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1、0首付、低首付專題研究,2022年10月27日市場研發(fā)中心,1、0首付或低首付2、首付分期3、低首付+低月供,一、低門檻降低置業(yè)門檻,1、0首付/低首付政策,總建面：約45萬方容積率：2.5總戶數(shù)：3658戶樓棟數(shù)：24棟高層25/26F，小高層13/17F梯戶比：T6T8戶型面積：建面75-88三房建面92-98四房均價：建面7500元/（2021）建面6700元/（2022）總價段：50-75萬,典型的新區(qū)剛需項目,璧山新區(qū)剛需項目，受大市場行情低迷影響，項目滯銷；國慶節(jié)以“0首付+送家電禮包+高傭金激勵”，國慶熱銷145套,一、低門檻降低置業(yè)門檻,1、0首付/低首付政策,政策組合：0首付2、+送家電禮包+高傭金,1、降價8折，降出首付空間降價8折成交，備案價簽約（例：備案價100萬為例，實際成交價80萬）,2、0首付，打造包裝以第三方公司名義墊付20萬至客戶賬戶，交首付簽約，放貸后，返還第三方公司以備案價簽約多貸20萬，用于客戶購買首付支付客戶繳納1.5萬元（大修基金+契稅）3、送家電禮包京東家電禮包，交1萬送3萬家電禮包4、高傭激勵5%-6%分銷高額傭金激勵5、經紀人低首付+更名賺溢價,客戶購買,1、開發(fā)公司包裝第三方公司支付，可不算資金利息2、第三方貸款公司過橋資金，將產生手續(xù)費、資金使用利息,低門檻打造高性價營造高傭金激勵,分銷人員購買首付約3萬，不交大修金+契稅；,分銷人3、員草簽合同，自己找客戶進行更名銷售；,開發(fā)公司節(jié)省傭金費用，分銷人員賺取中間時間差價；,分銷購買,一、低門檻降低置業(yè)門檻,1、0首付/低首付政策,總建面：約5萬方容積率：2樓棟數(shù)：4棟梯戶比：T8T10戶型面積：建面62兩房 建面70-87三房,樓面價：10500元/,開盤價：建面17000元/,今年月均銷售：15-30套,5月下旬執(zhí)行促銷政策：新樓棟加推及售罄180套,一、低門檻降低置業(yè)門檻,1、0首付/低首付政策,低首付分期降價85折成交備案價簽約,備案價100萬為例成交價85萬,貸款80萬,首付不分期,首付5萬,簽約時第三方公司打款15萬至客戶賬戶,首付5萬,首付分期,首付1萬,剩余4萬4、分3個月付清,簽約時第三方公司打款19萬至客戶賬戶,原99折降價至85折分銷傭金由原2%跳3漲至現(xiàn)4%跳5%,政策核心邏輯：,降價，高評高貸，實現(xiàn)低首付+低首付再分期+高傭激勵,一、低門檻降低置業(yè)門檻,1、0首付/低首付政策,低首付分期降價85折成交備案價簽約,備案價100萬為例成交價85萬,首付5萬,首付分期,首付1萬,剩余4萬分3個月付清,簽約時第三方公司打款19萬至客戶賬戶,首付1萬元+送車位；備案價購買+付首付全款+送寶馬1系+送車位 付首付全款（正常購買）+8折購房+送車位,一、低門檻降低置業(yè)門檻,1、0首付/低首付政策,總建面：約65萬方容積率：1.3物業(yè)形態(tài)：洋房5-7F、疊拼55、F戶型面積：洋房建面98-99三房,均價：建面17000元/,5月24日執(zhí)行促銷政策：一周銷售約2億（130套）,一、低門檻降低置業(yè)門檻,1、0首付/低首付政策,降價92折成交晚簽約 高補貼,備案價100萬為例成交價92萬,客戶交5萬落定,補貼2年月供,1個月內補齊首付10%（4.2萬）簽訂線下草簽,2024年6月（交房）補齊首20%再補9.2萬,2024年6月交房后簽約辦理按揭2年內每月補貼月供6000元合計補貼14.4萬元,一次性客戶簽約直接補貼14.4萬元,一、低門檻降低置業(yè)門檻,1、0首付/低首付政策,低首付，高評高貸逐漸常態(tài)化：,一、低門檻降低置業(yè)門檻,1、0首付/低首付政策,受市場6、下行影響，貴陽市出現(xiàn)多種降低首付門檻的政策，具體如下：因“低首付”政策刺激效果更強，能更有效的降低客戶購房門檻，目前市場主力以“低首付”政策為主。,“低首付”該政策形式分兩類：開發(fā)商直接降價，補貼客戶首付（近期以該類型為主），或提升備案價銀行放款前提前預支客戶首付款；,“返現(xiàn)”該政策為簽約后補貼客戶首付形式，在客戶繳納首付后返回合同總價的10-20%（周期一般為3-12個月）,注：以上首付計算均按首套房首付比例（合同價20%）計算,“低首付”方式具體操作方法及市場利率,【政策解析】該銷售政策實質為無需客戶歸還的首付貸，客戶借第三方資金沖抵合同10-18%首付，最后由房開歸還給第三方，降低首付門檻同時形成實質性降價；,促銷政策分享,“低首付”政策風險,促銷政策分享,“低首付”政策可能會涉及到的甲方思維,土 增 稅,以備案價簽約，土增稅有沒有影響？,財務在做成本時，把樓棟成本做高，可以覆蓋備案價簽訂所帶來的價格上浮的稅費,如果成本不做上去，那估計土增稅增加的部分 就是備案價到促銷價差額的6%左右；,營 業(yè) 稅,備案價與成交價之間，營業(yè)稅會不會發(fā)生變化？,需要變換成本，就是讓這個項目去承擔其他項目融資的利息，從而來減少營業(yè)稅；,如果不做任何動作，營業(yè)稅增加的額度估計會在2%以內；,一、低門檻降低置業(yè)門檻,1、0首付/低首付政策,一、低門檻降低置業(yè)門檻,1、0首付/低首付政策,