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1、美好建筑 美好生活上海誠園項目交付后維修經驗分享匯報人：二二年六月九日2017年6月項目樣板區完整呈現，第一批住宅實現開盤即售罄。2018年12月項目第一批住宅全面交付（其中精裝修268套，毛坯281套）。2019年9月項目第二批住宅交付（其中精裝修140套,毛坯226套）。2020年1月、4月項目第三批（05地塊）住宅實現開盤售罄。2020年6月第三批（05地塊）住宅即將實現竣工交付（其中精裝修154套，毛坯377套）。上海誠園獲得了委托方、社會各界及客戶的認可，在此，我把誠園項目精裝修管控經驗與各位同仁進行交流，不足之處敬請批評指正。上海誠園精裝修營造歷程一項目介紹二項目精裝修案例分享三總2、結與思考一、項目介紹（一）項目概況（一）項目概況B0401、B0501、B0601地塊合計單位一、總規劃用地面積89745.8二、規劃總建筑面積208314.82其中地上建筑面積146314.82其中住宅建筑面積130771.43保障房建筑面積7200.9商業及配套建筑面積5068.53架空層面積（不計容）2163.12地下建筑面積62000三、計容建筑面積143593.2四、容積率1.6五、占地面積22437六、建筑密度25%七、總綠地面積30025.03其中集中綠地面積10024.46其他綠地面積20001.17 八、綠地率30%九、總戶數1446戶十、總人口4049人十一、機動車位1573、2輛B0601地塊6#-12#交付B0401地塊交付B0601地塊1#-5#交付B0501地塊1#-5#、10#、11#交付交付時間交付時間2018年12月30日2019年9月30日2019年11月15日2020年6月30日2020年9月30日交付套數交付套數268套260套281套377套154套交付地塊交付地塊收房率收房率B0501地塊6#-9#交付98.9%100%94.9%暫未交付暫未交付交付滿意度交付滿意度交付服務：96%維修服務：80%物業服務：96%總體滿意度：88%交付服務：89%維修服務：82%物業服務：91%總體滿意度：86%暫無暫無交付服務：89%維修服務：82%物業服務4、：91%總體滿意度：86%（二）項目交付概況（二）項目交付概況一、項目介紹（三）（三）精裝修效果展示園區出入口生活體驗館大堂136樣板房實景128樣板房實景一、項目介紹（三）（三）精裝修效果展示一、項目介紹售樓處實景展示（三）（三）精裝修效果展示一、項目介紹生活體驗管實景展示（三）（三）精裝修效果展示一、項目介紹新古典風格實景展示（三）（三）精裝修效果展示一、項目介紹現代風格實景展示（三）（三）精裝修效果展示一、項目介紹施工樣板實景展示一、項目介紹（四）（四）精裝修團隊介紹項目實施過程也是一個不斷學習和總結的過程，在此將項目以上特點在實施過程中的管控經驗進行交流探討。上海誠園項目共有精裝修員工5、3人。具體情況如下：明確責任分工：各工作界面職責清晰，專業線配置充分；設定標段負責人：結合不同地塊的推進情況，04、05、06三個地塊分別設定標段負責人，責任分工明確。鼓舞團隊士氣：面對艱巨的交付任務，采用任務考核與績效直接掛鉤的方式，加強考核，鼓舞團隊干勁。誠園精裝修系統人員分布精裝修總負責：傅云驥B0601、B0401、B0501B0501B0401地塊負責人地塊負責人地塊負責人一項目介紹二項目精裝修案例分享三總結與思考滿意度和不滿點：整體功能性齊全，面積利用率高，室內收納空間略少。優化建議主要問題：1、入戶門正對電梯，風水上有影響；2、屋內收納空間較少 3、客廳與小書房存在折角，空間感不6、好；4、北房間小且緊貼北設備陽臺，恐有噪音改進方式：方式1、電梯往中間移，去掉部分連廊長度，錯開入戶門位置。方式2、南書房拉平，多余面積給到陽臺，增加陽臺長度。次要問題：陽臺面積較小，廚房窗戶較小。改進方式：方式1：縮小南書房位置，增加陽臺面積方式2、更改下廚房墻體位置，可采用半開式廚房，增加采光面。次要問題：北面連廊導致中間套隱私感較差，現行格局較難解決。二、項目精裝修案例分享（一（一）客戶產品反饋戶型分析:75小高層戶型次要問題：1、入戶走道較寬，面積有些浪費；2、開門正對廚房，風水上相沖主要問題，可優化：1、設計開放式廚房，增加廚房采光。2、主衛與書房位置交換，增加主衛通風性主要問題：17、兩房朝北，2、主衛暗衛通風采光不佳；3、廚房通風采光較差，并且窗口與書房相連，容易串味；4、一梯三戶居住密度較大 滿意度和不滿點：滿意：客廳尺度寬敞，雙套房設計互不干擾，客戶接受度較高 不滿意：兩房朝北，不符合上海地區購房需求，主衛暗衛通風采光不佳次要問題，可優化：1、可拉寬廚房面積，擴大廚房使用空間；2、內開門改為外開，更加舒適。（一（一）客戶產品反饋戶型分析:88 B3小高層中間套戶型二、項目精裝修案例分享精裝修風格 現代風格：75-128主打現代風，整體布局清爽簡約，其中88B3戶型以日系原木風為主，有所創新；本案目標客群主要為25-40歲中青年群體，現代及日系風格頗受客戶好評。新古典8、風格：136以新古典風格為主，配以紅棕色木飾面，整體較為莊重，適合中老年群體，年輕群體對該風格接受度不高。（一）（一）產品總結樣板房二、項目精裝修案例分享 精裝修標準（設施設備、品牌檔次）：本案裝修標準約2500元/，周邊同價位項目裝標在800-1200元/。因上海限價精裝修房和毛坯房并未拉開實際差價，精裝房售賣存在虧本現象，同時讓購買毛坯的客戶有心理落差；未來可適當降低精裝標準至1200-1500元/更為貼近上海實際市場情況。項目材料（設備）名稱品牌地面瓷磚卡路仕/諾貝爾墻面壁紙歐雅分戶門鋼木復合門春天分戶門鎖人臉識別、機械鑰匙、密碼三合一、智能分戶門鎖海貝斯設備空調日立設備地暖威能櫥柜整體9、櫥柜歐派洗滌盆水槽（單雙）弗蘭卡洗滌盆龍頭水槽用高拋龍頭弗蘭卡灶具雙頭燃氣灶老板吸油煙機吸油煙機老板熱水器燃氣壁掛爐威能精裝建議1設施設備：保留基礎裝修內容，取消德國威能地暖；取消墻紙，乳膠漆交付。精裝建議2品牌檔次：用國內一線品牌替代國際品牌，例如日立空調改為格力/美的等國內品牌；（一）（一）產品總結樣板房二、項目精裝修案例分享（1）維修工作的安排（2）維修過程監控：確定維修負責人、備案維修授權委托確定維修負責人、備案維修授權委托人資料、成立維修小組人資料、成立維修小組 明確維修流程并及時銷項明確維修流程并及時銷項 統一形象、統一培訓統一形象、統一培訓 計劃維修關閉時間，及時反饋計劃維修關閉10、時間，及時反饋 維修前后巡查維修前后巡查 維修結果確認維修結果確認 客訴問題預控及解決客訴問題預控及解決 拒收客戶、重點客戶一對一跟進拒收客戶、重點客戶一對一跟進 連同物業及時與業主溝通反饋連同物業及時與業主溝通反饋 陪同業主復驗提升滿意度陪同業主復驗提升滿意度（3）業主溝通反饋：（二）（二）交付后維修管理二、項目精裝修案例分享（二）（二）交付后維修管理二、項目精裝修案例分享與業主保持持續溝通，確定方案、多次磨合，以達到業主滿意度業主滿意度成立維修小組、規范維修制度邀請業主復驗維修結果客服、物業及時與業主反饋交流維修情況工程、客服、物業對維修過程驗收監控三次交付后集中維修問題總量3857條，維11、修銷項率達95%以上三次交付后集中維修期，工程、客服、物業的維修復查率達95%二、項目精裝修案例分享（二）（二）交付后維修管理2019年度磨合期業主滿意度年度排名第三（三（三）改進案例地下室結露二、項目精裝修案例分享問題概況：地下車庫潮濕、易結露，造成霉變、消防設備等的損壞及地面濕滑容易發生安全事故。原因分析：1、地下室通風效果較差；2、項目靠海較近，上海氣候較為潮濕；3、物業在處理通風及管控力度上較弱。措施方案：地下室增設除濕機。（三（三）改進案例外墻裝飾套二、項目精裝修案例分享措施方案：協調施工單位安裝裝飾套。問題概況：外立面有破口，無裝飾套圈。原因分析：1、施工過程中未做好溝通協調；2、12、一房五驗提出后未及時整改；3、交付后業主提出半年多仍未解決。（三（三）改進案例精裝戶內二、項目精裝修案例分享問題概況：百葉窗滑塊使用效果較差，門窗單位給出承諾可使用2萬次，但使用時滑塊滑動費力且個別滑動4至5次發生脫落或失去使用效能等情況，與其承諾偏差較大。原因分析：1、供應廠家的產品品質較差，未能達到使用效果及功能。措施方案：1、發函至供應廠家，讓其落實解決問題的方案；2、提醒業主使用過程中需注意；3、過程中發現問題安排人員解決問題。（三（三）改進案例精裝戶內二、項目精裝修案例分享問題概況：窗戶滑塊距離飄窗大理石較近，阻礙滑塊使用軌跡，影響使用功能原因分析：1、施工過程中協調管理薄弱，未及時13、規避、發現問題；2、一房五驗提出后，整改力度較弱措施方案：1、阻礙滑塊軌跡處對大理石進行切割，使其達到使用功能；2、切割大理石的周邊做好美化處理，（切割在交付后進行，造成業主較多投訴）；3、嚴格考察供應商資質，確保供應貨品品質過硬。（三（三）改進案例精裝戶內二、項目精裝修案例分享措施方案：1、縫隙處安裝壓條進行覆蓋；2、確定方案后統一實施，不進行個性化設計；3、加強裝修單位管控問題概況：窗戶與飄窗大理石有1-2厘米間隙，存在死角難打掃的問題原因分析：窗框與玻璃處存有高低差，導致石材與玻璃間隔較遠（三（三）改進案例精裝戶內二、項目精裝修案例分享問題概況：主臥窗簾槽未到底部，此處為梁，影響窗簾遮光14、效果。原因分析：窗簾盒掛置梁底導致吊頂高度過低，采用包梁裝飾。措施方案：1、做好溝通工作，安撫業主情緒；2、建議業主采用一端固定式窗簾。（三（三）改進案例精裝戶內二、項目精裝修案例分享問題概況：天然大理石裂紋明顯，恐有斷裂、起翹等情況的發生。原因分析：1、此為天然大理石的紋路，其不是裂紋，為大理石的天然紋路，屬于正常，且不會發生斷裂情況；2、但個別出現斷裂嚴重但仍安裝的問題。措施方案：可打磨拋光處理，且與業主做好解釋說明等溝通工作，若有斷裂進行更換。（三（三）改進案例精裝戶內二、項目精裝修案例分享問題概況：木飾面的破損、掉漆等。原因分析：1、施工過程中及材料運輸過程中未做好成品保護。措施方案：15、1、提高驗房整改力度；2、提升維修品質，加強維修品質管控。（三（三）改進案例精裝戶內二、項目精裝修案例分享問題概況：1、墻紙色差明顯；2、墻紙接縫較大、較明顯；3墻紙起翹、起鼓等。原因分析：個別戶墻紙批次選用不一致。措施方案：1、色差明顯的墻紙進行更換。（三（三）改進案例精裝戶內二、項目精裝修案例分享問題概況：個別戶內弱電箱線頭雜亂，且線路不明確原因分析：1、安裝鞋柜前未經過系統性整理，導致鞋柜安裝到位后不便處理。措施方案：協調施工單位進行二次整理。（三（三）改進案例精裝戶內二、項目精裝修案例分享問題概況：櫥柜拉欄太緊。原因分析：櫥柜安裝的零部件（阻尼）不靈活，拉籃剛性差，多次使用后變形。措施16、方案：廠家進行更換拉籃。（三（三）改進案例精裝戶內二、項目精裝修案例分享問題概況：個別戶內鍋爐進出水管管徑不一致，細管達不到出熱水標準，導致熱水間斷性停歇原因分析：1、施工單位私自更換輔材配件，未使用原廠配件。措施方案：1、施工單位出現更換材料的違約問題，進行相應扣款或采取其他措施；2、針對未使用正確管線戶內進行更換。（三（三）改進案例精裝戶內二、項目精裝修案例分享原因分析：插座位置不正確，與居家安全規范有沖突。措施方案：增設防濺盒。問題概況：廚房下柜分水器下有插座，插座無蓋板，有安全隱患。（三（三）改進案例精裝戶內二、項目精裝修案例分享問題概況：入戶子母門錯縫。原因分析：個別門扇發生變形。措17、施方案：協調廠家進行更換。（三（三）改進案例精裝戶內二、項目精裝修案例分享問題概況：1、電子門鎖屏幕有問題；2、電子鎖沒電入戶門無法正常鎖閉；3、電子門鎖有電，入戶門無法正常鎖閉原因分析：1、電池無電時設備無法回彈，需業主根據電量及時充電；2、低電量狀態下無安全防御措施措施方案：1、加強供應商的選擇；2、電子門鎖產家對電子鎖進行普查；3、加強電子鎖測試效果；4、對電子鎖有疑問的業主可直接聯系電子鎖廠家售后進行處理（三（三）改進案例精裝戶內二、項目精裝修案例分享問題概況：陽臺移門框被真石漆涂料污染，感官效果較差，業主自行不易清理原因分析：1、施工過程中未做好成品保護；措施方案：1、做好成品保護工18、作；2、加強過程中管控工作及交付前保潔工作；3、使用專業藥劑進行清除。（三（三）改進案例精裝戶內二、項目精裝修案例分享問題概況：空調外機出風口被墻體遮擋1/2，制熱制冷效果較差，影響空調正常使用。原因分析：1、設計時未考慮此問題；2、施工中未發現此類問題；3、施工過程中管控力度薄弱。措施方案：1、設計階段加強預防；2、將空調機位側放40度，安裝出風的導流罩及加壓設備。（三（三）改進案例精裝戶內二、項目精裝修案例分享問題概況：陽臺滲水，水汽進入戶內，導致客廳墻紙發霉、臥室地板發黑。原因分析：1、陽臺做閉水試驗，鋁合金門窗與陽臺交接處未做防水；2、外墻石材斷裂；3、外墻PC膠未打好。措施方案：1、19、加強防水工作；2、加強過程中工程管控。（三（三）改進案例精裝戶內二、項目精裝修案例分享問題概況：墻紙發霉原因分析：踢腳線處上下口打膠密閉，外墻內保溫板冷橋措施方案：一般發霉：拆除踢腳線進行基層離地防潮處理，踢腳線安裝完成后下口不打膠。外墻內保溫墻紙發霉：拆除保溫板用保溫砂漿替代保溫板。（三（三）改進案例精裝戶內二、項目精裝修案例分享問題概況：地暖循環泵不防水，淋雨被燒壞。原因分析：材料使用中存在問題，應考慮是否防水的情況。措施方案：更換損壞器件，加裝防水罩。（三（三）改進案例毛坯戶內二、項目精裝修案例分享問題概況：毛坯個別戶內內保溫發霉。原因分析：一層水汽過重，導致內置保溫板大面發霉。措施方案20、：1、選擇適用于沿海地區保溫板。2、拆除內置保溫板，并重新粉刷。（三（三）改進案例毛坯戶內二、項目精裝修案例分享問題概況：地暖地面裂縫，影響觀感，業主懷疑為質量問題。原因分析：地面鋪設地暖，混凝土有不同程度沉降，未設置工藝縫。措施方案：1、銷售期間告知客戶此問題；2、統一交付說辭，與業主做好溝通工作。對接受度不高的業主進行自流平覆蓋。（四）（四）增值服務封陽臺二、項目精裝修案例分享問題概況：部分業主陽臺僅一扇，且開啟扇與陽臺固定門同側，影響通風效果。原因分析：前期大面方案確定是業主進行溝通統計選擇接受度高的方案統一制作。客戶端口多，使用出發點不一。措施方案：與少部分業主進行溝通方案的功能性優勢，方案確定的方式等等，說服業主需保證外立面統一。一項目介紹二項目精裝修案例分享三總結與思考三、總結與思考設計階段現場管理材料管控樣板管理過程管控交付后維修客戶滿意度總結：設計階段：1、產品在設計階段要從以人為本的角度出發。初衷：產品出現的目的是要被人所使用的。2、充分考慮產品的實用性進行細部優化呈現整體效果。總結：交付后維修階段：1、要從客戶角度角度出發，進行維修。考慮客戶對整體維修的感覺、考慮客戶的使用感受。2、熟知購房買賣合同，關注維保條款，進行合理維修。3、進行流程化操作，做到一戶一擋，一事一簽單。源頭把控營造過程把控交付后客戶維護