午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、*.*別墅營銷實施方案一、 產品定位1、 形象定位案 名：*.*別墅主題詞：太原首席*別墅這一定位包含兩層含義，*和別墅。1） *：仁者樂山，智者樂水！住是人生大智慧！*即環境：背山面水，環境一流。*即風水：貫中故居，千年文脈。*更是一種渡假式的生活。 太原迫切需要休閑、渡假項目。 若能夠充分利用清泉湖廣闊的湖面，安排相應的休閑、渡假設施（快艇、釣魚水上俱樂部等），把整個清泉湖地區塑造成為太原的渡假勝地，本項目就脫離了一般房地產的范疇，成為旅游與房地產相結合的一個中間產品。這無疑可以大大提升產品價值（也是本項目最終必然的發展方向），并由于塑造了一個新聞熱點，可以大大節省推廣費用。 雖然短期內太2、多的休閑、渡假設施難以建造完成，但山與水畢竟留給了人們太多的想象空間。2） 別墅：別墅是身份的象征！別墅是第二居所。別墅是奢侈品而不是必需品。買別墅的理由是喜歡而非需要。2、 核心賣點提煉與市場上的產品相比，本項目無疑具有眾多比較優勢： 自然環境優勢：山、水、林。 人文環境優勢：貫中故里、三國城、清徐中學。 價 格 優 勢 ：總價3050萬元一套。 產 品 優 勢 ：上有天、下有地，奉送私家花園。 工 期 優 勢 ：準現房。核心賣點：通過明確的產品形象定位，我們強化了項目的唯一性：本案是太原唯一的別墅項目，因為唯一，所以不可替代。這正是本案的核心賣點-太原首席*別墅。3、 客戶定位從地域來看，3、我們的客戶包括兩部分：太原的和清徐的。雖然本案單套總價在3050萬元之間，但對于太原人來說由于是第二居所，對客戶的經濟實力要求會更高，但正因為是第二居所，客戶也相對清晰，基本上買高檔項目大戶型的客戶都是我們的潛在客戶。部分清徐客戶會選擇本案作為第一居所，其經濟實力可能略低。客戶應該至少有一部車，部分購買高級轎車的客戶同時也是我們的客戶。主流客戶的年齡一般在33-45歲之間。客戶以私營業主為主，不排除部分高級公務員。客戶購買目的基本上是自用（不是自住）。除了自住，相信會有部分客戶用來招待朋友，甚或作為公司招待客戶。4、 產品調整：1） 園林社區綠化：現在的綠化已經有相當規模，但略顯單調，應適當增4、加鮮花和假山、噴泉，并結合雕塑，但考慮到季節和時間關系，暫時不做調整。為保證別墅區的公共衛生，應適當安放垃圾箱。燈 光：別墅區中要安排路燈，國慶期間傍晚時保證大門、售樓處、已粉刷好的別墅燈火通明。私家花園：保證每戶擁有獨立的私家花園，現在可做簡單的規劃和綠化，給業主充分的自由，讓他們自己安排自己的花園，日后更可組織業主進行園藝大賽，成為獨特的賣點。但應要求業主不得破壞整體環境。原生柳林：對于城市人來說，原生森林十分珍貴，因此柳林應盡可能保留，與整個別墅區銜接，使之成為別墅區園林的一部分。目前可以將較平整干凈的部分圍起來，設置簡單的休閑設施。將來應結合建筑規劃予以充分利用。湖 面：目前可簡單開辟5、一條比較干凈、平坦的道路，方便人們參觀，同時作出長遠規劃，安排適當的休閑、渡假設施和項目，力爭明年5、6月份投入使用。2） 別墅區配套設施：在別墅區入口處安排網球場和兒童活動區。兒童活動區包括：噴泉、戲水池、秋千、樹籬迷宮（結合綠化情況）。3） 會所會所位置暫定在別墅區的中央，同時考慮在其他適當位置另行設計。會所面積考慮攤銷。會所安排的項目包括 便利商店：出售日常用品，以及蔬菜、水果等。 咖啡廳（小餐廳、酒吧）：提供酒水、飲料和簡單用餐，根據業主實際需求再增加服務內容。（因當地配套嚴重缺乏，是否考慮增加一中餐廳） 醫療室：提供中醫保健按摩，并出售非處方藥。 臺球室/健身房/棋牌室。 多功能廳：6、可作為舞廳、乒乓球室等。4） 物業管理：保安與保潔對于別墅項目來說，物業管理應突出安全與服務兩點。物業服務的內容應包括 24小時保安及巡邏（重點） 水、暖、電的維護保養 公共地方的清潔 設備設施的維護 園林綠化養護（重點） 節假日公共地方的裝飾 代定火車票、飛機票/代客叫車 家居清潔與維修（收費） 組織客戶聯誼活動應特別強調保安工作、 保安人員應有良好的形象和素質，特別是大門入口處。 保安人員配備對講器等器材，巡邏要使客人在前期可以感受到。 如可能，應設置保安電子巡更系統。如做不到則安排相應的巡更制度，在幾個敏感區域定點巡邏并報告。物業服務管理公約。本案出售時，應向客戶提供經核準的公約。物業管7、理服務公約應含有以下主要內容： 物業基本情況 公約涉及的各主體的基本情況 產權人的權利義務 開發企業的權利義務 物業管理企業的權利義務 物業的使用、管理、維修 物業管理費二、 項目包裝包裝要點：突出價值感，同時強調融入*之間的愜意感。1、 LOGO設計要求*三字采用中國書法行書字體，黑色，雄渾有力，突出項目的價值感。*別墅四個字變形為流水的形狀，有飄逸感，顏色為綠色，強調項目親近自然的屬性。整個畫面突出的是“*”三個字，“*別墅”更象是作為圖案存在。設計力求簡潔，不再增加其它任何圖形元素，色彩只有黑、綠兩色（綠色可有過度）。整個設計色彩鮮明，圖形簡潔，形成強烈的視覺沖擊。2、 銷售工具樓書：特8、種紙，騎馬釘，500份方案一：16PP1封面：*別墅太原首席*別墅P2-3 仁者樂山，智者樂水！住是人生大智慧！（配環境照片，山林水路，云山霧罩）P4-5 規模宏大（配總體規劃圖）P6-7設計別致 功能完善（配別墅外立面與花園照片，可以不是實景，照片最好有人物）P8-9配套齊全（配會所、湖面釣魚等圖片）P10-11 交通便利（配小車駛過林蔭大道的圖）P12-15 戶型圖（4種）P16：封底方案二：8P 樓書中不放戶型圖，以上內容根據具體版面合并。戶型單頁： 簽約用戶型圖：B5紙大小，由設計院提供，細部尺寸標注清晰，打印清楚。 派發的資料：如樓書中沒有戶型圖，則需另外印制，由廣告公司設計DM：銅9、版紙，三折頁，方便郵寄，2000份，是樓書的壓縮（概念、交通、規模）。海報：*環境實景（可以不是）配合釣魚或棧橋的合成畫面，可以是樓書封面或第二頁的畫面，配合文字為：項目LOGO太原首席*別墅，以及電話。3、 道路引導與工地包裝道路引導 由太原至清徐的主要路口設交通指示牌或路牌廣告，畫面要求同海報。 清徐縣沿途設交通指示牌。 清徐縣水塔懸掛條幅或畫布。工地包裝 圍墻，粉刷為淺的暖色系，上面刷項目LOGO與主題推廣詞-太原首席*別墅。 園區：別墅區分為3個組團，區內設路標，每棟別墅設計統一的標牌。 工地保持整齊干凈。4、 售樓處和樣板間售樓處和樣板間應該是示范區，展示的不僅是裝修，花園部分也應做10、合理規劃。花園部分可考慮的內容包括：鮮花、小園林、秋千、燒烤等。把有限的資金合理使用，只做一套樣板間，體現與售樓處不同的設計風格。樣板間不應只是展示設計風格，要有生活的痕跡，比如兒童房可安排滑梯、散落的樂高玩具、芭比娃娃等等，書房可安排獨特的收藏品（小人書、連環畫）不追求整齊劃一。參觀樣板間不需帶鞋套，客人可在樣板間內小坐，雖然增加了管理維護的工作，但更能營造親切的氛圍，也可樹立獨特形象。大門口有保安站崗，并安排足夠的、方便的、安全的停車位。售樓處空間要求 前臺、接待區，背景墻的設計要有文化氣息，項目VI、CI標識及“銷售部”或“售樓處”字樣顯著，安排12名工作人員在此區域為客人提供電話、現場11、服務。 私密談判區和會議室（2個）。當客戶確定成交意向，需要進一步洽談相關事宜的細節問題時，有個私密的談判空間。 銷售人員辦公區（5人） 經理室：做一個相對獨立的房間，因為銷售部的業績報表，數據、人事等重要文件都會在這里處理與放置，同時也是一個更親切的談判空間。 儲物室與更衣室：是工作人員每日更換工作裝，放置私人物品的場所。同時也為銷售部使用的散雜物件開辟了儲存空間。 茶水間-廚房。除了滿足工作人員的飲用水需要外，我們還可以為客人提供熱飲與水果。這樣的服務一定會拉近業務員與客戶的心理距離。 衛生間：保持衛生間的整潔、衛生與良好的空氣，忽略這個細節很容易在前期給客戶帶來負面的心理影響。售樓處功能12、 售樓處配備兩臺電瓶車，業務員配備對講機。 智能化辦公水平高，至少每一配備一臺電腦，不少于3條電話直線。 夜晚開啟燈光（大門、售樓處、花園地燈），把銷售部變成一個活廣告。 冷暖空調、衛生、茶水等設備要考慮，可通過背景音樂活躍現場氣氛。交通引導 銷售部是一個從外到里，從印象到實景的中轉站，所以從工地到賣場、再從賣場到樣板間，這兩條路線的周邊環境布置與行進路線的合理設計直接關系到項目對外的整體形象。 兩條路線的沿途一定要保持整潔和安全。在施工狀態下，安全當然是第一要素。而整潔則會直接增強客戶的安全感。 如須安全防護，則應做到美觀，不影響到客戶的行進與參觀；不讓他們產生任何對本案不良的感受與印象。接13、待的程序為： 保安引導客人停車，同時用對講機通知銷售部客人到訪； 業務員乘電瓶車到大門口迎接客人，或在售樓處外迎接客人； 業務員乘電瓶車帶客人參觀別墅區與樣板間； 用電瓶車送客人到大門口； 如客人有興趣，帶客人參觀湖區； 送客人上車，目送汽車調頭開走。5、 公關禮品：印有項目標志的棒球帽和T恤衫，派發給記者及國慶節期間來訪客戶。三、 廣告與推廣推廣要點：打太原，賣清徐。1、 廣告廣告以特定渠道和路牌為主，報紙硬性廣告只是輔助作用。特定渠道包括： 在太原所有高檔場所派發資料或張貼海報； 銀行信用卡對帳單跟單廣告； 汽車行取得高級轎車客戶名單； 清徐熟人介紹客戶與所有的企業（優先）； 現有的客戶積14、累（優先）。路牌既作為道路引導，同時也是最佳的廣告媒體，與交通指示牌配合使用。報紙廣告作為前期造勢和壓迫客戶簽約使用，一般采用半版。2、 軟性宣傳作為太原市第一個別墅項目，本案有足夠多的新聞點，必須合理運用媒體，在開盤前期制造轟炸效應。9月21日25日期間，根據屆時工程進展情況安排媒體采訪，如進展順利則安排電視臺拍攝實景，否則主要采用報紙。最遲26日安排軟稿刊出，一周內要達到不少于5-7篇，主題分別為： 太原第一個別墅項目橫空出世； 仁者樂山，智者樂水！住是人生大智慧！ *-太原成功人士的理想居所； 太原需要別墅嗎？ 是炒作，還是市場細分？-有感于*別墅 什么人選擇住別墅？銷售期間不少于每月315、-4篇軟稿。稿件篇幅以1/4版為宜，但最初的7篇要爭取一個整版，至少要有2個半版。安排攝影師照相，包括湖面和別墅區，發稿用。項目推廣過程中要不斷的制造新的熱點，給軟性報道提供彈藥，比如*組織客戶聯誼活動、*組織業主園藝大賽等。3、 公關活動公關活動包括兩種，一種是針對媒體，一種是針對客戶。針對媒體的活動是為了制造新聞熱點，針對客戶的活動主要是為了吸引客戶。開盤階段我們將安排媒體活動與客戶聯誼活動各一次。具體可組織的活動有： 公開上市記者發布會 銷售中心、樣板間開放儀式 國慶節篝火晚會 聯合媒體舉辦答謝客戶聯誼活動 物業管理說明會 圣誕新年聯歡會/春節聯歡會等主題晚會 成立*水上俱樂部，招募會員16、4、 銷售促進：針對客戶、針對業務員針對客戶 前10名成交優惠政策（送電器，電視、冰箱、洗衣機總價在二萬元左右） 客戶帶客戶成交優惠3% 送花園精裝修計劃 送裝修設計 免2年物業管理費針對業務員 銷售競賽 前3名成交獎勵 每人的第一單獎勵計劃 賽季（三個月）銷售冠獎（5000元）四、 銷售階段安排本項目正式銷售期預計為2003年10月份2004年3月份，總計6個月，目前的推廣工作主要可劃分為四個階段進行：1、 銷售引導期（亦稱作滲透期）：9月份這個是項目推廣中一個較為關鍵的階段目的：完成項目定位和項目推廣一系列的準備工作，為后續工作打下基礎；在短時間內將項目向外發散，提高項目在社會的認知度；建17、立公司形象；塑造項目品牌形象，引起受眾的注意。在這個階段，主要利用各種媒體（諸如報紙軟性文章、戶外廣告、DM等），并配合相關的公關活動和新聞發布會以增強受眾對項目的認知。主要工作包括： 樓書、廣告的設計制作 賣場的設計施工 宣傳資料的設計制作 戶外廣告的申報及設立 銷售資料完善與設計制作 新聞“放風”工作 銷售中心建造及裝修 收集目標客戶資料 銷售架構組建 銷售資料準備（樓書、宣傳單張、DM、現場包裝、戶外廣告、電視廣告等） 媒介計劃（包括報紙、電視、電臺、戶外、互聯網等投放計劃及預算）2、 內部認購期：10月1日10月15日為公開發售作蓄勢準備目的：積累客戶讓項目的知名度得以進一步提升鎖定目18、標買家激發買家購買欲望在這階段主要是通過詳細的銷售資料和現場售樓部、樣板間、以及對項目賣點的整合宣傳包裝，使受眾對項目產生共鳴和認同，從而誘發他們的購買欲望。主要工作： DM派發：讓受眾開始接觸本項目，并通過公關活動使之能加深對本項目的認知。 新聞媒介見面會買房究竟買什么？-仁者樂山，智者樂水，居住需要大智慧！ 接受預定登記推出約10-20套單位作內部認購，并向客戶收取2萬元誠意金。3、 公開發售期：10月18日次年2月中旬收獲的階段，同時亦是第一期推廣的階段性總結目的：促成買家成交開盤同時配合大量的廣告宣傳和公關活動，將項目推廣推向高潮，令項目成為市場的焦點，致使引發市場的購買者關注，最終達19、至成交。主要工作： 日常銷售及客戶跟進 業主聯誼會 業主推介活動4、 銷售延續期：2月中旬3月底是公開發售的延續目的：消化剩余單位鞏固項目在市場上的知名度和認知度為后續項目的推廣作鋪墊通過公關活動和軟性新聞的宣傳，維系項目和市場的關系；同時亦增強企業在市場的地位和公信度，對日后的銷售大有幫助。五、 銷售組織1、 人員要求銷售經理1人現場銷售人員4人（本地人2人；太原人2人）太原賣場銷售人員2人市場部1人（現場）2、 運做模式現場為第一賣場，太原賣場負責收集客戶信息、介紹項目、帶客戶去現場工作，一切銷售事宜均在現場進行。銷控由經理一人負責。8個店設宣傳展板，作為項目客戶收集場所。由銷售經理統一調20、度。6個業務人員采用周異地工作制，即每周有兩人在現場、太原賣場輪換值班。市場部人員制定每月項目推廣方案，并經北京公司審批后執行。3、 傭金制度本項目采用半私傭半公傭辦法。如每一單業務員傭金為千分之二，則個人傭金為千分之一點五，集體傭金為萬分之五。每月規定銷售任務，當月完不成者必須辭退。4、 內部認購期銷售方案1） 總原則：高報價，高折扣；限出售別墅數量。2） 具體實施辦法認購期銷售均價在2400-2500左右（毛坯），與太原當地高檔房價格基本持平。提供裝修套餐，分為每平方米500和800元兩個標準，客戶可選擇買毛坯或精裝修兩種方式購買。認購期銷售價格折扣報價為：一次性94折；按揭95折。底價為21、比報價底3個點。底價折扣掌握在經理手中。認購期必須限量發售，拿出20棟別墅，而且只賣這20棟。開盤后毛坯均價在2800元/平方米。收定購金，但定的不是房子，而是優先選擇房子的序號，每套2萬元。可以不限訂購數量，并要求在訂購過程中找人作假。在有十個左右意向客戶定房后將客戶集中在同一天里約到現場售樓處換簽認購書，造成搶購熱銷假象。做開放式銷控板，制定真假銷控。一期無論最終銷售結果如何，在銷控板上一定要體現熱銷。在銷售期中，經常組織公司員工、親屬、記者等人來現場看房，一定要將現場制造成“人聲鼎沸”假象。采取比較法銷售，折算成使用面積價格，再加上奉送的花園，讓客戶感覺到更實在。六、 開盤階段活動策劃122、 新聞發布會9月25日左右，組織記者現場參觀。9月23日完成新聞稿撰寫。9月24日，印刷品到位。9月15日安排好活動當天的活動流程，作出活動執行控制表。9月26日，軟稿見報，銷售部整理全部稿件做成銷售工具。2、 客戶聯誼會本案示范區和售樓處預計于10月1日對外開放，此前要求業務員通知客戶，邀請意向客戶于10月1日10月6日來現場參觀。安排公司員工及親屬在國慶期間來現場。每天傍晚18:15開始在售樓處的花園安排座椅，提供茶點、燒烤、啤酒、飲料，招待當時未走的客戶。如果樹林中施工完成，10月6日晚在樹林中組織篝火晚會篝火晚會時間控制在2個小時左右，請太原酒吧樂隊協助，安排歌舞表演、晚餐會，供酒水、飲料、自助餐等，要充分調動客戶參與，比如做游戲、給小朋友表演的機會、抽獎等。參與客戶提供小禮品。為活躍氣氛，要求部分*公司員工參加。18日前安排好晚會當天活動流程，要具體到分鐘，責任落實到人，并安排好客人停車、接待、返回、各項準備工作等等。作出活動執行控制表。活動總體費用（包括1日到5日的費用）控制在2萬元以內。