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1、金谷-重慶機電物流項目資產收益權投資信托計劃產品簡介一、產品基本情況：產品名稱：金谷-重慶機電物流項目資產收益權投資信托計劃信托受托人：中國金谷國際信托有限責任公司（以下簡稱“金谷信托”）融資方：重慶順禧實業有限公司（以下簡稱“重慶順禧”）信托規模：1.5-2.5億元（最多分兩期募集資金：第一期募集1.5-2.5億元，最低募集滿1.5億元即可宣告信托計劃成立；如第一期未募集滿2.5億元，則受托人隨后擇機再募集剩余資金。）信托期限： 24個月（18個月后可提前結束）投資門檻： 100萬元（超過部分以10萬整數倍遞增）資金運用方式：信托資金用于受讓重慶順禧持有的“重慶機電物流”項目之資產收益權。產2、品預期收益：A類100萬元-300萬元（不含），10.5%/年；B類300萬元（含）-800萬（不含），12%/年；C類800萬元（含）以上，13%/年。信托收益分配：信托存續期內，受托人按自然年度獲得投資收益，扣除有關稅費后向受益人支付信托利益；信托期限屆滿后，受托人通過獲得投資收益實現信托收益及信托資金的退出，在扣除有關稅費后向受益人分配全部信托本金及剩余信托利益；信托收益計息分配具體日期安排為每自然年度末月的第20日計息，計息完成后5個工作日內完成分配。投資顧問：建銀國際（中國）有限公司保管銀行：建設銀行北京分行（暫定）二、信托計劃概述通過與建銀國際（中國）有限公司（以下簡稱“建銀國際”3、）合作，金谷信托作為受托人擬發起設立“金谷-重慶機電物流項目資產收益權投資信托計劃”。信托計劃規模1.5-2.5億元（最多分兩期募集資金：第一期募集1.5-2.5億元，最低募集滿1.5億元即可宣告信托計劃成立；如第一期未募集滿2.5億元，則受托人隨后擇機再募集剩余資金）。信托計劃期限為24個月（18個月后可提前結束）。受托人將信托資金用于投資重慶順禧持有的“重慶機電物流”項目之資產收益權。重慶順禧作出承諾，在信托文件約定的時間點支付信托財產約定收益。重慶順禧將以合法持有資產為足額實現信托本金收益的義務提供抵押擔保。重慶順禧實際控制人鄔昌國先生對該信托計劃提供無限連帶責任保證擔保。上述抵押擔保和4、保證擔保均辦理強制執行公證手續。重慶順禧股東重慶東義實業（集團）有限公司和胡啟英對重慶順禧分別享有的11323萬元、1197萬元債權；為保障本信托計劃信托收益得到優先支付，金谷信托要求重慶東義實業（集團）有限公司和自然人胡啟英出具書面承諾，在本信托的有效期限內，不得對上述債權主張償還。同時，為確保重慶順禧按照約定用途使用資產收益權轉讓價款，重慶順禧在金谷信托指定的銀行開立資金監管賬戶，該賬戶應作為接收資產收益權轉讓價款的專用賬戶。金谷信托將采用審查加預留印鑒的方式對重慶順禧使用收益權轉讓價款使用進行監管，轉讓價款專項用于該項目一、二期的物流項目自建需要。若重慶順禧需要將其所持資產轉讓，當轉讓資5、產超過總持有資產30%時，對需抵押資產采取“批量解壓、批量按比例歸集保證金的方式”對轉讓資金予以監管。信托期限屆滿后，受托人通過獲得投資收益實現信托資金投資的退出，并向投資者分配信托利益，信托目的得以有效實現。 建銀國際作為本信托計劃的投資顧問，為重慶機電物流項目提供相關行業咨詢、分析建議，以提升該項目的運作管理水平、租賃業績，以使委托人/受益人的利益得以有效保證。三、交易結構圖認購金谷-重慶機電物流項目資產收益權投資信托計劃重慶順禧重慶順禧實際控制人鄔昌國先生委托人（受益人）購買資產收益權附加承諾分配信托利益本金利益支付收益、履行承諾抵押擔保重慶順禧將其持有共76167.8用地及地上建筑物提6、供抵押擔保個人連帶責任擔保金谷信托（受托人）發起設立保管銀行保管四、重慶機電物流項目簡介重慶順禧開發的重慶機電物流項目位于重慶市大渡口陳庹路延伸段東側，自2008年到2010年連續3年被列為重慶市重點項目。該項目規劃用地面積1021.87畝，規劃總建筑面積139.08萬平方米（其中一、二期總用地129.9畝，凈用地114畝，規劃建筑面積202787平方米，建設周期12個月）。項目分四期建設，其中一、二期工程已開始動工，三期和四期工程詳細規劃正在進行。項目建設定位于以五金機電產業集群為主要對象，能連接產品起點（原材料供應、產品研發）至終點（商業加工、物流配送、市場批發、終端消費、國際采購中心、融7、資及利潤中心），可提供多功能、一體化、創新性、綜合配套服務的現代五金機電產業物流示范項目。該項目的建設內容：提供給五金機電產品交易和簡單加工的集中式商鋪、固定展場、倉儲式商鋪、配套服務設施及公用工程。該項目作為重慶市級工業園區建橋工業園區入園項目，享受建橋工業園優惠政策。主要的優惠政策包括：工業園（樓宇）業主享受西部大開發的各項優惠政策，例如企業所得稅按15%的稅率繳納等；全額返還土地出讓金，用于土地整治；全額返還城市建設配套費，用于基礎設施建設。利用都市工業園（樓宇）對外招商的企業和業主3年內出租或出讓場地、房產收入產生的營業稅、契稅，在區（市）財政實得收入中，可按50%安排扶持企業和業主，8、用于都市工業園（樓宇）基礎設施的維護保養。該項目作為建橋工業園區的一部分，坐落于建橋工業園區A分區。建橋工業園區已連續5年被評為重慶市“十強園區”，其工業產值達數百億元，2011年產值將上1000億元，是緊隨九龍坡區的第二個千億元級工業大區，因此，該項目內交易的五金機電產品在園區內即存在固有的巨大市場需求。同時該項目與九龍坡區重工業基地比鄰，與重工業區巴南區隔江（長江）而望，區域內及區域周邊工業生產、制造業發達，對五金機電產品的需求巨大，具有明顯的區位優勢。鑒于本項目的眾多優勢及良好前景，目前有包括中國人民電器集團、香港飛利普集團、中國長城電器集團、中國正泰電器、中國奮飛橡膠有限公司、中國精益9、集團、中國萬家電氣集團、中國神龍電器公司、中國雷爾達儀表公司等多家知名大型企業，超過七百家的公司有租駐該項目的意向，并且已有多家企業與重慶順禧簽訂了租駐意向書。因此，本項目租賃市場前景廣闊。同時，重慶順禧可按照實際需要對所持資產采取出租或轉讓的方式靈活配置。金谷信托采用審慎態度對其所持資產可產生現金流能力進行了測算，結果表明：重慶順禧只需轉讓其持有全部面積16%的資產，出租剩余資產，出租及資產轉讓收入可達到5.23億元，此種組合資產配置模式所產生的收入現金流可完全覆蓋本信托全部本金、收益。重慶順禧可供轉讓的資產在總資產所占比例可超過60%。若重慶順禧將所有可轉讓資產轉讓后，轉讓收入可達到16.10、5億元。因此，本項目還款來源極為充足，抗風險能力較強。重慶順禧實際控制人鄔昌國先生2003年榮獲“大渡口區勞動模范稱號”，2004年榮獲重慶市首屆“重慶青年創業新星獎”，2005年榮獲“重慶市勞動模范”、“優秀青年企業家”稱號，且被推選為“重慶市大渡口區工商聯副會長”。五、信托產品特點及優勢根據對該項目的經濟可行性進行分析，該項目預期收益明確，現金流充足，項目安全性較高，且通過一系列具體有效的風控措施，可以實現對投資風險的防范，保障信托資金的安全。1、超值資產抵押擔保，最大程度保證本金安全和收益的實現。抵押物位于重慶市大渡口區組團H分區H10-5/01地塊、H12-5/04（部分）地塊，土地總11、面積為76167.80平方米。根據重慶瑞升資產土地評估有限責任公司以2011年10月10日為基準日出具土地使用權價格初步評估報告書（編號：渝瑞2011初評第10-074 號），該抵押物預估價值60172.57萬元（大寫：人民幣陸億零壹佰柒拾貳萬伍仟柒佰元整）。本信托計劃規模不超過2.5億元，本金和一年信托利益金額之和（本金按2.5億元）計算為3億元，經計算，本信托本金抵押率41.55%，本益抵押率49.86%。金谷信托將對該抵押擔保辦理強制執行公證手續。2、實際控制人連帶責任擔保重慶順禧實際控制人鄔昌國先生對該信托計劃提供無限連帶責任保證擔保，且該保證擔保辦理強制執行公證手續。3、要求相關債權12、人出具放棄在信托期限內主張債權的書面承諾重慶順禧的股東重慶東義實業（集團）有限公司和胡啟英對重慶順禧分別享有11323萬元、1197萬元債權；為保障本信托計劃信托收益得到優先支付，金谷信托要求重慶東義實業（集團）有限公司和自然人胡啟英出具書面承諾，在本信托的有效期限內，不得對上述債權主張償還。4、信托資金監管到位為確保重慶順禧按照約定用途使用資產收益權轉讓價款，重慶順禧在金谷信托指定的銀行開立資金監管賬戶，該賬戶應作為接收資產收益權轉讓價款的專用賬戶。金谷信托將以審查用款申請、保管預留印鑒的方式對重慶順禧使用收益權轉讓價款使用進行監管，轉讓價款專項用于該項目一、二期物流項目自建需要。5、完善的13、資產收益管理若重慶順禧需要將其所持物流項目資產轉讓，當轉讓資產超過總持有資產30%時，對需抵押資產采取“批量解壓、批量按比例歸集保證金的方式”對轉讓資金予以監管。六、受托人中國金谷國際信托有限責任公司基本情況介紹控股股東為財政部直接出資的國有獨資金融企業中國信達資產管理股份有限公司（簡稱中國信達），經營業績位居四大資產管理公司之首。中國信達已成為國內擁有商業銀行、證券、保險、證券投資基金、信托、金融租賃等控股企業、控股香港擁有投行全牌照的上市公司信達國際、擁有輻射全國的29家辦事處的大型金融控股集團，具有不可比擬的資源和區域優勢。金谷信托于1993年4月經國務院同意、中國人民銀行批準成立。2014、07年，金谷信托原股東共同選擇了中國信達作為戰略投資者對其資產、業務和治理結構進行重組并增資，經過兩年多的工作，成功化解了各種風險因素，方案最終獲得了國務院的同意以及中國銀監會和財政部的批準。2009年9月15日，金谷信托經國家工商總局批準重新核發企業法人營業執照。金谷信托是中國銀行業監督管理委員會（簡稱銀監會）直接監管的全國性信托公司，注冊資本為12億元人民幣，股東由中國信達、中國婦女活動中心和中國海外工程有限責任公司構成，具體出資為：中國信達出資110,750萬元、占比92.29%；中國婦女活動中心出資7,500萬元，占比6.25%；中國海外出資1,750萬元，占比1.46%。金谷信托具備15、健全的法人治理結構，恪守謹慎、穩健的經營方針，注重經濟效益和社會效益的有機結合，具備完善嚴密的風險控制措施和制度，時刻以受益人的利益最大化為經營宗旨，專注于信托產品和業務的創新，服務廣大投資者，使公司逐步發展成為業內最具創新潛力和持續盈利能力的信托公司，成為在財產管理、資金融通、投資理財和社會公益等領域具有核心競爭力的專業理財信托機構。七、投資顧問建銀國際（中國）有限公司建銀國際（中國）有限公司于2007年8月在北京注冊成立，注冊資本為美金5000萬元。建銀國際作為中國建設銀行股份有限公司（簡稱建行）投資銀行業務條線的重要組成部分，是建銀國際（控股）有限公司（簡稱控股公司）設立于北京的全資子公司，旗下設有建銀國際資本管理（天津）有限公司和建銀國際金辰創業投資有限公司，代表控股公司面向境內資本市場開展投資銀行業務。建銀國際依托香港，面向內地，充分利用與建行在內地業務中密切聯動特點，使建銀國際擁有其他國內外投行難以比擬的獨特優勢。作為優秀的國際型中資投資銀行，建銀國際建立了完善的法人治理結構，秉承建行恪守謹慎、穩健的經營方針，注重經濟效益和社會效益的有機結合，具備嚴謹的風控措施。建銀國際依托建行及控股公司的鼎力支持，憑借與建行總行及各分行密切聯動的獨特優勢，向建行優質企業客戶提供與境內資本市場相關的直接投資、財務顧問、投資管理、金融創新產品和證券研究等投資銀行服務。