨運(yùn)代理、寄售貨物管理、交易中心及國際進(jìn)出口貿(mào)易10、為一體成為荔城區(qū)商貿(mào)物流業(yè)的排頭兵。3、商貿(mào)發(fā)展商貿(mào)發(fā)展初具規(guī)模，形成了以新街、東井街等12條長達(dá)10公里的商業(yè)街。4、鎮(zhèn)內(nèi)主要專業(yè)市場莆田工藝美食城莆田媽祖工藝城開發(fā)有限公司是莆田市荔城區(qū)政府直屬大型國有企業(yè)，注冊資金為人民幣5000萬元，主要負(fù)責(zé)中國莆田工藝美術(shù)城的開發(fā)、建設(shè)、招商引資、物業(yè)管理、整合運(yùn)營等重要工作。中國莆田工藝美術(shù)城是2006年度省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，地處福建省莆田市荔城區(qū)黃石塘頭，區(qū)位條件得天獨(dú)厚，交通便捷，東臨福廈高速公路黃石出口處及省道城秀路，南靠正在建設(shè)中的福廈鐵路莆田站，是前往湄洲島朝拜媽祖的必經(jīng)之地。工藝美術(shù)城規(guī)劃布局合理、功能齊全、設(shè)施完善、格調(diào)優(yōu)雅，享受政府賦予11、的各種優(yōu)惠政策，是企業(yè)家投資興業(yè)的理想之地。工藝美術(shù)城一期規(guī)劃用地面積460畝，總投資6.248億元，總建筑面積47萬平方米，由展示中心、展銷區(qū)，公共服務(wù)配套設(shè)施等組成。其中展示中心建筑面積2.7萬平方米，展銷區(qū)建筑面積30.3萬平方米，公共服務(wù)配套設(shè)施建筑面積14萬平方米。項(xiàng)目建成后，擁有商業(yè)旺鋪約20多萬平方米，可供1000多家企業(yè)入駐，其中玉雕、木雕、石雕區(qū)共有店面700多坎，分別為玉雕區(qū)300多坎，木雕區(qū)200多坎，石雕100多坎。2008年5月1日開業(yè)，招商主要優(yōu)惠政策是免租3年，從2008.5.1-20111.4.30，通過免租成功將莆田當(dāng)?shù)孛耖g的玉雕、木雕、石雕、金銀珠寶、古典家12、具、書畫油畫、佛像等上千家知名企業(yè)招商引入，打造全國性的“工藝品交易第一城”。六、 項(xiàng)目整體運(yùn)作思路1、 指導(dǎo)思想項(xiàng)目地上一二層整體運(yùn)作，統(tǒng)一主題定位，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一宣傳。2、 項(xiàng)目經(jīng)營范圍方案一：裝飾材料市場主營櫥柜、衛(wèi)浴、地板、推拉門、裝飾玻璃、燈飾、窗簾、家居、家飾品、家裝設(shè)計(jì)、汽車美容等，打造黃石鎮(zhèn)一站式裝飾材料城，輻射全莆田的專業(yè)家裝賣場。方案二：黃石購物廣場主營休閑餐飲、休閑娛樂、品牌服飾、飾品、母嬰服飾、學(xué)前教育、健身中心、美容美發(fā)等打造以黃石鎮(zhèn)為服務(wù)中心的綜合性的休閑購物廣場。3、 招商計(jì)劃2011年5月進(jìn)場，12月招商90%，2012年1月商業(yè)中心盛大開業(yè)，總共時(shí)間8個(gè)月。七、 項(xiàng)目招商代理主要費(fèi)用1、 招商傭金代理費(fèi)：6個(gè)月的項(xiàng)目整體租金，總額=2萬*15元/月*6月=180萬元。2、 廣告宣傳費(fèi)用：300萬元3、 為提升項(xiàng)目整體經(jīng)營使用，增設(shè)的廣告位、樓梯改造費(fèi)用、夜景燈光改造費(fèi)用：另計(jì)。八、 開發(fā)商需配合的有關(guān)事項(xiàng)1、 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主簽訂項(xiàng)目統(tǒng)一招商代理合同。2、 負(fù)責(zé)提交并辦理項(xiàng)目招商和經(jīng)營所需的全套圖紙和政府有關(guān)證件。3、 在地上一層提供面積不少于100平方米的招商用房，并裝修和提供家具達(dá)到招商所需條件，負(fù)責(zé)水電費(fèi)、電話費(fèi)。