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1、前 言由于該計劃所涉及的投資風險大，資金回收期長，行業特殊，專業性強故需進行更加廣泛深入的市場調查，為我們日后的發展方向、市場定位和經營管理作出量化分析。第一部分 市場調研分析一、項目投資宏觀背景（寶安區第三產業服務業發展狀況）1.國內流動性過剩、消費能力膨脹中國自2005年以來，經濟迅速增長，內需增強。也就是說，在目前消費力迅速膨脹、流動性過剩的大背景下，我們在此時選擇投資服務行業大有可為。2.全國正掀起斯諾克熱潮近年來中國開始掀起一股斯諾克的熱潮，越來越多的中年人和青少年人加入到這項休閑運動中來。08年奧運將至，國家正大力支持各種與體育文娛有關的事業發展。其中包括奧運項目之一的斯諾克。3.2、 寶安區人均收入及消費狀況一、有資料顯示：寶安新城區今年第三季度人均可支配收入增長8.0%三季度，我區居民人均可支配收入為15072.75元，同比增長8.0%。其中，人均工薪收入、經營凈收入是拉動可支配收入的主要亮點。1、人均工薪收入增長18.5%。工薪收入是居民家庭收入重要組成部分，占家庭總收入的61.2%。三季度，居民家庭人均工薪收入9607.32元，比上年同期增長18.5%，增幅比上半年上升2.3個百分點。2、人均經營凈收入增長3.7%。三季度，居民家庭收入渠道逐步拓寬，個體經營收入穩步增長，人均經營凈收入3739.77元，比上年同期增長3.7%，增幅比上半年上升0.8個百分點，反映我區3、整頓市場的成效逐漸顯露。二、人均服務性消費支出增長13.7%寶安區居民消費模式正從生存型向享受型過渡，娛樂服務方面消費劇增：1、娛樂服務性消費支出增長13.7%。娛樂服務性消費和商品類消費均屬消費支出。隨著生活水平的提高，居民商品類消費支出增幅逐漸回落，而服務性消費逐漸上升。三季度，我區居民人均服務性消費支出3985.56元，同比增長13.7%，占消費支出的比重為33.2%。2、恩格爾系數繼續回落。三季度，居民人均食品支出3733.92元，比上年同期下降3.1%,占消費支出的比重（即恩格爾系數）為31.1%,比上半年回落2.7個百分點，比上年同期下降了7.1個百分點。3、主流消費比重日趨增加。4、居民收入水平的穩步增長，生活質量不斷提高，消費支出有了質的飛躍。三季度，我區居民消費主流主要集中于食品、交通和通信、居住、教育文化娛樂服務四大類，較上年同期相比，除食品支出微降3.1%外，其它三大類均有大幅度的增長，分別增長78.2%、44.8%、16.3%，而且這四大類消費支出占八大類消費支出的比重達78.6%。4.寶安區第三產業服務業發展蓬勃寶安區娛樂、飲食、桑拿等服務商業大多集中于創業路、前進一路、寶民路、翻身路，尤其以創業路為最。商業持續繁榮，全年社會消費品零售總額為332.78億元，同比增長16.8%。從行業看，娛樂業完成銷售額52.50億元，增長20.2%。5.娛樂服務業呈移師關外5、之勢目前，深圳市關內三區：南山區、福田區及羅湖區，無論其房地產行業、或是娛樂消費等行業，均已趨于飽和，競爭甚烈。多家大型餐飲、娛樂、休閑企業近年來在關外攻城掠地，漸有移師關外之意。而目前寶安區在房地產業最蓬勃發展的帶領下，已經成為深圳關外6大區最受資金追捧的投資區域。二、項目投資微觀背景分析（寶安區桌球行業分析）1.深圳市桌球行業現狀 近年來，國內“斯諾克”熱潮正慢慢掀起，尤其以深圳為最。深圳福田及羅湖區因為靠近香港，香港人好愛玩斯諾克者比例更大，并帶動深圳人掀起熱浪，因此福田及羅湖區的桌球城數量最多，人氣最旺，由資料其示：目前羅湖區掛牌經營桌球城的場所約有50家，福田約有35家。2. 寶安區6、桌球娛樂消費情況分析根據本人對寶安區各個桌球城的走訪觀察，得出結論：學生白領個體老板 自由職業者綜合黃金時段消費量低檔（經營面積200方，標準臺20元/小時）30%30%15%25%10%50%中檔（經營面積600方，標準臺25元/小時）20%35%30%15%30%60%高檔（經營面積1000方，標準臺26元/小時）0%30%55%15%60%110%由上表可以看到，在寶安玩桌球的消費者多為公司白領和個體戶老板，年齡約在28-40歲。目前規模大、檔次高的的桌球城很受消費者歡迎。而場地小、設備差的桌球城競爭力也相對較弱，生意蕭條，難以長久維持。由此可見，斯諾克作為一個高層次的紳士運動，我們的投7、資定位應該更高一點。3.租金水平較低目前福田區及羅湖區因為房地產二、三級市場的漲價影響，已成為發展商業娛樂發展的“瓶頸”。場地租金倍漲，桌球經營成本增高，風險較大。而寶安區同檔次的商業用地租金水平較福田羅湖區約低38%。較低的租金水平，和相差無幾的經營價格，為我們投資寶安區的桌球城降低了經營風險和增加了盈利。4.區域競爭分析新生的企業有如放在籃子里的雞蛋舨，很容易就會因為經不起市場劇烈的競爭而支離破碎。但是，完全避開競爭又是不可能的，允許適當的競爭是所有企業生存的原則。目前寶安區新城區內桌球競爭并非很強，新城區域內僅分布9家，且經營場所相隔較遠，互不干擾，各自擁有一個區域內的消費群。5.寶安區8、桌球行業發展及前景預測隨著寶安區大量新樓盤的相繼落成，消費人群將成倍上漲，為該區域提供了數量巨大的潛在消費者；西部通道的開通為港人到南山區和寶安區提供了交通便利，同時將刺激兩區的消費。相信會為桌球消費行業帶來新一輪的熱浪。加上福田羅湖區桌球業已趨于飽和，競爭甚烈，預計明年開始，寶安區必將是桌球企業兵家必爭之地。6、他山之石金豪桌球城可謂最值得我們借鑒參考的“他山之石”。 金豪桌球城位于創業二路女人世界商城四樓，總面積約1000平方米。開業至今以滿一年，其裝修檔次、桌球設備、面積規模、服務水平等在行業內可算高檔。據多次調查了解，該場生意經營甚旺，顧客常要排隊等侯。該場月收入在20萬以上，盈利能力9、很強。觀其成功，優勢有三：一是場地位置好，二是規模定位好，三是設備檔次好。第二部分 選址一、區域定位 我們選擇經營地點在創業一路的國賓大廈，國賓大廈位于寶安區創業一路天虹商場對面，總面積近8000平方米。該大廈為獨立商業大廈，共八層，整體框架結構。地面有占地1000平方米的大型免費停車場。國賓大廈地理位置有著無可比擬的優勢：1. 具備成熟的商業圈創業一路及附近的翻身路一帶，早在十年前已經形成比較成熟的商業圈，娛樂、餐飲、購物、桑拿等服務也發達，人流量巨大，消費旺盛。3萬平方米商圈，居民達20多萬人，為寶安區人口密度最大的區域之一，并且居民收入、消費水平較高。寶安區創業一路位于寶安區107國到以10、南、新安區政府中心位置，為寶安區規劃的高檔、中心商業區，被擬打造寶安區的“華強北”，是商家必爭之地，目前天虹商場、賽格電子、蘇寧電器、麥當勞、肯德基已進駐，人人樂、好百年已簽約該區域，同時，女人世界和其它大型高檔百貨、高檔餐飲、娛樂業也欲在此區域找到它們的地盤。由此可見其商業優勢彰顯無遺。2. 交通便利創業一路所在的創業立交是寶安老區和寶安新城區交通的橋梁樞紐，是關外和關內人士進入寶安新城的必經之路，故其車流量歷來很大。本項目所在位置國賓大廈，位于創業一路路邊，進入容易，大大地方便前來消費的人群。3. 潛在巨大的新消費群創業一路是寶安新城豪宅片區高消費人群的必經之路。寶安新城區政府附近新建了大11、規模的豪宅及新樓盤，但商業氛圍尚未形成，因此該片區業主大部分消費依然集中在創業路、翻身路、前進路等成熟的老商業區。創業一路不僅是新城豪宅片區高消費人群業主的必經之路，也是其主要消費地。4. 輻射范圍廣本項目所在位置國賓大廈，往西南方向將輻射以寶安區政府為中心的新城豪宅片區；往西南方向將盡攬翻身路以東舊商業區和住宅區消費群體；往北銜接創業二路，貫穿寶安舊城商業區。其輻射范圍面積甚廣，富蘊商機！5.地鐵開通為寶安新城商業發展推波助瀾明年即將開通的地鐵無疑是引爆寶安商業和地產升值的導火索，從以往世界各個國家地鐵開通帶動周邊地區經濟增長的經驗可以推斷：寶安在地鐵開通的前一年以及后兩年，無論地產或是商業12、投資，無論消費或是裙帶收入，其漲輻將達10%以上。6. 大型免費停車場成熟的商業區，往往需求便利的交通條件和足量的停車場。缺乏停車位成為制約許多餐飲娛樂業發展的“阿額琉斯之踵”。便利的交通和巨大的消費群正是我們賴以生存的條件。故此，我們初步鎖定新城區為我們的主要發展區域。二. 區域競爭在地圖上，我們以107國道為界，將寶安區分為南北兩大區域。北面的創業二路已經盤踞有“金豪桌球”，控制著寶安老城區的大部分領土。而最有發展潛力的南區，除了“遠在邊疆”的新港灣和即將“金盤洗手”的綠丹妮頗具規模外，其余各間，均不足為慮。新港灣位于寶安新城豪宅片區的末端，人煙稀少，新城豪宅片區業主，大多往創業路老商業圈13、消費，故新港灣檔次定位雖好，但位置欠佳，時候未到，短期內難有喜色。綠丹妮隱身于安樂村內，名不經傳，生意日淡，今次退場，正好為本項目增加客源，減少競爭。據以上分析，寶安區新城內，目前并無其他規模實力的桌球城經營，競爭相對較少。因此，初步結論是本項目在新城南區最有發展前景。三.經營面積我們選擇整層租下，總面積約900平方米。椐分析調查，小規模的桌球城競爭力相對較弱，難成氣候。因此，相對于盈利能力和生存能力較差的小規模經營，似乎“巨無霸”更適合我們的胃口。第三部分 投資預算及盈虧平衡分析一. 初步規劃 本項目占地910.8平方米，計劃以桌球為主，麻雀、網吧、水吧零售為輔的經營模式。大廳經營桌球、水吧14、網吧，另設兩間斯諾克貴賓房和四間麻雀房。大廳設英式大臺20張，美式小臺4張。網吧電腦5套。二. 投資成本預算數量單價(元)金額(元)備注租 金910.8383.46萬管理費910.854554 押 金6.92萬兩個月租金裝 修910.830027.3萬含燈具廁所、條椅、吊頂、地毯、燈具桌球設備 小計：18.56萬元1. 特價臺150000.5萬含吊燈一套、球桿4個、記分器一個、架子4個、粉擦等2. 標準臺 100.8萬8萬含吊燈一套、球桿4個、記分器一個、架子4個、粉擦等3. 貴賓臺 61.2萬7.2萬貴賓房用貴賓臺4. 比賽臺11.6萬1.6萬含吊燈一套、球桿4個、架子4個、粉擦。不含記分15、器5.小臺240000.8萬含吊燈一套、球桿4個、記分器一個、架子4個、粉擦等6.球桿201002000用于出售或贈與貴賓7.電子記分器 6100600用于貴賓臺、比賽臺 8.計費軟件120002000貴賓房配套 小計：0.06萬元1.電視1臺500500二手臺式2.電子記分器 11001003.沙發0套00五間麻雀房配套 小計：1.3萬元1.電視250010002.沙發250010003.麻雀機5150075004.椅2015030005.角幾1050500網吧 小計：1.33萬元1.電腦340001.2萬2.電腦椅31504503.推動式電腦桌3200600可用于麻雀房4.Hub集線器1臺16、250水吧 小計：1.47萬元1.冰箱120002.攪拌機電熱爐熱水壺果汁機1套10003.餐具1套5004.茶幾及四張椅4套80032005.沙發0套6.液晶電視1臺8000空調 小計：8.6萬元1.大廳柜機15臺50007.5萬二手格力3匹2.貴賓房柜機1臺50000.5萬二手格力3匹3.麻雀房5臺12006000二手柯龍1.5匹掛機辦公用品 小計：1.17萬元1.電話機及分線系統設備17002.ADSL套餐費3000商業用的網絡及電話開通費年費3.打單機1臺3004.貴賓卡800張0.5400卡的制作費5.工作服60套5030006.打卡機1臺3007.電腦1套4000三套員工宿舍 小計17、：2.25萬元1.租金318005400每套宿舍三房2.押金54003.雙層鐵床18套40072004.沙發及茶幾3套5001500宿舍大廳用戶外廣告牌3000工商登記1500總 計73.32萬三. 月經營收入估算經營時間單價金額備注1.桌球30天*8小時/天*20臺=4800小時25元/小時12萬元2.麻雀30天*8小時/天*5房=1200小時202.4萬元3.網吧30天*5小時/天*3臺電腦=450小時40.18萬元4.水吧1萬元含飲料煙酒零食總 計15.58萬四. 月經營成本估算數量單價(元)金額(元)備注租 金910.8383.46萬管理費910.854554工 資 小計:2.64萬元18、1.服務員208001.6萬2.部長212000.24萬3.經理150000.5萬4.財務215000.3萬水電費2萬稅費0.5萬宿舍租金318000.54萬材料損耗0.2萬總 計9.79萬五. 盈虧平衡 由以上估算數據可知,總投資73.32萬元,月經營成本9.79萬元,月經營收入15.58萬元.我們假設月經營成本和月經營收入為穩定不變數據,則月經營成本、月經營收入和回收總投資的經營時間t成等比線性關系：t=總投資/(月經營收入-月經營成本)=73.32/(15.58-9.79)=12.67也就是說，當盈虧平衡時，我們需要經營13個月時間第四部分 經營策略一、SWOT分析本公司的內部優勢（Su19、periority）1、我們的項目具有優越的地理環境，將帶來無限商機。明年地鐵開通將進一步擴大區域商業消費。2、具備大型免費停車場。3、項目經營簡單、穩定本公司的內部劣勢(Weakness)1、 資金緊缺，無強大后備資源支援。2、 投資回收期較長，風險較大。3、 首次進入該行業，缺乏經營管理經驗。本公司的外部機會(Opptunity)1、我們處在一個中國經濟增長，內需增強，消費猛漲，物價上漲的商業投資背景下。2、我們在中國斯諾克熱潮正在崛起，國家支持體育文娛行業迎接08奧運的時期切入市場，時機優勢凸顯。3. 目前在區域內的競爭威脅不大。本公司的外部威脅(Threat)1、目前中國投資過熱，不排20、除未來一兩年將有多家新的桌球城布陣寶安的可能，競爭將加劇。2、寶安區地區小，我們發展規模具有局限性。3、在當地缺乏外交關系。SWOT總結： 我們第一次辦桌球經營業，而且辦在我們不是很熟悉的寶安區，即使有了充分的準備，但是在資源配置、人員調動、資本投入、人際關系等方面的工作都不便利，注定要比其他企業多付出數倍的努力。如何抓住外部機遇，克服外部威脅，充分發揮內部優勢，度過內部難關，提高競爭力，已經成為我們無法回避的課題。二、提高核心競爭力核心競爭力是任何企業公司生存和發展的基礎。我們的核心競爭力需要挖掘和提煉，才能充分凸顯，發揮優勢。桌球業屬于第三產業-服務業。因此我們的核心競爭力在于服務水平和硬21、件設施。只有不斷提高我們的服務水平和提高專業化的臺球設備、營造一個舒適的娛樂環境，才能吸引新客戶，留住老客戶，在市場上立于不敗之地。在此基礎上，我們再提煉新的賣點，推行更高附加值的服務。三、高附加值服務策略我們要創造更高利潤，就必須提供多樣化的高附加值服務，才能提高競爭力，凸顯個性，打造增值空間。具體措施如下：1. 開設臺球培訓班我們聘請專業教練，招收技術較弱的客戶入培訓班，或在周邊地區的學校公開招收學生進行業余培訓，收取一定的學費，以一個月為期，階段性培訓。培訓期內可免收波鐘。這樣，既增加了學費的收入，同時也發展了一部分潛在客戶，擴大了我們的知名度。2. 舉辦賽事 我們向廣東桌球體育協會申請22、參賽資格名額，在我們的桌球會員和學員當中招參賽者，收取報名費和培訓費，保送合格者參加全省公開賽或全國公開賽，增加收入的同時，更可以進一步擴大我們的知名度。3. 提供陪練球服務培訓美女球手，專門陪同客戶練球，。或可以設立挑戰美女球手的規則。例如客戶可以挑戰我們的某位球手，若擊敗則可以減免波鐘。若失敗則付雙倍波鐘。通過這樣來吸引客戶興趣。四、規避風險策略低風險、高回報是所有行業投資所追求的目標。我們是首次投資該行業，如何規避風險正是目前我們至關重要的問題。投資風險不可能消滅，只能盡可能降低。我們初訂措施如下：（1） 做好前期的市場調研和客戶需求調查。（2） 盡可能減少投資，降低經營成本例如盡可能減23、少公司裝修、設備及用品、廣告等方面的投資。又或者最初兩個月經營可以暫時只聘用部分業務員，以降低人工支出，等客流量增大后，再逐步增加人員。只有盡量所減經營投資，才不至于使我們為這張昂貴的“入門票”買單。（3） 合理安排融資計劃，保證資金充足。（4）、加強服務素質，提高市場競爭力。(5)、制定短期資金回籠計劃，降低投資風險。例如開設面值為1000元和500元的金卡、銀卡，以波鐘打折或贈送波鐘的方式銷售給客戶，不但可以短期內回籠資金，而且可以發展一部分長期穩定的老客戶。第五部分 項目不確定性分析 在上面的投資經營分析預測中，我們使用了大量經濟數據，如投資支出、經營成本、租金、經營收入預測等。這些數據24、都不是實際發生數，它們在日后的經營期內都會不斷變動。這樣，就會對本項目的投資經濟效益的分析、預測帶來不確定性的因素。其中任何因素的變動，都會影響到本項目投資經濟效益的評價，甚至導致項目決策的失誤。此外，外來因素、當地政策、商業發展等諸多因素亦有決定性影響。所以，在進行公司項目投資經濟效益的分析、評價時，還要對經營的不確定性因素加以分析。 對本項目決策有較大影響的因素主要有： 1、區域內潛在德桌球消費者數量2、投資支出及經營預算的變動我們前面所作的投資、經營、盈利等方面的預算在實際經營中的變動都會直接影響本項目的成敗。 3、同行競爭 目前中國投資過熱，作為一種新興的休閑娛樂運動，不排除未來一兩年25、將有多家新的桌球城布陣寶安的可能，競爭會越演越烈。競爭劇烈的結果勢必是消費量減少，價格降低，經營虧損。4、租金水平的變動今年房地產過熱，租金水平年年增幅擴大，無形中會增加我們的經營成本。5、“阿喀琉斯之踵”本項目成敗關鍵之處，在于資金籌措及后備資源的解決問題。本項目經營以發展熟客為主，是一個需要長期發展的慢熱行業，若前期經營暫未起色，需要后備資金的投入才能持續發展。所以充足的后備資金可謂本項目成敗的“阿喀琉斯之踵”。以上都是一些不確定的因素,這些因素都是變化不定,非人為能力可以控制的,只有在經營中多加留心,時時注意,根據形勢調整我們的經營策略。目 錄第一章 總論. .11、項目名稱及承辦單位.26、12、編制依據. .43、編制原則.54、項目概況. .65、結論.6第二章 項目提出的背景及必要性.81、項目提出的背景.82、項目建設的必要性.9第三章 項目性質及建設規模.131、項目性質.132、建設規模.13第四章 項目建設地點及建設條件.171、項目建設地點.172、項目建設條件.17第五章 項目建設方案.251、建設原則.252、建設內容.253、工程項目實施.33第六章 節水與節能措施.371、節水措施.372、節能措施.38第七章 環境影響評價.391、項目所在地環境現狀.392、項目建設和生產對環境的影響分析.393、環境保護措施.404、環境影響評價結論. 42第八章 勞27、動安全保護與消防.441、危害因素和危害程度.442、安全措施方案. .443、消防設施.45第九章 組織機構與人力資源配置.461、組織機構.462、組織機構圖.46第十章 項目實施進度.481、建設工期. .482、項目實施進度安排.483、項目實施進度表. .48第十一章 投資估算及資金籌措.491、投資估算依據.492、建設投資估算.493、資金籌措方案.50第十二章 經濟分析.521、國民經濟評價.52第十三章 社會評價.541、項目對社會的影響分析.542、互適性分析.553、社會風險分析.554、社會評價結論.56第十四章 工程招標.571、發包方式.572、招標組織形式.573、招標方式.584、本項目招標形式和招標內容.58第十五章 結論與建議.6012.1結論.6012.2 建議.60