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1、XX房地產（集團）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定 1/21 XX房地產（集團）股份有限公司 商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定（試行）制度 名稱 編制（修改）時間 首次 編制 換版 編制 修訂 編制 編制人 編制 單位 廢止 編號 制 度管 理規 定 2016-11 工程成本管理中心、技術研發中心、商業公司 說明：XX房地產（集團）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定 2/21 第一章第一章 總則總則 第一條第一條 為規范商業綜合體、寫字樓項目開發，嚴控投資風險，提高項目運營效益，明確股份公司本級相關職能部門之間，股份公司與子公司之間的權限與責2、任，結合目前項目開發的實際情況，制定本規定。第二條第二條 本規定適用于由我司控股、主導建設和運作的購物中心、商業街等商業綜合體項目；由商業公司租賃改造運營的商業綜合體，其改造工程參照本規定約定的商業綜合體標準執行。寫字樓項目參考本規定約定的寫字樓標準執行。第三條第三條 商業綜合體、寫字樓項目的重點管控階段包括立項、定位、方案、動態成本及后評估五個階段。本規定重在明確上述五個階段的管理責任、管理要點與管理流程。第四條第四條 立項、定位、方案、動態成本、后評估管理要遵循審核時效性、論證嚴謹性、結論嚴肅性的原則。XX房地產（集團）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定 3/21 【商3、業綜合體篇】【商業綜合體篇】第二章第二章 商業綜合商業綜合體體立項管理流程規定立項管理流程規定 第五條第五條 管理目標 立項管理應對地塊商業綜合體項目價值進行評估，降低投資風險、控制投資成本、確定運作模式。1、商業綜合體項目按照商業綜合體項目立項評估模型，對商業綜合體項目價值進行量化評估，評估結果商業綜合體初判報告初步擬定商業綜合體檔次及投資估算，將作為立項的依據。原則上商業綜合體立項成本測算取值不能超過擬定檔次對應的總建筑面積單方成本。2、商業綜合體項目立項時平臺公司應與商業公司確定合作模式，原則上商業綜合體項目由商業公司自持運營。如因特殊原因商業綜合體項目由第三方公司運營或采取其他運作方式4、，立項時應報集團審批。3、立項時應明確項目租售比例，并以此為依據編制項目投資收益測算，項目立項通過后，該比例及立項成本原則上不得修改。如需修改，則應報集團審批。第六條第六條 管理流程 XX房地產（集團）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定 4/21 1、平臺公司在獲取土地信息后，如含本文約定的商業綜合體項目，應第一時間通知商業公司參與項目前期調研；商業公司根據立項評估模型，在 2 2 周內周內形成商業綜合體初判報告，作為商業綜合體立項的依據。2、平臺公司應同步開展地塊其他調研工作并編寫調研報告，在收到商業公司的商業綜合體初判報告5 5 天天內內，與商業公司協商簽訂商業綜合體立5、項會審表，并在此基礎上編制立項成本和投資收益測算，完成地塊立項文件。3、平臺公司上報材料后，由股份公司投資管理中心分發各職能中心及商業公司審核，其中各職能中心審核項目立項文件，商業公司審核商業綜合體相關材料，于 1 10 0 個工作日內個工作日內完成審核意見。審核過程中應與平臺公司保持充分溝通，對于雙方溝通后達成一致的事項，需督促平臺公司將材料調整到位。最終由投資管理中心在整體評價投資收益及風險的基礎上，正式上報公司領導并形成立項決策。4、投資管理中心將立項決策反饋至平臺公司。對于通過立項的項目，平臺公司在獲取土地后，于 5 5 個工作日個工作日內完成立項材料的修改并報投資管理中心審核備案。第6、七條第七條 立項材料要求 XX房地產（集團）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定 5/21 1、按股份公司要求，立項上報材料包含但不限于立項請示、立立項請示、立項報告、項報告、市市調報告、立項測算外，調報告、立項測算外，相關相關協議協議以以及合同及合同等；2、商業公司編寫的商業綜合體初判報告，平臺公司與商業公司會簽的商業綜合體立項會審表；3、綜合體項目的商業綜合體成本需從項目總投資中剝離，進行獨立成本測算。4、立項文件需經平臺公司總經理、董事長確認簽發后再上報。項目立項材料不齊備、不規范的，股份公司投資管理中心不予申報。第三章第三章 商業商業綜合體綜合體項目定位管理流程規定項7、目定位管理流程規定 第八條第八條 管理目標 項目定位管理應以立項為基礎，對地塊及項目進行深入調研論證，確定商業商業綜合體綜合體項目定位、地塊規劃方案項目定位、地塊規劃方案、商業項目開發計劃。1、規劃方案要確定商業綜合體項目位置、體量。2、確定商業綜合體項目動工、封頂、竣工、開業等關鍵節點計劃。3、商業綜合體定位一旦通過審核，在實際操作過程中不得隨意修改。如因市場變化等原因調整項目定位的，需報集團審批。第九條第九條 管理流程 XX房地產（集團）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定 6/21 1、由第三方公司運營或采取其他運營方式的商業綜合體項目，定位管理流程與一般住宅項目基本一8、致，具體定位管理流程參照房地產（集團）股份有限公司項目定位管理辦法執行。2、由商業公司自持運營的商業綜合體項目，平臺公司需聯合商業公司協同完成定位提報材料。2.1、商業公司在立項調研基礎上，展開二次調研和定位論證，完成商業綜合體定位報告編制。報告針對項目情況制定詳細的配置標準、品牌定位及配合平臺公司細化商業綜合體目標成本。2.2、平臺公司根據商業綜合體定位報告組織整個項目的規劃方案設計，并在編制定位材料前與商業公司簽訂商業綜合體定位會審表。2.3、編制定位材料前，平臺公司應就技術方案與股份公司相關領導和技術研發中心達成基本一致意見。若有重大問題或有意見分歧的，及時聯合投資管理中心發起定位預溝通9、會，召集相關中心進行方案預溝通并給予指導意見，確定一個基本穩定的定位方案后再行上報。3、定位提報材料由區域董事長簽發，上報股份公司，抄送區域辦公室。XX房地產（集團）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定 7/21 4、平臺公司上報定位材料后，由投資管理中心分發各職能中心及商業公司審核。其中各職能中心審核項目定位文件，商業公司審核商業綜合體部分定位材料，于 5 5 個工作日內個工作日內完成審核意見。投資管理中心主導收集匯總各中心審核意見，形成定位評審意見書（初稿），定位評審會前下發至平臺公司。5、定位評審會召開后 5 5 個工作日內個工作日內，由投資管理中心完成股份公司項目定位10、評審（包括定位評審意見書及回復、目標成本及項目考核材料）傳簽流程，下發目標成本和項目考核通知。其中其中商業綜合體商業綜合體目目標標成本成本獨立獨立批復批復下發下發。第十條第十條 定位材料要求 1、定位材料包含但不限于以下內容：1）項目定位請示，含區域評審意見，區域董事長簽字；2）商業綜合體定位匯報材料：商業公司編寫的商業綜合體初判報告，平臺公司與商業公司會簽的商業綜合體定位會審表、商業綜合體規劃方案及開發計劃；3）項目定位成本測算及盈利規劃表，綜合項目地塊綜合投資收益測算應包括商業綜合體部分；此外，商業綜合體成本需用商業綜合體成本測算表（報定位用）單獨測算；4）主要信息對比表；XX房地產（集團11、）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定 8/21 5）成本核查表。2、定位文件應經過公司總經理、董事長確認簽發后上報投資管理中心；材料不齊備、不規范的，投資管理中心不予申報。第四章第四章 商業商業綜合體綜合體建筑方案管理流程建筑方案管理流程規定規定 第十一條第十一條 管理目標 商業綜合體方案階段應以審批通過的定位為依據，根據批復的目標成本開展限額設計，確定項目設計方案，制定開發計劃，確定交場標準。1、原則上項目方案一經確定則需嚴格執行，如因市場變化等因素必須調整的，凡出現以下情況即屬于重大方案調整，須履行重大方案調整審批程序，報股份公司審批。1.1 調整商業綜合體檔次；1.212、 方案調整總建面變化超 5%；1.3 方案調整導致建造成本超 1%或超 400 萬；2、項目開發節點計劃一經確定即納入平臺公司考核體系。第十二條第十二條 管理流程 XX房地產（集團）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定 9/21 1、原則上項目定位確定后 6 6 個月內個月內應完成方案審核，城市綜合體項目可適當延期，具體時間由平臺公司向技術研發中心申請后確定。2、商業綜合體實行誰投資誰牽頭方案設計的原則：若由平臺公司持有或銷售，則由平臺公司負責牽頭方案設計；若資產由商業公司持有運營，則由商業公司負責牽頭方案設計，平臺公司需協同商業公司在方案設計過程中的設計對接，并負責整理整個13、項目地塊的方案匯報文件，上報技術研發中心審核。3、牽頭方案設計需組織設計單位依據商業綜合體建造技術標準完成商業綜合體的設計方案及開發計劃，依據批復的目標成本細化商業綜合體成本控制表，并根據設計方案編制項目交場標準。4、技術研發中心組織召開方案評審會議。平臺公司應在會議召開1010 個工作日個工作日前報送材料至技術研發中心，技術研發中心分發各職能中心審核。會上由平臺公司進行項目方案匯報，技術研發中心于 5 5 個工個工作日內作日內形成會議紀要并報公司領導審批。5、平臺公司及商業公司根據會議要求，于 5 5 個工作日個工作日內調整完畢項目方案材料并上報技術研發中心。技術研發中心發予各職能中心復核，14、復核無誤后發平臺公司執行。XX房地產（集團）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定 10/21 第十三條第十三條 建筑方案材料要求 1、各平臺公司在項目定位審核通過后，應組織完成項目方案匯報材料，材料包括但不限于：1）建筑 100%設計方案；2）項目建造標準（含交場標準）；3）依據批復的目標成本細化商業綜合體成本控制表（方案設計后用）；4）項目開發計劃表。2、建筑方案審核材料不齊備、不規范的，技術研發中心不予申報。第五第五章章 商業綜合體商業綜合體項目項目動態成本動態成本管控管控流程流程規定規定 第十四條第十四條 管理目標 1、商業綜合體項目開發過程管控需做好動態成本臺賬，及時15、對成本超限作出預警并采取管控措施。其他商業項目參照執行。第十五條第十五條 管理流程 1、平臺公司需建立完整的商業綜合體項目動態成本臺賬，對于未能獨立核算到商業綜合體項目的合同金額，需按既定原則，合理拆分核算到商業綜合體項目中。XX房地產（集團）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定 11/21 2、綜合體項目中公共部分成本拆分存在爭議的，按誰受益誰分攤、或按建筑面積占比分攤。對于成本拆分存在爭議，且平臺公司與商業公司難以商定的，需及時報股份公司工程成本管理中心協調解決。3、商業綜合體完成施工圖設計后，需及時開展施工圖預算。在總包招標過程中算量、對量，消除大的工程量差異。定標后，16、將施工圖預算報商業公司備案。4、商業綜合體機電設備優先選用有集中采購覆蓋的品牌，其次須在商業綜合體機電設備品牌推薦推薦品牌內選型。特殊情況未能在推薦范圍內選型的，需上報商業公司審批。或在招標的過程中，在推薦的 3 個品牌基礎上，引入同檔次的機電設備品牌，進一步加強價格競爭。5、商業綜合體開發建設過程中，限價科目在招標定標前存在成本超限，平臺公司需與商業公司會審后定標。若出現一級科目成本超限，需作專題報告說明原因，上報工程成本管理中心及商業公司，同時主動采取措施在其他科目減配，實現成本節減，確保項目總體動態成本控制在目標成本范圍內。XX房地產（集團）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理17、流程規定 12/21 第第六六章章 商業商業綜合體綜合體后評估管理流程規定后評估管理流程規定 第十六條第十六條 管理目標 在商業項目開業運營一年內，各平臺公司及商業公司應針對項目投資、建設、運營等各個環節，總結經驗，分析問題，形成項目后評估報告，以期為后續項目的投資開發提供借鑒。第十七條第十七條 管理流程 平臺公司與商業公司協同撰寫后評估報告并提交投資管理中心，投資管理中心發予研發、工程成本等職能中心審核。審核通過后，投資管理中心報公司領導通過后存檔備案并下發相關平臺公司參考學習。XX房地產（集團）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定 13/21 【寫字樓篇】【寫字樓篇】第七18、章第七章 寫字樓寫字樓項目管理要點項目管理要點 寫字樓項目的重點管控階段分立項、定位、方案、動態成本及后評估五個階段，流程基本與一般住宅項目基本一致，各階段管理要點主要如下：第十八條第十八條 寫字樓立項階段管理要點 1、立項階段應明確寫字樓等級意向及租售比例，并以此為依據編制項目投資收益測算。對于綜合體項目，寫字樓的成本需從項目總投資中剝離，進行獨立成本測算。2、原則上寫字樓立項成本測算取值不能超過擬定檔次對應的總建筑面積單方成本。第十九條第十九條 寫字樓定位階段管理要點 1、寫字樓定位應以立項為基礎，對地塊及項目進行深入調研論證，確定寫字樓的體量、等級定位及綠色建筑評級標準。2、寫字樓等級定19、位劃分為超甲級、甲級、準甲級、乙級四個等級。其中準甲級寫字樓的建造標準相對于甲級的作適當減配，適用于除北上廣深外的二線城市。XX房地產（集團）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定 14/21 3、寫字樓建造成本標準的總建筑面積單方成本限價指標未含綠色建筑認證要求。如項目有綠色建筑認證要求，可按認證需增配條件適當提高建造成本標準。4、上報項目定位測算時，寫字樓成本需單獨劃分為成本分期。第二十條第二十條 寫字樓方案階段管理要點 1、寫字樓方案階段應以審批通過的定位為依據，根據批復的目標成本細化寫字樓成本控制表開展限額設計，確定寫字樓設計方案、制定開發計劃及交場標準。2、寫字樓設計20、方案、成本控制表上報股份公司審定備案；3、原則上寫字樓方案一經確定需嚴格執行，如因市場變化等因素必須調整的，凡出現以下情況即屬于重大方案調整，須履行重大方案調整審批程序，報股份公司審批。3.1 調整寫字樓等級；3.2 方案調整導致建造成本超 1%或超 400 萬。第二十一條第二十一條 寫字樓動態成本管理要點 1、批復的成本控制表將成本科目分為限單方價格、限單項總價、設參考價三大類，作為動態成本管控的依據。2、若出現一級科目成本超限，需作專題報告說明原因，上報工程成本管理中心；同時主動采取措施在其他科目減配，實現成本節XX房地產（集團）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定 1521、/21 減，確保寫字樓總體動態成本控制在目標成本范圍內。第二十二條第二十二條 寫字樓后評估管理要點 1、按投資管理中心下發的項目后評估通知要求，上報寫字樓后評估報告。第八第八章章 商業商業綜合體綜合體、寫字樓寫字樓附則附則 第二十三條第二十三條 本管理規定由工程成本管理中心負責解釋。第二十四條第二十四條 本管理規定自下發之日起執行。XX房地產（集團）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定 17/21 附件 1.1：商業綜合體重點階段管理流程圖-立項管理流程圖 XX房地產（集團）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定 18/21 附件 1.1：商業綜合體重點階段管22、理流程圖-定位管理流程圖 XX房地產（集團）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定 19/21 附件 1.1：商業綜合體重點階段管理流程圖-方案管理流程圖 商業綜合體實行誰投資誰牽頭方案設計的原則：若由平臺公司持有或銷售，則由平臺公司負責牽頭方案設計；若資產由商業公司持有運營，則由商業公司負責牽頭方案設計，平臺公司需協同商業公司在方案設計過程中的設計對接，并負責整理整個項目地塊的方案匯報文件，上報技術研發中心審核。XX房地產（集團）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定 20/21 附件 1.1：商業綜合體重點階段管理流程圖-方案調整管理流程圖 XX房地產（集團）股份有限公司商業綜合體、寫字樓項目重點階段管理流程規定 21/21 附件 1.1：商業綜合體重點階段管理流程圖-后評估管理流程圖