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1、土建工程成本管控字典分析,土建工程成本管控字典分析,成本管控字典作用：工具書 開拓思路、提升招標效率、提示過程管控要點,前言,招采前注意事項,1、每月報計劃，招采是否可以掌握整體計劃，過程預警（施工總承包、EPC、PPP)2、項目/機關 二級評審,1、技術要求 2、施工期 3、現場條件4、收入單價、投標測算價、責任成本單價5、施工圖預算量,評什么,如何優化,招標申請評審,誰來評,前言,誰編寫？誰復核？招標清單內容填寫齊全。圖紙與規范是否齊全？要不要提供給擬投標人？,招采前注意事項,招標文件的重要性,商務關注重點內容：,1、可計量。計算規則清晰，無漏洞。2、可計價。對應價格適用性。3、可考核。履2、約、材料消耗考核。4、可執行。原則清晰，接地氣。,1、工作內容全面 2、總價預估準確 3、工序包含完整 4、部位對應明確,不要前后矛盾。不要生搬硬套。不要自欺欺人。不要模棱兩可。,分包合同草擬注意事項,主體結構分包合同清單價目表,不要前后矛盾。不要生搬硬套。不要自欺欺人。不要模棱兩可。,分包合同草擬注意事項,總價包干是否等同于暫定合同總價？,如政府統一協調土源，土源費用不計取，運距據實調整；如政府統一指定棄土/棄淤場，消納費統一執行政府定價，運距據實調整。基準運距是多少公里，合同中并未明確。,前言,質量很重要。,分包合同草擬注意事項,1、差別對待。2、先自知（如萬科企業標準、LEED金獎）3、3、未達到目標如何定責。4、返修成本如何分攤。,主體結構分包合同質量條款。,前言,時間很重要。,分包合同草擬注意事項,1、中標時間與簽約時間。2、簽約時間與履約時間。3、合同時間與持續時間。4、完工時間與結算時間。,1、科學合理。2、可匹配。料具損耗考核、文明施工、窩工費計算。3、可考核。起止時間計算確認。4、可執行。定責、處罰。,前言,清單設置很重要。,分包合同草擬注意事項,1、不可照搬收入清單2、不可拆分工作內容3、單價包含內容描述準確4、無圖可控計量原則明確,工程量計算規則：按照圖紙設計尺寸以實際施工工程量計算。是否有歧義？施工范圍、計量原則混淆。,前言,清單設置很重要。,分包合同草擬注意事4、項,1、鋼筋人工費按平方米計量 計算平均數是分單層、單棟、單隊伍、或是整個工程2、壓型鋼板澆砼和鋼筋制綁按平方米砼厚度、鋼筋含量、側面模板是鋼板還是木模3、人工清槽（清槽澆墊層防水保護層）展開面積/投影面積、按圖/按方案4、保溫面積計算結構邊線、保溫中線/外邊線5、外架計量、防水計量（翻邊）、鋼結構計量6、碎石按立方計量、垃圾清運按立方計量7、二次結構澆砼、鋼筋、模板、植筋、腳手架拆分計量,計量規則,前言,清單設置很重要。,分包合同草擬注意事項,計量規則,1、主體結構設置人工挖土、回填土2、機械與人工挖土共存3、防水層下鋪薄膜，是否需單獨設置4、抹灰前鋼板網，是否需單獨設置5、設計不明確，如何5、設置選項報價（如：補樁，報高價）6、,土建工程成本管控字典分析,土石方工程,生產區臨建,降水,防水,生活區及辦公區臨建,水、電、管理費,目錄,土石方工程,第一部分,一、土石方工程,前期調研,招標,策劃,多方案評估,進場管理,合同,施工記錄,簽證變更,施工控制,進度結算,最終結算,管控要點,一、土石方工程,技術部牽頭，工程部配合。1、征拆情況；2、氣候環境；3、社會環境；4、市場行情；5、地勘情況；6、方格網復核；7、所在地土石方施工時間要求及主要棄土場和棄土路線的情況；8、當地政策；9、運輸路徑調查、當地道路使用情況。,前期調研,技術部牽頭，商務部配合。1、開挖方案；2、回填方案；3、換填方案6、；4、土石方平衡及取棄土場策劃；5、外運方案（消納）；6、特殊部位處理方案。,多方案評估,工程部牽頭，商務部配合。1、土石類別；2、特殊部位降效；3、場內短駁（場內平衡）；4、土石二次利用；5、挖深策劃；6、分包模式；7、標段劃分；8、地下障礙物破除策劃；9、施工道路強化策劃；10、按深度分解挖土單價。,策劃,一、土石方工程,特別關注,1.前期調研：線性工程注意調查沿線經過河流泥沼、沿線運輸狀況、沿線項目部、攪拌站及機械集中停放場地適合地點（遠離泥沼，滑坡）。2.多方案評估：a.開挖及回填方案內外有別，明確機械開挖方式、開挖順序、運輸方式及運輸步驟。b.重點關注受限空間的開挖及回填。,一、土石7、方工程,招采牽頭，商務部配合。1、競爭性（充分競爭）；2、分包價測算（投標測算成本價、詢價、報價，是否不平衡報價需策劃）；3、工作內容；4、明確損耗（實方與虛方的差異）；5、分包資源投入（設備數量、進出場時間、小型機具備置需求）；6、計量規則；7、價格風險范圍；8、安全文明施工要求(與現場其他單位不重疊計量計價）。,招標,招采牽頭，商務部配合。1、月結月清告知書、原始地面確認單作為合同附件；2、節超獎罰；3、工期控制（獎勵）；4、質量處罰；5、安全文明施工處罰：明確不符合安全文明施工規定處罰條款。,合同,工程部牽頭，技術部、器材部配合。1、分包驗收；2、合同交底；3、材料驗收。,進場管理,一、8、土石方工程,特別關注,招標：1.明確土方開挖綜合單價是否已包干考慮樁間土開挖。（超灌部分樁身體積是否要扣減？）2.開挖過程中的降排水（包括方式、移交要求等）要特別說明。文明施工要求應盡量細化，避免只用報價含文明施工費用來解釋具體工作。3.土方與石方、不同石質的界線與單價差異。4.於泥質土開挖是否包含在報價中，如果單列，如何計量（按外運的車次或方 量？現場測量？5.機械與人工挖土、填土是否會重合？人工挖土、填土如何計量？,一、土石方工程,工程部牽頭，技術部配合。1、開挖前：標高、開挖方案、開挖圖紙等經雙方書面簽字。2、開挖過程：收集分包有可能要提出漲價的證據；3、開挖后：及時復核現場質量，形成記9、錄。4、復雜基坑，做好施工及測量控制。,施工控制,工程部牽頭，商務部配合。1、單據管理：杜絕事后補領簽證，嚴控簽證流程時效性。2、確認及移交：合同外簽證需完成指令單、確認單、簽證單后，7天內交商務部辦理合同外結算。,簽證變更,項管部牽頭，技術部、商務部、物資部配合。1、設備進場臺賬；2、材料消耗臺賬（磚渣、鋼板等）；3、獎罰臺賬；4、分包資源統計。5、標高復測；6、特殊處理；7、過程記錄；8、臨時增加材料記錄。9、方案明確工序，避免結算糾紛；10、業主確認。,施工記錄,一、土石方工程,特別關注,1.施工控制：土方開挖過程中開挖工作面、放坡等的內外偏差有效控制。2.簽證變更：簽證單須連號，跨號單10、據滯后于緊后一份單據的情況視作后補簽證單，該單據按照作廢處理。3.施工記錄：存在二次土方開挖的項目，關注因基坑長期積水可能引起的低強度淤泥或泥漿面與前一個單位接收時的硬底標高及現場條件差異。,一、土石方工程,濟南地下空間項目，此工程招標清單中，關于 土石方工程運距，甲方考慮節省成本，按“運至場區內甲方指定渣土堆放點”、“運至場區外政府指定渣土堆放點”各50%工程量進行考慮，要求我司將50%的土石方開挖方量運至中央商務區場區內指定地點。其中石方開挖及外運收入單價88.55元/立方,成本73元/立方，單價盈利15.55元/立方;石方開挖內倒收入單價21.77元/立方，成 本40 元/立方，單價虧損11、18.23元/立方。項目擬策劃以場區內部不具備堆土條 件為由，將全部土石方外運，并 由建設單位、監理單位、審計單 位進行事實確認，達到降本增 效的目的。（投標留伏筆）,商務策劃案例：,二、降水,資料準備,策劃,多方案評估,前期調研,合同,招標,二次利用,施工控制,進場管理,施工記錄,最終結算,管控要點,最終結算,二、降水,技術部牽頭，工程部配合。1、地勘資料；2、設計資料；3、規范及經驗資料；4、利用高校資源。,資料準備,技術部牽頭，商務部配合。1、周邊環境；2、水文資料；3、市政管網情況；4、本地區降水價格。,前期調研,工程部牽頭，商務部配合。1、研究現場條件；2、復核地勘資料；3、技術部制12、定方案時應咨詢當地有經驗分包商，有針對性制定內外方案。4、方案經濟性對比；5、降水井及補水井的設置；6、抽排水處理方案。,多方案評估,二、降水,特別關注,1.資料準備：a.地下水類型（潛水、承壓水）對封井難度影響大，易產生大額成本支出；b.綜合分析降水與開挖淤泥土質經濟效益，測算帶水作業和降水費用平衡點；c.降水深度需考慮特殊部位基底標高（如電梯井、集水坑等）。2.前期調研：a.類似工程案例；b.需注意豐水期與枯水期水位差異；c.沿海及南方地區需注意江河湖泊海洋及承壓水。3.多方案評估：a.根據降水量確定設備選型和設備數量；b.降水井的排布方式；c.內外有別降水時間確認；d.應急處置措施；e.13、有對地下水、環境影響評估手段、監測方法及相應措施；f.方案中規劃用水途徑，并結合水質情況，針對性利用；g.特別針對逆作法降水，項目應提前進行場內試降水，根據試降水情況，為調整優化方案做依據。,二、降水,技術部牽頭，工程部配合。1、分包模式：成井建議選擇專業單位施工；2、降水周期：設計允許前提下盡可能提前封井，縮短降水時間。3、采用自動控制設備（變頻水泵），減少人工及用電。,策劃,技術部牽頭，商務部配合。1、計劃性；2、競爭性；3、分包價測算；4、合同條款；5、清單編制；6、多方案報價。,招標,工程部牽頭，商務部配合。1、簽訂時效：嚴禁無合同進場施工；2、與招標文件相一致，合同條件應經過評審后簽14、訂；3、月結月清告知書作為合同附件。,合同,二、降水,特別關注,1.策劃：明確封井時間及方式（如何認定封井時間）；2.招標：a.設備、電線、排水管因降水工期延長易導致損耗爭議，應在合同中明確相關處理條款；b.降水起點時間建議為開挖至地下水位前或者墊層開始施工時間；c.中轉水箱、中轉水泵須在合同中明確；d.明確水井選材（鋼管、無砂砼 管）；e.建議降水期間降水臺班費不包含電費，實際操作扣除電費時爭議較大；3.合同：招標期間分包做出的承諾、詢標紀錄需增補進合同條款。分包合同中必須約定降水時間，總價包干風險大。按批量口數、按天或月折算。建議操作人員要有考勤記錄。,二、降水,技術部牽頭，工程部配合。115、分包進場：按合同約定對分包人員、設備、材料進行復核，尤其是對設備材料新舊、品牌進行驗收。2、進出場記錄完整：對分包進出場物料、設備等進行審批，明確記錄并留照片作為對應支撐。,進場管理,技術部牽頭，商務部配合。1、分包施工嚴格按照合同及招標方案執行；2、水井各項參數需進行過程驗收，形成完整資料。3、定期排查電線、電箱隱患。4、對降水井進行編號，實行降水時間申請單，按項目指令進行抽水；,施工控制,工程部牽頭，商務部配合。1、利用集水設備，存儲降水用于降塵、清洗、養護、消防等，減少自來水的使用。,二次利用,二、降水,特別關注,1.進場管理：對分包主要管理人員進行合同交底；2.施工控制：a.工人、降16、水井數、排水量、抽水運行時間及時確認，資料完整；b.根據水量選擇相應功率的水泵；3.二次利用：建議設置集水箱。,二、降水,技術部牽頭，工程部配合。1、臺賬管理；2、雙方確認；3、業主確認；4、水位監測；5、工期延長,施工記錄,技術部牽頭，商務部配合。1、分階段辦理結算；2、辦理時效；3、分包承諾書；4、扣款月結月清。,進度結算,工程部牽頭，商務部配合。1、以月度結算和過程記錄辦理最終結算，要求完工后按合同約定及時鎖定成本。,最終結算,特別關注,防范分包因工期延誤惡意索賠，做好分包成本投入的統計，特別關注業主樁基、土方單位影響工期造成降水費用增加；簽證變更部分需月結月清,三、防水,策劃,多方案評17、估,前期調研,合同,招標,主材控制,施工控制,進場管理,施工記錄,反索賠管理,管控要點,外部因素,防水薄弱環節管控,三、防水,技術部牽頭，工程部配合。1、選材注意地域差異及不同施工時間材料適用性。2、防水材料市場行情。3、業主慣用防水品牌。4、公司集采庫品牌與分供方。,前期調研,技術部牽頭，商務部配合。1、工藝分析；2、適用性分析；3、測定損耗；4、細部節點；5、材料品牌；6、施工降效；7、綜合比對。,多方案評估,工程部牽頭，商務部配合。1、分包模式；2、界面劃分（不得隨意調整）；3、標段劃分（不得隨意調整）；4、新模式探索：防水集采時可與施工生產一體化企業探索人工與材料分離簽訂合同。,策劃,18、三、防水,技術部牽頭，工程部配合。1、招標答疑；2、競爭性（充分競爭）：適當引進屬地化資源及當地優質資源，形成與內部原有資源的充分競爭；3、清單編制：完善分包合同工程量清單，規避分包過程扯皮調價的風險。,招標,技術部牽頭，商務部配合。1、及時性：杜絕無合同進場施工。2、延續性：；3、合同交底；4、熟知合同條款，明確各項要求；5、界面劃分；6、月結月清告知書作為合同附件。,合同,工程部牽頭，商務部配合。1、按時按量進場設備人員，確保工期；2、做好分包的進退場通知書、工作面移交等的簽訂工作，劃分工期責任；3、材料質量把控，相應三證齊全，現場見證取樣并復試合格后方可使用。,進場管理,特別關注：,1.19、合同：a.二次閉水責任認定；b.建議適當提高保修金比例，防止后期維修費用高于質量保證金費用。如發現分包偷工省料、以次充好，發現后如何處罰？如何承擔相關損失？工期、質量隱患。,三、防水,技術部牽頭，工程部配合。1、細部節點；2、成品保護；3、質量控制；4、坡屋面；5、地下室外墻穿墻螺桿。,施工控制,技術部牽頭，商務部配合。1、收集總結常見防水薄弱環節，制定相應節點控制做法；2、地下室防水關鍵節點節選：1）止水螺桿節點；2）穿墻管根節點；3）后澆帶節點；4）防水收頭節點；5）施工縫節點；6）防水卷材搭接節點。,防水薄弱環節管控,工程部牽頭，商務部配合。1、材料進場；2、材料送檢：材料檢驗試驗費提供20、材料一方負責；3、過程抽檢，杜絕分包以次充好；4、砼防水外加劑的品牌、摻量的控制。,主材控制,三、防水,技術部牽頭，工程部配合。1、施工日志；2、過程記錄；3、動火管理；4、復試及實驗記錄。5、各部位上翻高度。,施工記錄,技術部牽頭，商務部配合。1、對于非分包原因導致的停工、窩工，若時間較長應組織分包有序退場，可補貼工人往返車費。2、明確延誤工期獎懲措施，規避分包索賠。3、采用實名制管理及門禁系統。,反索賠管理,工程部牽頭，商務部配合。1、業主原因：1）材料甲供：材料甲指乙供將材料費付款壓力向業主轉嫁；2）業主、政府罰款；2、政策影響；3、環境保護；4、氣候影響；5、市場行情波動。,外部因素,21、三、防水,工程量計算規則,施工圖與現場實際施工部位不一致，是否就小？是否應有規范的施工指令？上翻高度，如何確定？是方案，或是施工指令？涂膜厚度如何確定，是否有必要不定期去現場實測。如何體現優質優價？材料送檢監測環節如何監管？,三、防水,商務策劃案例：,濱海科技園渤龍新苑北地塊項目：基礎底板防水及防水保護層做法優化。,標準制定,分供方選擇,方案,周轉及其他,履約管理,管控要點,結算,四、生活區及辦公區臨建,技術部牽頭，工程部配合。1、制定標化圖冊：1）確定項目定位（A/B/C類）；2）項目進場前依據臨建標準圖冊繪制臨建施工圖；2、年度集采:1）勞務年度招標；2）板房年度招標3、資料收集：業主動態22、及場地移交時間。,標準制定,技術部牽頭，商務部配合。1、前期調研：1）場地條件；2）周邊環境；3）凍土深度調查，當地是否存在臺風等特殊氣候等；2、方案選擇：1）臨建模式；2）永臨結合；3）主城區外臨時設施原則上采用租房。4）考慮裝配式元素，以多次重復利用，降低成本。,方案,工程部牽頭，商務部配合。1、策劃：1）采購模式確定；2）自建臨建按需修建；2、招標：1）勞務及板房從年度集采入圍分包中選擇；2）合同條款明確；3）清單編制；3、合同：1）簽訂時效；2）損耗約定；3）工期約定；4）質量約定。,分供方選擇,四、生活區及辦公區臨建,特別關注,1.前期調研：a.原有場地狀態；b.水電接駁容量及接駁點23、。2.方案選擇：a.杜絕裝修奢華，過度硬化；b.北方臨建設計還需考慮鍋爐房及取暖。3.招標：a.招標時分包進行勘察場地；b.需有審批通過的臨建方案和平面布置圖；b.明確維修條款。,四、生活區及辦公區臨建,技術部牽頭，工程部配合。1、進場管理：1）按通知要求進場；2）進場記錄；3）板房進場；4）月結月清承諾書。2、施工控制:1）提前交底；2）過程質量監管；3）實測實量收方；4）人員考勤；3、材料控制：1）計劃管理；2）損耗控制；3）調撥材料；4）零星材料采購需價值評判；4、施工記錄：1）分包記錄；2）程量收方；3）工期記錄；4）用量記錄；5）零星機械記錄；6）竣工圖；7）零星用工、拆改需完整手續24、。,履約管理,技術部牽頭，商務部配合。1、拆除調撥：1）可周轉圍擋后勤物資等；2）進行盤點登記；3）制定調撥費用辦法；2、外部因素：1）因業主原因停工、窩工；2）因政策、環保造成停工；3）因氣候原因造成停工；4）交通管制等；5）燃油、人工、機械價格上漲等。,周轉及其他,工程部牽頭，商務部配合。1、板房結算：1）辦理時效；2）月結月清；3）完工后根據合同約定，2個月內完成結算。2、勞務結算：月度結算與最終結算按要求辦理。,結算,四、生活區及辦公區臨建,特別關注：,1.進場管理：根據現場施工情況確保臨建投入使用時間，分批搭建。2.施工控制：a.重視交底；b.過程實行旁站機制；c.對人員進行考勤管理25、；d.需繪制臨建竣工圖，作為結算依據。3.材料控制：a.制定合理損耗，與分包實行包干；b.及時完成成本分析；c.采用可周轉類圍擋的建議使用屬地化資源，降低成本的同時便于后期維保。4.記錄施工：過程記錄、收方記錄雙方確認。5.結算：a.階段鎖定成本；b.按實物工程量結算，原則上不容許計時工、零星機械；c.根據已確認資料按月清理，過期失效；d.簽訂結算承諾書。6.外部因素：a.制定專人定期摸底市場行情，定期進行資料收集、整理與確認工作；b.及時向業主發函做到信息溝通。,四、生活區及辦公區臨建,履約管理,施工方案,方案比選,出場管理,管控要點,五、生產區臨建,五、生產區臨建,技術部牽頭，工程部配合。26、1、規模及檔次；2、分批搭建:1）根據不同施工階段編制平面布置方案；2）堆場及加工廠嚴禁盲目根據高峰期一次性建成；3）業主分期開發項目；3、永臨結和；4、整體布局，一次成活，避免二次搭拆；5、按需設置；6、多方案比對。,方案比選,技術部牽頭，商務部配合。1、臨時道路；2、場地硬化、材料堆場；3、加工棚及加工廠；4、安全通道及防砸棚；5、圍墻圍擋；6、消防設施；7、臨水臨電；8、其他。,施工方案,工程部牽頭，商務部配合。1、進場管理：1）進場驗收；2）根據項目生產區臨建整體部署，按需分批進場；3）制定項目調撥目標；2、主材控制：1）主材三算對比；2）分包施工錯誤導致材料超耗的及時處罰；3）及時移27、交，規避零星易損耗材料丟失損壞；3、施工記錄。,履約管理,特別關注：,1.方案比選：a.生產區臨建綜合各施工階段功能需求，滿足各施工流水段施工需求，避免重復搭拆；b.道路、堆場等按照項目區段劃分、流水布置及物料需求總計劃進行推演復核，杜絕堆場、道路超需求設置；2.加工棚及加工廠：a.分期開發的項目或者先后開發的項目加工棚及鋼筋廢料池建議使用定型化，統一吊運，硬化采用鋼板，便于后期周轉使用；b.對工具式防護棚多采用螺栓連接，提高周轉率；3.臨水臨電：臨水臨電推廣使用節能設施，如限電措施、電纜材質比選（銅芯與鋁芯）、地埋電纜同時設置標識及保護措施，防止破壞。4.臨水臨電：a.重點防范電纜丟失損壞；28、b.庫存材料定期盤點。,五、生產區臨建,五、生產區臨建,技術部牽頭，工程部配合。1、拆除：1）可整體周轉物資的保護性拆除、及時清理并調撥；2）需要拆除清理后周轉物資及時進行清理并轉運至制定區域堆碼整齊；3）需要破除設施二次開發利用，沖抵項目成本。,出場管理,技術部牽頭，商務部配合。2、調撥：1）制定物料調撥細則；2）實驗室、圍擋、鋼板路面、裝配式路面、加工棚等推廣使用標準化構件；3）分階段按照實際情況與初期傳調撥計劃對比，及時糾偏；4）將項目可周轉類物料管理全部納入料具站管理。,出場管理,特別關注：,調撥：可調撥不購買，可內部周轉使用不新建。,濟南漢峪項目關于A7地塊南側臨建道路B3路費用均攤29、策劃：A7地塊B3路原屬于我方臨建道路硬化的施工范圍，也是A7地塊一條重要通道，因實際施工需要，A7地塊其他總包有時也會從我方硬化的B3路上通行。項目多次給 業主灌輸B3路提升了整個地塊形象的 思想，并主張“誰使用誰分擔”原 則，最終成功獲得業主支持，決議 由其他總包分攤道路費用，項 目成功收取其他總包單位使用 費。同時，通過項目經營作，提高道路總造價，增大分攤 基數，實現效益最大化。,商務策劃案例：,五、生產區臨建,技術部牽頭，工程部配合。1、前期調研：1）水資源接駁口調查；2）水費單價調查；3）市政中水系統使用調查；2、方案評估：1）用水類型；2）水源選擇；3）節流方案；4）費用測算；5）30、打井；6）回收利用。,方案比選,技術部牽頭，商務部配合。1、用水宣傳：2、循環水利用：1）新科技新技術；2）雨水利用；3）中水利用；4）節水器具；5）降水回收；3、用水管理制度；4、計量規則約定。,方案策劃,特別關注：,用水管理制度：工人生活區按照分包住宿人數進行分攤。如何在提升了工人住宿質量的前提下，節約用電？,一、水費：,六、水費、電費、管理費,六、水費、電費、管理費,技術部牽頭，工程部配合。1、先進的養護方法：2、砼攪拌新型添加劑；3、給水管材采用優質材料；4、定期檢修水管線路；5、現場降塵；6、泵管清洗。,過程管理,技術部牽頭，商務部配合。1、水費繳納：1）與政府自來水公司協商水費計取31、標準；2）水費繳納稅務策劃；3）水資源損耗分擔；2、政策影響。,外部因素,一、水費：,技術部牽頭，工程部配合。1、前期調研：1）電源接駁口調查；2）電費單價調查；3）常規節電措施及使用新技術節電。2、多方案評估：1）方案編制前要實地勘察及合理設置；2）根據實際情況總體部署用電；3）現場機械設備燃動力選擇；4）根據業主提供信息整體分析。,方案比選,技術部牽頭，商務部配合。1、進場管理：1）用電制度；2）加強意識；3）分包合同；4）核實分包機械燃動力；2、過程控制：1）降水階段；2）過程施工生產用電控制；3）生活、辦公用電量管控；4）節水器具；5）降水回收：3、調試運營：1）明確調試運營電費；2）32、調試階段管控；3）竣工驗收后管控；4、施工記錄。,履約管理,特別關注：,1、多方案評估：綜合考慮各階段施工用電用電需求，包括路線布置、同時工作的用電設備負荷，避免前期考慮不充分導致后期增加線路或者拆改費用。2、調試運營：甲方提前啟用的樣板間及配套電梯，泛光照明，空調設備，注意電費分攤和收取。,二、電費：,六、水費、電費、管理費,技術部牽頭，工程部配合。1、自行專業分包、甲指分包電費收取：1）合同明確約定；2）進場前交底；3）過程控制。2、專業分包機械用電控制：1）招標階段；2）施工階段3、甲直分包單位電費的收取：1）合同約定；2）測算用電量，簽訂繳費協議；3）施工交底，加強用電管控意識；4）費33、用扣除。,分包用電管理,技術部牽頭，商務部配合。1、業主用電損耗分攤；2、業主、甲指分包等原因引起的工期延誤以及增加冬季施工；3、停電引起的停窩工對工期的影響；4、電費開戶為業主戶頭我方繳費的，可采取措施抵扣進項稅。,外部因素,特別關注：,1、自行專業分包、甲指分包電費收取：根據分包施工計劃及機械設備計劃，計算分包用電總 量，簽訂用電控制責任狀，明確各家占比，超用電費用按照比例分攤后從分包結算中扣除。,二、電費：,六、水費、電費、管理費,六、水費、電費、管理費,三、管理費：,技術部牽頭，工程部配合。1、策劃：1）辦公耗材采購方式：a.統一集采；b.項目自行采購、網購。2)后勤費模式：a.項目自34、行配置管理；b.引進物業公司采用物業化管理3)資產管理：a.自行采購項目的固定資產；b.調撥其它項目已使用的；2、招標:1）辦公耗材；2）車輛使用費。,采購管理,技術部牽頭，商務部配合。1、項目人員配置；2、辦公耗材；3、辦公車輛使用費；4、安保費用；5、生活水電；6、資產管理（電器、辦公）；,過程管控,工程部牽頭，商務部配合。1、殘值利用：具備調撥條件時，項目自有設施及時調撥。；2、外部因素：若出現項目中途停工等意外情況，項目要針對管理費進行及時盤點、分析。,調撥及其他,六、水費、電費、管理費,三、管理費：,特別關注,1.策劃：建議辦公耗材集采、后勤物業化管理；2.項目人員配置：a.建議推行35、片區管理和項目群管理；b.人員數量與項目規模、工期等匹；3.安保費用：保衛采用物業管理時，按門崗包干費用。,體育局生活區項目，本項目太陽能工程為甲指專業分包工程，與業主簽訂的總承包合同約定我方收取總包管理費為專業分包工程造價的2.5%，且設備價款不含在總包管理費計算基數內。項目計劃通過現場配合與服務收取額外費用，將甲指太陽能 分包設備管理費由不收取更改為收取 合同額的4.5%，安裝管理費由合同 額的2.5%提高至4.5%，增加收益，同時對外結算過程中，根據 市場行情，合理爭取較高 認價，增加收益。,商務策劃案例：,六、水費、電費、管理費,分包結算注意事項,分包結算注意事項,如何留下支撐性資料確36、保不重復計量。,1,分包結算注意事項,地磚為包工包料，主材品質無約定，造成的后果：1、隊伍采購的材料沒有參與驗收，以次充好。2、過程破損，另增加成本。3、部位不明確，驗收走形式。,2,分包結算注意事項,屋面保溫層按勞務、專業分包模式的選擇問題,某群體住宅，屋面保溫層項目決議由主體勞務負責人工，項目采購材料模式發包。結果：物資計劃單據共計28張，時間跨度11個月，涉及計劃提報工長7名。有13張單據不是商務人員的親筆簽名。聚苯板和巖棉板的計劃偏差超出40%以上。巖棉消耗超預算136立方，比例高達65%，采購成本850/立方，虧損11.56萬元。結果：分包隊伍人工費4元/平方，總人工費6萬元，遠遠小37、于巖棉主材的虧損，考核扣款完全不可行。推測：保溫材料被外墻保溫隊伍擅自使用,3,分包結算注意事項,分包合同約定：“安全網、安全設施回收達到項目部管理規定”項目未簽訂回收協議，未見消耗量考核。如：某項目止水帶鋼板300*3mm止水鋼板人工費結算量 5272+1837=7109米，折合50.097噸 與物資采購鋼板止水帶比較，材料超耗10.215噸，超耗比例20%。解釋原因：人工費結算未足額計量（漏水風險）。,非主材類材料消耗考核，合同中未明確,4,分包結算注意事項,1、預算量按與分包結算人工費量統計，盈利水平不高。2、人工費預算量（翻樣量）被分包主導，人工費、材料費雙損失。3、措施鋼筋分包合同約38、定人工費不計量，考核消耗時數據混亂。,建筑面積20萬平方米，地下4層,6層裙樓，僅消耗34噸措施鋼筋，合理嗎？大底板用型材或鋼管做措施筋，是否計算人工費？怎么計？,措施鋼筋計量與領料,5,分包結算注意事項,1、同樓棟兩個單位元同步施工，變形縫處采用塞50mm厚擠塑聚苯板 結果：分包合同約定擠塑板由項目部提供。無圖可控制量，模板量正常給予結算，分包凈賺合同子項。2、后澆帶、地下室局部基礎側面用擠塑板替代找平層結果：分包合同約定擠塑板由項目部提供。找平層正常給予結算，分包凈賺合同子項。,6,分包結算注意事項,專業分包材料“優質優價”如何考核,問題：1、附件有兩個材料品牌,平米用量相同，主材單價不同39、，但分包綜合單價無差別。2、施工過程中如果項目不參與涂料進場量的驗收，如何掌握真實的使用量？如何評價每平方米的消耗量？是物資部，質檢，還是商務主導，均無定責任。3、中標人在投標期間報送了色卡，施工過程中項目是否保存了該色卡作為過程比對的依據？是物資部，質檢，還是商務主導，均無定責任。,7,分包結算注意事項,以“桶”計量，比較難控制。如因分包使用量不夠造成的后期返修維修及質量問題，如何考證？,分包結算注意事項,外墻保溫材料“偷梁換柱”,設計：FTC自變相漿料保溫價格：100元/m2,擬策劃：普通建筑保溫砂漿價 格：69元/m2,問題：FTC是什么？哪里出產？檢測要求有哪些？材料單價多少？每平方米40、用量多少？如何保證厚度？,問題：普通建筑保溫砂漿是什么？與前者差異在哪？材料單價多少？每平方米用量多少？如何保證厚度？,類似：防水材料、裝飾裝修材料等。,8,分包結算注意事項,9,住宅屋面保溫層設計做法為擠塑聚苯板，項目在施工時采用聚苯板替代，策劃節約主材費5072元。后經業主集團檢查，發現我司未按圖施工，要求全部拆除返工，再按圖施工。剔鑿與二次施工成本共計74914元。未經設計院可自行進行的策劃變更：1、在保證施工安全與質量的前提下，可優化措施項。2、在規范允許范圍內優化。3、提高質量標準，施工單位自行承擔額外增加成本。,分包結算注意事項,鋼結算工程量計算標準沒有統一的模板。以一個項目的工程量為例：屋面鋼梁、檀條計算規則：工程以現場實際施工情況按型鋼圖紙標注尺寸以噸計算（不計算連接板、螺栓等 重量，其余.不計算工程量）。,是否應計量？,解決建議：分包合同中附圖，構件編號，明確約定,10,分包結算注意事項,問題還有很多。不一一列舉。商務人員的本職工作：準確計算工程量 吃透分包合同 掌握現場變化情況 分析成本異動原因,