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1、子牙新苑項目成本控制 方 案,子牙新苑項目的成本控制 方 案,成本控制體系的建立,成本控制的主要措施,項目成本控制內容,一,二,三,一、土地成本二、前期費用三、工程建安成本四、區內配套工程費五、期間費用及其他稅費 具體明細如下,(一)項目開發成本控制的內容,(一)項目開發成本控制的內容,(一)項目開發成本控制的內容,(一)項目開發成本控制的內容,(一)項目開發成本控制的內容,(一)項目開發成本控制的內容,(一)項目開發成本控制的內容,(一)項目開發成本控制的內容,16,(一)項目開發成本控制的內容,(一)項目開發成本控制的內容,隱性成本,顯性成本,（二）項目開發成本應重點控制內容,項目開發進度2、控制項目資金收支計劃管理(現金流管理)規劃設計過程中固化的成本預控合同管理,建安及工程成本采購成本,顯性成本（費用）的控制，包括土建、安裝、室外工程、材料設備采購、招投標等方面。,子牙新苑項目的成本控制 方 案,成本控制體系的建立,成本控制的主要措施,項目成本控制內容,一,二,三,1.組織機構保障體系2.目標成本指標的確定3.責任成本體系4.目標成本的實施5.成本的動態管理（見附圖）6.工程竣工結算管理7.招投標管理制度8.合同管理制度9.計量支付及變更管理制度10.預算管理制度11.結算管理制度12.限額設計及設計優化制度 13.計劃管理辦法 14.投資計劃管理辦法,成本控制體系主要內容,包3、括四級成本保障層次：1.公司目標成本審定機構 公司決策層審批目標成本控制指標（總經理辦公會）2.公司目標成本編制機構 負責測算并編制包括開發前期勘察、設計、三通一平，主體建安、小區公共配套管網、城市基礎設施配套、公建設施、園林景觀、開發間接費等在內直接成本項目的目標成本。（計劃合約部牽頭，土地部、發展部、建管部、財務部配合）3.公司目標成本監控機構 分析評估目標成本（費用）執行情況，并提出成本控制的指導性意見和成本調整建議。（財務部牽頭，成立成本監控小組）4.公司目標成本實施機構 根據目標成本的各項經濟指標，開展限額設計、施工、采購等業務工作；對其成本費用失控承擔直接和主要責任。（計劃合約部、4、土地部、發展部、建管部、財務部各負其責）,（一）組織保障體系,目標成本的確定分為三個階段，分別是項目定位階段、方案設計階段和施工圖階段，相應的最終目標成本確定也需通過成本估算、成本測算、目標成本逐步確定。,（二）目標成本指標的確定,目標成本指標的確定過程見下圖所示：,（三）目標責任成本體系,（三）目標責任成本體系,1.限額設計：建管部根據公司確定的目標成本指標進行委托設計任務；限額設計主要用于結構、裝飾工程、景觀園林工程等的方案設計階段；2.限價采購：計劃合約部限價采購主要用于外立面、內部裝飾性材料的確定及采購；根據審批確定的材料設備一覽表的要求尋找合格的供貨商，開展設備材料的招投標工作；,（5、四）目標成本控制的實施,目標成本確定后，即進入成本的動態管理階段：每一項招標、采購、外包，都要與目標成本明細項進行對照，確保控制在目標成本內。即使有一兩項突破，也要考慮要在其他項找回來，綜合平衡。對于彈性較大的期間費用,如開發間接費、銷售費用、財務費用，則與相關部門簽訂目標責任書，進行控制。負責成本控制的部門，在項目實施過程中，及時出具項目動態成本信息報告反映項目成本發生的動態情況；并根據市場數據信息，提供成本控制或調整建議。,（五）成本的動態管理（見附圖）,根據工程進展情況，分期進行總包、分包工程的結算，關鍵對施工工程的質量、工期等履約的情況進行核實，確定工程尾款；甲供材料的清算 施工水電費6、清算 工程扣款 工程保修金,（六）總包、分包工程竣工結算管理,（七）項目后評估,子牙新苑項目的成本控制 方 案,項目成本控制體系的建立,項目成本控制的主要措施,項目成本控制內容,一,二,三,23,由于地產開發環節較多，涉及專業較廣，很難由一個部門能夠控制得住。因此，需要各個部門相互配合、信息溝通共同來完成。如何將開發各個環節的成本控制形成一個整體聯動系統，需要建立一個目標成本控制體系。首先在項目開發前期，科學測算目標成本指標，再按照不同項目分解到各個責任部門，形成責任成本目標，輔以動態成本信息跟蹤、監控、調整等措施，最終實現項目成本的控制目標。,第一部分 到底如何控制 成本費用？,那么怎么實現7、項目的目標成本控制呢？,(一)建立項目目標成本和責任成本控制體系,事前,事中,事后,責任激勵機制,目標成本控制體系,動態成本控制體系,成本后評估管理體系,責任成本控制體系,事前,事中,事后,責任與激勵機制,要想獲得更多的經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出。1、確立“全生命周期成本”管理戰略 2、建立成本控制保障措施（本方案按照期初模型操作）,(二)制定成本控制戰略體系,(二)制定成本控制戰略體系,3、明確項目開發成本構成內容4、抓住項目開發全程成本控制要點,5、在項目開發全程采用恰當的成本控制方法（1）在項目初始階段進行成本測算（可研階段）（2）在8、項目規劃及方案設計階段，在成本測算的基礎上進行細化，并制訂目標成本。（方案階段）（3）根據合同執行情況產生成本計劃和實際成本情況對比，動態調整(四)制定項目開發工程造價控制體系 策略一：重視源頭、加強工程設計環節控制 策略二：工程招投標是控制工程造價的核心 策略三：實行項目管理方式加強成本控制（五）建立合約管理網絡框架 1、進行合理的招標分判，即總分包、甲供甲控實現等。2、建立合同管理臺帳，及時更新合同執行過程中數據。3、發現風險及時采取風險防范措施。4、合同執行結束后進行總結和評判。,第二部分 開發主要環節的成本控制措施,項目前期發展環節的成本控制根據項目開發方式的不同而有所區別。該環節由于9、有國家多項法規政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用。這一環節成本控制的主要任務由土地部及建管部來承擔。立項環節的成本核算控制根據項目開發方式的不同而有所區別。該環節特點：由于有國家多項法規政策的限制，運作時靈活度較小。該環節原則：在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用。該環節影響：購地階段的成本控制是整個項目成本控制的第一步，購地費用的合理與否，對項目整個成本控制有直接影響。,規劃環節的成本控制所占權重最大，具有項目建設成本決定地位和作用。在規劃環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環節控制要點和控制內容10、復雜。基本原則是：周密規劃，科學討論，嚴格審批。盡管設計費在建設工程全過程費用中的一般只占建安成本的1.52%左右，但對工程造價的影響可達75%以上，設計質量的好壞直接影響建設成本的多少和工期的長短，直接決定人力、物力、財力投入的多少。因此工程造價控制要以設計階段為重點，這是最直接、最有效的的建設項目投資的根本所在。科學合理的設計可降低工程造價的10%。,（一）規劃設計階段投資控制要點和策略策略一：實行設計方案優化策略二：實行限額設計，設計費和限額設計滿足程度掛鉤，合同中約定 策略三：加強對圖紙的會審與審查策略四：深入運用價值工程。運用價值工程的優勢：1.既可提高工程的功能又可降低工程的造價 11、2.在保證工程功能不變的情況下降低工程造價 3.在保證工程造價不變的情況下提高工程功能 4.可在工程功能略有降低的情況，使工程造價大幅度降低 5.可在工程造價略有提升的情況，使工程功能大幅度提高策略五：采用合同措施，有效控制造價,設計人員要熟悉工程概預算定額和材料預算價 設計人員按項目估算及概算控制設計圖 各相關專業環節制定雙贏策略 建管部嚴格控制設計變更，設計變更率控制在1%計劃合約部造價管理人員及時提供可靠基礎資料,限額設計的管理,（1）委托設計階段需要有詳盡的資料和技術指標，明確總體目標（2）擴初設計階段用技術經濟指標考量設計方案，評價方案的優劣（子牙新苑項目建議在方案報規獲得批復后，專12、題研究功能、定位等，給設計單位發擴初設計任務書，由設計單位進行擴初設計）,如戶型適用性,如建筑的功能分區和配套設計,設計方案是否經濟合理的考核標準,經濟性是否合理,布局是否合理,（二）規劃設計階段成本控制節點,（二）規劃設計階段成本控制節點（3）初步設計階段明確項目工程造價的最高限額，確定造價目標（見附表）（4）施工圖設計階段防止可能出現的設計問題，導致變更造價造價,（5）設計交底和配合施工階段的要設計單位深度參與,(三)規劃設計階段成本控制的內容,進度,品質,成本,樣板區造價,設計失誤率圖紙完善程度部品封樣率,項目運作講求的是成本、質量與進度的平衡,并非某一個極端，因為其中任何一項都意味著項13、目代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。,規劃周期方案周期擴初周期,施工圖周期景觀設計周期室內設計周期施工周期,含鋼量等土建成本設備造價景觀造價,產品的品質,設計變更簽證率,合理的設計費,（1）結構含鋼量及混凝土含量（保證安全和品質的前提下，降低用量）,(2)安裝造價,主要是電梯、外檐裝飾材料、外墻保溫材料、門窗等，在滿足使用功能的前提下，適當考慮維護及保養成本，選擇中檔品牌。,(3)景觀造價,1、硬景：活動場地、園路、環境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環境照明燈具、戶外家私等。2、軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類。,（4）樣板區造價,(一)項目開發成本控制的內容,1、售樓處選擇：14、2、樣板房裝修：經濟、適用；。,（5）合理設計費是保證質量與進度的基本條件之一,建議設計費標準：按40元/平米（建筑面積）單價確定，包括所有方案設計、景觀設計、綜合管網設計、施工圖設計等內容。尤其是在設計合同中約定設計變更率（因設計原因）。,1、規劃方案,（五）規劃設計階段成本控制實施,2、規劃報批及擴初設計,3、樁基設計,4、施工圖設計,5、銷售包裝設計、裝修方案設計,6、功能設計,7、設計變更、材料設備選型等,拿地節點,方案報建,方案設計,擴初設計,施工圖設計,施工圖,部品材料定板封樣,論證階段,工程管理,規劃設計,擴初設計,景觀設計,部品材料清單,示范區景觀、裝修施工圖,擴初報建,施工圖15、報建,概念規劃方案,部品材料調研,產品創新,建筑、規劃方案結構、設備,初步方案,銷售示范區策劃,景觀概念,8、設計流程優化,8.1項目規劃階段的成本優化,1、交通系統規劃中的路網規模、停車方式、道路斷面、步行系統與配套管線、消防流線等。2、配套公建布局及方案。3、景觀設計：現狀景觀改造與利用、維護成本,（1）結構方案的選擇可以對項目總成本進行較大優化 1）建筑方案的選擇：設計前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結構設計從方案入手可以對項目總成本進行較大優化。2）樁基型式的確定（2）結構計算數據的審核 結構成本控制的重要環節是對技術指標的審核 1）輸入信息的審核 核對電算的基本信息如抗震分類、16、抗震的重要性類別、場地類別、設防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風壓、地面粗糙程度、各類荷載數值、荷載折減、梁端彎矩調幅系數、放大系數等等是否有誤，有無刻意放大。2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項技術指標是否均衡，盡可能接近規范限值。（3）細部做法的控制與審查 對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。1）級鋼的應用：由于級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用 2）合理歸并結構構件：結構平面及構件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。3)對設計高層項目細部大樣的做法明確，有利于施工圖的規范，減少施工過程中的設計變更。,8.217、項目結構設計階段的成本優化,（4）結構設計優化的主要關注內容：1）基坑、邊坡控制 2）樁基選用的優化 3）結構含鋼量的控制 4）上部結構選型的優化 5）特殊部位的結構優化處理 6）選用新鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術，降低含鋼量。（5）成本優化與設計合理周期的確定 結構成本監控過程的分階段控制，要求設計周期尤其是擴初、施工圖設計周期科學合理。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設計成果準確、安全、經濟。（6）結構含鋼量限額 由于建筑類型的多樣性，結構的經濟性指標很難同工業標準化產品一樣采用絕對指標。含鋼量指標不是唯一的經濟性指標，如果過分單一強調含鋼量，存在降低結構質量的風險，并對體型18、規則要求過高，易影響其內部功能布局及外立面的美觀，難以保證產品的較高品質。在市場調研的基礎上做出合理可行的含鋼量目標。,規劃設計,單體設計,設備設計,初步設計施工圖,功能平面,結構體系,立面設計,概念設計,（1）設立內外裝修和安裝的成本目標 倡導在設計管理階段，設備工作并行并前置；倡導在施工圖結束前，完成主要設備定樣定板；,8.3設備設計階段成本優化,（2）開展標準化設計、進行集中采購 標準化設計將減少部品的種類數量，降低設計工作量為單一部品提供數量較多的采購額，從而降低招投標工作量，為集中采購降低成本提供條件。（3）設備方面優化關注點：）覆土埋深與設備管線的埋設）地下室層高與設計管線的關系）19、設備參數以及設備型號的選用）選用新技術、新設備的應用。如選用無機房或小機房電梯（節約共攤面積及節能）,1）土方造型的合理性 2）水景的合理布置 3）大喬木的慎選 4）雕塑品的限制 5）硬質鋪裝的優化,8.4.景觀設計成本優化內容,（1）進行限額設計 限額設計的定義:根據已制定的目標成本控制計劃或根據以往項目的數據積累，對即將進行專項設計，給設計單位一個控制造價的經濟指標，要求設計的工程概算不能超過委托的限額。限額設計的管理:）首先根據項目的營銷定位分析確定設計的定位。）根據設計定位，根據以往工程的經驗確定設計的目標值。）設計單位拿出擴初設計和概算后，建管部組織對圖紙進行內審，并對設計進行修正。20、）之后，建管部組織對圖紙進行內審，并對設計進行修正。5）根據雙方互動認可，最終出施工圖紙。（2）控制設計變更 很多項目由設計失誤所帶來設計變更,占總建造成本的3-10，其中重復性錯誤占相當比例。,9.施工圖階段的成本優化,（1）招標方式的選擇-公開招標、直接委托（專業配套）（2）計價方法的確定-工程量清單計價招標,1、招投標環節成本控制的內容,2、招投標環節成本控制的措施,（1）編制縝密、嚴格的招投標文件及合同文件，各部門各負其責（技術、商務、范圍、分界點、驗收標準等），合同措辭嚴密，合同履行過程中經常會出現因為界定不清而造成爭議、索賠的增加。（2）公司內部、造價咨詢公司同步進行工程量清單審核21、，之后進行匯總、分析（3）合理確定控標價。（4）選擇信譽、實力、履約綜合占優的承包企業。（5）對于大型設備及主要材料進行甲供，在充分進行市場調研的基礎上，選擇優質供應商。（6）對于各種檢測費用、評審費用，盡量將費用降到最低。,施工環節的成本控制主要應注意三大方面，一個是因各種變更、現場簽證增加的費用，第二個是材料價格上漲、價款調整以及工程款引起的費用；第三個方面是工程索賠增加的費用。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。,1.工程索賠價款控制2.工程變更費用控制3.現場簽證價款控制4.工程價款支付控制5.22、挖掘節約工程造價潛力,（一）施工環節成本控制的主要內容,1.合同管理（1）合同會簽制度：一項合同的簽定，需要公司各責任部門評審，各自對合同中的條款進行把關，避免出現專業管理的空白。（2）合同分析：包括專業技術（專業成本及漏項及可實施性）分析及法律風險分析（合法及保障性）。（3）合同交底：合同分析后，應由合同管理人員向各管理層作合同交底，把合同責任具體落實到各責任人和合同實施的具體工作上。并把合同間的銜接交待清楚。（4）合同實施的控制：通過合同實施情況分析，找出偏差，調整合同實施過程，達到合同總目標。,(二)施工環節成本控制的主要環節,2.索賠管理 工程建設中索賠管理的任務主要有索賠和反索賠（123、）索賠：是指在合同實施中，合同一方因對方不履行或未能正確履行合同所規定的義務或未能保證承諾的合同條件實現而遭受損失，向對方提出補償要求。索賠一般是承包人向發包人提出的。常見索賠的主要起因：1）合同文件引起的（如圖紙和工程量表中錯誤的描述）2）工程施工方面（如設計變更和工程質量要求變更引起的）3）關于價款方面（如拖延支付進度款）4）工期引起的（延誤工期損失等）5）特殊風險和人力不可抗拒 6）工程暫挺、中止合同。（2）反索賠：是相對索賠而言，是對提出索賠的一方的反駁。通常反索賠主要是指發包人向反索賠是相對索賠而言，是對提出索賠的一方的反駁。通常反索賠主要是指發包人向承包人的反索賠。常見反索賠的主要24、理由：1）工程質量缺陷 2）拖延工期 3）發包方其他損失。,3.變更管理,（1）設計和工程變更的主要內容：1）由于設計單位圖紙錯、漏、碰、缺，導致發生做法變動、材料代換、糾正施工圖中的失誤或其它變更事項。2）由于我方原因改變建設標準、結構功能、使用功能、增減工程內容，導致發生做法變動、材料代換或其它變更事項。（2）變更管理的主要措施：第一種：一是加強對設計單位的管理，二是施工圖階段的審查。第二種：盡量杜絕。,4、現場簽證管理（1）現場簽證的主要內容：在施工過程中出現的各種技術措施處理，以及由于施工條件變化、地下狀況（土質、地下水、構筑物及管線）變化，導致發生增減工程量，材料代換或其它變更事項。25、事后設計變更導致的返工和技術處理措施等。其他，如：土方倒運、機械進出場、趕工措施、配合銷售等。（2）系統分析產生現場簽證的誘因 1）設計變更引起的設計變更引起的合同出現漏項或清單說明不清引起的合同出現漏項或清單說明不清引起的措施費簽證 2）技術措施和施工質量標準不清晰造成場地移交責任不清引起的(場地硬化)規費簽證(夜間施工噪音污染)3）主材、主要工藝變了，申請變相的索賠 4）甲供材料管理采保費和甲供材料損耗等（3）控制現場簽證的原則避免簽證，減少簽證，規范簽證。（4）影響現場簽證的罪魁禍首：合同出現漏洞。設計變更。施工措施費。,（5）目前工程合同存在的主要問題：工程范圍劃分不清楚、不具體，為承26、建單位索賠提供了機會，導致工程簽證難以控制。工程量清單說明不夠詳細，容易引起簽證。付款條件與形象進度或完成工程量的關系不清不楚，增加了工程管理協調難度。工程技術要求或工程質量要求不具體明確，無法保證差異化產品的品質。（6）措施費1）施工措施費含義：投標人完成本招標工程所需要的技術、生活、安全等方面的非工程實體項目全部費用，并已經充分考慮了招標文件的施工管理及技術要求。2）控制原則：在招標中明確“施工措施費用包干”施工措施費包干原則：投標措施項目清單未填寫部分，視為已包含在工程量清單的其他費用中，措施項目投標報價包干考慮，結算時除合同規定外不做調整。設計變更及簽證工程中，發生的措施費用亦由投標人27、在報價表中包干考慮。（7）具體操作措施：1）一單一算原則：一個設計變更及簽證單應編制一份結算單，且對應一項內容；2）一月一匯總原則：每月匯總已完工的變更簽證費用，反映在項目動態成本中；3）完工確認原則：當設計變更及現場簽證完工后，盡快完成簽字確認，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認；4）原件結算原則：設計變更及現場簽證的結算必須要有齊備的、有效的原件作為結算的依據；5）時間限制原則：設計變更、簽證都應先立項后實施。若有特殊情況，請示主管領導同意后實施，但事后補填報變更、簽證單；6）存檔原則：變更、簽證所有文件必須存檔。原則上不允許發生人工簽證。,1、設計變更,(三)施工環節成本控制的主要措28、施,2、現場簽證,3、圖紙審核,4、總分包管理,5、材料供應,6.工程款支付,1.制定采購預算與估計成本2.科學合理的選擇供應商（1）選擇供應商的數量，避免單一貨源（2）對用量大的材料設備選擇兩個以上廠家供貨（3）合理選擇供應商的方式，3.利用好采購環境（1）把握好采購外部環境：指能對項目采購產生影響的外部變化，包括市場季節性變化、國家宏觀經濟政策的變化、國家財政金融政策的調整、市場利率的變化、通貨膨脹存在等。（2）建立供應商及材料設備信息數據庫。,材料及設備采購環節成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而規范的流程，就可以最大限度的減少在本環節出現損失的概率，達到成本控制的目的。,（一）項29、目采購成本控制的總策略,154,1.材料使用時間計劃,（二）項目采購成本控制措施,2.材料性價比,3、材料價款的支付,4、材料驗收、保管,5.材料設備采購環節的主要做法(1)建立材料設備廠家數據庫；(2)建立材料設備價格數據庫(3)建立合格分供方數據庫(4)了解其他項目成本數據,161,1、鋼筋用量,2、價差調整,163,3、洽商、變更,4、違約與索賠,163,5、其他措施,1、項目結算負責人必須深入工地全面掌握工程實況，深入了解建筑材料的品種及價格，要做到心中有數，避免造成計算的誤差較大，避免讓自己在和施工單位對數工程中的被動。2、專業知識的掌握：預算人員不僅要全面熟悉定額計算，掌握各種費用30、文件，還要全面了解工程預算定額的組成，以便進行定額的換算和增補，同時還需要掌握一定的施工規范與建筑方面的知識。3、公司責任部門做好工程的驗收交接工作，對于質量要求明顯不符合合同約定的，要及時發出書面的資料，推遲此類項目的結算，以減少后續維修費用已經維修期的變相縮短。4、施工單位申報的結算資料，公司相關部門必須嚴格審查，審查資料的準確性，已經是否有多報、謊報、漏報等現象，相應資料合適后移交成本進行審查。成本在審查過程中如有不清楚的地方，相關部門應積極配合。5、對于合同約定的主要標的如工期、質量、安全各責任部門需要做出詳細的書面報告資料。,銷售環節的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經理都需要分工負責這部分的控制職能。此外，由于銷售環節的一些操作會對入住和物業管理產生重要的影響，所以這個環節的成本控制也必須有長線考慮。,167,主要有財務、人工、行政三塊費用組成。由于地產業務的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對這些費用的計劃控制。財務部在這一環節負責控制，并指導監督其他部門的有關費用支出情況。,