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1、20202020春春春天里2020下半年廣州比岸廣告整合推廣策略案FOR YOUR LISTEN怎樣和南明區(qū)談一場(chǎng)轟轟烈烈的愛(ài)情?從 老 貴 陽(yáng) 的 區(qū) 域 情 懷 說(shuō) 起我 現(xiàn) 在 不 在 貴 陽(yáng)，在 金 陽(yáng)“兩 城 區(qū) 以 外 的，都 不 叫 貴 陽(yáng)對(duì)于老貴陽(yáng)而言河處不是貴陽(yáng)!何處是貴陽(yáng)?棄河投明才是最明智的選擇小河南明不要做投河自盡的傻事本案本案金地云麓一號(hào)金地云麓一號(hào)恒大恒大城市之光城市之光金科金科中泰天境中泰天境貴陽(yáng)融創(chuàng)城貴陽(yáng)融創(chuàng)城改變購(gòu)房三觀區(qū)域觀價(jià)值觀生活觀區(qū)域觀：都市更新主義下的全新時(shí)空認(rèn)知居住觀：產(chǎn)品革新潮流下的生活范疇洗禮價(jià)值觀：全新比較級(jí)之下的價(jià)值對(duì)等顛覆13壹區(qū)域觀 l2、 地段解讀都市更新主義下的全新時(shí)空認(rèn)知花溪烏當(dāng)觀山湖小河白云貴安雙龍兩城區(qū)自然城市歷史前景(注:小河已劃分花溪,此為傳統(tǒng)歸類)為升值買(mǎi)貴安，為保值買(mǎi)雙龍，為面值買(mǎi)金陽(yáng)，為儲(chǔ)值買(mǎi)白云，為超值買(mǎi)烏當(dāng)為普適價(jià)值買(mǎi)主城下手買(mǎi)貴安，熟手買(mǎi)金陽(yáng)，轉(zhuǎn)手買(mǎi)白云，跟手買(mǎi)花溪，順手買(mǎi)雙龍買(mǎi)主城都得是快手主城的下一個(gè)熱點(diǎn)在哪里呢？從傳統(tǒng)的大十字、噴水池到三馬片區(qū)，到花果園，到油榨街蘭草壩!蘭草壩!蘭草壩!本案蘭草壩項(xiàng)目對(duì)于南明區(qū)的重要性，絲毫不弱于三馬片區(qū)對(duì)于云巖區(qū)的重要性。蘭草壩對(duì)于城市的意義，正是在于花溪大道和甲秀南路之間的大片城市化。目前這個(gè)區(qū)域，實(shí)際上是城市建設(shè)的一片空白地帶。讓太慈橋、四方河、甘蔭塘、中曹3、司片區(qū)無(wú)法形成連片發(fā)展的態(tài)勢(shì)，更阻礙的人口的導(dǎo)入和經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。蘭草壩區(qū)域的城市化建設(shè)，將有效輻射南至花溪、東至小河的大量人口。量變形成質(zhì)變，貴陽(yáng)南部的填補(bǔ)空白、經(jīng)濟(jì)形態(tài)、城市面貌都將在蘭草壩的帶動(dòng)下得到巨大改善。城市需要另外一個(gè)花果園么？花果園只是特殊時(shí)期的產(chǎn)物，如果蘭草壩需要承載更高級(jí)別的城市功能，就必須進(jìn)行產(chǎn)品的升級(jí)。蘭草壩因?yàn)榘⒐竦毓珗@的先天景觀優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上是否考慮對(duì)景觀的視覺(jué)融合與親身體驗(yàn)？大露臺(tái)、大面寬采光、內(nèi)部多層次景觀設(shè)計(jì)、公共公園的融合打造、明亮清晰的車庫(kù)及雙大堂都應(yīng)該是片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)要求。未來(lái)物業(yè)服務(wù)足夠好的項(xiàng)目，同區(qū)域內(nèi)的價(jià)格絕對(duì)可以比周邊項(xiàng)目溢價(jià)20%以上。4、為什么？現(xiàn)在已經(jīng)不是房地產(chǎn)的初級(jí)階段，而是成熟階段。項(xiàng)目硬件只是筑底，拉升還是要靠軟件。特別是物業(yè)服務(wù)，這是一大痛點(diǎn)，也是一大機(jī)會(huì)，更是貴陽(yáng)地產(chǎn)急需提升的環(huán)節(jié)。而成為主城區(qū)下一個(gè)熱點(diǎn)整個(gè)太慈橋-阿哈湖-沙沖南板塊將會(huì)因蘭草壩地塊的崛起貴陽(yáng)主城新熱點(diǎn) 看河南小河南明做主人、有區(qū)別小結(jié)區(qū)域觀推廣概念23貳居住觀 l 競(jìng)品分析產(chǎn)品革新潮流下的生活范疇洗禮碧桂園貴安1號(hào)項(xiàng)目位于貴安新區(qū)百馬大道與中心大道交匯處，物業(yè)類型為：住宅,花園洋房,商住公寓、寫(xiě)字樓。坐享S1、S2、G1號(hào)線及貴安高鐵站等完善交通配套，依托星月湖、月亮湖雙公園，借鑒紐約、東京、上海都市商業(yè)理念，以“濱水+軌道+綜合體”的主題模式，5、打造集商務(wù)辦公、酒店會(huì)議、休閑購(gòu)物、生態(tài)居住為一體的貴安首席城市綜合體。距本案2公里，根據(jù)踩盤(pán)了解得到的信息：住宅已售罄，目前在售寫(xiě)字樓、商鋪（三樓），均價(jià)都在7500每平方左右金地云麓一號(hào)項(xiàng)目位于南明區(qū)地鐵1號(hào)線望城坡站旁物業(yè)類型為：普通住宅,商業(yè),商用公寓金地云麓一號(hào)是金地集團(tuán)入黔的一號(hào)作品，約60萬(wàn)方體量，周邊商業(yè)、醫(yī)療配套俱佳，交通便利；大社區(qū)規(guī)劃，引進(jìn)南明幼兒園、尚義路小學(xué)，打造目前經(jīng)開(kāi)區(qū)最好的教育配套項(xiàng)目。距本案5公里，根據(jù)踩盤(pán)了解得到的信息：該項(xiàng)目為在售狀態(tài)，均價(jià)都在10300每平方左右融創(chuàng)城項(xiàng)目位于貴陽(yáng)經(jīng)開(kāi)區(qū)開(kāi)發(fā)大道物業(yè)類型為：花園洋房,大平層,住宅型公寓融創(chuàng)西南首個(gè)“融創(chuàng)城系6、”鉅作。項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃有醫(yī)院、康養(yǎng)中心、運(yùn)動(dòng)中心、三大主題公園、涵蓋幼小初高的多所學(xué)校、文創(chuàng)街區(qū)、購(gòu)物公園等配套，是七城共融共生的智慧公園全能大城。距本案11公里，根據(jù)踩盤(pán)了解得到的信息：該項(xiàng)目為在售狀態(tài)，均價(jià)都在9500每平方左右金科中泰天境項(xiàng)目位于花溪區(qū)浦江路物業(yè)類型為：普通住宅,住宅底商，公寓26萬(wàn)方核心區(qū)住宅+3.3公寓，金科后期接盤(pán)項(xiàng)目，地理位置優(yōu)越，配套完善。采用“一街、兩心”的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，即項(xiàng)目B地塊西側(cè)的臨街商業(yè)與浦江廣場(chǎng)共同構(gòu)成的景觀商業(yè)街；與南北地塊的超大視野景觀中心花園。距本案7公里，根據(jù)踩盤(pán)了解得到的信息：該項(xiàng)目均為在售狀態(tài)，均價(jià)都在9400每平方左右恒大城市之光項(xiàng)目位于貴陽(yáng)7、市南明區(qū)花溪大道中段甘蔭塘，在原貴州烏江水泥廠上新建物業(yè)類型為：城市綜合體貴陽(yáng)恒大城市之光分兩期建設(shè)，88萬(wàn)方體量，綜合容積率：4.6，建筑密度：23.91%，綠地率：31.32%，規(guī)劃1所9班幼兒園，1所15班幼兒園，1所30班小學(xué)。距本案7.3公里，根據(jù)踩盤(pán)了解得到的信息：該項(xiàng)目處于待售狀態(tài)本案，以六大進(jìn)化，與競(jìng)品形成區(qū)隔化進(jìn)化壹拒絕工地半成品，住進(jìn)繁華里劃時(shí)代TIME進(jìn)化貳拒絕空城記，全盛配套即刻享劃時(shí)代TIME進(jìn)化叁告別單體樓，住進(jìn)氧離子海洋劃時(shí)代TIME進(jìn)化肆顛覆老城陳舊感，新產(chǎn)品渙新主城劃時(shí)代TIME進(jìn)化伍告別一“城”不變，主城區(qū)變熱點(diǎn)劃時(shí)代TIME進(jìn)化陸貼心萬(wàn)科物業(yè)，全心全意全為8、您劃時(shí)代TIME成熟小結(jié)生活觀推廣概念一指成熟的生活體驗(yàn)二指成熟的購(gòu)房考慮37叁價(jià)值觀 l 客群洞察全新比較級(jí)之下的價(jià)值對(duì)等顛覆觀山湖12053元/m2白云區(qū)10700元/m2花溪區(qū)9577元/m2烏當(dāng)區(qū)9000元/m2云巖區(qū)11125元/m2南明區(qū)12735元/m2貴安新區(qū)7050元/m2雙龍片區(qū)9004元/m2數(shù)據(jù)來(lái)源于城市房產(chǎn)網(wǎng)站2020年經(jīng)開(kāi)區(qū)11500元/m2貴陽(yáng)從典型的一極城市正在變成多極城市各區(qū)域均價(jià)差不多由此，主城性價(jià)比愈加突顯觀山湖均價(jià)12000左右本案僅9000左右其他均價(jià)10000左右全新價(jià)值觀看區(qū)域本案價(jià)值立見(jiàn)高低郊區(qū)邊遠(yuǎn)別墅2萬(wàn)元/m2本案9000元/m2市區(qū)單體樓高9、層無(wú)園林無(wú)露臺(tái)12000元/m2全新價(jià)值觀看居住本案價(jià)值立見(jiàn)高低l絕對(duì)值l=9字頭全新價(jià)值觀看價(jià)值算一算,還是本案更劃算主城區(qū)+蘭草壩地塊熱點(diǎn)+成熟配套+藥用植物園氧吧+新適產(chǎn)品+好物業(yè)郊區(qū)別墅50m2(一個(gè)廁所)本案110m2高層全新價(jià)值觀看價(jià)格100萬(wàn)能買(mǎi)啥房？觀山湖區(qū)80m2公寓算一算,還是本案更劃算主城之心,貴在不貴價(jià)值主題界定主城中心概念價(jià)值很貴，價(jià)格不貴有自然有繁華有喧囂有回歸主城區(qū)春天里核心SLOGEN區(qū)域觀,棄河投明居住觀,更加成熟價(jià)值觀,貴在不貴有別FOR YOUR LISTEN價(jià)值高山，豈容他人撼睢摸準(zhǔn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，找到本案的六賣神劍壹貳叁肆伍陸賣什么：建立核心價(jià)值體系賣給誰(shuí)：10、找到精準(zhǔn)目標(biāo)客群怎么賣：整合推廣策略思路溢價(jià)賣：現(xiàn)場(chǎng)包裝體驗(yàn)升級(jí)貼身賣：營(yíng)銷線動(dòng)作組合拳大聲賣：事件營(yíng)銷媒體建議壹賣什么：建立核心價(jià)值體系54前景：蘭草壩片區(qū)崛起，主城熱點(diǎn)新高地地段：主城區(qū)南明最后一處在售純住區(qū)交通：沙沖路、花溪大道、中環(huán)、人民大道、南二環(huán)生活：主城區(qū)成熟配套，吃喝玩樂(lè)購(gòu)一體環(huán)境：藥用植物園超級(jí)氧吧教育：沙沖路小學(xué)、二十九中、二十五中戶型：主城老房渙新進(jìn)化物業(yè)：萬(wàn)科物業(yè)，全心全意全為你梳理基礎(chǔ)價(jià)值體系貳賣給誰(shuí)：找到精準(zhǔn)目標(biāo)客群1、貴客(老貴陽(yáng))1）擠在單一投資渠道里的不動(dòng)產(chǎn)玩家他們是政府公務(wù)員,享受體制內(nèi)低價(jià),篤信主城價(jià)值;他們是企事業(yè)單位職員,珍惜團(tuán)購(gòu)指標(biāo),集體行為強(qiáng)烈;他11、們是個(gè)體商戶、富裕市民,有將游資停泊在不動(dòng)產(chǎn)碼頭的強(qiáng)烈愿景；特征：空置率高，持有套數(shù)多。置業(yè)動(dòng)機(jī)I.他們可能關(guān)注過(guò)花果園、三馬片區(qū)、油榨街片區(qū)等，對(duì)一個(gè)又一個(gè)的市場(chǎng)熱點(diǎn)極其熱衷。II.他們相信主城價(jià)值，再度刺激他們腎上腺的，是主城區(qū)新熱點(diǎn)。2）生活圈與主城有交集的政商階層他們是被動(dòng)跟隨市政調(diào)遣的公務(wù)員；他們是業(yè)務(wù)堅(jiān)守主城企業(yè)家及投資者；他們是因公外派貴陽(yáng)的企業(yè)高管及高級(jí)白領(lǐng)；特征：被動(dòng)接受貴陽(yáng)。置業(yè)動(dòng)機(jī)I.部分人為公務(wù)員，開(kāi)始無(wú)奈接受調(diào)遣，后習(xí)慣貴陽(yáng)生活，再篤信貴陽(yáng)價(jià)值，能在最快時(shí)間內(nèi)得到一手信息；II.部分人本身就是貴陽(yáng)“股民”，在參與貴陽(yáng)投資過(guò)程中，察悉貴陽(yáng)前景價(jià)值，伺機(jī)(如團(tuán)購(gòu)等契機(jī))投12、資貴陽(yáng)物業(yè)；III.部分人來(lái)自外地，從過(guò)客到喜歡貴陽(yáng)(如天氣、悠閑生活等因素)，投資貴陽(yáng)的動(dòng)機(jī)主要因?yàn)閮r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)比家鄉(xiāng)的低；3）扛起貴陽(yáng)建設(shè)大旗的忙碌者他們用節(jié)律迂回的腳印書(shū)寫(xiě)在貴陽(yáng)的鐘擺式生活；他們用汗水澆灌貴陽(yáng)的建筑生命；特征：大部分是過(guò)客，小部分也被納入貴陽(yáng)的一小部分。置業(yè)動(dòng)機(jī)I.部分是參與貴陽(yáng)建設(shè)的藍(lán)領(lǐng)，他們的置業(yè)動(dòng)機(jī)主要來(lái)自于貴陽(yáng)生活的吸引，他們是抱有投資動(dòng)機(jī)的剛需；II.部分是臨近區(qū)域的民工，在對(duì)貴陽(yáng)這片土壤刨坑、鑲金的同時(shí)，也看中貴陽(yáng)的鑲金價(jià)值。他們的置業(yè)動(dòng)機(jī)來(lái)自于對(duì)城市生活及貴陽(yáng)價(jià)值的向往；2、溪客(包括花溪、小河)4）目睹新主城成熟的小河附近居民他們是小河居民，被主城氛圍感所感13、染，意欲置業(yè)改善居住條件；他們是花溪、小河個(gè)體戶戶主，受周邊氛圍所撼動(dòng)，在此置業(yè)方便經(jīng)營(yíng)；他們是老小河，離不開(kāi)小河，概不考慮其他片區(qū)，再次置業(yè)除非不遠(yuǎn)。特征：較易受人影響，老帶新是關(guān)鍵置業(yè)動(dòng)機(jī)他們熟悉小河，離不開(kāi)小河，而且又親睹新主城城市界面革新及成熟，最直接的動(dòng)機(jī)來(lái)自于改善型需求及親朋推薦。5）附近區(qū)域的拆遷戶他們因拆遷賠償而成為暴發(fā)戶，有置業(yè)需求和能力;他們不太愿意離開(kāi)生活一輩子的宗地，偏向于選擇就近置業(yè);他們可能有回遷房，再置業(yè)是為了提高居住品質(zhì)和投資；特征：有置業(yè)能力，傾向于就近置業(yè)置業(yè)動(dòng)機(jī)I.他們置業(yè)意味著一家?guī)卓趯⑸钤谶@里，所以最核心的置業(yè)動(dòng)機(jī)來(lái)自于片區(qū)及社區(qū)生活價(jià)值；II.他們14、所獲的賠償款意味著很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)要靠這個(gè)收入生活，所以置業(yè)心理會(huì)較為慎重；6)“給我貴陽(yáng)，地方隨便”的地州人基于養(yǎng)老需求，對(duì)區(qū)域價(jià)值并不過(guò)多關(guān)注，貴陽(yáng)符號(hào)是他們唯一的要求；基于子女教育需求，看中貴陽(yáng)教育，為下一代來(lái)到下一站，學(xué)校所在，興趣所在；基于資產(chǎn)轉(zhuǎn)化需求，煤老板/企業(yè)家，視不動(dòng)產(chǎn)為金蛋，視房子為資產(chǎn)孵化器；特征：親戚朋友結(jié)伴購(gòu)買(mǎi)，把自己的小圈子帶來(lái)貴陽(yáng)。這部分客戶既有投資動(dòng)機(jī)，又為居住。置業(yè)動(dòng)機(jī)I.部分是來(lái)自地州的貴陽(yáng)上班族，或面臨結(jié)婚，買(mǎi)房成家；或打拼多年，要在貴陽(yáng)落腳扎根；II.部分是生活條件相對(duì)優(yōu)越的地州市民，置業(yè)動(dòng)機(jī)或?yàn)楦纳凭幼l件，舉家搬往貴陽(yáng)；或?yàn)樽优逃换驗(yàn)樽优杉摇Ｈ趺?5、賣：整合營(yíng)銷推廣思路春天里7-8月認(rèn)籌(主打區(qū)域觀，新形象蓄勢(shì)期)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)線現(xiàn)場(chǎng)包裝線11-12月加推（主打生活觀，以成熟價(jià)值區(qū)隔）資產(chǎn)屬性8字頭l絕對(duì)值l不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷中心門(mén)頭包裝區(qū)域?qū)傩灾鞒遣粍?dòng)產(chǎn)9-10月開(kāi)盤(pán)(主打價(jià)值觀，以主城低價(jià)取勝)聯(lián)合拓客線地州行銷地州路演及洗腦式侵略、病毒式傳播推廣主題線區(qū)位觀主城區(qū),有區(qū)別生活屬性成熟不動(dòng)產(chǎn)事件營(yíng)銷線玻璃房行為藝術(shù)告別住宅半成品時(shí)代價(jià)值觀主城再無(wú)8字頭生活觀買(mǎi)房,考慮成熟 一點(diǎn)貴陽(yáng)行銷毛細(xì)血管式滲透拓客及布網(wǎng)式外展點(diǎn)價(jià)值拆分線進(jìn)化壹拒絕工地半成品，住進(jìn)繁華里進(jìn)化貳拒絕空城記，全盛配套即刻享進(jìn)化叁告別單體樓，住進(jìn)氧離子海洋進(jìn)化肆顛覆老城陳舊感，新產(chǎn)品16、渙新主城進(jìn)化伍告別一“城”不變，主城區(qū)變熱點(diǎn)進(jìn)化陸貼心好物業(yè)，全心全意全為您自然屬性公園不動(dòng)產(chǎn)定區(qū)位 占價(jià)位 領(lǐng)段位整合推廣三步曲第一階段(定區(qū)位)戶外高炮/地鐵站效果圖站臺(tái)/高鐵站效果圖電梯轎廂/火車站效果圖海報(bào)懸念稿懸念稿軟文軟文軟文效果圖軟文效果圖飛機(jī)稿飛機(jī)稿效果圖黑板報(bào)飛機(jī)稿黑板報(bào)飛機(jī)稿挪車卡快遞箱子第二階段(占價(jià)位)戶外高炮/地鐵站效果圖站臺(tái)/高鐵站效果圖電梯轎廂/火車站效果圖海報(bào)飛機(jī)稿飛機(jī)稿效果圖現(xiàn)場(chǎng)展板第三階段(領(lǐng)段位)戶外高炮/地鐵站效果圖站臺(tái)/高鐵站效果圖電梯轎廂/火車站效果圖海報(bào)站臺(tái)站臺(tái)燈箱圍擋圍擋圍擋效果圖飛機(jī)稿飛機(jī)稿效果圖肆溢價(jià)賣：現(xiàn)場(chǎng)包裝體驗(yàn)升級(jí)春 天 里 VI售樓部包裝外門(mén)頭內(nèi)門(mén)頭內(nèi)門(mén)頭外桁架外桁架外圍墻logo墻電視墻內(nèi)桁架玻璃貼玻璃貼效果圖吊旗吊旗陸大賣賣：事件營(yíng)銷媒體建議玻璃房行為藝術(shù)謝謝FOR YOUR LISTEN