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1、商務(wù)區(qū)項目策劃方案一、項目用地簡介：1、地理地址中央商務(wù)區(qū)位于陽光舜城的主入口處，南接已經(jīng)建成的中城（100萬平米），北臨建設(shè)中的濟(jì)南高檔別墅居住區(qū)（東方美郡），東依郁郁青青的西姑山脈，是中城、北城的天然分水嶺，同時也是兩城的重要連結(jié)過渡地域。2、用地狀況中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃面積公頃，其用地主要為坡地，坡勢西低東高，東西高程差達(dá)米，地塊南部地表為土質(zhì)，北部與東部為礫石地面。東部山坡之上植被旺盛，林相豐富，視野廣闊，是絕佳的風(fēng)景地域。3、交通狀況該地域交通便利，周邊陽光舜城出入的交通樞紐舜城環(huán)島（正對歷陽大街，西為旅游路，南臨舜世路）。至經(jīng)十路僅4公里，至南二環(huán)路僅3公里，到泉城廣場也不足4、項目規(guī)劃2、大要6公里。依照1999年的中規(guī)院規(guī)劃，該規(guī)劃用地為公頃，其中公共設(shè)施用地公頃；城市公共綠地公頃；城市道理用地公頃。總建筑面積為萬平米，建筑密度為%；容積率為；綠地率為%。原建筑層高以四層為主，局部為三層和兩層，其功能定位為美食城和休閑綠化廣場。依照市規(guī)劃局的最新資料顯示該組團(tuán)的建設(shè)用地為公頃（161米等高線以下地域），土地使用性質(zhì)為商業(yè)用地。綜合考慮工商銀行五層建筑（容積率）和一組團(tuán)小高層建筑（容積率）的規(guī)劃狀況，擬訂容積率為左右，公建配套為40000平米，住處為40000平米。二、項目定位：1、功能定位看法定位舜耕路南部新城區(qū)環(huán)境最為優(yōu)越的高檔商務(wù)辦公休閑區(qū)，借商務(wù)看法創(chuàng)建氣氛，提升升檔公3、寓的價位和市場競爭力功能定位-以高檔公寓、酒店式公寓等居住功能為主，以商務(wù)辦公、配套等功能為輔的綜合商務(wù)休閑區(qū)。建筑形式-以大體量的建筑綜合體擔(dān)當(dāng)商務(wù)辦公和配套功能，建筑多為12層，部分為半地下，局部為高層。該現(xiàn)代建筑可作為自歷陽大街入口處陽光舜城標(biāo)志性的作品。（建筑形式同商業(yè)街有實質(zhì)的差異）整體的功能可及在舜城所處的作用近似于香港的數(shù)碼港項目（寫字樓11萬；數(shù)碼中心2萬；酒店1萬；住處30萬）備注：建筑綜合體是一個多功能復(fù)合空間，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上功能進(jìn)行組合而成的建筑。建筑綜合體為城市生活功能供應(yīng)了一個交合的空間，城市生活4、的各要素以一種嶄新的空間秩序出現(xiàn)在這個空間中，并互相依存、互相促進(jìn)，形成一個多功能、高效率而復(fù)雜的綜合體。建筑綜合體帶有地標(biāo)性建筑的特色，以上的定位基于以下原因：21組團(tuán)的特別地理地址和便利交通條件決定了其富強(qiáng)的地域輻射力，同時由于陽光舜城目前餐飲、娛樂等建筑品種（城市配套功能）的缺乏，使入住業(yè)主的需求表現(xiàn)的更為迫切。因此，該地域應(yīng)該增加適合體量的酒店娛樂、寫字（商務(wù)）辦公等功能建筑，一方面作為舜城配套滿足入住業(yè)主的娛樂辦公需求，另一方面吸引濟(jì)南市高智高知企業(yè)遷入，提升舜城的品位并促進(jìn)酒店娛樂的經(jīng)營。2、產(chǎn)品定位：（1）建筑綜合體（40000萬平方米）商務(wù)寫字樓（面積約為20000平米）建議該5、品種可部署在建筑綜合體的高層建筑內(nèi)，建筑采用框架結(jié)構(gòu)，各房間面積可較靈便的切割組合，同時在設(shè)計大將室內(nèi)景觀與室外景觀產(chǎn)生互動，創(chuàng)建“花園式辦公”看法，為從事腦力勞動的小型、私營企業(yè)供應(yīng)環(huán)境幽雅的辦公場所，成就南部高檔商務(wù)辦公地域看法。主力面積為150-240平米，適合10-16人的小型團(tuán)隊，約為120套左右。商務(wù)配套（面積約為10000平米）建議該品種部署在12層群樓內(nèi)，設(shè)置主題酒店，商務(wù)餐飲、特色酒吧、咖啡廳、會議中心等娛樂商務(wù)休閑和服務(wù)場所，滿足濟(jì)南城區(qū)高檔餐飲需求和舜城居住業(yè)主的需要。商務(wù)配套和商務(wù)寫字樓的運作是相輔相成的，詳盡功能表示以下：1、休閑：包括餐飲、健身、娛樂、購物、圖書等26、社交和商務(wù)：商務(wù)中心、酒吧、貴賓廳、商務(wù)洽談等3、服務(wù)：包括洗衣、票務(wù)訂購、日用品購物、郵政報刊等酒店式公寓（面積約為10000平米）面積為40-80平米的現(xiàn)代小戶型設(shè)計，生活配套齊全、簡單、實用、新潮，并且增加社交空間，戶型可分為一室、一室一廳、二室一廳等種類，約計160套。其物業(yè)管理模式為酒店式管理模式。為外地駐濟(jì)和當(dāng)?shù)匦“最I(lǐng)人士供應(yīng)面積適中、功能齊全且增值潛力較大的居住模式。備注：該類酒店式公寓可實現(xiàn)與商住兩用樓的功能調(diào)換。該建筑綜合體是自歷陽路進(jìn)入舜城的視覺主焦點，其與一組團(tuán)綜合樓構(gòu)成了陽光舜城入口處標(biāo)志性的建筑群落。同時該綜合體4萬平米的體量與一組團(tuán)2萬平米的綜合樓形成了擁有必然規(guī)7、模的商務(wù)辦公區(qū)，在某些程度上降低了建筑綜合體的市場風(fēng)險性。也加劇了商務(wù)市場的競爭力度。整體而言，一組團(tuán)綜合樓的推行對中央商務(wù)區(qū)擁有較大的借鑒作用。（2）公寓住處（40000平方米）高級公寓（面積約為40000平米）高級公寓采用六層帶電梯的設(shè)計方案，大型亮麗通透的淡綠色落地玻璃窗，色彩淡雅的暖色墻體，現(xiàn)代中不失典雅，簡潔中不流塵俗，可有效的實現(xiàn)建筑與東側(cè)山體有效的互動，安座室內(nèi)可觀山觀景。高檔公寓主力面積在130150平米之間，主力戶型為三室兩廳、四室兩廳，可以適合考慮部分樓內(nèi)躍層套房，約計280套。商務(wù)型公建前面為大型休閑廣場，面積可達(dá)近萬平米，擁有多種人文景觀。商務(wù)型公建與高檔公寓是相對獨立8、的，擁有各自的交通路網(wǎng)系統(tǒng)，互不攪亂，但是有花園小徑可以連通，實現(xiàn)兩種產(chǎn)品的互訪。三、花銷集體定位1、建筑綜合體商務(wù)寫字樓商務(wù)樓是地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市社會進(jìn)步的必然產(chǎn)物。目前，該類樓盤在上海、北京依舊擁有較高市場吸納力。隨著我省經(jīng)濟(jì)政策的逐漸松開，我市民營經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出空前未有高漲，10人左右的小型企業(yè)紛紛出現(xiàn)，使我市商務(wù)樓也變的十分熱銷和緊俏，因此商務(wù)樓的市場潛力依舊十分巨大。商務(wù)配套主要服務(wù)目標(biāo)對象為中央商務(wù)區(qū)辦公人士和舜城五萬居民，其功能為滿足其生活、工作等多方面的商務(wù)需求。建議餐飲可進(jìn)行出租經(jīng)營以實現(xiàn)可連續(xù)性發(fā)展，所產(chǎn)生的長遠(yuǎn)收益有利于上市企業(yè)的運作。為最大程度的減小投資風(fēng)險，可先期追求戰(zhàn)略9、合作伙伴，簽署長遠(yuǎn)合作協(xié)議。酒店式公寓主要花銷集體主要有兩類：（ 1）新一代的白領(lǐng)階層：該集體擁有較高的文化水平和較為牢固的經(jīng)濟(jì)收入，預(yù)期收入較高。對區(qū)位交通、商務(wù)、休閑、社交及生活配套設(shè)施要求較高。（ 2）外處駐濟(jì)人士：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和技術(shù)的交流，國內(nèi)外的好多有名企事業(yè)單位都在濟(jì)南增設(shè)了分支機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)的成立對酒店式公寓市場產(chǎn)生較大的推動作用。2、公寓住處高檔公寓由于濟(jì)南市房地產(chǎn)發(fā)展水平較為一般，同時濟(jì)南市風(fēng)景、地段俱佳的土地極少，致使自1998年舜華園推出后高檔公寓的質(zhì)量變化較小，此處開發(fā)的高檔公寓即針對家庭人口較少的舜華園、開元山莊的富人集體，以及在經(jīng)十路沿線的擁有必然經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人士。依10、照從業(yè)可分為大中型企事業(yè)單位的管理人員、事業(yè)有成的經(jīng)營業(yè)主以及城市拆遷產(chǎn)生的有效需求。四、銷售成本測算假定土地成本為120萬/畝，測算經(jīng)營收益為0時的成本為元/平米。（地價89萬元/畝時，成本3830元/平米）五、銷售價格估計產(chǎn)品種類銷售均價（元/銷售額（萬元）備注平米）4380商務(wù)辦公樓600012000整體銷售商務(wù)配套:60006000均價為5375元/酒店式公寓50005000平米高級公寓樓500020000合計43000若是銷售均價為5375元/平米，則收益為6930萬元，收益率為19%。（地價：89時；收益11219，收益率35%）若是銷售均價為5000元/平米，則收益為42251211、%。（地價：89時；收益8502，收益率萬元，收益率為27%）五、項目開發(fā)及銷售周期模擬綜合考慮項目啟動資本和市場介入機(jī)會，建議進(jìn)行開發(fā)。21組團(tuán)可分兩期項目運作先期依照項目整體策劃、規(guī)劃、設(shè)計、收效圖等資料在市場上創(chuàng)建商務(wù)區(qū)看法，提升該地段的整體品位和價值。項目一期開發(fā)4萬平米高檔公寓，二期開發(fā)4萬平米的商務(wù)辦公、配套及酒店式公寓。該開發(fā)序次可有效節(jié)約項目啟動資本，快速實現(xiàn)資本的轉(zhuǎn)動開發(fā)，并且依照市場對商務(wù)、配套的反響進(jìn)行二期項目開發(fā)的調(diào)整，有效降低商務(wù)產(chǎn)品品種開發(fā)的風(fēng)險性。一期開發(fā)4萬平方米，產(chǎn)品種類主要高級公寓。開發(fā)周期為12個月，2004年7月初動工。2005年7月底交付使用。銷售周期12、為12個月，2004年10月進(jìn)行銷售。二期開發(fā)4平方米，產(chǎn)品種類為商務(wù)寫字樓、商務(wù)配套、酒店式公寓。開發(fā)周期為18個月，2004年10月初動工，2006年3月底交付使用。銷售周期為18個月，2005年4月開始進(jìn)行銷售，為了減小商務(wù)配套的銷售風(fēng)險可先行聯(lián)系有意向的大客戶（餐飲酒店經(jīng)營者）進(jìn)行定制,建議10000平米的商務(wù)作為企業(yè)固定財富可進(jìn)行出租，以出租形式實現(xiàn)可連續(xù)性盈余。20000平米的商務(wù)辦公樓和10000平米的酒店式公寓進(jìn)行銷售，加速資本的快速回籠。六、資本本源：該項目需啟動資本2000萬元，擬采用項目建設(shè)貸款，依照投資初步估計，可貸資本7000萬元左右，完好滿足項目開發(fā)建設(shè)需要。三年十13、二月一日附表1：中央商務(wù)區(qū)開發(fā)經(jīng)營資本平衡表分項合計2004年2005年項目資本投資額度土地工程三季度四時度一季度二季度三季度中166879556央1085330商利息務(wù)區(qū)支出28270土地貸款1726217262一期工程款477895619114781195239一期銷售收入200006000300050005000二期工程款4778717717717956二期銷售收入23000460069006900貸款利息1415707707資本周轉(zhuǎn)收入-工程-9562665640599899998早期貸款956基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地：畝土地單價：116萬元/畝容積率（）：1、建設(shè)貸款約建安成本（元）：120014、2000萬元，計息一年約元/平米110萬元；土地款計息一年合計約1122萬元。2、目前，工程付款為工程量的75%，因此實質(zhì)工程貸款應(yīng)小于上表測算結(jié)果。附表2：中央商務(wù)區(qū)銷售成本測算基礎(chǔ)土地面積（畝）數(shù)據(jù)建筑面積(萬)序號總數(shù)（萬元）單位金銷售收入35,1土地成本16,房屋建筑安裝成本9,監(jiān)理花銷（工程造價的%）智能化工程室外管網(wǎng)及道路設(shè)計及工程花銷景觀設(shè)計、工程(170元/m2計算)詳規(guī)、建筑設(shè)計成本煤氣開戶花銷(每戶1900元)3財務(wù)花銷（土地成本的%）1,4開發(fā)期稅費(見表3)2,5房產(chǎn)交易中產(chǎn)生的花銷(見表4)規(guī)劃審查、施工審查及招標(biāo)過程中的花銷6(見表5)開發(fā)間接費及管理花銷（土地、建15、設(shè)成本7的1%）8營銷花銷（銷售收入的2%）9不可以預(yù)示花銷（建設(shè)成本的5%）10城建配套等綜合花銷（含暖氣開戶費）1,11 人防工程費銷售成本合計35,經(jīng)營性收益收益率（未扣除所得稅）0%附表3：開發(fā)期稅費序項目金額號1 營業(yè)稅2 城市建設(shè)保護(hù)稅3 教育費附加5 土地增值稅6 土地使用稅4 印花稅合計附表4：序號項目1 房屋交易費2 房屋確權(quán)登記費3 預(yù)售同意證4 面積測量費（萬元）依照1,銷售收入（萬元）營業(yè)稅（萬元）營業(yè)稅（萬元）銷售收入（萬元）占地面積（萬）合同額（萬元）2,房產(chǎn)交易花銷金額計算（萬元）依照建筑面積（萬）戶數(shù)房屋套數(shù)建筑面積（萬）合計附表5：建設(shè)時期各項手續(xù)花銷序號花銷名稱總投資（萬元）標(biāo)準(zhǔn)1放、驗線費點2 勘探費3規(guī)劃定點費(技術(shù)服務(wù))占地面積（公4規(guī)劃審查費(住處)建筑面積（萬5規(guī)劃審查費(道路)道路長度(M)6消防審查費建筑面積（萬7抗震審查費建筑面積（萬8質(zhì)量督查費工程造價（萬9招標(biāo)管理費中標(biāo)價（萬元10標(biāo)底代編費中標(biāo)價（萬元11招標(biāo)代理費中標(biāo)價（萬元12勞保費工程造價（萬13交易信息咨詢費工程造價（萬合計