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1、賽格數(shù)碼廣場(chǎng)項(xiàng)目融資方案 第一章、銷售策略第一節(jié)、本項(xiàng)目銷售方式一、本案的銷售物業(yè)類型為：商務(wù)辦公、商鋪。二、項(xiàng)目銷售工作開(kāi)展步驟：1、 招商工作的進(jìn)行，同時(shí)對(duì)關(guān)注客戶心理價(jià)格摸底。2、 商業(yè)鋪位的出租。3、 商務(wù)辦公的出租工作。第二節(jié)、本案的銷售方式一、本案操作方式：進(jìn)行項(xiàng)目的招商工作，通過(guò)招商工作拉動(dòng)項(xiàng)目融資。二、具體造作說(shuō)明：1、 本案建議采用 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，期權(quán)投資產(chǎn)權(quán)商場(chǎng) 兩權(quán)分離本案采用所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的房地產(chǎn)商鋪投資形式，由發(fā)展商整體委托電腦城品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，劃分為小塊商鋪，對(duì)外招商，分租給多個(gè)商戶；同時(shí)將本案商鋪劃分為小塊，期權(quán)出售給商鋪業(yè)主，商鋪業(yè)主出于投資目的，將期2、權(quán)商鋪通過(guò)發(fā)展商整體委托電腦城品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，商鋪業(yè)主獲得10%左右的定期投資回報(bào)。并承諾5年后，由投資商回購(gòu)。三、與客戶的對(duì)應(yīng)關(guān)系：原則：先滿足投資經(jīng)營(yíng)性客戶的需求，其次滿足純投資性客戶。建議四樓的辦公場(chǎng)所銷售在商業(yè)招商啟動(dòng)結(jié)束后再啟動(dòng)。第三節(jié)、項(xiàng)目投資者定位 個(gè)人投資n 大型企業(yè)事業(yè)單位、政府機(jī)構(gòu)、學(xué)院的職工；n 具備一定資金實(shí)力的個(gè)體商界人士、股民；機(jī)構(gòu)投資n 中小型投資公司、企業(yè)、機(jī)構(gòu)；n 銷售IT產(chǎn)品的中小型商務(wù)公司（本案租客）（備注：客群不限制在運(yùn)城范圍內(nèi)，可包含大量外來(lái)人士） 投資者描述：精明而理性，實(shí)際又賦含少許沖動(dòng)的，時(shí)刻期待賺錢(qián)機(jī)遇的中產(chǎn)階級(jí)和穩(wěn)步發(fā)展中的中小公司企3、業(yè)第四節(jié)、營(yíng)銷總策略n 期權(quán)形式：我們將根據(jù)數(shù)碼廣場(chǎng)區(qū)位圖為母本，劃分固定柜位，做為銷售期權(quán)座標(biāo)位，使投資者期權(quán)清晰；n 期權(quán)劃分：劃分期權(quán)單位的策略，以按總價(jià)來(lái)控制商鋪面積為原則，具體價(jià)格及劃分方案結(jié)合市場(chǎng)制定。n 定價(jià)策略：結(jié)合公司資金流量及市場(chǎng)原則的要求,我們擬定本次銷售標(biāo)的為本項(xiàng)目（賽格數(shù)碼廣場(chǎng)）1F-4F,銷售總建筑面積6000平方米。均價(jià)為5800元/M2n 態(tài)勢(shì)分析：比競(jìng)爭(zhēng)參考樓盤(pán)均價(jià)低伍仟捌佰元（5800.00/m2）左右。可以預(yù)見(jiàn)，市場(chǎng)反映會(huì)有一定的良好態(tài)勢(shì)；n 客戶回報(bào)：按公司所定原則，所有投資者的必要條件為投資后必須用所購(gòu)房產(chǎn)和本案合作經(jīng)營(yíng)“賽格數(shù)碼廣場(chǎng)”。本案按客戶所購(gòu)4、房產(chǎn)合同總額之年回報(bào)率10%（稅前）固定返還客戶。n 風(fēng)險(xiǎn)保證：1、 數(shù)碼市場(chǎng)的良好收益。2、 完善的第三方實(shí)業(yè)擔(dān)保公司。3、 靈活的投資形式。4、 本公司將用租金定期（按半年期支付）支付此客戶回報(bào).回報(bào)合同予以公證；5、 公證處公證、律師見(jiàn)證。第五節(jié) 銷售階段1 試銷階段 （招商開(kāi)始后一個(gè)月）這個(gè)階段招商工作正在開(kāi)始，為防止商鋪定價(jià)過(guò)低，回收資金流失。不對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)銷售，作為對(duì)市場(chǎng)接受層面做初步探尋，是具體謀略行動(dòng)前，對(duì)天時(shí)、地利、人和的精密審視和判斷，引導(dǎo)我們?yōu)橄乱徊狡髣澊蚝没A(chǔ)。2、 開(kāi)盤(pán)銷售階段（開(kāi)盤(pán)后的第一個(gè)月）商鋪公開(kāi)銷售階段的策略運(yùn)用得當(dāng)，會(huì)通過(guò)各類宣傳途徑讓人們接觸、了解本案5、，引起目標(biāo)客戶的注意。喚起目標(biāo)客戶群的興趣，從而聚集人氣，以此產(chǎn)生“羊群效應(yīng)”，一呼百應(yīng)，達(dá)到了我們公開(kāi)發(fā)售第一步的目的。3、 強(qiáng)銷階段 （執(zhí)行的第二個(gè)月開(kāi)始）在整盤(pán)推廣的過(guò)程之中，該階段是屬鞏固“陣地”擴(kuò)大“戰(zhàn)果”時(shí)段。“陣地”指已取得的市場(chǎng)份額，及市場(chǎng)接受度，能否取得本案的成功，關(guān)鍵在于該階段銷量是否能沖破招商的“生命線”60%。第二章 傳播推廣策略第一節(jié)、招商推廣一、傳播亮點(diǎn)的提煉：本項(xiàng)目作為運(yùn)城地區(qū)現(xiàn)在最專業(yè)的數(shù)碼廣場(chǎng)，同時(shí)享有地段優(yōu)勢(shì)，招商時(shí)優(yōu)勢(shì)比較明顯，可以突出的亮點(diǎn)為：地理優(yōu)勢(shì)：位于城市中心，輻射城市五大區(qū)域，交通便利，有十字交通。IT專業(yè)賣場(chǎng)：賣場(chǎng)專為數(shù)碼產(chǎn)品打造，設(shè)計(jì)上請(qǐng)專業(yè)6、人士按照IT產(chǎn)品賣場(chǎng)規(guī)劃，更好的服務(wù)于產(chǎn)品銷售；同時(shí)設(shè)置產(chǎn)品體驗(yàn)區(qū)等，使賣場(chǎng)更加具有趣味性，樹(shù)立其權(quán)威的局勢(shì)。管理團(tuán)隊(duì)：著名數(shù)碼產(chǎn)品管理機(jī)構(gòu)擔(dān)綱做管理顧問(wèn)，數(shù)十年運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，幫助商家更好更有效的銷售。第二節(jié)、銷售推廣策略根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，本項(xiàng)目是運(yùn)城房地產(chǎn)市場(chǎng)中的最具投資潛力的物業(yè)之一，所以受眾人群相對(duì)較多，從而我們銷售戰(zhàn)略應(yīng)從項(xiàng)目整體出發(fā)，以便更好的抓住客戶的購(gòu)買(mǎi)需求和購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。因此消費(fèi)選擇是本項(xiàng)目的要點(diǎn)，建議本項(xiàng)目應(yīng)該選擇最具“投資價(jià)值”、“投資零風(fēng)險(xiǎn)”的產(chǎn)品進(jìn)行宣傳推廣，而市場(chǎng)“投資價(jià)值”的建立主要通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)的保證、配套設(shè)施的合理齊全和口碑宣傳和可信賴的權(quán)威行業(yè)評(píng)定。因此，本項(xiàng)目的銷7、售戰(zhàn)略應(yīng)該是：“通過(guò)逐步建立項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，鎖定客戶不斷的到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，在通過(guò)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的銷售從而達(dá)到整體銷售目標(biāo)的完成”一、傳播亮點(diǎn)的提煉：n 集團(tuán)背景：賽格電腦城的品牌資源價(jià)值，n IT大賣場(chǎng)：這是項(xiàng)目整體區(qū)域環(huán)境和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，它也是帶動(dòng)投資者熱情，吸引投資者關(guān)注的主調(diào)包裝概念； n 即賣即賺：穩(wěn)定的投資回報(bào)、成熟的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和穩(wěn)定的投資回報(bào)率，保證了投資者的根本利益，這是其它具有投資風(fēng)險(xiǎn)性的新概念商業(yè)地產(chǎn)不具備的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)； n 稀缺價(jià)值：南風(fēng)廣場(chǎng)上的成熟商城、商鋪資源缺乏，同時(shí)近期沒(méi)有大型的主題式商業(yè)地產(chǎn)在此出現(xiàn)，所以“賽格數(shù)碼廣場(chǎng)”的推出必將受到近乎饑渴狀態(tài)的投資者的大力追捧；8、（眾多商業(yè)項(xiàng)目只租不售）n 物有所值：比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)實(shí)惠的銷售均價(jià)（8000元/m2）加上較高的租金收益，證明投資回報(bào)率高，商業(yè)價(jià)值高；n 量身定做：根據(jù)我們從市場(chǎng)中獲得的意見(jiàn)、結(jié)合專家規(guī)劃的區(qū)位圖為母本，劃分固定柜位，做為銷售期權(quán)座標(biāo)位的整體營(yíng)銷策略，使投資者期權(quán)清晰，商業(yè)租賃周期長(zhǎng)，即得實(shí)惠多，投資毫無(wú)后顧之憂；n 情感攻勢(shì)：與投資者建立緊密的情感關(guān)系，協(xié)助他們進(jìn)行投資決策，展開(kāi)有效的心理攻勢(shì)；同時(shí)在形象傳播中也潛在的鋪墊出這一感官氛圍；二、傳播主題概念：“運(yùn)城第一龍頭商業(yè)”三、整合傳播架構(gòu)：情感注入“運(yùn)城第一龍頭商業(yè)”針對(duì)族群的訴求平面?zhèn)鞑ガF(xiàn)場(chǎng)支持PRSP活動(dòng)軟性新聞報(bào)紙、周刊、DM戶外9、廣告、現(xiàn)場(chǎng)看板、電梯視頻廣告投資說(shuō)明會(huì)、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)、房交會(huì)展場(chǎng)軟性文章、電視專題報(bào)導(dǎo)四、廣告與傳播策略1、預(yù)熱及開(kāi)盤(pán)期主推賣點(diǎn)： 專業(yè)賣場(chǎng)的現(xiàn)代氣息 財(cái)富生活已經(jīng)到來(lái) 招商成功，商戶異常火暴 開(kāi)發(fā)商的品牌形象 廣告基調(diào)：大氣的，現(xiàn)代感強(qiáng)烈的，科技文化底蘊(yùn)深厚的廣告形式：推出本項(xiàng)目形象，預(yù)熱市場(chǎng)。2、強(qiáng)銷期主推賣點(diǎn)： 優(yōu)勢(shì)的不可替代性（商業(yè)前景） 財(cái)富的生活，財(cái)富的品質(zhì) 專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理有方。廣告基調(diào)：華麗的，渲染的、魅力的、獨(dú)具一格的廣告形式：營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造。軟性新聞配合。宣傳品派發(fā)，禮品派送。大型營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)持續(xù)促銷期主推賣點(diǎn)： 繼續(xù)深入細(xì)化樓盤(pán)優(yōu)勢(shì) 溝通與互動(dòng) 公共活動(dòng) 商戶經(jīng)營(yíng)良好的景象10、 銷售及工程進(jìn)度廣告基調(diào)：理性的、誠(chéng)信的廣告形式：促銷活動(dòng)配合。4、尾盤(pán)期主推賣點(diǎn)： 物超所值 保留精品的辦公房型推薦 銷售火暴，少量經(jīng)典商鋪、寫(xiě)字樓推薦。廣告基調(diào)：理性的、誠(chéng)信的廣告形式：促銷活動(dòng)配合。少量廣告。五、推廣方式及渠道推廣總原則高調(diào)入市，集中優(yōu)勢(shì)，在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)大眾傳播和媒體炒作成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。推廣方式方式一：營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)展示營(yíng)銷中心作為銷售的前沿陣地，直接影響買(mǎi)家的選擇。因此，營(yíng)銷中心的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見(jiàn)、所聞全方位讓買(mǎi)家了解信息。另售樓處除具備硬件資料外（如模型、效果圖、樓書(shū)等印刷資料外），高素質(zhì)、專業(yè)的銷售人員。有必要，11、在市中心開(kāi)辟第二賣場(chǎng)，以達(dá)到廣泛傳播的目的，從而加快銷售進(jìn)度，更多更快地占領(lǐng)市場(chǎng)。方式二：理財(cái)俱樂(lè)部本項(xiàng)目的銷售重在投資客戶，建立一個(gè)中建理財(cái)俱樂(lè)部，致力于推薦優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，為廣大客戶提供高水準(zhǔn)的服務(wù)。在社會(huì)上樹(shù)立了專業(yè)房地產(chǎn)公司的公眾形象，獲得消費(fèi)者的良好口碑，成立“中建會(huì)”購(gòu)房俱樂(lè)部，開(kāi)拓了房地產(chǎn)服務(wù)的在新領(lǐng)域，便于與 消費(fèi)者更好地溝通，更好地為消費(fèi)者服務(wù)。l 可以詳細(xì)地了解如何更好的購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品。l 可以詳細(xì)地了解作業(yè)主的權(quán)利和待遇。l 可以將您的意見(jiàn)和建議進(jìn)行愉快地投訴和細(xì)致反映。l 誠(chéng)懇順暢地與開(kāi)展有關(guān)房產(chǎn)業(yè)務(wù)和交流。l 即是提供項(xiàng)目最新推出樓盤(pán)的情況與資料。l 加強(qiáng)和促進(jìn)發(fā)展商與12、社會(huì)各界的密切聯(lián)系。方式三：特色營(yíng)銷活動(dòng)A、開(kāi)盤(pán)前期：以無(wú)敵的景觀及綜合的有時(shí)來(lái)吸引消費(fèi)者，讓先消費(fèi)者得到“看得見(jiàn)“價(jià)值的存在，預(yù)期價(jià)格購(gòu)買(mǎi)高品質(zhì)物業(yè)，從而成為義務(wù)推銷員。媒體鋪墊、報(bào)道、宣傳；平面廣告強(qiáng)勢(shì)宣傳適時(shí)制造氣氛。B、開(kāi)盤(pán)期：開(kāi)盤(pán)一周內(nèi)購(gòu)房抽大獎(jiǎng)。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天舉辦開(kāi)盤(pán)慶典活動(dòng)，散發(fā)一定的資料、禮物（如印有項(xiàng)目字樣設(shè)計(jì)精美的手提袋、T恤衫等），售樓處擺放酒水、自助餐、水果，聚集人氣。媒體對(duì)本次慶典做深入報(bào)導(dǎo)，擴(kuò)大影響。媒體造勢(shì)、強(qiáng)勢(shì)宣傳火爆認(rèn)購(gòu)氣氛。利用5.1勞動(dòng)節(jié)春交會(huì)進(jìn)行大幅度的營(yíng)銷宣傳活動(dòng)。 C、銷售中后期項(xiàng)目的銷售中后期最好在房交會(huì)間舉辦專家研討會(huì)，主要有物業(yè)升值分析、商戶經(jīng)營(yíng)狀態(tài)13、等話題，宣傳本項(xiàng)目的升值價(jià)值、物業(yè)管理等方面，適時(shí)配合各種媒體進(jìn)行宣傳報(bào)道，在消費(fèi)者心中樹(shù)立一個(gè)良好的形象來(lái)推動(dòng)銷售。D、主題活動(dòng)（方案暫略）第七章 媒介計(jì)劃策略第一節(jié)、媒體策略以大眾傳播媒體為主，廣泛傳播提高產(chǎn)品品牌的可信度。為了項(xiàng)目更廣泛的、更快速的、更有效的、提升公司品牌及項(xiàng)目形象，達(dá)到宣傳目的，本項(xiàng)目應(yīng)采用多種媒體共同配合的策略，具體表現(xiàn)為以下的幾種形式：權(quán)威媒體+大眾媒體=品牌的提升+傳播的效應(yīng)，權(quán)威媒體提升了發(fā)展商的品牌和項(xiàng)目檔次，大眾媒體保證了項(xiàng)目傳播路徑和人群。大眾媒體+專項(xiàng)媒體=廣泛宣傳+針對(duì)主力客戶人群選擇報(bào)紙、戶外、電視等大眾媒體等增強(qiáng)項(xiàng)目的廣泛傳播，同時(shí)使用雜志等直接針14、對(duì)目標(biāo)客戶人群。在項(xiàng)目的整個(gè)推廣過(guò)程中，前期以樹(shù)立項(xiàng)目形象為主、開(kāi)盤(pán)后營(yíng)銷中期以宣傳產(chǎn)品投資價(jià)值為主、后期以價(jià)格、優(yōu)惠促銷廣告為主。例如：在某媒體主辦長(zhǎng)期的賽格專欄如：賽格財(cái)富眼等類型的欄目，本欄目可以提升公司的知名，提升項(xiàng)目形象，將帶來(lái)品牌效應(yīng)。大眾媒體 報(bào)紙廣告報(bào)紙媒體的選擇，報(bào)紙種類繁多，各有各不同的閱讀人群，會(huì)產(chǎn)生不同的效果。一般廣告主偏愛(ài)發(fā)行量較大的報(bào)紙。受廣告預(yù)算的制約，除某些重要結(jié)點(diǎn)外，一個(gè)樓盤(pán)的廣告通常不會(huì)全部含蓋本地區(qū)的各大報(bào)紙，而是通過(guò)廣告費(fèi)用與廣告效果的比較來(lái)進(jìn)一步選擇。基于本項(xiàng)目的實(shí)際情況及當(dāng)?shù)貓?bào)紙媒體情況等綜合因素考慮，本項(xiàng)目應(yīng)以報(bào)紙廣告為輔助媒體，不易大量投放。 電15、視廣告電視廣告的優(yōu)勢(shì)在于具有聲像效果，更適于塑造企業(yè)形象。正是基于這些因素，有高達(dá)55.56的業(yè)內(nèi)人士表示：如果投放房地產(chǎn)電視廣告，可能首選的形式是形象廣告，同時(shí)有高達(dá)50的人士選擇樓盤(pán)專題片，而選擇銷售廣告的僅有5.56。另外，也有50的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為夜間22點(diǎn)之后是其可能投放電視廣告的首選時(shí)段。對(duì)于房地產(chǎn)廣告來(lái)說(shuō)，電視廣告較之平面、戶外有其不足之處，但它在影響力與沖擊力方面遠(yuǎn)勝過(guò)二者。在信息化的時(shí)代，電視廣告是形象、快捷地傳播產(chǎn)品信息的首選媒體，任何商家都不應(yīng)忽視。同時(shí)也是發(fā)展商樹(shù)立形象和長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的重要手段。運(yùn)用電視媒體為樓盤(pán)促銷造勢(shì)，系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、開(kāi)盤(pán)、售罄等一系列新聞炒作熱點(diǎn)，加以全16、面宣傳。利用電視媒體優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目可以通過(guò)電視專題片形式住體。通過(guò)電視臺(tái)，還可以聯(lián)合主辦各種豐富多彩的房地產(chǎn)促銷活動(dòng)，如最佳樓盤(pán)評(píng)比、房地產(chǎn)展覽會(huì)、樓盤(pán)實(shí)地參觀等等。所有的這些都是平面媒體所無(wú)法取代的特點(diǎn)，率先獲得品牌和營(yíng)銷上的“雙贏”。專項(xiàng)媒體l 雜志廣告雜志是所有媒介里面專業(yè)化程度做得最高的。雜志是最能接受和體現(xiàn)分眾思想的媒體。雜志的受眾人群是針對(duì)性的，按照消費(fèi)者生活的需求，不斷開(kāi)創(chuàng)為某個(gè)特定人群服務(wù)的專業(yè)化雜志，可以吸引某一類消費(fèi)者，對(duì)原有的目標(biāo)受眾也可作進(jìn)一步的開(kāi)拓，比如高端消費(fèi)人群，由于工作時(shí)間較長(zhǎng)，收看電視時(shí)間正有減少的趨勢(shì)，專業(yè)型的時(shí)尚雜志，就可充分利用這一特點(diǎn)，不斷鞏固和拓展高端17、消費(fèi)人群的市場(chǎng)。但由于雜志發(fā)行量有限、受眾人群有限、發(fā)行渠道單一，只建議幾個(gè)專業(yè)雜志進(jìn)行選擇，l 車身廣告相對(duì)于其他的戶外媒體形式，車身廣告的傳播方式是主動(dòng)出現(xiàn)在受眾的視野之中，在傳播方式上最為積極、主動(dòng)。從人的注意力角度講，移動(dòng)的物體總是比較能被注意到得到更多的注意，實(shí)現(xiàn)較高的受眾率。但車身廣告的檔次較低形象較差，信息傳遞量少，建議本項(xiàng)目不易發(fā)布車身廣告。l 電臺(tái)廣告廣播電臺(tái)廣告宣傳以有車、乘車人及出行市民為主要受眾群體，充分把握了當(dāng)今社會(huì)的主要消費(fèi)群體。但廣播廣告的有時(shí)在逐漸被其他形式的廣告所取代，基于本項(xiàng)目的整體營(yíng)銷戰(zhàn)略考慮，廣播媒體可作為輔助媒體，不宜大面積投放。l 直郵廣告（DM）直18、郵廣告可將完整的銷售信息直接傳遞給目標(biāo)客戶群，費(fèi)用低，效果好。關(guān)鍵在于直郵對(duì)象名單的收集，隨郵發(fā)報(bào)紙配送彩頁(yè)廣告為基本形式；靈活性在于可隨客戶的需要在投送時(shí)間、報(bào)紙種類、區(qū)域、數(shù)量、規(guī)格等方面做相應(yīng)的調(diào)整；配送的報(bào)紙種類多（所有郵發(fā)報(bào)紙），用戶可以指定，也可普投；區(qū)域性強(qiáng)：可投送普通居民住宅區(qū)、報(bào)刊亭，也可投送中高檔的商務(wù)樓、住宅區(qū)；可以針對(duì)南京各行政區(qū)，也可全省、全國(guó)聯(lián)網(wǎng)投放。DM廣告針對(duì)性較強(qiáng)，投放有效率高價(jià)格適中，DM廣告應(yīng)作為項(xiàng)目的主要輔助媒體進(jìn)行投放。特殊媒體聯(lián)合推廣廣告所謂聯(lián)合推廣廣告就是與當(dāng)?shù)刂木频辍?huì)員制休閑度假中心、機(jī)場(chǎng)和高檔茶樓等聯(lián)手，利用他們成熟的客戶網(wǎng)絡(luò)來(lái)推廣本項(xiàng)目19、，具體聯(lián)合事宜待定。第二節(jié)、銷售媒介選擇原則：n 受項(xiàng)目總體量和目標(biāo)受眾群體媒介接觸習(xí)慣影響，報(bào)媒廣告投放應(yīng)講究實(shí)效和節(jié)約，所以建議以主流媒體為主，投放頻次不宜過(guò)高（開(kāi)盤(pán)期內(nèi)可一周連續(xù)投放兩期，然后每周以一期計(jì)算，并依據(jù)銷售進(jìn)度逐漸降低頻次），投放的版面不宜過(guò)大（建議在開(kāi)盤(pán)期內(nèi)可采用整版，然后逐漸縮小版面）； n 電視廣告主要選擇財(cái)經(jīng)專欄節(jié)目、南風(fēng)廣場(chǎng)大屏幕，在二至三個(gè)月的開(kāi)盤(pán)期內(nèi)連續(xù)滾動(dòng)播；第三節(jié)、銷售媒介選擇：n 報(bào)媒以運(yùn)城日?qǐng)?bào)、晚報(bào)、山西商報(bào)、靈通資訊為主，增加新元素等周刊；、n 媒介上可考慮電梯間視頻廣告，使銷售信息深度覆蓋目標(biāo)投資群體；n 電視頻道可選擇運(yùn)城1頻道財(cái)經(jīng)專欄播出；n 戶20、外廣告建議采用站牌與街銘牌結(jié)合的方式，深度覆蓋城區(qū)第四節(jié)、媒介企劃：招商階段媒介表報(bào)紙電視戶外其它招商配合方式媒介費(fèi)用招商前期階段傳單銷售員去西花園電腦城、東星電腦城進(jìn)行摸底工作整理招商客戶資料招商中期階段廣場(chǎng)大屏幕戶外廣告牌子大客戶的招商、及產(chǎn)品規(guī)劃整改招商尾期階段n 靈通資訊（4期）n 山西商報(bào)（2期）；廣場(chǎng)大屏幕運(yùn)城電視臺(tái)公開(kāi)招商銷售階段媒介表報(bào)紙電視戶外其它銷售配合方式媒介費(fèi)用招商尾期n 山西商報(bào)4期）；n 靈通資訊n 消費(fèi)廣場(chǎng)n 新元素周刊（配合房交會(huì)和開(kāi)盤(pán)）廣場(chǎng)大屏幕運(yùn)城電視臺(tái)站牌、燈箱牌、現(xiàn)場(chǎng)包裝電梯間視頻廣告和相關(guān)營(yíng)銷資料開(kāi)始打出產(chǎn)權(quán)銷售廣告招商最后階段出售階段試水期n 晚報(bào)（21、1期）；n 山西商報(bào)4期）；n 靈通資訊n 消費(fèi)廣場(chǎng)n 新元素周刊運(yùn)城電視臺(tái)廣場(chǎng)大屏幕站牌、燈箱牌電梯間視頻廣告以銷售為主，出售階段開(kāi)盤(pán)期n 山西商報(bào)4期）；n 晚報(bào)（2期）；n 消費(fèi)廣場(chǎng)n 靈通資訊廣場(chǎng)大屏幕運(yùn)城電視臺(tái)站牌、燈箱牌電梯間視頻廣告出售階段強(qiáng)銷期n 山西商報(bào)4期）；n 靈通資訊n 消費(fèi)廣場(chǎng)廣場(chǎng)大屏幕站牌、燈箱牌電梯間視頻廣告出售階段持續(xù)期廣場(chǎng)大屏幕站牌、燈箱牌電梯間視頻廣告出售階段持續(xù)期n 靈通資訊n 消費(fèi)廣場(chǎng)廣場(chǎng)大屏幕站牌、燈箱牌電梯間視頻廣告報(bào)紙廣告費(fèi)用第五節(jié)、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期推廣計(jì)劃1、推廣計(jì)劃n 電視媒介排期：具體排期、編輯思路與電視臺(tái)相關(guān)媒介商議后確認(rèn)備注：以上為開(kāi)盤(pán)期媒介企22、劃建議，后續(xù)媒介計(jì)劃（開(kāi)盤(pán)后的續(xù)銷期）可依據(jù)實(shí)際銷售反饋情況及時(shí)調(diào)整。平面創(chuàng)意思路規(guī)劃n NP、周刊：以產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)，建立投資價(jià)值概念，借助區(qū)域環(huán)境和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，以及稀有資源概念，在最大范圍內(nèi)形成客群高度關(guān)注，引起興趣，最大限度的提高來(lái)訪量和入電率，促成下單；n DM單直郵：在NP、周刊創(chuàng)意設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上可增加相關(guān)折扣信息等促銷內(nèi)容；n 戶外廣告：以主題概念及投資賣點(diǎn)為廣告語(yǔ)，要求視覺(jué)醒目、畫(huà)面大氣；包括站牌、街銘牌n 現(xiàn)場(chǎng)看板：從地段、環(huán)境、商鋪、投資說(shuō)明、族群等各個(gè)層面，展現(xiàn)項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)；平面創(chuàng)意設(shè)計(jì)待廣告公司提供，具體時(shí)間待定2、活動(dòng)安排一、項(xiàng)目投資說(shuō)明會(huì)企劃n 執(zhí)行時(shí)間：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前一周23、n 執(zhí)行地點(diǎn)：金鑫酒店n 主會(huì)場(chǎng)： 宴會(huì)廳n 活動(dòng)形式：投資說(shuō)明會(huì)、站式雞尾酒會(huì)n 活動(dòng)名稱：“賽格數(shù)碼廣場(chǎng)投資峰會(huì)”n 目標(biāo)群體：品牌商家、投資者和部分潛在客戶群n 活動(dòng)目的：借品牌商家之勢(shì)，增強(qiáng)投資者信心。n 活動(dòng)人數(shù)：商家代表10-15人、業(yè)主50-100人n 活動(dòng)具體流程：12：30 13：00 賽格數(shù)碼廣場(chǎng)售樓現(xiàn)場(chǎng)集合豪華大巴接送13：00 13：50 前期準(zhǔn)備（工作人員入場(chǎng)）13：50 14：00 來(lái)賓陸續(xù)到達(dá)，禮儀小姐迎賓，水酒恭候（冷餐提供貫穿始終，賓館提供）14：00 14：20 主持人致辭14：20 14：30 好運(yùn)不停來(lái)，大獎(jiǎng)送送送（3等獎(jiǎng)）（三名）14：30 15：0024、 投資專家推薦演講（2到3位專家）15：00 15：10 好運(yùn)不停來(lái)，大獎(jiǎng)送送送（2等獎(jiǎng)）（兩名）15：10 15：45 品牌商家代表投資推薦會(huì)（我方線人）1、 其它品牌商家代表推薦，增強(qiáng)投資者信任度；2、 現(xiàn)場(chǎng)大單投資簽約，主持人煽動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛；15：45 16：00 好運(yùn)不停來(lái)，大獎(jiǎng)送送送（1等獎(jiǎng)）（一名）16：00 16：30 投資會(huì)現(xiàn)場(chǎng)答疑 16：30 17：00 機(jī)動(dòng)時(shí)間，結(jié)束n 抽獎(jiǎng)方式：好運(yùn)不停來(lái)，大獎(jiǎng)送送送之抽獎(jiǎng)方式1、 第一次抽獎(jiǎng)方式：主持人有獎(jiǎng)問(wèn)答（三等獎(jiǎng)）2、第二次抽獎(jiǎng)方式：根據(jù)座位標(biāo)號(hào)抽獎(jiǎng)（二等獎(jiǎng)）；將座位提前標(biāo)號(hào)，現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng) 3、第三次抽獎(jiǎng)方式：已簽約投資客戶按序號(hào)抽獎(jiǎng)（25、大獎(jiǎng)）；將已簽約客戶按序排號(hào)，并將序號(hào)放入抽獎(jiǎng)箱，總經(jīng)理親自現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)，神秘大獎(jiǎng)現(xiàn)身；n 前期準(zhǔn)備綱要：投資鋒會(huì)運(yùn)籌期 1、廣告發(fā)布(相關(guān)支持： 媒體)2、會(huì)場(chǎng)布置(相關(guān)支持： 會(huì)議賓館)3、投資推介會(huì)咨詢員培訓(xùn)、安排(相關(guān)支持： )4、貴賓確認(rèn)及來(lái)賓確認(rèn)(相關(guān)支持： )5、活動(dòng)接送車確認(rèn)(相關(guān)支持：我方)6、貴賓邀請(qǐng)函制作(相關(guān)支持： )7、各種檔次禮品（相關(guān)支持： 禮品公司）8、統(tǒng)一服裝制作（可沿用銷售服裝）（相關(guān)支持： ）9、冷餐會(huì)布置（相關(guān)支持：會(huì)議賓館）投資鋒會(huì)期間1、人員安排 （相關(guān)支持： ）（負(fù)責(zé)與政府、媒體的溝通、負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)管理、負(fù)責(zé)禮品、負(fù)責(zé)顧客溝通）2、 彩排方案：會(huì)議前一天彩26、排一次，確定具體時(shí)間流程， 3、媒體跟進(jìn)（相關(guān)支持： 運(yùn)城媒體）媒體跟進(jìn)前期：商報(bào)一期半版廣告，于活動(dòng)前刊登。活動(dòng)期間：商報(bào)、日?qǐng)?bào)、晚報(bào)、靈通資訊通訊報(bào)道，運(yùn)城電視臺(tái)（請(qǐng)記者到現(xiàn)場(chǎng)，以采訪形式）追蹤跟進(jìn)：運(yùn)城房地產(chǎn)專訪及信息廣告n 前期準(zhǔn)備具體實(shí)施：一、招商廣告的發(fā)布1、刊登次數(shù)：一期2、刊登媒體：山西商報(bào)、運(yùn)城日?qǐng)?bào)3、時(shí)間：待定4、版面：樓市版套紅5、規(guī)格：半版6、價(jià)格：備注：廣告刊登后，需留足充分的時(shí)間遞送資料、邀約投資客戶和商家。n 會(huì)場(chǎng)的選定及布置：1、會(huì)場(chǎng)建議：金鑫大酒店會(huì)議廳2、宴會(huì)廳選擇建議：面積教室型劇院型座式宴會(huì)4小時(shí)8小時(shí)宴會(huì)廳250人400人300人會(huì)議設(shè)施空調(diào)、屏幕、麥27、克風(fēng)、投影儀、電腦、寫(xiě)字板、講臺(tái)、放映機(jī)、電視機(jī)、激光筆等3、冷餐由金鑫酒店負(fù)責(zé)提供：冷餐：n 貴賓邀請(qǐng)函制作： n 禮品的選擇：由禮品公司提供，具體待定；n 現(xiàn)場(chǎng)包裝：1、主席臺(tái)背景板：LOGO，賽格數(shù)碼廣場(chǎng)投資峰會(huì)2、專家席名牌：專家姓名、單位3、貴賓席名牌：貴賓姓名，公司4、銷控表：根據(jù)要求特制5、項(xiàng)目沙盤(pán)：沿用6、活動(dòng)公示海報(bào)：特制，根據(jù)情況待定7、指引路牌：放置于停車場(chǎng)、大廳、樓梯等處，可沿用n 承辦方需準(zhǔn)備及報(bào)價(jià)1、宴會(huì)廳（4小時(shí)）： 2、冷餐：（不含酒水）： 3、貴賓禮物：（皮具） 4、抽獎(jiǎng)禮品（家電）： 5、小禮物： 6、記者紅包： 7、現(xiàn)場(chǎng)包裝： 共計(jì)： 第三章、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析28、第一節(jié)、招商整體收益價(jià)格預(yù)算：（1）基本商業(yè)數(shù)據(jù)一、二、三層以總面積計(jì)算，四層待定。（2）樓層租賃理論價(jià)格（包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)用）：租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以本商圈市場(chǎng)調(diào)查為參考基礎(chǔ)，我們要以低廉的租金價(jià)格。1F2F3F4F樓層實(shí)際面積 平均日租金單價(jià) 單鋪平均面積 單鋪年均租金 樓層年租總價(jià) （3）商業(yè)籌建成本： 按照工程及政府相關(guān)手續(xù)的實(shí)際情況，稍后對(duì)其具體估價(jià)。（4）運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用： （5）內(nèi)裝費(fèi)用： 設(shè)備及物品費(fèi)用（6）4樓的營(yíng)運(yùn)情況概述：由于我們?cè)O(shè)想本案的4樓以辦公室物業(yè)形式向外出租。第二節(jié)、招商整體收益價(jià)格預(yù)算：樓層1F2F3F4F總面積M2 平均單價(jià)（元/平方） 單鋪平均面積M2 按照建筑面積出租總價(jià)（萬(wàn)元） 4成首付（萬(wàn)元） 樓層總價(jià)（萬(wàn)元） 本案銷售總價(jià)約： 萬(wàn)元銷售均價(jià)約 /平方3、4樓按照寫(xiě)字樓價(jià)格進(jìn)行出售。返租：1F2F3F4F總價(jià)（萬(wàn)） 返租比例（毛） 一年10%（萬(wàn)） 年限 小計(jì) 五年返租合計(jì)： 萬(wàn)元平均每年返租費(fèi)用： 萬(wàn)元