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1、興業紫苑江岸地產項目定價方案興業紫苑江岸定價提案一、 可類比項目綜合分析1、 可類比項目基本情況一覽表: 表一: 序號樓盤名稱開發商地理位置物業類型市場形象定位小區內配套設施1尚格名城( 中外合資) 尚格置業天元區廬山路與長江北路交匯處西北角聯體別墅、 多層、 小高層、 高層復合型城市社區酒店、 教育、 商貿、 會所等2湘銀陽光水岸株洲湘銀房地產開發公司天元區嵩山路與長江北路交匯處西北角小高層、 多層、 商鋪株洲新外灘社區內生活配套較成熟3海創明珠花園株洲海創房地產開發有限公司天元區明珠路, 長江北路與湘江風光帶之間多層純海派圍合式園林大社區配套完善4東方明園恒基房地產荷塘區新華東路53號流芳2、園旁多層、 高層為主, 少量商鋪、 寫字樓10萬M2原版維也納風情名宅配備尊貴會所, 實行人車分流5外海玫瑰名城株洲外海房地產開發有限公司荷塘區桂花路56層多層為主, 外加小高層和Townhouse開啟株洲新都市主義浪漫生活多功能會所、 游泳池、 托兒所、 歐洲風情商業街等6西子花園2期株洲市九洲房地產開發有限公司荷塘區政府西側, 原市老干所用地多層、 小高層行政級現代生態社區商業街、 尚品會所、 品牌學校雙語幼兒園7湘江四季花園山水苑株洲湘銀房地產開發公司、 江山置業有限公司蘆淞區建設南路商貿中心地段小高層純山林、 純水岸景觀住宅風情會所, 風情商業街8惠天然山水國際湖南惠天然房地產開發有限3、公司盧淞區南部小高層、 多層會所、 商業街、 泳池、 高爾夫練習場等表二: 序號樓盤名稱占地面積建筑面積建筑密度容積率綠化率物管費用定價起價均價1尚格名城800畝120萬M22.2537.5168019002湘銀陽光水岸3.2萬M28萬M22.540小0.88多0.58小1780多 3海創明珠花園163畝16萬M21.4540多168023684東方明園27278 M299300M2353.6441小148019005外海玫瑰名城235畝23萬M21.4735.20.651800 6西子花園2期58萬M212萬M245小0.88多0.58166018707湘江四季花園山水苑30萬M2約13萬M4、228.640.90.88168021008惠天然山水國際約200畝20萬M2151.564190023002、 可類比項目具體分析( 1) 總體情況綜述就調查項目的區域分布來看, 主要分布在天元、 荷塘、 盧淞三個區; 建筑類型以多層和小高層為主; 大多數樓盤規模大, 區內配套設施齊全, 市場形象定位也各有特色, 具備各自獨特的賣點。從各項目的具體數字指標來看, 占地面積分布從幾十畝到近千畝, 且具有建筑密度低、 容積率低、 綠化率高的特點。其中, 平均容積率約為2, 平均綠化率為43。物業管理費小高層為0.88元/平方米, 多層為0.58元/平方米。多數項目的起價集中在1700元/平方米左5、右, 均價在 元/平方米左右。經過計算可知, 被調查項目平均起價為1740元/平方米, 均價為2055元/平方米。( 2) 各項目具體情況分析序號項目名稱優勢不足1尚格名城 地理位置優越, 外部景觀環境優美, 人文氣息濃厚 規模龐大, 定位高檔, 物業形態多樣 區域內各項配套設施完善 法國地中海風情景觀設計有特色 開發商實力雄厚, 市場推廣形象好 建成后將成為株洲標志性居住區, 未來升值潛力大 周邊生活及市政等各項配套設施的完善尚需要一定的時間 沿江風光帶、 湘江五橋、 廬山路、 體育中心等還未建成 項目開發周期較長, 小區內各項配套設施的完善需要時間2湘銀陽光水岸 毗鄰沿江風光帶, 擁有水景6、優勢 交通較為便利 離市委、 市政府和炎帝廣場近, 人文氣息濃厚 綠化率高, 社區內生活配套成熟 戶型設計類型多樣, 且注重人性化 開發商有一定知名度 沿江風光帶的建設需要一定時間 河西整體配套有待完善 容積率相對較高 園內景觀規劃設計較少3海創明珠花園 毗鄰沿江風光帶 地理位置相對較好, 交通便利 規模較大, 景觀設計好 容積率低, 綠化率高 開發商有知名度, 樓盤綜合品質較高 沿江風光帶的建設還未完成 河西配套尚需進一步完善 樓盤均價較高4東方明園 地理位置優越, 交通便利 周邊生活等各項配套設施完善 毗鄰流芳公園, 具備一定的景觀優勢, 自身綠化率也較高 周邊教育資源豐富, 文化氛圍好 7、物業形態多樣 樓盤綜合素質好, 物管為品牌企業 維也納風情有賣點 容積率較高 規模較小, 難以建立品牌優勢 小區內生活及其它配套設施缺乏5外海玫瑰名城 地理位置優越, 交通便利 項目規模大, 品牌形象好 區內各項配套完善, 容積率低 歐洲風情建筑外觀漂亮, 檔次高 提倡節能生活 物業管理費用較低 當前一期已基本售完, 市場評價高 入口處環境復雜, 外部環境不夠好 綠化率相對較低6西子花園2期 地理位置優越, 交通便利 周邊配套齊全, 行政氛圍濃厚 總體規模大, 物業形態較多樣 綠化率高, 得房率高 項目外觀形象好 項目綜合素質高 外部景觀環境一般 入口處環境較復雜7湘江四季花園山水苑 地理位置8、優越, 交通便利 周邊有多個服裝、 電腦等多個大型市場, 生活配套好 毗鄰湘江, 自然景觀資源好 建筑規劃為知名品牌 建筑密度低, 綠化率高 二期為期房銷售, 存在一定風險 戶型面積普遍較大8惠天然山水國際 地理位置優越, 交通便利 規模較大 項目一、 二期部分與1000畝原生林相連, 擁有自然資源景觀優勢 密度低, 容積率低, 綠化率高 樓盤綜合素質好 區內配套完善, 功能多樣 均價較高 期房銷售存在一定風險9興業紫苑江岸 毗鄰沿江風光帶, 自然環境好, 景色宜人 紅港大橋、 廬山路、 長江北路均為城市主干道, 交通便利 地處市行政中心, 離新體育中心約1000米左右, 人文氛圍好, 配套較9、完善 周邊高檔樓盤提升居住品質 隨著市政建設的進一步完善和區域開發的日益成熟, 地塊升值潛力大 經過節能材料和技術的應用提升項目產品的附加值 新區開發和各項配套設施的完善需要23年時間 廬山路、 紅港大橋、 沿江風光帶的建設需要時間 項目與電廠隔江相望, 存在煙塵污染, 電廠整改尚未啟動 周邊大盤項目對本案構成競爭威脅 項目地塊面積小, 不易形成規模優勢 開發商品牌形象未建立二、 項目定價分析( 1) 類比項目均價算術平均法經過計算可知, 可類比項目平均起價為1740元/平方米, 均價為2055元/平方米。結合本項目實際, 及本項目推出時地塊區域價值提升情況, 可將本項目起價確定為1660元/10、平方米, 均價為1880元/平方米。( 2) 評估得分法I、 項目與臨近樓盤綜合素質評估項目與可類比樓盤綜合評分比較表: 項目名稱尚格名城湘銀陽光水岸海創明珠花園東方明園外海玫瑰名城西子花園2期湘江四季花園惠天然山水國際本項目地理位置888777998樓盤規模1057586685交通方便程度778998997外部環境情況989766788小區配套設施1088698796物業類型887887778容積率779698897綠化率7888798107開發商品牌999897797物業管理877997777綜合837580738173758570II、 項目均價評估: 項目的均價評估由以下幾步計算得出:11、 比較系數項目評估得分/比較項目評估得分 可調均價每個比較項目的比較系數比較項目的均價 項目評估均價每個比較項目的可調均價之和/比較項目個數比較樓盤均價( 元/m2) 起價( 元/m2) 綜合評估得分比較系數可調均價可調起價評估均價評估起價尚格名城19001680830.8415961411湘銀陽光水岸 1780750.9318601655海創明珠花園23681680800.8820841478東方明園17001480730.9616321421外海玫瑰名城 1800810.8617201548西子花園2期18701660730.9617951594湘江四季花園21001680750.931912、531562惠天然山水國際23001900850.8218861558本項目7018161528 經計算, 得出本項目的評估均價為1816元/m2, 評估起價為1528元/m2因此, 本項目的評估均價為1816元/平方米, 本項目的評估起價為1528元/平方米。綜合( 1) 與( 2) 之結論, 可得出本項目起價為1596元/平方米, 均價為1848元/平方米。其中, 小高層均價為1650元每平方米, 多層均價為1800元每平方米, 高層江景房均價為1960元每平方米。在此價格基礎上, 還可經過項目推出時間及項目各方面質素的提升再加以適當調整。三、 價格調整方案價格調整首先要在保證利潤最大化的13、原則和總的銷售均價不變的情況下進行, 并要根據項目中高檔樓盤定位及項目樓盤品質的提升的必要, 就要做到引領消費而不是被動地去適應消費的原則。如在內部認購期以1596元的起價認購, 很快將認購單位消化掉的話, 一方面說明聚集人氣的效果已達到, 另一方面說明內部認購價格偏低, 應及時調整, 可在加推單位提價50元每平方米, 再在首期推廣時提價50元每平方米, 或加推時價格不變, 直接在首期推廣時提價100元每平方米。如在內部認購期間, 銷售情況不太理想, 還沒有達到聚集人氣的效果, 那一方面說明我們的廣告宣傳沒有做到位, 另一方面說明我們定價偏高, 這時決不能采取降價銷售的措施, 這樣容易造成產品貶值的假象。在首期銷售時可略微提價銷售, 并以折扣形式或送家電、 送裝修、 送物業管理費等形式銷售, 一方面能夠造成物業升值的跡象, 另一方面讓買家得到實惠, 一樣能夠促進銷售。四、 價格表的制定( 待設計公司提交戶型圖時提交) 價格的制定應遵循好景觀好價錢, 園景價高于路景價的原則、 本案有多層、 小高層、 高層江景房三種類型, 主要是帶電梯單位, 在定價上除了考慮上述原則和充分考慮消費者利益外, 同時還得考慮價格隨樓層的增加而抬高。根據本案的具體情況現建議景觀差價應控制在200元/平方米以內, 樓層差價應控制在50元平方米以內。( 僅作為參考, 視具體情況而定)