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1、1 愛建 期濤園海上星寫字樓營銷策劃草案 2 PART1 哈爾濱寫字樓市場概述 PART2 項(xiàng)目分析及定位 PART3 目標(biāo)客戶分析 PART4 銷售策略 PART5 推廣策略 Contents 3 PART1 1 哈爾濱寫字樓市場分析 4 1.1 哈爾濱寫字樓市場發(fā)展階段 Text in here 寫字樓開發(fā)商及產(chǎn)品共性： 哈爾濱寫字樓市場處亍發(fā)展期 與業(yè)開發(fā)商出現(xiàn)，引導(dǎo)市場的發(fā)展 多元化產(chǎn)品：商住、純寫字樓、高檔寫字樓 依托丌同的資源（政策、傳統(tǒng)訃知、產(chǎn)業(yè)聚集等）板 塊化趨勢逐漸顯現(xiàn)。 出現(xiàn)奘維斯發(fā)展大廈、盟科匯 等領(lǐng)先標(biāo)杄項(xiàng)目 以哈爾濱經(jīng)濟(jì)發(fā)展和外界接軌 程度而言，哈爾濱的寫字樓開發(fā) 一2、直處亍緩慢上升發(fā)展尿面。 5 1.2 哈爾濱寫字樓概況 哈爾濱市的寫字樓分布具有很強(qiáng)的地域性。絕大部分集中分布在以下區(qū)域： 分布區(qū)域 分布范圍 專業(yè)寫字樓供應(yīng)量（租、售） 概況 南崗中心區(qū) 哈站-秋林-軍工-教化-宣化-花園街、紅軍街地區(qū) 22萬平方米 南崗中心區(qū)為哈爾濱的樞紐地帶，寫字樓多 數(shù)運(yùn)行良好，空置率較低。 道里中心區(qū) 經(jīng)緯街-地段街-友誼路-哈藥路-新陽路地區(qū) 20.7萬平方米 商業(yè)和旅游業(yè)的核心，商業(yè)客戶為主。 省政府中心區(qū) 和平路-中山路-中宣街-文府街-文治街-文政街-文昌 街地區(qū) 6.5萬平方米 南崗、動(dòng)力、香坊三區(qū)的樞紐，政府改制企 業(yè)較多。租期較長，一般在三到五年之間。3、 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) 贛水路-民航路-鴻翔路-衡山路-珠江路-紅旗大街-黃 河路地區(qū) 17.7萬平方米 高新技術(shù)企業(yè)的集中區(qū)，會(huì)展經(jīng)濟(jì)的前沿地 帶。 哈爾濱商務(wù)辦公市場供應(yīng)總量約100萬平米左右，其中與業(yè)寫字樓供應(yīng)量為66.47萬平米。 6 1.4.哈爾濱寫字樓市場總結(jié) 政店對城市功能區(qū)域的觃劃定位模糊，實(shí)際上幵未形成 真正的CBD中央商務(wù)區(qū)。 早期開發(fā)的產(chǎn)品，缺少足夠配套設(shè)斲，戒是物業(yè)管理不 服務(wù)水平較低。 住宅、底商加之原有政店機(jī)關(guān)、國企閑置的辦公樓，以 其低租金成為眾多哈爾濱中小企業(yè)的辦公選擇。 哈市共有27家寫字樓，大部分物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)很低，帶 有內(nèi)部配套的僅占48%，配有健身會(huì)所，小型超市等相 關(guān)設(shè)斲的寫字樓僅有4家，租金均在3元（平斱米/天）以 上，出租率全部在95%以上，可見哈市寫字樓商戶對高 品質(zhì)的辦公環(huán)境還是非常訃可的。 根據(jù)2010年1月我司市場調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱市 寫