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1、項目分期開發對企業的價值和意義：項目分期開發對企業的價值和意義： 規避風險規避風險, ,決策應變能力強決策應變能力強 商業地產的實物期權可以看作是美式看漲期權，商業地產開發商，作 為期權的持有者，可以根據其在進行投資決策時所擁有的信息來決定 是否進行分期開發建設以及分期開發建設的時間和分期開發建設規模。 價值一：價值一： 價值二：價值二： 價值三：價值三： 減少前期資金投入減少前期資金投入, ,緩解資金壓力緩解資金壓力 由于項目價值的不確定性和投資成本的不可逆性，使得投資者在進行項目 的開發過程中，通常不是將資金一次性投入，而是采取分期開發的方式 增加項目期權價值增加項目期權價值 采用Gesk2、e推導的復合看漲期權定價公式以及BS簡單看漲期權定價模型， 構建分期開發期權價值計算模型，求解分期開發期權價值大小得出分期開發 將使項目期權價值比一次性開發提高10%以上. 1 在充滿不確定性的商業地產投資決策領域 華東MALL， 占地281,674平米， 總建筑面積55萬平米， 總車位4560個， 容積率1.51 案例分析：南京橋北華東MALL 華東MALL借鑒意義 尚未成熟階段 社區初步形成 專業市場 零售市場 專業MALL 華東MALL憑借分期分批開發的方式，精準的市場定位及業態分布，并伴隨自身經營及周邊區域市場的逐漸 成熟，逐步將橋北這一遠離市中心商圈的大型綜合體項目由單一的家具建材市3、場轉型為酒店百貨、餐飲、 零售等一站式復合型購物中心。 一站式購物 中心 大社區形成 華東MALL開發背景 1996年，紅太陽裝飾城開業 2003年，紅太陽國際品牌廣場開業 統一品牌定位 統一建筑裝飾理念 統一企業CI 統一企業文化宣傳 商場統一管理 捆綁客戶 專業MALL:華東MALL 專業市場：紅太陽裝飾市場 紅太陽裝飾城 C3 酒店酒店 餐飲（華東餐飲（華東MALL三期）三期） B2 歡樂世界（華東歡樂世界（華東MALL三期）三期） B1 紅太陽家具家居品牌館紅太陽家具家居品牌館 （華東（華東MALL一期）一期） C1大洋百貨 （華東（華東MALL二期）二期） D沃爾瑪沃爾瑪 （華東（華東MALL二期）二期） A 紅太陽家居紅太陽家居 （華東（華東MALL一期）一期） 30, 55% 6, 11% 4, 7% 10, 18% 5, 9% 家具家居 百貨、影院 沃爾瑪購物中心 主題游樂