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1、 綜合項目融資方案 可 行 性分析 2017年11月22日 房地產融資細分可行性分析房地產融資是所有行業（金融業除外）融資當中融資總金額最大，融資產品最多，創新速率最快的。房地產具備金融屬性，是除了金融行業以外另一個借錢生錢的行業，因此對于房地產的融資風控也是非常嚴格的。在此基礎上，房地產融資因風控的需要，形成以下幾種類型：1、 以公司為中心的融資；2、 以項目為中心的融資；3、 投資類融資（股權、債券）；4、 過橋資金民間貸款；5、 綜合型融資（夾層融資、融資租賃）；6、 需求型融資（團購、個貸）；7、 委托貸款等一、 融資模式和融資方法（一）不同層次房地產開發融資打法融資模式1土地款才繳納2、了一半，或者開發商直接分批付款拿地，然后開始賣樓花收首付，直接刷到旗下別的項目公司，都不存在挪用的概念，30的銷售款根本沒有過項目公司體內，搞個空殼就開始收真金白銀。然后用以收到的款項再補交地款。不過在現在的形式下就看關系的協調了。融資模式21、房開A拍地，拍到后成立項目公司B；2、繳納土地款前，尋求金融機構合作，此時的融資稱為“夾層融資”，金融機構以“股+債”或“純債”模式進入項目公司B，杠桿比例看開發商資質，如一般企業，杠桿比例1:1，那么土地款10億，房開出5億，金融機構出5億，資信好的企業，杠桿比例可以放開到30%，即房開出3億，金融機構出7億，拿到夾層融資后即可繳納土地款，拿到項目土3、地證； 3、拿到土地證后，尋求金融機構合作，獲得“房地產開發貸款”，用于工程建設，此時工程建設資金房開可以一分錢都不出，例如一個總投15億的項目，土地款10億，工程建設資金預計5億，那么從金融機構獲得開發貸2億，2億資金足夠建設至正負零，即可領取預售證，拿到預售證之后就可以開盤售賣，獲得銷售的首付款，如果該樓盤預計銷售收入20億，那么只需賣出一半，30%的首付達到3億，即可滿足后續工程建設。有些公司會在這個階段尋求7億開發貸，其中5億用于歸還前期夾層融資，剩余2億用于前期工程建設。（夾層融資利率比開發貸要高）融資模式3：沿用上述例子，房開在第2階段獲得夾層融資5億，在第3階段從其他金融機構獲得4、開發貸7億，獲得開發貸后房開選擇不歸還前期的5億夾層融資，從項目公司B中挪用5億元轉回A，那么這個總投15億的項目就有了12億的融資，剩余3億靠后續銷售資金轉投，房開A一分錢都沒出就建設了這個項目，甚至有些房開在上述金額上再做文章，不僅不用出錢，還能多拿錢回來，這樣房開能迅速收回項目投入資金，繼續拍地，拍地+融資，通過這樣的形式不斷放大杠桿。融資模式4 平臺合作型融資：項目具有一定吸引力，吸引地產商合作共同開發，縮減拿地費用。工程招標、材料招標、物業招標，跟有實力方合作，減少開發成本，增加銷售渠道，加快回款速度。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。融資模式5、5商業銀行合作開發：平安銀行和平安保險近幾年在房地產行業合作了很多項目，而且在綜合性組合融資這方面很有相當的管理經驗。 以下是平安銀行跟房開的合作模式圖融資模式6 團體福利認購模式：如單位福利房，以團體組織個人出資團體配資一部分進行團購。盡快實現銷售回款和銀行個人按揭貸款回款的目的。如翠屏山環保廳宿舍。融資模式7共有產權模式：（相當于首付款分期）在國家提倡共有產權銷售模式的今天，我們同樣可以采用，即所銷售房屋公司持有一部分產權，降低購房者臨時性資金困難，購房者可以在幾年以內以每月償還或半年一還款模式對公司投資部分進行償還。在項目沒有達到個人銀行按揭貸款的條件之前或貸款后沒有備案前可以免費更名，6、其主要目的就是加速公司項目回款。融資模式8以獲得貸款的項目采用協議模式融資，即內部員工認購模式。也就是以內部信得過的人員辦理房貸，公司每月負責還款，協議期內員工可以享受溢價部分收益或自購。一般單價比較高，其實就是做個形式套一筆貸款回款。融資模式9 房產眾籌：房產預定模式。項目立項后的整體宣傳一定要到位，以吸引批量需求客戶。融資模式10 其他如融資租賃，項目合作（保險、福彩、證券）等（二）、拿地階段：1、“拿地融資”，或“明股實債”-夾層融資在監管特別嚴格的情況下，開發商一般選擇的是“拿地融資”，或“明股實債”。開發貸的提供者是銀行，但是，對于資質差一點的公司，銀行會認為公司的承擔能力不足，拒絕7、公司的申請。這個時候，公司也可以去找信托成立一個信托計劃，或資管公司成立資管計劃借錢。本質差不多，監管措施也差不多，但是價格會比銀行貸款稍高，這是信用溢價所致。信托可以自己募集資金，也可以找銀行募集資金，平時大家在私人銀行買到的信托產品，來源就是這種。這種錢可以從信托或資管計劃拿，當然最終的來源可能也是銀行。這類的融資方式核心就是， 相當于銀行入了一點點股，剩下用股東借款的方式進入了。當然由于銀行入股背后簽了個協議最終開發商會回購股權讓銀行順利退出，所以對銀行還是一筆債，只不過繞過了“432”（“四證齊全、30%資本金、二級開發資質”）的合規要求。 通常項目公司獲得土地的90天內，直接塞給項目8、公司，而非直接支付給工程方。因此，這類融資相當于把之前的土地成本套出來了比開發貸好用太多，金融機構也自然多收幾個點費用。到了后期，招拍掛的資金也是由金融機構100%墊付了。所以一個房地產企業，拍地的錢沒有給，沒有太多沉默成本。拍到地以后，自己掏30%-40%，金融機構掏剩下的。由于2016年四季度對開發商拿地的政策限制，地產商通過并購項目公司或并購小地產商的意愿強烈，通過類似并購獲取土地，成本更低。信托為房地產企業提供并購融資也可能成為2017年的地產業務重點。以平安銀行股權他益信托為例2、開發貸+并購貸款組合開發商最基本的房地產貸款是房地產開發貸款。顧名思義，這種貸款就是用于房地產的建設，用9、銷售回款來還款的。這種貸款需要完成“432”，即“四證齊全、30%資本金、二級開發資質”，基本來說需要受托支付、土地抵押、在建工程抵押、擔保等增信條件。每個地方的土地政策不一樣，這些條件也會有所改變。對于該類融資，銀行還關注一點，就是封閉管理。為了確保項目的銷售回款能夠回到銀行歸還本息，銀行會要求項目公司開立銷售回款唯一監管賬戶在貸款行，確保貸款本息的安全。但是開發貸是開發商往往等不到的，尤其在近兩年嚴厲調控的形勢下。 信托公司的房地產業務模式也發生一定變化。最主要的趨勢是由過去債權模式向股權模式轉換，主流方式例如通過與房地產公司合作設立地產基金，再通過地產基金投資具體項目，信托公司從中獲取的10、收益也從固定收益向浮動收益轉換。應用該模式，信托公司在項目管理上參與度提高，通常會獲取更多利潤。信托利潤主要依靠房地產的情況短期內還不會改變。以股權方式參與，同時可以降低地產企業資產負債率。劣后投資人（指信托產品在同一款產品中，優先受益人分享較低的收益率，承擔較小的風險，而劣后受益人則承擔高風險獲得高收益）通過SPV（風險隔離-也稱為特殊目的機構/公司，其職能是在離岸資產證券化過程中，購買、包裝證券化資產和以此為基礎發行資產化證券，向國外投資者融資。是指接受發起人的資產組合，并發行以此為支持的證券的特殊實體。）設立有限合伙企業，分級資金以直接或通過SPV的形式認購有限合伙份額，有限合伙企業注資11、并控股開發商為目標項目成立的項目公司。這里的劣后投資人是指介入地產項目運作全階段并以獲取項目完成開發、銷售后分紅收益為目的的金融機構。在實際操作中，由于各地一般規定土地招拍掛不許融資，房地產公司一般采用收購項目公司方式獲得土地，采用開發貸+并購貸款組合的方式融資。以下是常見的一些融資品種： 二、近幾年具體階段的融資手段分析（主要是前期）很多企業為了獲取項目，往往采用小股操盤的形式。因為大地產商有產品優勢、銷售優勢、建造成本優勢、融資成本優勢。鍋子很好，但米不夠。因此，在招拍掛越來越貴的時候，如何和擁有土地的土豪們談好生意就非常重要，小股操盤也成了主流。對于那些擁有土地的小開發商或者土豪來說，這12、個生意也是劃算的。拋開后期一些資產證券化、保險合作、融資租賃、整合上市等融資體系，單就我們所做的醫養生態產業一體化項目能在前期運作中可操作的方法做一下簡單的了解，這也是近幾年房地產開發商在近兩年采取最多的一些融資手段。首先我們先看看一些相關的文件：附件1：國家發改委關于養老產業專項債券發行指引2015年3月31日出臺1.支持營利性或非營利性養老項目發行養老產業專項債券。2.比照“加快和簡化審核類”債券審核程序。3.放松準入：發行養老產業專項債券的城投類企業不受發債指標限制。募集資金占養老產業項目總投資比例放寬至不超過70%。將城投類企業和生產經營性企業需提供擔保的資產負債率分別放寬至70%和713、5%；主體評級AAA的，資產負債率放寬至75%和80%。不受“企債、中票余額/地方GDP8%，其城投發債嚴格控制”的限制。城投企業不受“單次發債不超地方上年本級公共財政預算收入”限制。4.優化養老產業專項債券品種方案設計:支持發債企業發行10年期及以上的長期限企業債券或可續期債券。允許企業使用不超過50%的募集資金用于償還銀行貸款和補充營運資金。根據上述政策，我們可以按開發階段按資金需求階段分類，常見的交易結構基本類型如下：（一）常用的融資手段-可操作的資金杠桿在資金路徑安排上，一些股份行和城商行還可以做銀行表外融資，走信托通道等，以此放大資金杠桿。1）公司債企業債在銀行間和交易所都可以發行，14、是屬于發改委監管的。前幾年公司債成為房地產行業重要融資工具，成為爭搶“地王”利器。現在公司債的監管政策較嚴，使得房企融資從交易所市場的公司債，轉向銀行間市場的中期票據等融資工具。2）中期票據中票是銀行間市場產品，去年11月，富力地產、保利地產、泰禾集團、首開股份等房企公布了在銀行間市場的債務融資計劃，總額超過700億元，以中期票據為主。其中廣州富力地產發行不超過400億元的債務融資工具，不限于中期票據（含永續中期票據）、短期融資券、超短期融資券和資產支持票據等。中期票據發行受房地產企業公司債融資渠道收緊影響，今年年初，部分房企轉向可操作性強、成本較低、節奏較快、投資監管不是很嚴的中期票據。但隨15、著監管政策進一步收緊和去杠桿的持續推進，資金面持續緊張，一級市場不少債券發行難度加大、發行利率不斷上揚。作為民營地產開發商，去年12月底陽光城曾向中國銀行間市場交易商協會申請注冊發行不超過人民幣150億元債務融資工具。今年6月13日，陽光城收到交易商協會決定接受其中期票據（永續中票）注冊的通知，注冊金額為58億元。最新發布的公告顯示，9月28日，陽光城發行了2017年度第三期中期票據（永續中票）10億元，且本次募集資金已于9月29日全部到賬。3） 永續債務在國內房地產融資收緊的背景下，被認為是房企利潤“黑洞”的永續債，開始走向臺前，甚至很可能成為房企應對本輪調控攻堅戰的融資首選。永續債，也叫無16、期債券，是非金融企業（發行人）在銀行間債券市場注冊發行的“無固定期限、內含發行人贖回權”的債券。永續債沒有明確的到期日期，或者期限非常長，但大部分的永續債都是帶有贖回條款的，發行人擁有在條款約定的某一個時間段內按照某種價格贖回的權利。目前，房企融資環境嚴峻，一方面銀行收緊開發貸；另一方面基金業協會叫停16城私募、證監會叫停公司債。“其他資金”也因限制政策有所減緩。在國內房地產融資渠道收緊的背景下，海外發債和永續債成為眾多房企賴以生存的“輸血”通道。但是海外債、購房尾款等資產證券化等金融創新業務，由于規模較小，相對于房企的需求可謂杯水車薪。在房企多個融資渠道遭封堵的情況下，永續債或成未來融資首選17、。但是在融資渠道進一步收緊的驅使下，永續債是開發商在規模擴張過程中最優的選擇之一，其不但是拿地、并購擴張的資金來源，對有些上市公司對外口徑而言，永續債可不計入負債，解決了上市房企報表杠桿率問題，直至熬過調控“寒冬”。4）資產證券化ABS融資2016年末，監管層窗口指導暫停了以房地產企業購房尾款為基礎資產的資產證券化（ABS），“只暫停了購房尾款ABS，不給批了”，以物業費收入、租金為基礎資產的ABS并未停止。作為資產證券化的一種方式，CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）主要靠物業的租金收入和運營收入作為現金流還款，具有抵押率高、融資期限長、充分利用不動產價值等優點。2016年以來，華夏幸福、18、碧桂園、金科、融信中國、世茂集團等房企陸續以購房尾款、物業費收入、租金等作為基礎資產開展資產證券化（ABS）融資，成為房企融資的新動向。16年6月，碧桂園推出總金額為62億元的購房尾款應收賬款ABS。2016年8月3日，華夏幸福宣布全資子公司廊坊京御房地產開發有限公司擬通過ABS融資，發行總規模不超過21億元，還款來源為京御地產所享有的購房尾款債權產生的現金流。其中優先級不超過20億元，次級將由京御地產認購。2016年11月，金科獲準發行18億購房尾款資產支持證券。從融資成本看，碧桂園去年購房尾款資產證券化的融資成本區間為4.5%-6.0%。與公司債、企業債和短期融資券等融資工具的融資規模要求19、“累計余額不超過凈資產的40%”相比，ABS的融資規模理論上無監管限制，取決于基礎資產現金流規模，且無期限限制，一般為5-10年，融資成本取決于資產評級，優質資產融資成本較低。影響ABS的，是物業租金ABS要關注租賃合同期限、物業地理位置、是否是二房東、是否有權利限制等問題。以此判斷是選擇直接通過ABS融資，還是需要構造權益，通過一個資金信托來將信托所代表的利益按月分配。5）海外融資“在香港成立公司做海外融資的好處是資金比較好拿，能夠快速拿到低成本資金。但規模仍有限。方式是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地20、產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。雖然今年二季度以來，發改委收緊給房地產企業海外債發放批文，其整體發行審批流程受監管調控十分明顯。不過此次發改委著重監管的是從境外借入一年期以上資金，一年期以下外債則不需要。因此一年期以內的美元債發行高漲，6）其他，不限于某一特定階段：（1）項目公司應付賬款保理；（2）開發商以自持或者待去化物業作為基礎資產，通過財產權、資產收益權信托融資；（3）財險保單增信引入網絡平臺資金，通過SPV對開發商發放指定或不指定用途的貸款。以上只是基本的交易模式，實際操作過程中因資金方的風控、21、合規需求或者融資人的信用水平，會對交易結構進行相應調整。 交易結構圖必要的說明：1）、該交易結構圖是根據某些商業習慣與需求繪制的，并不具有普遍適用性與代表性；2）、背景說明：金融機構在開發商拿地階段介入直至開發貸后、項目部分或者全部完成銷售后退出的融資方案項下的拿地階段交易結構，開發貸與開發貸后的融資仍由該金融機構主導，各項風險緩釋措施不在圖中列出；3）、圖中所示僅為交易結構的基礎，實際應用中因各交易對手的需求不同，交易結構也會相應改變甚至大幅調整。附件2：各類融資產品發行條件 一、企業公開發行企業債券應符合下列條件： 1.股份有限公司的凈資產不低于人民幣3000萬元，有限責任公司和其他類型企22、業的凈資產不低于人民幣6000萬元； 2.累計債券余額不超過企業凈資產（不包括少數股東權益）的40%； 3.最近三年平均可分配利潤（凈利潤）足以支付企業債券一年的利息； 4.籌集資金的投向符合國家產業政策和行業發展方向，所需相關手續齊全。 5.最近三年沒有重大違法違規行為。 二、中小企業集合債券發行條件 參與發行企業集合債券的單個主體必須同時滿足以下條件： 1、股份有限公司的凈資產不低于人民幣3000萬元，有限責任公司和其他類型企業的凈資產不低于人民幣6000萬元; 2、累計債券余額不超過企業凈資產(不包括少數股東權益)的40%; 3、最近三年可分配利潤(凈利潤)足以支付企業債券一年的利息; 23、4、籌集資金的投向符合國家產業政策和行業發展方向，所需相關手續齊全。 5、已發行的企業債券或者其他債務未處于違約或者延遲支付本息的狀態; 6、最近三年沒有重大違法違規行為。 三、短期融資券發行條件 1、是在中華人民共和國境內依法設立的企業法人； 2、具有穩定的償債資金來源，最近一個會計年度盈利； 3、流動性良好，具有較強的到期償債能力； 4、發行融資券募集的資金用于本企業生產經營； 5、近三年沒有違法和重大違規行為； 6、近三年發行的融資券沒有延遲支付本息的情形； 7、具有健全的內部管理體系和募集資金的使用償付管理制度； 四、中期票據發行條件 企業申請發行中期票據應當符合下列條件： 1、在中華24、人民共和國境內依法設立的企業法人； 2、具有穩定的償債資金來源，最近一個會計年度盈利； 3、中期票據待償還余額不得超過企業凈資產的40%； 4、流動性良好，具有較強的到期償債能力； 5、發行融資券募集的資金用于本企業生產經營； 6、近三年沒有違法和重大違規行為； 7、近三年發行的融資券沒有延遲支付本息的情形； 8、具有健全的內部管理體系和募集資金的使用償付管理制度。 五、中小企業集合票據發行的合規條件 1、成立時間在三年以上，有成熟的經營模式，財務狀況有良，一般要連續三年盈利； 2、發債額度在3000萬元2億元之間，且不高于其凈資產的40%，即凈資產要達到7500萬元以上； 3、企業分布盡量集25、中在同一地區； 4、企業的償還風險在可控范圍內，能充分保證債券的本息償還。（二）拿地（繳清或部分土地出讓金）至開發貸放款前：1、分級資金通過SPV認購有限合伙企業的優先份額，融資人-開發商以不限于現金、股權等形式認購有限合伙企業的劣后份額，有限合伙企業以不限于委托貸款、附加回購條件的股權投資等形式向項目公司提供資金。2、拆遷貸款 銀行可以提供拆遷貸款，用途是支付拆遷補償款，前提是這個項目是舊改項目有政府批文。這種貸款在銀行常常不占房地產限額，是政府支持的。拆遷之后，成為凈地，四證齊全了，就可以拿開發貸了。再高級的做法，企業可以以拆遷貸為標的，做成“理財直融”，相當于把這個東西做成一個債券，在銀26、行間交易商協會賣。 3、開發貸：底層項目滿足銀監會規定的“四、三、二”標準時，可直接采用信托貸款、銀行貸款，只是集團下屬非金融機構的資金成本與銀行貸款比較并無優勢，集團內只有銀行具備做開發貸的條件，但是如果融資人對用款效率、資金監管等方面有強烈需要并且能夠滿足這些要求，非銀金融機構依然有落地開發貸項目的機會。4、“拿地融資”，或“明股實債”參見（一）2。（三）開發以后1、按揭貸款 當開發商拿到了預售證，于是就開始使勁渾身解數，各種廣告出擊賣房子啦！這個時候銀行會提供按揭貸款，雖然不是直接給開發商，但是由于按揭投放了，開發商才能回款到賬上，房子才算真正賣出去了，所以按揭事實上對開發商非常非常重要27、，整天開發商的財務都在因為按揭對數焦頭爛額。 2、經營性物業抵押貸款。顧名思義，這個項目由于未來會有源源不斷的現金流入，比如租金。銀行評估其現金流情況以及市場價值情況，折個現，公司就可以從銀行套出一筆錢。這種錢通常是長期的流動資金，沒有太多限制，非常好用。在證券市場，開發商也可以發行ABS,CMBS等債券，把錢套現出來。 3、上市完成發債、銀團等融資手段企業登陸了資本市場，那么IPO可以為企業帶來一筆不小的運營資金，隨企業用。同時，IPO背后意味著公司完成了股份制改革等規范化的運作，在資本市場上有了評級，公司可以比較順利的以主體進行融資。（當然，IPO不是公司發債的必然條件，非上市公司做私募債28、也多，但終歸不如上市公司容易） 4、 做供應鏈，開發商是核心企業，圍繞著很多供應商。這個行業內，開發商拖著付工程款是常有的事情，如果企業的信用足夠，開發商可以給供應商開個商票，名正言順地晚付錢，讓項目的現金流更好看點。這個融資，通過處理，是不會計入開發商的有息負債了，開發商也很開心。OK啦，這個時候供應商就會來拿著票找銀行貼現，企業就延遲了1年才付款。一般意義上來說房地產做供應鏈其實就是變相給房地產做流貸，不過對于好的企業，不少銀行愿意賺這份錢。 在往后走，房地產公司無非就是做大規模，搞生態，搞金融等出路。要么做產業結合，要么做金融集團，自己給自己輸血。 前期的項目融資主要看項目的地理位置，盈29、利模式和項目本身的融資吸引能力（引導需求），現在的融資方案只是定位于高層設計。具體的還要根據項目的可行性分析報告，項目的整體設計和銷售模式進行調整。 辦公室 高書中 2017年11月24日目 錄目 錄第一章 總 論41.1 項目概況41.2 編制依據51.3 項目建設內容及規模51.4 項目投資概算及資金籌措141.5 產品方案151.6 原材料及動力161.7 主要技術經濟指標171.8 項目實施進度181.9 研究結論18第二章 項目建設背景和必要性192.1 項目建設背景192.2 項目建設必要性20第三章 市場分析和預測223.1 市場現狀223.2 *縣市場233.3 全國市場23330、.4 雞肉市場分析243.5 雞蛋市場分析243.6 有機肥市場分析243.7 銷售預測25第四章 項目區概況264.1 項目區基本情況264.2 項目區畜牧業生產現狀274.3 水、電、路、通訊、技術等條件27第五章 項目建設方案295.1 項目建設原則295.2 項目設計依據的規范與規程295.3 項目設計方案305.4 工程設計標準335.5 技術標準365.6 設備選型53第六章 消防安全576.1 消防依據576.2 消防工作程序576.3 消防安全流程59第七章 節水與節能607.1 節水工程與科技措施607.2 養殖節能措施617.3 飼料加工節能措施617.4 電氣節能措施6231、7.5 減排62第八章 環境影響和保護措施638.1 環境保護依據638.2 項目區環境現狀638.3 環境影響評價648.4 工程環境保護措施648.5 “三廢”處理措施658.6 環境影響綜合評價65第九章 項目組織管理679.1 基本思路679.2 組織管理679.3 施工組織及質量管理689.4 建設及運作方式69第十章 招投標方案7010.1 項目招標執行文件及標準7010.2 項目招標范圍、組織形式及方式7010.3 招投標組織71第十一章 建設實施進度安排7311.1 項目建設期7311.2 項目建設進度安排73第十二章 投資估算和資金籌措7412.1投資概算7412.2 資金籌措方案86第十三章 財務分析評價8713.1 財務評價依據8713.2 經營收入、稅金及附加估算8713.3 利潤估算9013.4 財務現金流量分析9013.5 盈虧平衡分析9013.6 敏感性分析9113.7 評價小結91第十四章 效益分析9314.1 經濟效益9314.2 社會效益9414.3 生態效益95第十五章 風險分析及保障措施9615.1 項目主要風險因素分析9615.2 保障措施97第十六章 結論與建議10116.1 可行性研究結論10116.2 問題與建議101