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1、仁豪項目規劃方案任務書一. 項目概況1. 項目地理位置 項目所處位置屬于鄭州市與其她周邊鄉鎮連接線上，更是連接鄭東新區CBD地塊與經濟開發區重要交通樞紐上，交通較為便捷。 但當前項目周邊生活配套尚未完善，市政交通只有兩條線路到達，生活以及商業配套仍未能滿足居住所需，并且鄰近建材批發市場，對周邊環境有一定負面影響，住宅檔次有所影響。 隨著鄭東新區發展，這里必然會成為新居住重要區域。 本地塊位于鄭汴路東段，被體育南路以及珠江一路貫穿，分為四個地塊。2. 宗地四至： 北面：北臨鄭汴路，斜對面是香江家居市場（在建），對面是一村莊，尚未開發； 南面：南臨珠江路，對面是莊稼地，尚未開發； 東面：東臨一塊待2、開發用地，但如今尚未開發，待開發用地東面緊靠泰山路； 西面：西臨一塊長型待開發空地，待開發用地西緊靠市政規劃路，再往西5分鐘車程就是澳柯瑪地塊（在建）。3. 項目地塊現狀： 整個地塊被體育路以及珠江一路劃分A2A1為四塊（A1、A2、B1、B2）； 四個地塊基本成長方形；B2B1 北地塊（A1、A2）：規劃成商業用地，并且臨面鄭汴路，A1較A2大； 南地塊（B1、B2）：規劃成住宅用地，B1較B2大； 體育南路與地塊有三個交匯處；都形成廣場態勢，其中與珠江一路交匯點成為地塊中心位置；4. 項目周邊配套狀況： 商業配套：本案周邊商業配套暫時未有，現時重要集中在離本案距離十分鐘車程107國道以西鄭3、汴路沿線商業配套；及離本案五分鐘車程鄭汴東路上在建商業配套；項目西北斜對面為即將開業香江家居市場用地。n 超 市：澳柯瑪（麥德隆超市、在建）n 批發市場：東建材市場、中博家具批發市場、百年好批發市場、香江家具市場（在建）、澳柯瑪商業（在建）n 菜 市 場：對面村莊內有一簡陋菜市場 教誨配套：回民東周小學（距離項目約800米）、育德中學（距離項目約800米）。 醫療配套：管城骨科醫院（距離項目約3公里）。以上配套設施基本上未能滿足居民尋常生活需求，在規劃設計時需要加以注重，以充分適當居住為主。5. 項目地塊總體建設指標規定： 總用地面積：205,301 建筑密度：25 容 積 率：2.0 綠 化4、 率：40 車位配比：2:1 退縮規定：按照政府規劃紅線退縮 公共設施配套：會所、幼兒園、郵政、銀行、超市等生活設施二. 項目定位1. 市場形象【中檔精品社區】從價格上看屬于中檔型樓盤，但產品締造屬于精品，并且要有濃烈社區氛圍；2. 建筑形象【北歐小鎮】要通過略帶異國建筑風格和文化沉淀，擁有濃郁居住氛圍及建筑特色；3. 內涵形象【健康運動文化】通過運動而追求及體現健康生活方式，鄰里之間和諧生活氛圍，并且擁有一群中檔文化居住人群；4. 代表形象【精英城】居住人群重要是社會上公司精英人群，也是各行各業中堅力量，年輕而布滿活力，追求潮流、彰顯個性生活，開始脫離家庭，但愿新家仍能有人們庭感覺，但愿自己5、提高能得到人們認同和贊許，但愿新家能予以釋放自己身體上、心靈上壓力；5. 目的客戶群年齡：2540歲為主客戶特性：鄭汴路商人、公務員、投資者、與父母分居人群以及社會精英層，有一定經濟能力年輕人，向往獨自生活，進入新居住時代，對外國情調事物十分感興趣。收入特性：36萬年收入為主三. 規劃設計原則本項目規劃及建筑設計，應確立“創造社會精英人群人居環境，開發競爭力強產品”為原則。充分分析本項目地理位置、人文環境、氣候特點、水文地質狀況及景觀環境等要素，關注目的客戶群文化素質層次、生活習慣等方面需求，針對鄭州市房地產市場再規劃、建筑薄弱點，進行務實創新規劃、建筑、環境設計。1. 注重效益設計原則 考慮6、發展商開發效益，應將項目開發最大效益作為設計出發點，合理組織社區功能分區關系，創造出高效、合理和以便使用空間。同步符合后來運營和管理規定。 考慮使用者效益，應為居民設計出“物超所值”高附加值產品和優雅舒服生活環境。 考慮開發社會效益，應考慮本項目對周邊輻射作用、某些配套設施（如：超市、會所等）針對服務對象除了本區居民還應涉及周邊居民。從而樹立項目品牌和社會形象。2. 符合項目開發定位原則： 規劃及建筑設計，應符合項目開發定位，體現主題概念整體性，并以此作為總體規劃、建筑風格、園林環境設計指引。3. 設計方案應體現如下特性： 時代性：用帶北歐風情當代建筑藝術手法，體現項目當代異國都市崇高社區形象7、； 人文性：結合區域文化特性和目的客戶群特點，以及北歐文化融合，設計方案要具備獨特人文特性。 合理性：結合項目為綜合商住社區特性，充分考慮各物業類型之間關系，通過合理布局使各物業之間產生良性互動關系，分合有序。 人性化設計：充分考慮居民生活習慣，通過合理室內平面設計、社區配套設計布局以及人性化細部解決，體現項目“以人為本”精神。四. 規劃設計規定1. 規劃設計指引思想： 以人本關懷為主導，結合北歐小鎮設計要素，借用文脈主義、引喻主義、裝飾主義來賦予建筑歷史和老式，與既有環境融合，使其成為真正典型建筑。 A1A2地塊商業規劃以廣場形式作為規劃元素，以廣場來匯集人流，通過廣場來引導人流走向與動線，8、使商業既有統一地方，也有各自獨立經營街區 B1B2地塊中以組團式進行規劃，每個組團以廣場為中心，一種組團帶34個小院落，每個院落約140180戶。 規劃以廣場為節點，廣場應有不同形狀，不同面積，不同風格，不同主題，不同綠化設計 不同組團在建筑形態上應當有所區別，應用不同北歐元素。2. 規劃布局規定： 商業規劃布局前提規定：n 滿足容積率在2.5左右；n 滿足建筑密度25；n 滿足地塊退紅線規定和保存綠地規定；n 滿足保護地下電纜溝規定；n 充分運用項目潛在商業價值，使社區商業功能和居住功能互相有機結合又互不干擾。 住宅規劃布局前提規定：n 滿足容積率在2.0左右；n 滿足建筑密度25；n 滿足9、地塊退紅線規定和保存綠地規定；n 滿足保護地下電纜溝規定；n 充分運用項目潛在住宅價值，住宅與臨街商鋪進行有機結合又互不干擾。 住宅地塊中每層戶數：一梯兩戶為主 商業地塊中規劃規定n A1地塊 地塊從西往東1/2地塊，臨鄭汴路建設成為集中賣場形式，設計融入前廣場，匯集一定人氣 在賣場南面做成獨立商鋪，以背靠式進行統一設計，予以可以通車內街；轉角及端頭位置可以建設高一點，而內街則可以建矮一點； 地塊東面剩余1/2地塊，其中涉及有集中綠化及園林中心地帶，形成悠閑廣場，該廣場具備觀賞性、參加性、趣味性；園林廣場用處是作為東西地塊分割，使東地塊能形成較為獨立商業氛圍； 東片地塊作為其她商業用途，以風情10、商業街形式進行規劃設計，充分引入歐洲步行街道設計與建筑手法，可以采用喇叭方式進行人流牽引；建筑有高低錯落感覺，端頭商業面積可以稍微大一點 在最南端正對中央集中園林地塊及延伸到東面地塊邊沿，設立商務公寓，使商務公寓既有好朝向，又有好景觀。n A2地塊 由酒店、寫字樓、酒店式公寓、會所、中高檔次商業街進行統一規劃，形成一種相對檔次較高中高檔次商業區 酒店建設在地塊西北方向，前面要留有足夠廣場空間及園林綠化空間，形成比較上檔次氣勢感覺；酒店設計按照四星級別進行硬件上進行設計 寫字樓設計在東北角地塊，與酒店互相呼應形成在建筑體態上統一化及檔次化；寫字樓以小高層建筑為主；寫字樓按照甲級寫字樓進行設計 在11、酒店與寫字樓中間恰當規劃一條中高檔商業步行街道，既可做到商業檔次感，也可以做到進行不要分割作用；街道建筑風格要與酒店、寫字樓進行配合與同一；商業街從北面始終延伸到西面，形成了可以由鄭汴路及體育南路進行狀況 會所位置做在地塊西南角，形成與住宅地塊、商業地塊共同使用態勢，建筑體形要具備當代感覺；可以使用中空采光設計，既省電又可以營造氛圍 酒店式公寓設計在會所東面，酒店與寫字樓南面，使其具備相對獨立性及安靜性，以小高層為主 物業高度規定：n 商業地塊中規定： A1地塊獨立商鋪以兩層為主，三層為輔，集中賣場以三層為主，設計體現是實用性強，商業人流組織要合理； A2地塊中商業以兩層為主，設計形式要高檔n12、 在滿足規劃布局規定，要考慮朝向、通風及景觀之間關系同步，建造多層和小高層、一層商鋪為主，提高居住舒服度和使用率。 景觀軸線規定：n 以弧線（非直線式）進行景觀軸線設計n 有移步換景規定n 景觀軸線要為規劃軸線一同考慮，以景觀來規劃各建筑間關系 車庫布局規定：n A1、A2地塊在構造負一層滿足，構造上不超過構造需要，其她車位通過地面停車解決n 在B1、B2地塊 在地塊北面小高層負一層設立車庫； 負一層構造盡量做車庫，不能滿足指標以地上車位補充； 地上車位放在噪音及環境最差處，但需要考慮不使居住環境變差； 某些特色戶型下可設少量車位； 提高四地塊整體性規定：n 由于地塊被體育南路和珠江一路分為四13、塊，在規劃布局時要充分考慮如何通過建筑形態和道路布置呼應提高兩個地塊整體性和統一性。3. 規劃整體分區和物業布局規定： A1A2地塊在商業地塊中規定中已經提及了 B2地塊將分為兩個組團 B1地塊分為四個組團 住宅用地商鋪n 靠體育南路、珠江一路盡量設立商鋪；n 珠江一路可以設立適量商鋪；n 商鋪面積不超過10000；n 商鋪基本做一層，在兩排樓之間恰當可以做二層；n 商鋪進深不適當超過10米，開間34米，有獨立洗手間；4. 開發順序規定： 先開發B2地塊，再開發B1地塊 B2地塊開發中，將由南向北開發一次開發 A2地塊中酒店公寓某些、A1地塊中西片建材賣場及獨立尚鋪和B1地塊同步開發 A2地塊14、將早于A1地塊開發 B1地塊將分兩期進行開發，開發時各種不同住宅都需要照顧到。5. 道路交通 車輛疏導：n 鄭汴路時車流重要來向，合理安排商業與商務樓車輛進出流線，保證車流暢順、安全。n 合理安排商業、商務車流與住宅車流車行流線，盡量減少互相交叉和干擾。 社區人車分流：n A1地塊中獨立商業可以讓車進入到鋪前n B1、B2地塊獨立布置車輛出入口，兩地塊內部除了消防車道外，不設車行道路，以社區步行道為主。n 居住區應合理安排車輛主次入口和主次道路位置，做到人車分流，以保證居住區私密性和安全性。n 人行入口設在體育南路與珠江一路交匯處。n 車行入口則可以參照在體育南路南端及珠江路上。 區內車行系統15、布置：n 車行系統（一級道路網）：這級道路重要是連接市政道路與準步行系統行車系統。這級道路兩旁以栽植行道樹為主，配上灌木與花卉，形成層次感較強綠化效果，加上與住宅建筑風格雷同建筑物及某些配套設施，削弱市政道路形象，將之形成社區內道路感覺。在體育南路外設計中，避免采用常規直線做鋪、種樹等手法進行設計，使道路感更弱化，成為社區內道路感。n 準步行系統（二級道路網）：此道路系統具備車行條件。除緊急狀況（消防、急救、搬家）外，普通為步行道路。這級道路應與街區布置狀況、綠化景觀體系設計相結合。在鋪地用材上可考慮采用能承受消防車荷載廣場磚，或以硬地綠化形式鋪設，這樣既擴大了綠化面積，又滿足了緊急狀況下使用16、規定。n 純步行系統（三級道路網）：這級道路應結合景觀、綠化營造除特色，可設計成緩跑徑或曲徑通幽休閑散步小路。這某些道路建議以親人空間尺度、人性化環境小品及五彩繽紛花卉植物，配合卵石、碎磚等較天然鋪地材料，突出休閑、舒服生活情調。6. 空間與園林景觀結合規定： 廣場中重要由廣場拼磚、雕塑、休閑位置等組合，以不同形式與方式進行合理配搭 用堆砌坡地方式增長園林空間感覺 注重草地、樹籬、樹木等綜合考慮，使園林更加豐富多彩 園林巧妙與北歐廣場文化進行融合7. 社區配套規定 建材市場： 建材賣場： 風情文化商業街：在A1地塊集中零雜商業與尚鋪，并且兼顧飲食功能需要；A2地塊集中精品商業 生活配套：便利店17、餐廳、小吃店、超市、銀行、郵政、醫療保健中心、公交車站、生活用品店（五金、窗簾、裝飾等）、文娛用品店（音像、圖書室、報紙攤等）。 會所配套：前臺接待廳、乒乓球、健身室、游泳館、舞蹈室、棋牌室、攀巖、桑拿房、壁球、射箭館、網吧 教誨配套：幼兒園 商業配套：休閑用品店、露天咖啡廳、洗衣店、風情酒吧、精品店、運動器械店、運動專賣店、美容店、美發店、影像館、花店、蛋糕店等；8. 定向開發 寫字樓：定向開發在A2地塊東面 商業：在住宅地塊珠江一路，再到體育南路 住宅：定向開發放在B2東北及北面9. 會所位置設立在A2地塊西南角，與珠江一路、體育南路交匯，會所面積在，可以采用中空自然采光方式五. 建筑設18、計規定1. 建筑風格：建筑主體以異國當代主義清新、高雅建筑風格為主，建筑細部和景觀環境等借用北歐文化和歷史符號提高建筑文化內涵。文化符號提煉可以借鑒北歐小鎮建筑風格和設計手法。2. 建筑設計規定： 對B1、B2地塊住宅設計規定：n 戶型面積比例房型建筑面積()房間配比屬性套數比例公寓50701房/2房商業主流二房78852主流產品30小三房951103輔助產品20%三房1151303（主人房帶獨立洗手間）主流產品35%四房1401504（主人房帶獨立洗手間）輔助產品10%特殊戶型1803X（主人房帶獨立洗手間，保證開闊舒服）輔助產品5n 戶型設計規定： 廳、主臥、次臥盡量朝南：規定客廳可以看到19、集中景觀、園林及花園景色，借景入室。 某些單元設計成帶首層花園：規定客廳可以看到花園景色，并且能通過客廳進入花園。 采用轉角窗，飄窗：飄窗臺等有贈送空間與面積設計； 其她規定： 景觀和視線最佳位置布置面積較大戶型； 明廚明廁； 動靜分區，功能分布合理； 房間窗戶采用飄窗臺設計； 依照朝向，某些房間可設立轉角飄窗臺； 某些采用退臺式設計，使每戶盡量有一種平臺使用； 頂層某些單位可以設計成坡屋頂或平屋頂（有天臺）設計； 特殊戶型（首層復式、頂層復式、大平層）： 布置在區內景觀最優位置； 復式單位不是簡樸平層疊加起來，應具備更舒服和更有特色空間，例如客廳采用中空設計，增長天臺花園或客廳帶采光蓬等特色20、設計。 可以設計雙套房、空中花園等具備較多亮點產品； 帶保姆房，且保姆房自帶洗手間，獨立入戶方式； 明廚明廁； 首層單元規定： 首層帶2030（遷就規劃布局，盡量大面積）花園； 可以通過花園入戶；六. 設計成果規定1. 設計成果必要符合本任務書設計原則。規劃設計規定、建筑設計規定等關于要點規定。2. 設計圖紙和文本文獻所有文字闡明和方案標注必要采用中文版本，尺寸標注必要采用國標計量單位，并做到清晰、完整、精確，同類圖紙規格應盡量統一。3. 設計成果文獻規定： 項目總體規劃構思設計闡明。 提供展示圖一套，圖紙內容為：設計闡明、總體規劃設計圖，總體規劃鳥瞰圖，交通組織及配套布置分析圖，特色代表住宅21、外觀效果圖，商業街景觀效果圖，廣場布置景觀效果圖，市政道路景觀效果圖，會所外立面及大堂效果圖，銷售中心外立面及內部布置效果圖。 所有單體提供各層平面、兩個重要立面、剖面圖。 提供精確經濟技術指標及戶型登記表。 所有設計圖紙及文獻以A3（297mm*420mm）規格編排裝訂成冊，一式3份。4. 設計成果電子文獻規定： 所有設計成果均應制作成電子文獻，設計方案文本文獻采用Microsoft word和doc格式文獻；設計方案圖形文獻采用Auto CAD R14dwg格式文獻；如有電腦動畫或電腦渲染圖電子文獻應采用中華人民共和國較為普及應用軟件。所有電子文檔制作成光盤一套。5. 交納方案時間為：7月10日備注： 以上規定未提及某些按照國家或鄭州地區規劃設計規范執行。河南合富輝煌房地產顧問有限公司二OO八年六月十八日，星期六