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1、清河新天地商業(yè)街清河新天地商業(yè)街 （部分策略分析報告）（部分策略分析報告） 背景：此項目處于國策調整時期，房地產市場處于引導階段：背景：此項目處于國策調整時期，房地產市場處于引導階段： 一、如何實現(xiàn)風險的最小化和利潤的最大化？一、如何實現(xiàn)風險的最小化和利潤的最大化？ 二、二、項目賣多少錢，采取什么樣的價格策略？項目賣多少錢，采取什么樣的價格策略？ 三、三、項目按什么的策略推售？保價還是保量？項目按什么的策略推售？保價還是保量？ 四、四、如何平衡商業(yè)長期收益與短期資金回收的關系？如何平衡商業(yè)長期收益與短期資金回收的關系？ 五、五、如何有效解決商業(yè)經營與銷售的矛盾？如何有效解決商業(yè)經營與銷售的矛盾2、？ 項目核心問題 本案需要解決的問題本案需要解決的問題 明確方向明確方向 （企業(yè)戰(zhàn)略、市場競爭下的策略）（企業(yè)戰(zhàn)略、市場競爭下的策略） 清晰思路清晰思路 （1 1、整體營銷定位、思路、整體營銷定位、思路 2 2、整體業(yè)種規(guī)劃、經營思路）、整體業(yè)種規(guī)劃、經營思路） 實施計劃實施計劃 （1 1、推售策略、推售策略 2 2、招商策略）、招商策略） 市場分析 營銷定位 推售思路 營銷策略 本案總體軸線本案總體軸線 經營思路 招商策略 項目定位 業(yè)態(tài)定位 管理運營 PART1 PART1 市場及競爭市場及競爭 市場背景分析市場背景分析 競爭項目分析競爭項目分析 項目自身特點項目自身特點 項目市場對策項目3、市場對策 態(tài)勢：態(tài)勢： 根據(jù)對市場的調研和進一步分析判斷，目前整體市場的現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢呈現(xiàn)以根據(jù)對市場的調研和進一步分析判斷，目前整體市場的現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢呈現(xiàn)以 下特點：下特點： 1、時期：時期：從區(qū)域市場的發(fā)展歷程看，市場發(fā)展屬于起步期；在其他城市和房 地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的影響下，市場發(fā)展態(tài)勢將出現(xiàn)多種屬性，綜合具備 初級市場和競爭市場的多元化混沌局面。 2、規(guī)則：規(guī)則：整體市場呈現(xiàn)不規(guī)則的發(fā)展態(tài)勢，區(qū)域市場的房地產發(fā)展處于初級 的迅速膨脹階段，受房地產發(fā)展大勢影響，區(qū)域市場整體判斷處于培育 期與競爭期的混亂狀態(tài)。 3、供求：供求：清河縣的發(fā)展需要大批量的商業(yè)市場支承，目前清河市場商業(yè)投放 量約6萬，且增勢迅猛。由此，可以看到整體市場供不應求。 一、市場背景一、市場背景 未來格局未來格局（四種格局對比）（四種格局對比） 格局一：格局一：本土PK外來 優(yōu)劣勢對比：優(yōu)劣勢對比： 表面：本土表面