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1、工程成本控制的要點,目 錄,前言 一、工程成本控制目標的設定 二、工程成本控制措施 三、工程營造過程中的成本控制原則 四、實施有效管理對工程成本控制有 重要影響 五、項目竣工結束后的“回頭看”工作 結束語,前言,隨著房地產行業的日趨規范，競爭激烈，房地產企業在保證產品品質，提供適合市場需求的房源外，項目的成本控制對于項目運作的成功與否及經營利潤無比重要?！袄麧?銷售收入成本費用”這一眾所周知的簡單公式，充分反映成本管理的重要性?！笆″X就是賺錢，”誰在成本管理領域走在前面，誰就占據競爭優勢。,前言,房地產項目成本由以下幾部分成：土地費用 期間費用（財務、管理、營銷費用等）前期費用 工程營造費用 2、稅金 現重點就工程成本如何控制跟在座同仁共同探討,一、工程成本控制目標的設定,一、工程成本控制目標的設定,1.工程成本組成部分的確定。主要有：工程類前期費用（地質勘察費、可行性研究費、規劃設計費和“三通一平”等）、工程及配套費用（建安成本、煤氣、通訊等）、營造過程中管理性質的費用、有關稅金。,一、工程成本控制目標的設定,2、不同的產品類型，成本不同，應分別確定項目的成本參數。要在分析和定位準備開發的項目產品類型及其可能發生的成本范圍的基礎上，參照集團內已開發的不同產品的成本模板和參數，制定針對本項目產品可能實現的成本控制數據和最適合且可操作的成本控制模式(包括對項目運作的一系列管理模式)。,一3、工程成本控制目標的設定,3、制作項目成本控制明細表，固化目標。目標設定是控制的前提，控制目標明確了，就要加強過程追求，控制措施自然會在項目管理過程中日漸清晰。,二、工程成本控制措施,工程成本控制可分為幾個階段：（一）前期階段（二）勘測、設計階段（三）工程營造階段,（一）前期階段：,交必要的錢，控可控的錢，能省則省，能緩繳的緩繳。,（二）勘測、設計階段：影響成本的決定性階段,初步設計基本決定工程造價的65%，施工圖設計影響工程造價的25-35%，設計階段造價控制是成本控制的源頭和關鍵。1.項目公司除了會與設計師進行充分的研討式的溝通，在做正式施工圖之前還應會同本單位技術人員甚至外部專家對建筑設4、計方案、結構形式、地基處理方法等進行會審，反復論證，以求獲得最佳方案，從而把設計優化發揮到極致。,（二）勘測、設計階段：影響成本的決定性階段,2.合理提高設計參數，節約成本，有時甚至能節約三分之一的造價。采用新材料、新工藝，用替代材料。如：墻體自保溫、級鋼代替級鋼的具體技術參數。如：結構形式長肢、短肢、框剪及防火分區、人防分區的合理布置等。,案 例,（二）勘測、設計階段：影響成本的決定性階段,3.科學合理的設計能大大降低工程造價。在施工圖投入使用前，項目公司還務必組織對建筑結構、水、電、暖等進行詳盡的技術交底，施工節點，明確建筑用材及工藝工法解剖，盡可能減少施工過程中的工程變更和由此產生的費用5、。,（二）勘測、設計階段：影響成本的決定性階段,4.當前設計單位普遍“重技術、輕經濟”，加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制，設計保守不合理、浪費大時有發生。因此在設計任務書或投資估算上規定造價的限額，并和設計費掛鉤，對設計單位采取經濟賞(節約)罰(超支)的措施。,（二）勘測、設計階段：影響成本的決定性階段,5.甲方要引領設計，而非設計引導甲方，這就要整合各類優質資源，使甲方具備形成有思路的整體設計和優化設計的能力來支撐，針對項目個案的特殊性需要說服和引領設計公司做好設計工作。因大家都知道綠城的設計，在初步設計及建筑方案、立面、出圖質量上實力很強，在由綠城6、設計把關這個環節的情況下，若能保障設計出圖時間、保障項目的整體品質的情況下，我們也可嘗試把建筑和結構設計分別委托外包的方案。,設計優化，控制成本的典型案例,工程營造階段成本控制的主要環節及措施有：1.招投標關，招投標的競爭不能流于形式。2.投標書的審核關。3.選擇好的施工單位和項目經理。4.把好材料關。,（三）工程營造階段：成本可控環節最多，大有文章可做,5.把好合約關.(合同的談判、履行、工程變更的簽證等)充分發揮合同談判水平，嚴格控制合同未約定的成本上升。建立合同履行保證金制度（盡可能以支票、匯票形式支付），掌握合同談判的主動權很重要。,（三）工程營造階段：成本可控環節最多，大有文章可做,7、（三）工程營造階段：成本可控環節最多，大有文章可做,6.專項設計先行。把好圖紙關。7.同步結算。8.不可忽視全員成本意識，團隊力量。9.資源整合關。10.正常計劃工期的嚴格控制。源于招標前行之有效的考察。11.竣工結算關,（三）工程營造階段：成本可控環節最多，大有文章可做,1.基坑圍護。2.優化勘察方案。3.注重合同每個細節。4商務洽談前，一定要搞清楚洽談的目標。,案 例,三、工程營造過程中的 成本控制原則,三、工程營造過程中的成本控制原則,1.事前控制為主，事中控制為輔，堅持事后反饋控制原則。成本控制要做到主動控制為主，盡量變被動為主動加以控制，同時對無法主動控制的進行追蹤和事中控制。,三、8、工程營造過程中的成本控制原則,2.節約原則。節約不是消極的限制與監督，而是要積極創造條件，著眼于成本的事前監督、過程控制，在實施過程中要檢查核對是否出偏差，以優化施工方案，最高境界是從提高項目的科學管理水平入手來達到節約。該投入的就投入，該節省的就節省為原則，達到性價比最優。,三、工程營造過程中的成本控制原則,3.全員成本控制和全過程成本控制原則。前面已經提到了全員成本意識和團隊的力量，在這里再重復一下，全員控制涉及到公司中所有部門、班組和員工的工作，并與每一個員工的切身利益有關，要充分調動每個部門、每一位員工控制成本、關注成本的積極性，真正樹立全員控制觀念。,三、工程營造過程中的成本控制原則9、,全過程成本控制涉及項目的整個開發周期。其中，在施工管理階段中，如制定最佳的施工方案，按照設計要求和施工規范施工，充分利用現有資源減少施工成本支出，確保工程質量減少工程返工費和工程移交后的保修費等。,案例：市政景觀營造中如何做好成本控制,三、工程營造過程中的成本控制原則,4.目標控制原則。前面講到確立成本控制目標，目標設定要現實可行，且目標要越具體越好，目標控制責任要落實到每個部門、甚至個人。在工作中，對責任部門(人)的業績進行日常評估和考察，并與部門的考核掛鉤，甚至與個人的工資待遇和晉升可能性掛鉤。,三、工程營造過程中的成本控制原則,5.動態控制原則。工程營造是成本動態控制的過程，要堅持動態10、控制，就是要時刻收集成本發生的實際值，與目標值對比，查找原因，修正控制措施。,四、實施有效管理對工程 成本控制有重要影響,（一）加強對施工單位的過程管理,1在選擇好的隊伍以后不要疏于管理。2充分選擇與發揮各監督主體的功能。3合理安排甲方工程人員的工作重點。,加強過程管理的典型案例,（二）跟施工企業、作業班組建立良好的溝通,1這是做好產品管理的關鍵。2合理處理好雙方的經濟利益關系，讓施工企業切合甲方的要求，總結出二點方法：給合理的錢。通過甲方辛勤努力，在專業技術、管理水平等方面展示甲方的能力，并在管理和技術上給施工單位必要的支持、幫助和服務，引領和帶動施工企業加強科學管理和執行力，讓施工單位感覺11、到我們對他的真誠幫助，起到“傳、幫、帶”的作用。,采取的有效溝通和服務案例,1.開展施工技術培訓班。2.換位思考。3.多交流溝通（三個案例）。,（二）跟施工企業、作業班組建立良好的溝通,“施工技術培訓班”,（二）跟施工企業、作業班組建立良好的溝通,“施工技術培訓班”,（二）跟施工企業、作業班組建立良好的溝通,（三）管理工作分層次進行,管理層次要細分，針對不同層次采取不同管理方法：1.五個管理層次：,2.五個管理關系：業主和施工企業 施工企業和項目部（項目經理）項目經理和項目部其他管理人員 項目部和勞務班組 勞務班組承包人和作業工人（包工頭和農民工）,3.對各主體的解讀:對施工企業理解：是殼體，12、是平臺。對項目部理解：也是資源整合商。對作業班組理解：屬社會共享資源，為不同施工企業所共享，所屬人員基本處于社會底層，底層人員整體素質相對較低，難于規范化管理，且包工頭和農民工之間關系復雜，容易引發社會問題。,（三）管理工作分層次進行,4.施工企業和項目部存在的現狀：基本上實行內部承包制(掛靠施工企業)，企業和項目部間存在管理費價差的利益關系。承包人對項目部的人員也是搭建起來的，內部也存在磨合期，工作能力和觀念參差不齊，內部管理人員流動性大，導致管理有時不能銜接。,（三）管理工作分層次進行,5.對不同的管理層次采取不同的管理方法和具體措施：(1)對施工企業：合同管理是有效手段，并在合同中加強獎13、罰措施。頻出橄欖枝，后續項目推薦許諾等。以擴大工程量來爭取利潤的增加。如：1億產值按8計利潤是800萬元；10億產值按5計利潤是5000萬元。讓施工企業（包括項目經理）放眼未來，打出品牌，來博得市場與效益。,（三）管理工作分層次進行,(2)對作業班組：加大施工技術等培訓，樣板先行，實物解讀。適度的獎勵和經濟處罰手段。黑板報爆光：批評和表揚，抓住人總是愛面子的弱點。,（三）管理工作分層次進行,（三）管理工作分層次進行,工地現場“宣傳欄”,（三）管理工作分層次進行,獎金發放現場,五、項目竣工結束后的“回頭看”工作,五、項目竣工結束后的“回頭看”工作,項目竣工結束，項目成本控制目標與現實數據有了最后14、對比結果，與目標數據的關系直接說明項目運作管理的成敗，直接說明成本控制措施是否實際發生了效益。這時再回頭來看，會有許多感悟。哪些成本控制了，哪些應該可控制的但沒有控制住，原因是什么，哪些成本控制措施發揮了重要作用，哪些是要吸取的教訓等等，會十分清晰。這項回顧和總結的工作十分重要。,五、項目竣工結束后的“回頭看”工作,我們的工程人員通過一個項目的運作，也是一個以專一的人才向多方面人才成長的過程，在項目公司領導的帶領以及集團各職能部門的支持下，逐步系統的建立起對集團內開發的各種物業類型的產品成本，對同一產品類型在不同城市的開發成本都要有一本清晰的賬，為集團的發展，提供更有力的保證，你們是集團的未來15、和希望所在。祝愿在座各位既是工程管理的專家也是項目成本控制的能手。早日成長為一名復合型的管理者。,結束語：個人的一點工作感悟與大家共勉,我認為：做任何事細節決定成敗，簡單無價。重執行重結果，沒有執行一切等于空談，管理就是千萬遍精細化的執行。堅決執行，馬上行動（千萬不要聽聽激動，回來卻沒有行動。)管理是盯出來的，盯是跟進，盯是確認，盯是職責，盯是職業精神。你的境界決定你將來的世界,責人者永遠不會進步，責己者才會成功。管理是多解的，每天尋求“最優解”；管理不在于知，而在于行；管理源于實踐。取是能力，舍是境界。一錯在錯不是水平問題，而是態度問題。成功者經常改變方法，而不是改變目標。,謝 謝 大 家！,