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1、天津溫嶺商會大廈（暫名）項目可行性研究報告 編制單位：天津市溫嶺商會（投資公司籌備組） 編制日期：2010年11月1日目 錄第一部分：項目概況2第二部分：項目開發可行性研究分析2一、 項目開發背景2二、 項目位置及環境分析4三、 項目市場分析5四、 項目開發方案7五、 項目資金籌措和財務測算8六、 項目風險分析10七、 項目的經濟和社會影響分析11第三部分：總論12天津溫嶺商會大廈（暫名）項目可行性研究報告第一部分：項目概況一、項目名稱：天津市溫嶺商會大廈（暫名）二、項目開發商：天津市溫嶺商會（擬成立一投資公司）三、項目地址：天津市河東區十一經路原河東區政府辦公大樓四、項目性質：現有樓宇整合再2、開發，樓宇采用租賃形式，租期10年。五、項目概況及特色：項目以原天津市河東區政府辦公大樓為天津溫嶺商會的總部經濟中心，同時充分利用現有樓宇的區域優勢和地理位置條件，依托河東區十一經路現代金融商務區的功能定位，對現有的樓宇資源進行重新盤活和整合利用，實現創收和創稅的目的。并同時對加快河東區十一經路現代金融商務區建設，著力打造金融街、總部街起到一定的推動作用。六、項目規模及開發內容：本項目總占地面積約8000平方米，總建筑面積為21000平方米，擬開發成集銀行、寫字樓和餐飲酒店為一體的綜合性商業大廈。七、項目再開發時間：總開發時間為1年（2011年2012年）八、投資概算：6000萬元第二部分：項3、目開發可行性研究分析一、項目開發背景1、從宏觀經濟背景上來說，天津是東北亞地區的重要港口城市和制造業基地，是歐亞大陸橋重要的橋頭堡。從城市規模和綜合實力比較，天津是我國北方地區的第二大城市，在港口物流、進出口貿易、制造業等方面處于優勢地位，已經成為我國北方地區的經濟中心。近年來，天津市區域地位不斷增強，城市綜合競爭力穩步提升，成為京津翼地區的核心城市之一。2、河東區是天津市中心市區之一，地處海河東岸，是市區連接濱海新區的前沿，是實現天津市經濟中心戰略東移的要地。河東區“十一五”規劃確定了“立足河東，依托海河開發，融入濱海新區建設，面向天津及環渤海區域發展，努力建設成現代商務商貿物流基地、直沽文4、化旅游基地、都市工業示范基地和開放型、服務型、和諧型的現代化新區”的功能定位。3、隨著天津整體經濟重心的東移，借助天津三步走發展目標和擴大戰略，河東區的經濟呈現出較好的發展趨勢，顯現出越來越重要的戰略地位，成為近年天津城市建設和經濟發展的熱點區域。近幾年來，河東區的GDP增長速度連續保持在20%以上，財政收入出現了歷史最高水平。在新形勢下，河東區按照市委“抓住新機遇，再上新水平”的部署，河東區借助海河開發、建設濱海新區的有利時機，著力發展商貿物流和現代服務業，并規劃了“五區三帶”的建設，而本項目所處的位置就在“三條服務業發展帶”之一的十一經路的中心位置，緊靠近天津市金融城區域。4、2010年是5、實施“十一五”規劃的最后一年，河東區的發展正處在求變求快、全面提升的關鍵時期。（1）河東區全力實現推動全區產業結構的調整優化升級，盡快形成以現代服務經濟為主的產業結構，提高服務業的比重和質量。突出做強做優樓宇經濟、總部經濟。充分利用在用在建商務樓宇資源，大力引進總部經濟，發展總部樓宇、培育特色樓宇、盤活閑置樓宇、提升樓宇效益。突出發展金融服務業。按照“金貿河東”的功能定位，力爭引進更多的金融單位落戶河東。突破發展商業服務業。堅持以商業服務業為突破，堅持打好商業繁榮攻堅戰。突出發展文化產業和創意產業。突出發展民營經濟。（2）全力推進區重點項目和重點功能區建設取得更大的突破，全力打造好十一經路資源6、整合開發戰役。對現有的樓宇、地塊等資源重新整合，加快十一經路現代金融商務區建設，著力打造成金融街、總部街。全力打造好六緯路和海河沿線開發的戰役，盤活現有資源，促進天津南站現代商務中心建設取得更大的突破。二、項目位置及環境分析1、項目選址位置 本項目坐落于天津市河東區十一經路北側，西側為七緯路，東側為八緯路，即原河東區政府辦公大樓。項目所在區域為河東區CBD中心商務區，所處的十一經路為河東區金融商務發展帶。同時項目所在地靠近海河和天津市金融城區域地塊，周邊聚集較為成熟的商氣。2、項目周邊的交通狀況分析項目東臨天津市內環線，西側為海河大光明橋，內環線、七緯路、八緯路、津塘路等是本項目周邊的主要公路7、，在建的地鐵二號線和三號線及連接的津濱輕軌是本項目附近的主要軌道交通，整體交通狀況非常便利。3、項目所處商圈分析 項目所在地與天津市中心商務區和小白樓商圈僅一河之隔，地處河東區發展較早的商業商務中心，十一經路已經形成了以金融業為主的商務帶，因此區域內商業和商務氛圍比較濃厚。4、項目配套條件分析 本項目原為天津市河東區政府辦公大樓，各項配套設施比較齊全，基礎設施比較完善，區域環境良好，同時具有較大的公共空間，可提供較為便捷的泊車場地，給項目的開發提供了一定的基礎保障。三、項目市場分析 天津溫嶺商會大廈（暫名）將主要由三部分組成，銀行辦公物業、寫字樓和餐飲酒店，其中銀行辦公物業占主要部分，其次一部8、分為銀行和天津溫嶺商會經濟總部的辦公場所，余下部分作為配套商業服務業進行開發，主要以餐飲酒店為主。以下就項目所在區域的銀行辦公物業、寫字樓和餐飲酒店兩方面的市場需求情況做著重分析。1、 銀行辦公物業和寫字樓的市場分析（1） 天津市河東區的銀行辦公物業和寫字樓主要集中在河東區南站CBD中心商務區內，而十一經路作為河東區金融商務發展帶，銀行辦公物業尤為集中，已經初步形成了以金融服務業為代表的特色金融街。十一經路區域與天津市金融城區域僅海河一河之隔，同時又靠近天津中心商業圈和小白樓商業圈，已經具備了很濃的商務、商業氛圍，因此銀行辦公物業和寫字樓在這個區域內市場需求較強。（2） 項目周邊銀行物業和寫字9、樓狀況調查情況，周邊匯集了大量的寫字樓和辦公物業，已經是一個較為成熟的金融、商業服務業為主的商圈。項目所在的十一經路兩側就有人保大廈、河東金融大廈、經緯大廈、金耀大廈、鼎泰大廈、三聯大廈、津東大廈、萬隆太平洋大廈、天星河畔廣場等，項目的周邊還有海河大廈、利中大樓、方達大廈、嘉里大廈、中信大廈、中糧大廈等。（3） 在十一經路區域的寫字樓中，以銷售型寫字樓為例，基本上銷售的均價在1500020000元/平方米。而以租賃型寫字樓來看，由于各種寫字樓存在著硬件投入和地段商務氛圍的差異，因此相互間差價較大。一般租金價格約為35元/平方米/日。主要的租賃商的企業所屬行業是金融業、保險業、貿易物流業等，承租10、商一般比較關注區域位置的優越性和集中性。（4） 河東區關于十一經路的發展規劃和政策：十一經路作為河東金融發展帶，是河東區“三條發展帶”之一，其規劃設計考慮依托南站CBD中心商務區，新建和開發一批新樓宇，調整置換十一經路兩側非金融屬性的公建設施，大力引進國內外金融保險機構總部入駐，以達到形成功能完善、聚集度高，具有現代服務功能的金融發展一條街。2、 餐飲酒店業市場分析（1） 餐飲業現狀分析，隨著國民經濟的快速發展，餐飲消費需求日益旺盛，同時消費者對餐飲業的要求和標準也在不斷的變化和提高。從目前來講，餐飲經營的特色化和餐飲市場的細分化是餐飲發展的一個方向，大眾消費逐漸成為餐飲業消費的主流，飲食文化11、已逐漸成為飲食品牌培育和餐飲企業競爭的核心，餐飲業的集團化、連鎖化已經成為餐飲業的發展趨勢。（2） 餐飲業發展的契機，從國家政策和社會大環境來看，餐飲業已經發展到了黃金時期，由于餐飲業是勞動密集型產業，餐飲業的發展對解決勞動就業方面能夠起到非常積極的作用。而目前解決勞動就業問題是各級政府為民謀利的主要體現和政策取向。另外餐飲業的發展可以帶動農業、水產養殖業、林業畜牧業的發展，可以說餐飲也是解決三農問題、增加農民收入的一個重要行業。從市場角度看，中國城市化進程不斷加快，城市人口的消費能力逐漸增強，由于經濟的告訴發展和本身的人口眾多，在“民以食為天”的文化背景下，中國已經成為世界上最大餐飲市場。（12、3） 餐飲也在高速發展的同時也面臨著很大的挑戰，如國外著名品牌餐飲企業和大型餐飲公司的競爭和沖擊；自身餐飲企業規模有限，直接影響產品成本的提高，從而缺乏應有的競爭力，同時餐飲業從業人員文化水平，整體綜合服務素質和企業管理規范性、科學性等方面都有待提高。四、項目開發方案1、項目總體使用功能的定位 根據市場調研情況及周邊地區建筑的類別、性質、規模等方面的分析，并充分考慮到河東區城市建設發展的可持續行需要，本項目的使用功能確定為金融業辦公物業、寫字樓和酒店餐飲業，將把原有建筑打造成一個集銀行、酒店、寫字樓為一體的綜合建筑樓宇，同時也將成為溫嶺商會在津的總部經濟中心。每項使用功能的確定均源自市場的實際13、需求，其功能的配置符合十一經路區域發展的需要。所以此項目功能的定位可以推動和促進該地區的開發和發展，同時該項目功能的準確定位，也為項目成功再開發打下良好的基礎。2、總體方案說明 本項目座落在天津市河東區十一經路金融商務區地段，占地面積約為8000平方米，總建筑面積約為2100平方米，擬開發成一個集銀行、辦公、餐飲服務為一體的商業服務樓宇。整體項目主要分成三大部分：銀行、辦公、餐飲酒店。天津溫嶺商會準備積極引進2家金融機構入駐本大樓，如可以考慮引進民營股份制銀行的分支機構或引進小額貸款公司等金融單位落戶十一經路。如果成功引進以上性質的金融單位，那么對十一經路區域的金融商務服務將起到豐富和完善的積14、極作用。同時商會準備將投資6000萬元，擬建一家高檔的餐飲酒店，作為區域內的商業服務配套項目。另外拿出一部分作為寫字樓辦公辦公使用，對現有的資源進行充分的整合再開發，以實現創收、創稅的雙贏結果。3、 項目方案區域初步劃分統計序號功能業態建筑面積備 注1銀行或其它金融機構5600以單家一至四層，單層700計算2辦公寫字樓8000五九層3餐飲酒店3000一至四層4其它共享區域和配套裙樓4400包括周圍配套用房合 計總面積約為21000五、 項目資金籌措和財務測算 1、 項目資金來源：自籌2、 項目開發周期：2011年2012年3、 項目開發成本估算本項目開發成本主要構成部分是樓宇租金、建筑設備設施15、的改造、建筑外墻面翻新、停車場改造、公共綠化場地改造、寫字樓裝修改造、餐飲酒店開發成本等。總的費用投入預計為6000萬元。天津溫嶺商會大廈（暫名）開發投入成本預算表（匡算費用）序號項目費用名稱單位建筑面積造 價(元/)總費用（萬）備 注1建筑租賃費項500年租金2設備設施改造21000501053建筑外墻面翻新4500100454室外改造工程5000300150停車場、綠化、電氣等5寫字樓裝修8000200160初裝修6餐飲酒店項4000小 計4970匡算費用7相關配套費項1008項目前期費用項2009財務費用年300按年率5%10運營管理費用年500總 計6070匡算費用4、 項目財務測算（16、盈虧平衡點測算）天津溫嶺商會大廈（暫名）項目租金收入和酒店營業收入估算表序號出租和營業項目內容建筑面積出租單價元/日年收入萬元備注1銀行或其它金融機構租賃物業56002408包括底商2寫字樓80003613按70%出租率估算3配套裙房部分40003438包括底商4餐飲酒店營業收入600合計租賃和經營性總收入2059 如上表顯示，本項目所有物業年出租收入為1459萬元，年經營性收入為600萬元，合計年總收入為2059萬元。項目總投入為6070萬元，年經營管理費用為500萬元，年財務費用為300萬元，本項目開發周期為1年，經初步測算，實際項目回收期為6年。按10年租期測算，理論項目投資回報率為8217、.9%。六、項目風險分析1、政策風險 目前由于受國內部分城市房地產投資過熱的的影響，國家出臺了多項抑制宏觀調控措施，其目的是為了適度的抑制房價的上漲。天津的房地產項目從目前的土地出讓情況看，未來幾年房地產投資額還將保持增長趨勢，但受宏觀調控政策影響，增長速度將會有所放緩。河東區在全市工業戰略東移、產業發展重點趨向服務業以及海河綜合開發等戰略舉措下，其現代服務業的發展面臨重大的歷史機遇。同時受經濟全球化加深、原有基礎薄弱等因素的制約，其現代服務業的發展也面臨著巨大的壓力和挑戰。當前河東區在發展現代服務業實施方案中以著力推進“五區三帶”和樓宇經濟建設為工作目標，必將推動河東區產業結構的調整和升級，18、提高現代服務業的競爭力和吸引力，增強河東現代服務業的集聚能力。對于本項目來說，還是能起到推動作用的，具有一定的積極意義.2、市場風險 市場風險主要體現在市場供求平衡關系上，十一經路作為河東區“金融商務發展帶”，已經吸引了國內外眾多的銀行和金融機構落戶此地，同時項目所在地又屬于南站CBD中心商務區，周邊林立著各種檔次的商務寫字樓，由此可以感受到這個區域的商務氛圍和市場前景，但同時也顯現出了激烈的市場競爭。如何在這個競爭激烈的市場環境中求的生存和發展將是不小的風險。3、經營風險（1）從寫字樓方面看，目前國內開發的寫字樓項目普遍存在著銷售較好，而租賃經營狀況不佳的問題，這主要是由項目前期定位、業態規19、劃及后期的業態調整和控制、經營管理策略等方面的問題造成的。因此在項目的前期必須全面的了解市場的供需關系，通過對市場需求的準確把握，明確市場的實際和潛在需求，這樣才能做到對項目的準確的定位和業態規劃，以此達到降低項目的經營風險。（2）從餐飲酒店方面看，當前餐飲業發展迅猛，但同時也帶來了更高的消費需求和更激烈的行業競爭，如何在這種大環境下實現生存并有所突破和發展已經成為一個餐飲企業的重要問題。在項目的前期必須要緊緊把握住當前餐飲業的整個發展趨勢，充分了解消費者的實際需求，做好準確的定位，以此實現在餐飲業細分化和特色化的過程中求的發展。七、項目的經濟和社會影響分析（1）項目的經濟影響分析 從項目的規20、劃業態來分析，就項目引進的兩家銀行分支機構一年預計可以為河東區帶來將近年兩億元的區財政稅收收入，同時項目的經營性收入年納稅額也將近200萬元。從項目的再開發角度來看，項目開發符合河東區大力發展樓宇經濟的發展要求，是一項整合盤活現有樓宇的工作舉措，對推動河東區的區域經濟發展起到一定的積極的作用。（2） 項目的社會影響 項目的定位，業態布局整體上符合河東區把十一經路打造為金融商務中心、金融一條街的目標要求，同時也符合河東區大力發展現代服務業和推動樓宇經濟建設的工作的要求。可以說這個項目的再開發工作，對河東區著力推進“五區三帶”和樓宇經濟建設具有積極的意義。第三部分：總論綜合以上分析，本項目地理位置21、優越、交通便捷、市場前景樂觀、資金來源可靠、經濟效益顯著、建設開發方案可行，項目具有較高的投資價值。目 錄第一章 總論. .11、項目名稱及承辦單位.12、編制依據. .43、編制原則.54、項目概況. .65、結論.6第二章 項目提出的背景及必要性.81、項目提出的背景.82、項目建設的必要性.9第三章 項目性質及建設規模.131、項目性質.132、建設規模.13第四章 項目建設地點及建設條件.171、項目建設地點.172、項目建設條件.17第五章 項目建設方案.251、建設原則.252、建設內容.253、工程項目實施.33第六章 節水與節能措施.371、節水措施.372、節能措施.38第七22、章 環境影響評價.391、項目所在地環境現狀.392、項目建設和生產對環境的影響分析.393、環境保護措施.404、環境影響評價結論. 42第八章 勞動安全保護與消防.441、危害因素和危害程度.442、安全措施方案. .443、消防設施.45第九章 組織機構與人力資源配置.461、組織機構.462、組織機構圖.46第十章 項目實施進度.481、建設工期. .482、項目實施進度安排.483、項目實施進度表. .48第十一章 投資估算及資金籌措.491、投資估算依據.492、建設投資估算.493、資金籌措方案.50第十二章 經濟分析.521、國民經濟評價.52第十三章 社會評價.541、項目對社會的影響分析.542、互適性分析.553、社會風險分析.554、社會評價結論.56第十四章 工程招標.571、發包方式.572、招標組織形式.573、招標方式.584、本項目招標形式和招標內容.58第十五章 結論與建議.6012.1結論.6012.2 建議.60