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1、第五章第五章 商業地產物業調研分析商業地產物業調研分析 調研的區域及范圍 一、調研范圍 1.項目核心商圈范圍 以鐘樓商圈為核心商圈范圍， 2.項目次核心商圈范圍 以城三區為項目的次核心商圈范圍。 3.項目輻射商圈范圍 整個西安市區輻射商圈范圍，具體包括霸橋區、雁塔區、未央區。 范圍重點區域（主要街道及專業市場） 1.西安市鐘樓商圈主要商業街： 東大街、西大街、北大街、南大街 2西安市大型購物中心及大型超市： 開元商廈、唐城商廈、名生商廈、百盛購物廣場、世紀金花、中大國際廣場等大型購物中心；人人樂、家樂、愛 家、好又多等大型超市 3.西安市現有的各大專業商城： 長樂西路沿線的各大服裝專業商城、太2、華路沿線的各大家居裝飾專業商城、交大電腦城、塞格電腦城等電腦專業 商城、西部汽車城等。 4.市區在建及規劃商業地產項目 騾馬市步行街、東方星座、協同國際、中圖國際、宏府大廈、唐人街、巴黎春天、高新世紀金花等 第二節 調研目的 一、掌握西安市區及周邊區域商業業態構成； 二、了解西安市區及周邊區域商業物業類型； 三、熟悉西安市區及周邊區域商業布局區域特征； 四、研析西安市區及周邊區域商業地產經營模式； 五、提供西安市商業環境、商業分析及對策研究、區域商圈商鋪綜合分析、區域商圈競爭對手研究、項目商業價 值分析、市 場消費特征研析依據； 六、提供項目定位、產品策劃、廣告策劃、推廣策略、銷售、招商、品牌3、推廣、商業運營決策依據。 第三節 西安市商業地產概況分析 一、西安市商業概況 目前，西安市的市場容量已經達到一定規模。全市商業網點 10.6 萬個，從業人員 107 萬人，千人擁有網點數達到 14.3 個，已達到中等發達國家的水平，包括百貨店、連鎖、超市、倉儲商場、購物中心（SHOPPING-MALL）、 便利店、物流中心、批發市場、餐飲業、洗浴等傳統和新型營銷業態正在我市蓬勃發展， 2004 年社會消費品零售 總額實現 481.4 億元，同比增長 12.88%，增幅提高近 1 個百分點，扣除物價因素，實際增長 13.66%。我市零售總 額占西北五個省會城市零售總額的 48%，位居第一，在西部九城市（重慶、成都、西安、貴陽、昆明、西寧、蘭 州、烏魯木齊、銀川）位居第三位。 1.大型商場和超市數量 全市 5000 平方米以上大型百貨商場 34 個，其中一萬平方米左右的大型超市 15 個。連鎖