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1、成本控制的設計階段方法成本控制的設計階段方法2018.07二、組團規劃中的成本控制；一、規劃對施工的成本控制；三、建筑層高中的成本控制；四、非可售面積的成本控制；五、地下停車庫的成本控制；六、機電設計中的成本控制。組團規劃規劃對施工建筑層高非可售面積地下停車庫支護成本控制土方成本控制基礎成本控制前后樓夾角前后樓間距地下室配套用房面積架空層面積地上配套設施面積醫療配套教育配套物業用房社區用房不可租售地下室面積總體布局層高及凈高覆土厚度停車效率層數及格局地庫選型頂板荷載機電設計一、規劃對施工的成本控制規劃對施工支護成本控制土方成本控制基礎成本控制1、在施工方案中充分考慮規劃布局，結合單體、地下建筑2、施工計劃、塔吊布局之間的 關系對成本有一定的節約。2、施工場地的安排合理，減少物品搬運次數。3、加強施工管理，減少損耗?？刂苹又ёo經濟性總原則1.基坑支護應綜合考慮工程地質、水文地質、各種作用、邊坡高度臨近建(構)筑物、環境條件、施工條件和工期等因素，因地制宜、合理設計、精心施工。2.當工程條件許可時，應優先采用自然放坡法。3.當不具備自然放坡條件時，應對可選擇的支護方案進行技術經濟比較和選型。4.對開挖后不穩定或欠穩定的邊坡，應根據邊坡的地質特征和可能發生的破壞等情況采取自上而下，分段跳槽，及時支護的逆作法或部分逆作法施工，嚴禁無序大開挖，大爆破作業。5.不應在邊坡潛在塌滑區超量堆載，危3、及邊坡穩定和安全。6.邊坡工程的臨時性排水措施應滿足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有條件時宜結合邊坡工程的永久性排水措施進行。7.邊坡工程開挖后應及時按設計實施支護結構或采取封閉措施，避免長期裸露，降低邊坡穩定性。地下室開挖支護形式成本：放坡土釘墻錨索支護樁錨支護樁錨+內支撐。支護應首選放坡形式，支護形式需要多方案比較。優選方案放坡垂直支護案例：對場地內及周邊必須保留物、施工臨時物的退讓，使建筑物基坑開挖時具備自然放坡距離要求，避免產生支護費用。場地內、周邊必須保留物：保留樹、已建成道路、已建成建筑、地下無法遷移的保留 物、地上無法遷移的保留物施工臨物：臨時電、臨時水、料場等。案例：1.4、1 土地固有物產生的支護成本地下車庫施工臨時電線桿地下車庫施工臨時電線桿地下車庫坡道前期施工策劃時，未考慮周全，地下車庫缺少坡道考慮，施工臨時電架設后，地庫出圖開挖，由于退距不足，原有的放坡方案要改為護坡樁支護增加成本約70萬元。施工策劃階段方案施工實施階段方案1.2 規劃分期中因考慮的支護成本X 減小基坑開挖深度在土方平衡的前提下，盡量提高室外地坪標高 降低地下室層高 在滿足規范要求的前提下盡量減小主樓地下室埋深 多層洋房條件允許時采用半地下室 地庫平面盡量規則 減小圍護長度，例如魚骨式地庫基坑圍護總長度比方形地庫增加較多 控制主樓地下室與地庫底板高差 避免地庫中間的主樓地下室需要采取基坑圍5、護措施（土體側壓力可能使主樓樁基斷裂）例如軟土地區高差控制在1.2米以內 雙層地下室 兼顧地庫內的利用率及規劃車位指標控制要求，可考慮負二層內退一跨的方案處理 埋深較深的地下室 （如局部雙層地下室）盡量離河道和市政道路遠一些1.3 其他設計因素對支護成本的影響示范區的范圍劃定與地庫開挖 考慮示范區快速施工，進度要求，在前期劃定示范區時與地庫設計通盤考慮，合理規劃施工圍護界面2、土方成本控制2.1 嚴格控制土方量、做到場地自平衡2.2 前期做好場地設計，力求少開完，控制挖、填方量。2.3.1.在方案設計階段即組織設計院對土方的平衡進行方案設計，督導土建設計院保持對方案設計的土方進行階段性的復核；6、2.3.2.充分理解和利用各開發地域對基地內外高程設計的不同要求，除一、二線城市外，三、四線城市，尤其是丘陵較多地區、山區城市，對場地內外的完成面標高控制是比較有彈性的?？梢猿浞掷谜邨l件，盡量拔高基地內建筑的0.00的絕對標高，為地下空間地面化創造條件；12.3.土方平衡設計督導導則編制說明：1.基地內較高的海拔高度，可以設置側壁開敞地下室，減小開挖基坑和地下設備投入，有采光通風地下室更受市場歡迎。除當地規劃部門有明確規定基地與周邊城市道路高差的地區外，都可以考慮抬高基地標高。2.4.1.方案階段的土方平衡方案設計，應由項目公司成本部參與編制土方專項成本測算表，并作為向集團申報評審會的材料7、內容之一，并存檔備案；2.4.2.在山地丘陵地區城市的項目開發中，土方平衡在建設全過程成本中所占比重會明顯增大，其影響會向后延伸到基礎、基坑維護、擋土墻、護坡等一系列后續工程中去，因此，在山地或丘陵地區項目成本測算中，土方平衡成本應作為一個專項進行審查；2.4.3.在一二線城市的開發實際中，由于其城市管理越來越重視環境保護，土方的運輸和傾倒單價越來越高，有鑒于此，建議在分期開發的計劃制定過程中，要求工程部根據不同場地開發順序，編制土方運輸存放優化方案，減少成本支出。12.4.土方平衡設計的優化管理2.5.1.地下室頂板的景觀堆土，應強制采用地下室局部抬高方式解決，頂板覆土厚度不允許出現超出項目8、實施地域綠地率覆土厚度最小規定的情況，一般按照最大覆土1.5m厚度控制，禁止在地下室頂板上直接堆坡造景的設計。2.5.2.在地下室頂板設計標準中，明確要求加入地下室頂板排水設計的內容，優先通過上翻梁預留排水孔、頂板結構找坡排水的方式排除頂板積水，可以減少覆土層內專用排水板或其他后加排水構造措施的費用；2.5.3.在政策允許的地區，優先考慮抬高地下室標高的做法，控制地下室底標高抬高至地下水線以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板。2.5.設計全過程土方平衡措施2.6減小基坑開挖深度（同基坑部分）2.7多層無地下室基礎根據回填后的場地地坪控制樁頂標高，避免承臺開挖深度過大2.8 合理安排工程分9、期和施工組織，避免“先填后挖”2.9 盡量減小地庫頂板覆土厚度1.依山就勢，經濟、合理地布置建筑2.充分利用地形特點，有效減少地基處理費用，提升環境品質3.居住區內道路順應地勢起伏，有效減少場平土方量；因地制宜，合理利用地形1234，市政路高于場地標高；充分利用高差設計地下室空間，形成地下商業街，減少挖方填方的成本。因地制宜，合理利用地形利用原有地形中的洼利用原有地形中的洼地部分設計成地下商地部分設計成地下商業街業街與市政道路與市政道路相連接的室相連接的室外地坪外地坪3、基礎成本控制根據地勘報告，對單體、地庫進行綜合布局，避開基礎前期處理費用較高的規劃。3.1、勘察報告審查與咨詢，合理取值盡量10、挖掘場地土的工程力學性能；例如通過壓板試 驗等補充測試手段，直接實測承載力，減少相關參數經驗推算存在的誤差值；3.2、優先選擇施工簡單，成本低廉的天然基礎（獨立基礎、條形基礎、筏板基礎）方案，在必須選用樁基的情況下，優先選用管樁，其次是鉆孔樁、沖孔樁與人工挖孔樁；3.3、塔樓與裙樓地下室的柱底內力相差懸殊，應分別選擇不同的基礎形式，不得簡單統一 ，造成裙樓地下室基礎選型不合理；3.4、在初步設計階段，設計院應提供基礎選型的經濟型報告，不得少于三種基礎形式的比 對。3.5、合理安排開發順序，在前期基坑開挖時應考慮到對后期建設基礎避免基底土被擾動3.6抬高場地標高、降低地下室層高、采用半地下室等，11、減少基礎抗浮成本；3.7 主體建筑物（特別是高層）避開溶洞等不利地質條件，盡量避開較深的河塘、暗浜等不良地質區域；3.8 場地地基承載力不均勻時，將高層建筑置于地基承載力較高的區域。3.9 無論主樓、車庫，均應首選天然地基方案，當不滿足要求時，應優先采用樁 土共同工作的復合地基方案，避免采用樁基。3.10 對車庫，如抗浮水位不高，地基承載力較好，基礎型式應優先采用獨立基礎加防水板，否則應采用無梁板基礎，不建議采用梁板式基礎。3.11 主樓基礎應設計為梁板式筏板基礎，該基礎型式的板厚約為總層數的1/3；不應設計為平板式筏板基礎，該基礎型式的板厚約為總層數的1/2。而板厚決定了鋼筋用量。3.12.12、1.基地內有水系、池塘、濕地等天然條件的，應考慮充分利用。3.12.2.地質狀況存在沉陷區、流沙區、河塘水田淤泥、鹽堿土壤的，應在勘測報告出具后，作為設計前置條件繪制在總平面圖中，并交項目公司存檔備案；3.12.3.基地地質不利條件，應作為方案設計輸入條件提交方案公司，并在經營方案評審的項目概況介紹中提交集團審查。3.12.利用基地內既有基礎條件3.13.在滿足建筑功能的前提下，優化上部結構布置。3.14.樓面荷載、隔墻等效、消防車荷載、覆土荷載等均應按實際取值；不應放大。3.15.實配鋼筋時除KL、L及板的正彎矩鋼筋可放大1.11.15外，其余均不放大。3.16.受力鋼筋均采用HRB400級13、高強鋼筋。3.12.1.基礎條件較差，需要換土的情況下，建議設置地下空間，減少回土的成本。3.12.2.地下室設計應考慮施工回土工作量，請工程部門和成本部門跟進評估。3.12.3.基地分期施工應避免跨河道、市政道路設置管線，例如一期集中設置消防水池、變電所、開閉所、消控中心的情況下，如后期開發要利用這些設施則必須跨越河道、道路、橋梁等，會造成大量成本支出，并承擔不必要的開發風險。13.12.換土、回土成本控制二、組團規劃中的成本組團規劃前后樓夾角前后樓間距分期開發控制多產品類型分區布置其他設計因素不同產品類型與地庫單元組合控制前后樓間距控制參考要素樓間距計算時需考慮住宅南向大開間空間可作為停車14、空間，進而減小節約無效地下室面積，節約成本。更大限度的利用住宅投影地下室設計子母車位出租銷售，降低地庫單車位面積。3.2.塔樓宜兩個單元一組，非樓王單位避免單個單元組成一棟樓，由及以上兩個單元組成的樓棟，單元連接處體量應相差不大，并應對齊，盡量避免夾角扭轉。3.3.由及以上兩個單元組成的樓棟，單元高度宜相近，避免高低配。增加外墻面積增加外墻面積經濟合理方案經濟合理方案一期開發地庫范圍5.分期開發控制控制方法：車庫同小區的分期施工提前考慮，減少施工難度，控制施工成本。二期開發地庫范圍成本增大方案成本增大方案一、二期車庫只用通道相連接，減少施工難度，控制施工成本。一期開發地庫范圍二期開發地庫范圍一15、二期車庫整體相連接，分期施工難度大，增大施工成本。7.其他設計因素 地庫平面及交通流線盡量簡單，提高車庫利用率，例如多層住宅盡量成排對齊布置，雙排房屋之間地庫條形布置；在小區規劃中控制示范區面積和范圍，集約經濟；組團布置應考慮消防車道及場地的經濟性，消防車道宜平直，盡量利用小區道路或與景觀道路共用嚴格控制非可售結構面積嚴格控制非可售結構面積組成地下室配套用房面積架空層面積地上配套設施面積醫療配套教育配套物業用房社區用房不可租售地下室面積四、非可售面積的控制；1.地下室配套用房面積2.不可租售地下室面積定義：地下室中除停車位、設備配套用房和物業配套用房外的無效用地下室、自行車庫。2.1 住宅正16、投影下，盡可能不做地下室，僅保留交通核與地下車庫連通。地下車庫地下車庫地下車庫地下車庫住宅投影住宅投影住宅投影住宅投影住宅投影住宅投影住宅投影住宅投影住宅交通核住宅交通核住宅交通核住宅交通核住宅交通核住宅交通核住宅交通核住宅交通核注：可不做地下室物業：多層、小高層及中高層（根據各地結構計算爭?。┦纠纠?此做法通常用于住宅與地下車庫的地下室標高相差較大的情況下。此做法會減少鋼筋砼的用量，但卻使防水層用量增加，同時增加結構及防水施工的復雜性，增加施工質量隱患，而實際的節省費用尚無準確數據。故是否采用應綜合權衡后決定。)案例：大連某項目示例示例2.3.自行車庫，由于坡道面積大，盡可能集中設置，減少17、出入口。注：可不做地下室物業：多層、小高層及中高層（根據各地結構計算爭?。┦纠纠?.5.人防面積的控制盡量通過異地建設減小人防應建面積；控制人防口部數量、面積和位置，有效減少不可租售地下室面積人防盡量布置在住宅樓的地下空間內，減少人防設施對車庫的影響人防區域人防區域車庫區域車庫區域設備用房在設計時減少對有效車位的占用。地下二層設備用房布置與上層對齊，方便設備安裝。在變電站頂板設吊裝孔，避免產生由于設備高度而導致地下室局部層高需增加的可能。防火分區的劃分時，盡量利用住宅樓梯或自行車坡道進行疏散。排風井及地下室出地面的樓梯間均應避開景觀軸線及出入口，并保持與住宅有一定距離，避免降低住宅的價值。218、.6.其他控制方法3.架空層面積架空層相當于無圍護結構的正常樓蓋（同時高度大于標準層高度），其造價與標準層造價相差無幾，每建一層架空層時，按可售面積單方造價3500元計算，可以得出如下結論：高 層33層則可售面積單方造價增加約為3.0%，及105元/m2；中高層18層則可售面積單方造價增加約為5.6%，即196元/m2;小高層11層則可售面積單方造價增加約為9.1%，即227元/m2。4.地上配套設施面積4.1.用地面積的規定控制手法：盡量多框非建設用地作為配套設施的用地面積（如紅線與建筑退線間用地）。建筑控制線用地紅線A AB BBA，方案二由于方案一BA，方案二由于方案一方案一方案一方案二19、方案二建筑控制線用地紅線配套用地配套用地除設備用房、幼兒園等有特殊要求的配套，其余配套功能可結合商業集中布置，節約占地面積。4.2.建筑面積的規定控制方法：嚴格按照規定值設計，不得超越；如未做具體規定，盡量利用非可售面積進行配套；嚴格控制配套設施層高，盡可能做低；在商鋪中配套時首層預留樓梯，盡可能最大化利用、層空間。配建要求1）a、b、c三地塊配套用房統籌配建，視功能需要相對集中布置；物業管理辦公用房按地上 建筑面積的3配建，物業管理經營用房按地上建筑面積的4配建，社區工作服務用房 按每百戶不少于20平方米且總量不少于60平方米的標準配建，建成后無償移交給社區 所在街道；配建不少于20平方米的20、環衛用房；按每500戶10平方米的標準配建數字電視 機房，建成后無償移交給文廣主管部門；沿山陰路配建不少于80平方米的城市公廁一座，建設標準需按二類標準配建，建成后無償移交給環衛主管部門；2）市政管線：給水、排水、電訊、燃氣等市政管線統一接城市市政管網,各類連接管線由競 得人負責建設；3）停車位：商業機動車位按0.6個停車位/100平方米建筑面積配建；住宅機動車位按每戶不 少于 0.8個配置,其中應配置適量室外停車位；二層商鋪二層商鋪首層商鋪首層商鋪4.4 其他非可售面積的控制通過政府主管部門溝通，盡可能采用不計容的成品門衛房嚴格控制地下單車位成本成本控制要點總體布局層高及凈高覆土厚度停車效率21、人防設計五、地下車庫成本控制；層數及格局車庫選型頂板荷載地下車庫設計常犯的10個主要錯誤：地下車庫設計4個控制條件：地下車庫設計的5個優化要點：3.1減少開挖的成本和風險，最直接方法就是減少地庫。優先采用地面停車和地下停車相結合的有限人車分流模式設計，在實際使用中，能夠直達住宅一層大堂的地面車行道和停車位更受業主好評。3.2多層建筑（3層以上的洋房）底層利用不算面積的2.2m架空層至少每戶可以解決兩輛停車位，不能停車的空間亦可以用來出讓使用權或充當自行車庫減少地下自行車配套。3.3多層建筑利用樓間距設置半地下停車庫，在綠化率能夠滿足的前提下，結合景觀設計，在集中綠地中設置50輛停車規模以下的半22、地下小型車庫。3.4地下車庫的人行出入口設計，不限于常見的直達地下電梯廳，可結合架空層的設置，就近排布能夠到達架空層的地下室步行出入口，可以節省高層建筑投影下部的地下室。1推廣地面停車、多層采用2.2m架空層停車、半地下停車導則編制說明：1.參見杭州坤和房產開發的親親家園一期地下車庫設計；獨立地庫與大底盤地庫各有利弊，須結合地址條件及總圖布局進行經濟性研究，確定最優的地庫布局，將地庫成本控制在最初階段；塔樓宜布置在地下室四周，盡量靠邊；核實并盡量控制人防面積，不做5級人防。2.1 地庫形式關于總體布局時控制成本的方法建議：1、在小柱網的獨立地庫設計方案中考慮采用無梁樓蓋加托板柱帽的結構形式，設23、備管線躲避托板柱帽排布可節約空間。因此埋深也會減少，水浮力減小，底板、側壁配筋減少，抗浮樁減少。（避免在獨立地庫上方設置行車道，增加額外的板厚配筋）2、大底盤地庫中摒棄位于邊角，通行不暢的區域。3、確認退界要求（地鐵控制線，退道路及水位控制線等），若退距較小，可考慮多退讓1米，滿足施工需求和后期的管線預埋。2.1 地庫布局多層建筑部分盡量少做地下室，減少人防配建指標，因為多層建筑地下埋深超過3米后按基底面積配建人防；通過對地下室內交通流線及設備用房等的合理布置，有效控制獨立地庫邊界與主樓間的間距，以期達到采用簡單支護解決基坑開挖的目的。在小柱網的獨立地庫設計方案中考慮采用無梁樓蓋加托板柱帽的結24、構形式，設備管線躲避托板柱帽排布可節約空間。因此埋深也會減少，水浮力減小，底板、側壁配筋減少，抗浮樁減少。（避免在獨立地庫上方設置行車道，增加額外的板厚配筋）大底盤地庫中摒棄位于邊角，通行不暢的區域。確認退界要求（地鐵控制線，退道路及水位控制線等），若退距較小，可考慮多退讓1米，滿足施工需求和后期的管線預埋。1.1.部分三線城市如設置5級人防地庫，人防面積可以較設置6級人防減少一半。1.2.選擇人防類型時優先設置人防物資庫，減少復雜的人員口部。1.3.應避免一個區塊人防總面積超出5000，超出則需要配件人防電站，電站設置成本極高。綜合當地情況控制人防面積4.1 地下室層數4.2 地下室人防布局25、4.3 地下室格局 如果做兩層地庫，地下二層應盡量避開主樓，以免形成主樓負二層的無效空間；對于雙層地下室，兼顧地庫內的利用率及規劃車位指標控制要求，可考慮負二層內退一跨的方案處理（前面已提及）影響地庫埋深的因素 注：圖中數據僅為示意不做參考1.0m0.5m0.0m1.5m方案A方案B方案C方案D景觀 管網人防1.0m0.5m0.0m1.5m方案A方案B方案C方案D景觀 管網 人防凍土層1.0m0.5m0.0m1.5m方案A方案B方案C方案D景觀 管網1.0m0.5m0.0m1.5m方案A方案B方案C方案D景觀 管網凍土層非采暖有人防非采暖無人防采暖有人防采暖無人防方案A滿足所有條件最大需求方案26、B優化其中一項因素方案C綜合優化各項因素方案D成本極端化，可行性待論證如：人防異地建設等方法：設置管溝減少覆土厚度5.2.管網設計成本控制方法方法：設置設備管廊減少覆土厚度設備管廊住住宅宅住住宅宅住住宅宅住住宅宅地下車庫地下車庫覆土覆土覆土覆土地下車庫地下車庫5.3.場地坡度場地豎向設計有高差下，覆土厚度與地庫層高的關系方案一：覆土厚度高低不同，地庫頂板荷載增加。方案二：地庫層高低不同，覆土厚度相同，頂板 荷載減輕，地庫維護成本增加。控制方法：因具體項目具體問題不同，建議存在場地高差時，設計院針對地庫要進行以 上兩個方案成本比較。6.1.景觀荷載控制景觀局部荷載落圖堆土、樹池、水景、雕塑、亭架27、降低景觀荷載方法覆土改為薄水池法控制單車位面積的經濟效益單車位指標核算公式：單車位控制指標控制說面要極限努力創造所有有利條件，使單車位指標達到最理想值，如達不到理想值時，需在提前會診。地下室輪廓線應平直方正，無用的面積一定要剔除；柱網布置應符合車位及行車道模數，達到緊湊布置避免行車道靠外墻布置避免布置平行或斜向車位；設備用房及非機動車庫不允許擠占車道兩邊的停車位；設備用房勉強夠用即可，不能有富余；人防口部設施應布置在不影響停車的地方；關鍵的部位對結構構件進行局部轉換（慎用）；如設置地下大堂，盡量靠近交通核，不占用車位防火分區的劃分，盡量借用已有的樓梯疏散，避免增加疏散樓梯提高停車效率的關鍵措施28、：車位尺寸與柱網的關系：8100*8100 柱網6006008100*5000 柱網請華中區域補充控制方法請華中區域補充控制方法8000*N柱網8100*7800 柱網78007800600600-8007800*7800 柱網5400*5400 柱網總車位：52輛區域內柱網總面積：1368平米單車位：26.3平米對提高地庫車位比較重要，設計中設備用房布置遵循的主要原則：a.合理布置各設備用房，不占用停車位，盡量將設備用房布置在塔樓下方及其他不便停車的 邊角地帶；水泵房靠近配電間布置，靠近給水主管井，可減少管線的長度；b.根據國家及地方規范，合理設計設備用房積；c.生活及消防水池可以利用坡道下29、方及其他受限制空間；生活水池需采用食品級不銹鋼，容積為最高日用水量的15%20%，當地自來水公司允許采用無負壓供水設備時，不需設置生活水池；消防水池采用鋼筋混凝土水池，可利用地庫原有鋼筋混凝土結構。d.變配電所和發電機房 變配電所設置在地庫，宜設置在靠近大型用電負荷處；室外通往變配電所綠色車道的層高為2.8米，可采用局部梁上翻。7.2 設備用房位置控制7.3.柱網、布車方式、輪廓線的綜合關系7.3.1 避免水平停車及車道靠近外墻；7.3.2 柱距、車道寬度、地庫輪廓設計不合理；7.3.3 車道寬度、車道靠近外墻設計不合理；7.3.4 合理控制無效面積；7.3.5 坡道出入口及人防出入口；地下室30、層高的決定因素：地下室層高參考數值（梁板式）：地庫層高優化方法：1、中心區大面積區域地庫頂板采用結構找坡，局部建筑找坡。2、盡量使“主風道”靠近車道外側設置或走車位上空，車行通道凈高控制在2200mm，停 車位凈高可控制在2000mm，即可以將主風管及噴頭等設置在停車位區域，節省總層高。3、風道寬度盡量控制在1.2米以內，風管盡量不要設置噴淋；4、電氣橋架、設備管線與風道平行設置，盡量不要設在風道下方，特別是無動力污水管道；5、各類管線交叉點不要設置在主車道處；6、機電綜合管線高度計算：機電走管高度=通風管+自動噴淋高度+電橋架+預留 其中：通風管高度：300mm500mm(含50mm的安裝支31、架高度)；自動噴淋高度：200mm7、在地庫面積較大，且流線布局穩定的項目，可以考慮摒棄普通風管，采用誘導風機，以節 省層高。但需另外考慮排煙要求。1.1.有消防車通行，或覆土在1m以上的無梁樓蓋地下室頂板，結構最小厚度約0.45m。1.2.不設機械排煙的地下室，電纜橋架和消防噴淋管的最小安裝高度需求為0.2m。1.3.機動車通行高度為2.2m，因此無梁樓蓋地下室最小層高應按照2.85m控制。極限層高地下室層高參考數值（無梁樓蓋）：地下室層高控制的正確做法；在部分城市，只要當地綠化辦沒有嚴格的條令規定覆土厚度，可以采用地下室大梁上翻的方式設計。700-800高的結構大梁，可以考慮上翻出頂板2032、0左右，計算覆土則仍從頂板開始計算。上翻梁形成的梁格子，可以考慮在板頂預留排水孔濾水層和結構找坡的方式排除積水，部分驗收不嚴格的地區，可以簡單的用破碎輕質砌塊+水泥澆筑回填的方式抹平，1m的覆土加局部堆坡足夠種大樹。結構上翻梁說明：地下室層高控制的經濟效益；地下室層高控制的經濟效益；六、機電設計中的成本控制機電設計給排水專業熱力管網專業電氣專業 在方案已經獲得公司批準，正式方案文本制作之前，安排一次與開發地域的轄區人防、消防、市政、環保、綠化、交警、教育、規劃、建委、發改委、電力、燃氣、自來水、電信、電視、城管、衛生、房管、圖審等部門的溝通，由項目總牽頭，含外配套、設計、成本、營銷專業人員對可33、能影響建設的不利和有利因素進行梳理匯總，并存檔備案。1梳理全建設過程中的外配套成本項，減少計劃外成本支出1.、給排水專業 小區生活、消防水泵房布置應考慮以下因素：1）小區規模及小區內各建筑性質；2）小區地勢、地形；3）小區周邊市政給水管網水壓情況；4）市政規劃路或現狀路的影響；小區分期開發建設計劃。小區水池設計：1）小區用生活水池容積按最高日用水量的15%計算；單體建筑用生活水池容積按最高日用水量20%計算；計算生活水池容積時不包括市政直供水樓層的用水量。2）當采用疊壓管網給水設備供水時，不設生活水池。3）當室外給水管網能保證室外消防用水量時，消防水池的有效容積量應滿足在火災延續時間內室內消防34、用水量的要求；當室外給水管網不能保證室外消防用水量時，消防水池的有效容積量應滿足火災延續時間內室內消防用水量和室外消防用水量不足部分之和的要求。4）生活、消防水池應分別設置。水泵房的設計：1）水泵房應與水池貼臨設置。2）消防供水設備按泵房服務范圍內最大一棟建筑所需流量及揚程選型。3）消火栓系統靜壓大于1.0MPa、噴淋系統配水管道的工作壓力大于1.2MPa時，應采取分區給水系統。4）生活給水系統除市政直供樓層外，其他樓層需分區加壓供水，分區采用多套供水設備分區，一般按照810層范圍一個分區考慮，如當地自來水公司有要求時，則按當地要求設置。小區的水表設置原則：1）水表通常設住宅生活用水表、商業用35、水表、公共事業用水表；2）水表應設在水表井內，水表井設在人行道或綠化帶下；3）如當地自來水公司有要求時，則按當地要求設置。小區的室外給水管網布置成環狀給水管網，環狀給水管網與市政給水管的連接管不少于兩條，當其中一條發生故障時，其余的連接管應能通過不小于70%的流量。小區室外排水管道的起點盡量抬高，布置在冰凍線以上150mm，排水檢查井選用塑料檢查井，化糞池布置在實土部分，這樣可以減少車庫覆土厚度。地下室給排水設計：1）地庫集水坑盡量布置在靠外墻部分，壓力廢水能夠就近排除；2）自噴系統的報警閥間分散布置，消火栓干線與低區住宅的消防干線統一考慮。3）各種壓力主干管應盡量布置在塔樓底或沿停車位布置；36、4）當梁、通風管道、成排布置的管道、橋架等障礙物的寬度大于1.2米時，其下方應增設噴頭，計算車道或停車位凈高時，應考慮120mm噴淋頭高度。人防按照人防等級優化管道布置，非人防區域的管道不穿越人防區域。2、熱力管網供熱中心設置在熱負荷的中心區域，確保管網主干線通過熱負荷中心，盡可能縮短熱力管網總長度和不利環路長度。盡可能按不同使用性質劃分環路，并力求分別均勻。熱力管網一般沿道路、枝狀敷設，不應穿過小區預留地帶。投資省，便于運行管理。若小區內覆土埋深過小，地下均為車庫設計時，熱力管線應盡可能敷設在地下車庫內，由地庫進入各單體樓棟。小區熱力管線供熱半徑控制在500m以內，管網易于平衡，減少設備投資37、。人防按照人防等級優化管道布置，不用于人防區域的熱力管道不得穿越人防區域。3、電氣專業合理的計算小區的用電負荷容量，確定變配電室的數量及位置，使之布置于靠近外墻，朝向電源方向，靠近負荷中心，供電半徑不大于150m(北京地區)，250m(外地)，以保證良好的供電質量。電纜應能沿最便捷的路徑敷設至用戶端，避免因變配電室設置的不合理而造成的電纜浪費。小區內的供配電線路及弱電線路，盡量敷設于室外覆土內，如室外沒有路由時，可在地下車庫內沿線槽或地槽敷設。在車庫內敷設的強、弱電電纜橋架應在停車位上敷設，與其他管線交叉處，可由管線綜合確定位置，以滿足車庫內車道及車位的地凈高要求。有些地區（如北京）要求車庫內的低基戶供電電纜要求敷設于地槽內?？筛鶕笠巹澇雎酚?，由供電部門設計施工。設備選型：減少電纜規格的種類，合理選擇電纜橋架的寬度。根據小區的物業管理及所在地區各弱電運營商要求設置電信機房，有線電視機房，安防中心，依據規范要求設置小區消防中心，要求位置合理，進出線方便，要盡量避免線路的繞行，消防中心與安防中心可合并設置。強、弱電線路從室外直接引入人防時，需設防爆波電纜井，與人防區域無關的電氣管線不允許穿越人防區域。