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1、深圳XX項目商業規劃及業態組合方案第一部分 項目基本情況XX中心效果圖XX中心實景圖項目概況XX集團在深圳投資開發的“XX中心”，位于深圳市羅湖金融商務中心區，是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規模、綜合性、現代化、高品質的標志性商業建筑群，總建筑面積 55 萬平方米，總投資逾 40 億港幣。首期項目于2002年10月破土動工，包括超大規模室內購物及娛樂中心 “ 萬象城 ” 、國際標準 5A 甲級寫字樓 “ XX大廈 ” ，已于 2004 年 12 月竣工開業。二期項目包括君悅酒店、酒店式公寓、國際商業休閑廣場和高尚住宅，預計投資逾22億港元，已于2005年12月16日2、開工建設，將于2009年初落成啟用。位置交通深圳XX中心萬象城位于深圳市羅湖區深圳金融商業核心區域，地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間，與地王大廈隔深南大道相望。交通便利，地鐵一號線大劇院站有地下通道直接相連，周邊共有巴士線路30多條。XX中心位于深圳市羅湖區深圳金融商業核心區域 地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間與地王大廈隔深南大道相望與地鐵一號線大劇院站有地下通道直接相連周邊共有巴士線路30多條距深圳火車站、羅湖口岸約1000米距皇崗口岸約5分鐘車程距深圳寶安國際機場和香港國際機場僅30分鐘車程規劃設計XX中心由美國RTKL建筑設計公司擔綱規劃及建筑設計3、。XX中心項目占地約8萬平方米，總建筑面積約55萬平方米，設計車位近3000個。其中，一期萬象城建筑面積達18.8萬平方米，停車位1000個，XX大廈建筑面積共約4.2萬平方米，停車位682個。二期項目建筑面積為26萬平方米項目整體布局（一）北區本項目的北區，位于深南大道與寶安南路和書城路的交匯處，以標高139米的甲級辦公大廈為主體建筑，配合特色購物中心及國際精品時尚店等。以現代、時尚和活力的設計個性，展現該項目的時代和地域特色。配合現有的都市公園等自然景觀，通過綠地、樹木、林蔭大道、休息處、庭院、廣場、噴水池等巧奪天工的設計和布局，給繁忙的都市中心披上自然的風采，成為都市著名的風景。沿現有城4、市花園而建的室內花園，為本項目的重點入口，周圍為四層國際精品時尚店，以玻璃為主體的花園式入口，配合充滿活力和動感的周邊店面建筑，與整體項目的主題相互輝映。室內，精心布置的自動扶梯，清晰明確地為客人指明樓層方向，茂盛的室內植物和挑高的天窗設計，巧妙地將室外都市花園和室內連接為一體。室內花園的小徑，連接辦公大廈起到分流入口，溝通至辦公大廈大堂，巧妙地引導在此工作的職員，穿過花園，進入購物區。北區東南角是具有地標性質的XX大廈，29層139米高的樓體經高級幕墻精心裝飾，提供總面積達42000平方米的甲級辦公區域，2層樓高的挑高大堂是寫字樓和停車場的正式入口，北區南側的下沉廣場亦為消費者和辦公人員提供5、方便愉快的進入方式。寫字樓停車場位于地下二層，地下一層由銀行及其他店鋪占據。利用現有的交通網絡及即將落成的地鐵系統，所有來客將輕松方便的抵達目的地。廊橋連接北區與中區（購物中心）的連接，通過地下一層及二、三層間的廊橋。在地下一層，以購物商鋪，溝通了書城路二側北、中區的聯系，而二、三層，則通過跨越書城路上空的廊橋，溝通二區，將工作與消費密切地聯系起來，以大開敞的樓面，給相互的連接溝通以理想的視覺效果。同時，通過精巧的天窗設計，將室內花園過渡至廊橋南端的購物中心。（二）中區本綜合項目購物環境的營造，從北區已經開始醞釀，并在中區發揚光大。近188，000平方米、六層（包括地下一層）的室內購物及娛樂中6、心，是本項目展現活力和律動脈搏的窗口。包括電影院、百貨公司、超級市場、小型商場、書店、體育中心、特色餐飲、國際食品總匯及溜冰場等豐富多彩的購物、娛樂設施，通過不同形式的購物場所、庭院、廊橋等，緊密地溝通、有機地連接起來。中區購物環境的室內外設計，沿襲了北區的設計思想。以斜面屋頂、大理石地面、精巧的庭院、變幻的視野、活力奔放的店面設計等，突出購物、餐飲特色。室外設計方面，從購物中心入口處（位于南、北二側），到臨街鋪面的設計、標志色彩及特點，無不體現了深南大道至布吉河一帶的繁華風貌。為了方便購物，購物中心在北區及中區，提供了充足的停車位。地下二層的停車場為北區的辦公和中區購物提供了近1000個車位7、，同時附屬的一座4層停車場及底層和二層的落車區，為人們前往購物中心、餐館等其它層面提供了方便。停車場不僅提供了便利的停車條件，同時也是項目保安的一部分，嚴密的門衛及安防系統，為停車、購物、休閑區等，提供了安全保障，給人們創造了一個安全、舒適的購物、餐飲、娛樂、休閑的公共環境。通過設計師的精心策劃，整體購物中心的道路交通十分清晰明確。作為深圳市整體交通的一部分，購物中心的每個縱向層面，不僅成為連接每個樓層的重要組成部分，而且給購物的人們提供了極大的便利。各式各樣的庭院、廊橋，在起到溝通、分流作用的同時，以獨具匠心的設計，為整體環境增添了亮點。（三）第二階段：南區南區的開發，是整體項目設計思路的延8、伸，功能區域包括了購物、公寓及高檔酒店等內容，開發設計為都市家園的環境，并與整體項目特色呼應。首先，南區沿寶安南路部分，延續北、中區的購物特色，臨寶安南路頭三層設計為購物商場，將商業氣氛自中區延續至南區布吉河區，不僅起到強調商業區的作用，而且抬升南區物業的價值。購物中心自中至南，也從室內購物的單一形式，發展為南區的開敞購物空間。與北、中區的溝通廊橋相同，中、南區以廊橋，溝通了室內、室外的二層購物空間，橫跨寶安南路的廊橋，以樓梯或自動扶梯相連，錯落有致。二層的購物設計，特別配合周邊商店、公寓及酒店特色，為室內提供延續的庭院或廣場環境，既與繁華的商業區融為一體，又提供了相對悠閑、安靜的空間。南區的9、設計，包括了高檔公寓、錯層公寓等為主的居住區，周邊飾以廣場、公園、噴水池、林蔭步行街等，為住戶提供優美舒適、親近自然的居住環境。公寓的東面及東南方向，沒有遮擋，視野開闊，在晴空萬里時，可以觀賞到對岸的香港。公寓建筑標高較低，既保持了曼妙的景觀視野，同時為酒店的客戶讓出了觀察視角。整體居住區的設計，結合空間及實用性的特點，以水、植被、休憩區等親近自然的景觀裝點，為都市社區描繪出自然、悠閑的居住特色。在項目南區，購物的客人可沿寶安南路及萬象街停車，公寓和酒店客人可沿木棉花街停車。當室外停車位滿額時，公寓和酒店還能提供安全的地下停車位。整個項目中寫字樓和室內花園是僅有的面向深南大道的正式入口，他們擁10、有得天獨厚的開闊視野和交通優勢。因而這兩個地方成為了項目的標志，展示著項目的形象。經過精心設計，這座寫字樓將在周邊的商業環境和周圍建筑中展現其輝煌典雅的外觀，而室內花園和群樓將展示出活力四射的商業景象。項目團隊投資商發展商建筑設計園林景觀設計燈光設計顧問機電設計顧問消防與安全設計顧問電梯設計顧問幕墻設計顧問零售設計顧問交通設計顧問 工料測量師 工程監理總承包商 XX(集團)有限公司XX(深圳)有限公司美國RTKL Associates Inc.廣東省建筑設計研究院澳大利亞Place Planning & Design美國Kaplan Partners ArchitecturalLighting11、美國Flack+Kurtz Consulting Engineers美國Rolf Jensen & Associates, Inc.美國Hesselberg, Keesee & Associates, Inc.美國Curtain Wall Design & Consulting, Inc.香港仲量聯行有限公司香港MVA公司深圳市城市交通規劃研究中心香港利比建筑工料測量師有限公司中國國際工程咨詢公司XX建筑有限公司第二部分 XX大廈XX大廈：XX大廈是一座國際標準5A甲級寫字樓，共29層，辦公面積約4.2萬平方米，以金融機構及國內外大型企業為主要目標客戶，已于2004年12月1日交付使用，是XX12、集團在全球范圍內第五座以“XX”命名的5A甲級寫字樓。XX大廈以其優越的地理位置、精致的建筑設計、完善的設備設施以及良好的物業管理，贏得了國內外客戶的青睞。到目前為止，已有40多家國際金融機構及國內外大型企業進駐XX大廈，其中包括匯豐銀行、荷蘭銀行、家樂福、雅培制藥、美國百思買、日本財險等6家世界500強企業，全球四大會計師事務所中的德勤、畢馬威、安永華明，以及新加坡星展銀行、恒豐證券、上投摩根富林明基金管理、長榮香港、韓進海運、伯林頓、赫伯羅特以及XX電力等。物業信息標準層面積 約1835平方米(建筑面積)實用率77.6%層數 29(5/F29/F為寫字樓)建筑面積約42,000平方米大樓高13、度139m層高/凈高4.2m/2.8m停車位682個物業費30元/平方米月電梯：5部低區特大電梯，梯速2.5米/秒，服務5-19層4部高速特大電梯，梯速4.0米/秒，服務20-28層1部電梯連接地面與地下停車場2部服務梯/消防梯電氣：備用發電機組；雙回路供電空調：VAV(即變風量)空調系統,可以為特定設備提供24小時冷水獨立空調用冷水系統，可以提供24小時的冷水供特定設備通訊：結構化綜合布線系統，多模光纖主干；寬帶國際互聯網接入；IDD及有線電視接入消防：消防栓；自動防火噴淋系統；自動報警系統；煙霧探測系統XX大廈 .+86 755 2585 6888 .office戴德梁行 Tel: +8614、 755 8212 5177第一太平戴維斯 Tel: +86 755 2598 0788第三部分 XX中心二期物業組團君悅酒店：由美國凱悅酒店管理集團管理的深圳君悅酒店（Grand Hyatt Shenzhen）是中國第四座君悅酒店。君悅酒店因其大膽新銳的建筑設計，在餐廳、酒吧及酒店大堂等場所體現的華美而富有創新的理念而聲名遠播。住宅項目：XX中心二期的住宅部分，定位為“以居住為主導功能，具備商務特征的城市資源型高尚住宅”。由3棟49層的塔樓組成，樓高約160米，總建筑面積約11萬平方米，總戶數近800戶。XX中心二期住宅項目與XX萬象城、君悅酒店為鄰，自處鬧市繁華，卻又鬧中取靜、自成一體，這15、些難能可貴的特征和質素，使得這種城市中心型的豪宅難以超越并不可復制。XX中心二期住宅項目將以其優異的品質成為深圳、甚至全國的高端住宅物業典范。XX中心二期商業項目：XX中心二期的商業休閑廣場部分，是XX中心首期項目商業概念的延續與補充，將巧妙的成為XX中心一期恰到好處的補充，它將帶來新的、不同特色的場所和設施。XX中心二期商業項目將引進國際奢侈品牌、高級餐廳、氣氛活躍的酒吧、迷人的小酒館和安靜的茶屋，成為集國際水準購物、餐飲、娛樂、演藝功能為一體的時尚生活體驗中心。二期商業項目定名為LIFESTYLE廣場，目前尚在建設中，但招商工作已經全面啟動。據悉，LV中國地區旗艦店將落戶萬象城，面積為2016、00平方米。此外FENDI也將開出第二家旗艦店。另外，Prada、Hermes、BVLGARI、Tiffany、Dior將第一次進入深圳萬象城，而且面積全部在1000平方米以上。第四部分 萬象城1. 萬象城簡介XX萬象城：萬象城是XX中心的購物及娛樂中心，是深圳最大、華南最好、中國最具示范效應的大型室內購物中心，總建筑面積達18.8萬平方米，擁有6層商用樓面，300多個大小不一、功能各異的獨立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，包羅萬象、應有盡有，為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗，是真正意義的“一站式”消費中心。它整合了百貨公司、國際品牌旗艦店、時尚精品店、美食廣場17、奧運標準室內溜冰場、大型動感游樂天地、多廳電影院等元素，為深圳居民及游客提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務。“XX中心萬象城”于2004年12月9日正式開業。萬象城采取“主力店次主力店專門店”的門店組合形式。4家主力店包括了第一次進入內地的REL時尚生活百貨、XX萬家新業態Ol超級市場、深圳最大的電影城7廳嘉禾影城、奧運標準的“冰紛萬象”滑冰場；次主力店有ESPRIT、NOVO、IT、Sport100、王子飯店、AZONA、順電、Deli City美樂匯等；此外，近300個國內外知名品牌專門店中有1/3品牌是首次進入內地或者深圳市場。“冰紛萬象”真冰滑冰場在2005年1月開張，是亞洲最大的18、商業用途滑冰場。XX萬象城主力店鋪： REL時尚生活百貨：第一次進入中國大陸的海外百貨公司。 Ol超級市場：XX萬家第一家新概念超市，以品種繁多的進口食品為特色。 嘉禾深圳影城：擁有7個放映廳，包括一個豪華貴賓廳，是目前深圳最大的電影城。 冰紛萬象滑冰場：中國第一個商業用途奧林匹克標準真冰滑冰場，下設“冰紛會”滑冰俱樂部。營業時間：周日-周四 10:00-22:00 周五-周六 10:00-22:30網站：地址：深圳市羅湖區寶安南路1881號交通達到： 深圳巴士：地王大廈/寶安南路站/都市名苑站 深圳地鐵：大劇院站C3出口2. 萬象城交通3. 萬象城業績截至到2005年12月萬象城開業一周年，19、客流達2000萬人次，日常客流為三四萬人次，周末為六七萬人次，商場出租率達97，年銷售總額達到10億元。4. 萬象城樓層分布樓層樓層分布圖B2-B1F1F2F3F4F55. 萬象城商戶品牌主力店鋪Major Stores商家名稱商鋪REEL 芮歐時尚生活百貨B1-3F嘉禾（深圳）影城363/463Ole 超級市場B48冰紛萬象滑冰場488美樂匯美食廣場567王子國宴飯店545運動100428順電443生活本色442NOVO163ESPRIT170/268萬寧B07男裝Mens Fashion商家名稱商鋪ERMENEGILDO ZEGNA（意大利）杰尼亞G01Dunhill(登喜路) )男人生活20、的代言人，英國登喜路公司是當今世界上最有影響的知名企業之一。121PAL ZILERI/伯爵萊利歐洲四個最好的男裝成衣品牌之一125CERRUTI1881(切瑞蒂1881)131VASTO華斯度141MILANDON （米蘭登）143NOVONOVO是一種全新概念的生活空間，迎合年輕、時尚和獨立的新一代的時尚品位。其目標對象是具備不斷地追求各種新方式表現他們的個性、獨特和自我的都市年輕白領。NOVO還匯集各種潮流品牌，以充滿時尚感覺的購物環境讓消費者享受獨一無二的、好玩的消費體驗。163DANIEL HECHTER (丹尼爾)182Kenzo（高田賢三）191ALTEA（阿爾泰）ALTEA是意21、大利銷量最大，最受世界名牌買家青睞，并爭請代為設計及代工的意大利國寶。195hugo boss196VALENTINO(華倫天奴)198VERSINO（梵思諾）228KALTENDIN卡爾丹頓232Tonino Lamborghini（托尼諾林寶堅尼）276LEO（里奧）283UFFIZI 古杰師285MARK FAIRWHALE(馬克-華菲)332STONEFLY333（諾帝卡）341Odbo(歐寶)370JACK&JONES(杰克.瓊斯)375G2000395女裝Ladies， Fashion商家名稱商鋪MaxMara127Joan&David136ANNE KLEIN NEW YORK（22、安妮克萊 紐約）138Giada迦達150ATMA155NOVO163MISS SIXTY165Sammy178EQ:IQ180KENZO191Escada/ 愛斯卡達192HUGO BOSS196Marisfroig/瑪絲菲爾225Sisley/希思黎226FINITY菲妮迪235/卓雅237Jesire239ITD248ANTINORI255i.t258FA:GE/菲杰281MOISELLE慕詩290PENNY BLACK292Minimum Reflex(美尼蒙)293Biba比芭295MNG/芒果298baleno Attitude323Finco330La pargay（納帕佳）3223、6：pm espresso衣索349VERO MODA/維莎曼372ONLY378OZOC390AZONA/阿桑娜393Fairyfair/淑女屋397Ochirly/歐時力398COZZI346休閑服/運動用品CASUAL WEAR/SPORTING GOODS商家名稱商鋪NOVO163MISS SIXTY165ESPRIT/埃斯普利特170/268calvin klein jeans/卡爾文克萊恩252i.t258TIMBERLAND/天伯倫263KALTENDIN GOLF/卡爾丹頓高爾夫265Ashworth/雅獅威296Ebase/衣本色325（諾帝卡）341Columbia（哥倫比24、亞）345CHEVIGNON348JACK & JONES375Sport 100428Inbase435Mountain Hardwear493Primus Golf496THE Coca-colaSTORE可口可樂生活時尚專門店497鞋/包 Shoes/Bags商家名稱商鋪MICKEY/米奇B60ALVIERO MARTINI 馬天尼133MC.CHOICE146Sole Alliance/秀履190NINE WEST/玖熙241Le Saunda/萊爾斯丹250Timberland/天木藍263MILLIES/妙麗275Moreschi278Dissona/迪桑娜321STACCATO/25、思加圖331STONEFLY333D&S爵根仕335SKAP/圣伽步336/338Mephisto馬飛仕圖343Cne/斯艾依350jeep498鐘表/珠寶/飾品Jewelry/Watches/Accessories商家名稱商鋪三卡寶B09茂昌眼鏡B10EEGOB28眼鏡88B35時間廊B63DESIGNER TIMESB66Swatch/斯沃琪B71潤金店B77兆亮珠寶B78翠石間B80Anubis(阿努比斯)B85十一德翡翠館139SWAROVSKI施華洛世奇148LINDBERG 林德伯格 173Golay高利175亨吉利世界名表中心186ARTINI (雅天妮)221Alexandre26、 de Paris亞歷山大243J.B.Y.Co245Queen xixi270kathy&bertie272DAVINCI達芬奇365Karina凱蓮娜369童裝/玩具Childrens Wear/Toys商家名稱商鋪NICEB83ANNIL安奈爾 447Kingkow448兒童樂園450CHICKEEDUCK出奇樂452gummystar橡膠星453金寶貝早教中心465麗嬰房470Marco & Mari馬可瑪瑞472Betty Boop貝蒂475phenom小豐龍476Grenco青青果478禮品Gifts商家名稱商鋪三卡寶B09廣天藏品B22Flavor 雪茄B97琉璃工房G09Mon27、tblanc萬寶龍135十一德翡翠館139SWAROVSKI施華洛世奇148法藍瓷FRANZ436VICTORINOX維氏495Jeep Zippo（Zippo打火機吉普汽車系列）498個人護理/藥品Beauty/Peraonal Care/Medicine商家名稱商鋪萬寧B07妍麗化妝品中心B18天福茗茶B25東方紅B38XX堂B45玫瑰人生B82位元堂B89康維他B90寶明堂B91寶明軒B92家美樂CamenaeB95Red Earth170海怡美甲322妍麗美容327瑪花纖體328完美美容329SALON ESPRIT368非非想發藝422OSIM傲勝446家居生活/影音Lifestyl28、e/Audio Visual商家名稱商鋪貝塔斯曼書友會B12博恩凱音像B62鉅田數碼B73Drivepro437Apple438易家儂439生活本色442順電443BOSE音響492Morocco530古來今家具533巧巧屋536南北東西537TAYOHYA多樣屋538BODUM539怡豐家具549Simmons席夢絲551高楷屋558萊美生活館SAFRON559銀行/服務/展示中心Banks/Services商家名稱商鋪柯尼卡沖印店B39MINIi寶馬展廳G08匯豐銀行N111/N205奔馳汽車展廳N118深圳市商業銀行162芝麻開門兒童攝影N215天長地久婚紗攝影N218星展銀行229荷蘭銀行N401餐飲F&B商家名稱商鋪PIZZA HUTB01TACO BELLB05面點王B20BreadTalkB30KFCB32味千拉面B88優之良品B96奇華餅家B98Starbucks 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