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1、商業籌劃報告 目 錄一背景篇 2二分析篇 4三定位篇11四營銷推廣篇13五建議篇20 商業籌劃報告一背景篇一、項目概述1、地塊根本資料項目位于玉帶鎮東北角，南臨沿江高等級公路，北靠居民村莊，西接潘渡河，東鄰天龍山莊。項目總占地約17.2萬平米，總建筑面積約23.5萬平米，其中住宅面積21.5萬，商鋪面積為1.66萬平米.2、商業初步研判玉帶鎮人口總數約3.3萬人，其中常駐人口約3.2萬人 、流動人口約1000余人，主要居住在潤玉水苑及長蘆街道鎮政府旁。本項目可安置2664戶，預計人口約9000-11000人，約占玉帶總人口的三分之一。見以下列圖 二分析篇六合的商業地產規劃是從人民商場，然后到雄2、州廣場，沿著雄州東路過去，呈一個L形的規劃。目前從整個六合的商業形態來看，較為零散，區域內主要以社區商業配套比擬多。玉帶商業主要集中在鎮中心，業態比擬散亂，沒有形成規模及整體規劃，項目沿街商鋪正好彌補此片區空白。沿街商鋪的經營是以為住戶提供配套和生活便利為目的，特別對于大規模居住社區而言，住戶的生活更依賴于自身的商業配套。一、 六合、大廠同類商業條件分析參照六合大廠安置房商業進行調研比對，草芳與芳庭潘園商業面積較大，地理位置相對成熟，兩地商業均已租賃為主。1.1六合區安置房商業比照：商業占地面積租金元/區域人口周邊介紹備 注草芳商業270004060000周邊住宅區較多，人口集中，地段成熟，租3、金相對較高優勢：商圈成熟，人口密集 劣勢：U型商業，比擬散亂芳庭潘園3000030-4530000單獨社區及少局部民居優勢：項目周邊商業較少，無竟爭壓力劣勢：消費群體為本社區居民玉帶商業1600014.49000獨立社區及民居，優勢：規模、集中型商業劣勢：新興商業，周邊連家房對商業價格有沖擊1.2商業回報預測：本項目商鋪主要位于潤玉路兩側及沿江高等級公路一側， 商鋪共計227間，其中一層商鋪共計：175間，二層商鋪共計：52間，最終剩余商鋪及面積待玉帶鎮政府安置前方可確定，因此，商鋪暫按9000萬平米計算。詳見第四篇。二、六合區根本經濟概況1、 六合區總人口結構、職業構成、收入水平、消費水平等4、 1.1六合區總人口結構-六合總人口為88.4萬人，比近四年人口自然增長率平均數略低的增長率0.25%計算，2023年總人口約為91萬人。其中，3萬人為自然增長，9萬人為機械增長。1.2職業構成- 集聚在六合的大型重化工企業，根本上屬于制造業產業分工的低端部門，即單純執行生產操作的工人構建在其上的高端部門，如進行決策管理、硏發設計、財務中心、社會公關等職能的機構大都設在其他地方。這種產業形態，很大程度上決定了城市居民的成分。六合城市居民的主體，是由在當地企業就業的大批產業工人組成。1.3收入水平-當年城鎮居民平均收入為18126.5，列倒數第四位圖-南京各區縣城鎮居民收入：農村人均純收入7745、3元，在7個區縣中列倒數第二位。圖-南京各區農村人均純收入：1.4消費水平：2023年農村居民家庭人均生活消費支出一覽表指標金額元增長%生活消費支出1090812.7其中：食品消費支出410211.7衣著98817居住17278.6 家庭設備、用品及效勞61115.9交通和通訊94619 文化教育、娛樂用品及效勞199413.3醫療保健33910.0其他商品和效勞20111.62、區域城市結構調查與城市開展規劃調查 2.1 交通體系狀況 龍袍一平山一金牛湖為六合東部條狀地帶的三個開發節點，區內的交通支撐主要有：南北向干線、東部干道、地鐵輕軌14號在建)、旅游小火車待開通)、長江四橋連接線南京繞6、越東北環路-在建、金江公路待建。除上述交通干線外，還有不同等級的地方支線，連接區內各個鄉鎮村莊。2.2 城鎮性質與功能特點 六合中心城區規劃范圍東至南京公路二環、南至長江、西南至六合區與浦口區行政界限，西北、北至寧啟鐵路，總面積約300平方公里。采用分散組團式結構，通過綠化隔離帶分隔為雄州、大廠、長蘆、玉帶四大組團。雄州組團承當行政、商貿、生活、生產等綜合性的功能，其現狀人口規模8.2萬人，建設用地規模8.7平方公里，規劃期內人口規模開展至30萬人，建設用地規模擴展至29.4平方公里；大廠組團現狀人口規模16.8萬人，建設用地規模15.1平方公里，規劃期內人口規模控制在20萬人以內，建設用地控7、制在20平方公里以內；長蘆組團依據揚子石化和揚巴工程，開展以其產品為根底的延伸加工和精細化工產業，總用地規模約28平方公里；玉帶組團沿江擁有4.6公里宜港岸線，規劃為深水公用港區，緊鄰港區的陸域用地按照建設大型石油化工項目的要求加以控制，其北側作為根底化工項目的延伸加工業或其它現代制造業的開展用地。三、玉帶地塊條件SWOT分析 1.1優勢分析 玉帶鎮獨有的商業街區，無竟爭壓力 交付后可形成一定商業規模，成行成市，商業價值不言而喻 人口集中，消費潛力大 格局實用性高，適合各類項目的經營，滿足分割需求1.2劣勢分析 客戶群范圍較窄 二樓商業剩余較多，銷售總體價格受拖1.3時機分析 玉帶鎮獨一無二的8、大規模商業街區 以居住為驅動的城市綜合體，商業主要滿足自身需要，將成為未來玉帶鎮商圈升級的核心驅動之一 本案具備規模上的優勢，地段優勢不明顯； 但從開展的角度來看，本案面臨升級的契機1.4威脅分析 在區域的物理分布上，投資客比擬分散，沒有統一特點；四、六合商業房地產市場分析1、商業設施開展前景研究1.1商圈范圍確實定以雄州廣場為主建設體。六合的商業地產規劃是從人民商場，然后到雄州廣場，沿著雄州東路過去，呈一個L形的規劃。玉帶鎮商圈范圍那么是以鎮政府為中心，向兩邊延伸。1.2主商圈特征主商圏位于六合南門具有休閑、娛樂、購物、美食、健身、欣賞、綜合一體的多功能商業特征。而玉帶鎮的商業比擬零散，業態9、品種繁多，卻沒有形成一定規模1.3商鋪投資者研究自營性客戶：1本鎮原有的商戶為拓展經營規模而購置者； 2有資金欲從事商業經營的客戶； 3在外打工現回家經商者； 4附近鄉鎮務商人員；投資性客戶：1本鎮原有商戶利用手中閑散資金進行投資； 2政府企事業單位員工利用閑散資金進行投資； 3拆遷利用手上閑散資金進行投資； 4在外工作人員回鄉投資者；2、本區域商業環境開展概況原本老郊區，周邊多為老舊居住商業區，形象展示面差，隨著安置房的大量建設，周邊商業環境可得到明顯改善。2.3本區域現有主要商業設施的分布現有商業主要分布于長蘆鎮政府兩側街道及私房一樓門面，比擬散亂，不成規模。 三定位篇一、 項目研判通過調10、研、分析，對周邊商業的經營狀況提出以下特性，以作為本案沿街商鋪定位的參照。對沿街商鋪的規模形式進行塑造，以餐飲、藥店、干洗店、面包房、超市、五金建材、修理廠等為一體的綜合性商業街區，它有理由和條件引領當地的生活消費方式。二、項目定位1.1功能定位沿街商業-中型綜合性商業街區，主要為小區業主及周邊居民效勞。農貿商場-以大型農貿市場為龍頭、集農貿、商貿、商業辦公為一體的新型綜合項目。老年活動中心-是住宅區中為居民提供比擬全面的休閑娛樂以及文化娛樂的活動會所，是住宅區的“公共客廳。以所在住宅區的居民為主要效勞對象，有時也兼顧面向住宅區以外的客戶。1.2目標市場定位沿街商業打造成玉帶鎮標志性商業街區農11、貿市場打造成玉帶鎮菜藍子重點工程老菜場 新菜場 1.3經營業態定位沿街商業-周邊商業業態的分布極不規律，涉及餐飲、藥店、鹵菜、超市、銀行、五金建材、等多個品種，復雜多樣，囊括了大局部的商業業態種類。農貿市場-農貿市場根本以傳統農貿市場為主：一層以蔬菜、肉類攤位圍合門市為主，業態大致分為：蔬菜、肉類、活禽、水果、干貨、鹵菜、面食加工、糧油、雜貨鋪等。二層以周邊鄉鎮兼營批發與零售的服裝、小百貨批發城來經營，主營低檔服飾及小百貨等類商品。二層北樓是由多個辦公室組成，可面向小型企業，以租賃為主。 三層作為小區物業用房及市場管理用房。老年活動-老年活動中心分區合理，動靜分區，內外有別，各用房聯系方便，交12、通流線簡潔明確，重視內部空間尤其是公共空間的創造。主要以老人、孩子、中青年人為主，區域業態劃分為：一層：醫務室、輸液室、醫務辦公室；二層：棋牌室、閱讀室、游戲室、文化教育、健身等；三層：管理用房；1.4經營方式定位沿街商業-整體銷售，統一管理農貿市場自行組建經營管理公司或打包給有經驗的經營管理公司進行管理。老年活動中心居委會或社區統一管理四營銷推廣篇一、 項目營銷1.1營銷思路 優先對品牌商戶進行洽談，給予優先購置權。 設定一定的優惠條件如減免稅金2-6個月，有針對性選擇主要進駐業態中的3-5家重點，增強對其它中戶、散戶招商的號召力。 對于先報名者前提是已交定金，可享受優先選攤位/鋪面的權利。13、 一年之后局部攤位可以通過抽簽租賃攤位。殘疾人、軍烈家屬租賃，可享受優惠。1.2招商方式 通過戶外條幅廣告和政府等宣傳方式向商戶傳遞招商信息。 給目標商戶派發宣傳資料，即可以摸清商戶想法，又可以與客戶建立良好的關系。 進行公開招商，以先到先選鋪的招商政策激起欲購商鋪的商戶及早到現場選鋪，同時以現場的人氣促動商戶快速落定 集中將商業打包，整體出租1.3營銷運營測算由銷售表中可看出，如一次性銷售，公司可實現回款4300萬元，有利于公司資金快速回籠，但目前銷售存在幾個方面的問題：1. 安置房土地為劃撥用地，如將商業進行銷售，需繳納土地出讓金，每平米1740元最終以土地評估公司評估價為準，導致本錢增加14、。 2.前期產權證辦理過程中，由于拆遷戶拒繳維修基金及契稅，導致房產證出證后無人領取，后期房屋產權證無法辦理。沿街商鋪租賃運營測算見下表：如商鋪以租賃為主，每年年租金約110萬余元，前兩年租金不變，待商業圈逐漸成熟后，由第三年開始每年以10%遞增。商鋪租賃周期雖長，但隨著商業逐漸成熟，兩證問題得以解決，公司再考慮銷售，利潤會更豐厚。因此，建議公司先以租賃為主。二、周邊商業比照玉帶鎮商業比擬零亂，商業大多以連家商業為主，租金相對較低，目前租金價格約3000-7000元/年之間，根據商鋪大小、位置而定，周邊商業對本項目只作參與，沒有太大可比性。三、農貿市場經營比照：針對六合及大廠目前各農貿市場做市15、場調研，見下表：菜場名稱占地面積攤位個租金區域人口備注新華五村15006060030000攤位及地面攤位泰億20237050030000分布較散亂欣樂300012060030000共三層，不方便仁和20238045030000攤位較小，一般都是兩個攤位起租玉帶菜場20238011020230露天菜場，比擬雜亂農貿市場經營業態：依據市場調研結合本項目實際，項目A、B樓暫按上表進行分割測算。序號項目類型面積間數月租金/月年租金備注1菜魚肉1.2120200288000一層內圍2鹵菜/面食6825024000一層外圍3糧油/小吃102030072023一層外圍4雜貨151235050400一層外圍516、服裝1540300144000二層6辦公室401640076800三層合計655200注：以上攤位/鋪面租賃期限為一年二、推廣方案的制定1.1推廣思路 銷售模式、價格、付款方式等靈活運用操作。 組建市場管理運營機構，搭建經營平臺，設計經營模式，提前介入經營管理或制定經營管理策略，為項目的持續經營創造有利條件暫定。 對接相關主管部門，提供經營管理及物業配套效勞，負責本項目各業態間的相互協調。 一條龍效勞：提供工商、稅收、衛生等各項手續、收費一條龍效勞需政府配合。1.2項目推廣分階段工作方案階段時間銷售及招商銷售推廣銷售策略前期蓄水2023.8-2023.2積累客戶通過政府宣傳及周邊商戶訪談，提升客戶信心商業驅動客戶信心躍升，宜乘勢而下，做好蓄客工作招商銷售期2023.3-2023.5完成70%條幅、客戶相互推薦商業驅動的客戶信心處于較高位，且不斷提升掃尾2023.5-2023.7完成15%商業驅動的客戶信心再次躍升，宜借勢完美收五建議篇建議：1、沿街商鋪：以玉帶目前商業價格，租賃優于銷售，待商業成熟后再考慮銷售，利潤空間更寬。因此，建議以租賃為主，整體打包，公司不參與運營2、農貿市場： 選擇專業經營管理公司進行管理，自負盈虧，公司可收取一定管理費用或交由居委會進行管理，可省去公司因自行組建經營團隊而投入的獎金、人力物力等，公司可收取一定管理費用。