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1、泉港區市場調研報告XX（廈門）農產品市場管理有限公司2017.02泉港區市場調研報告一、泉港區概況泉港區位于福建省沿海中部的湄洲灣南岸，原系惠北地區。1996年成立肖厝經濟開發區，2000年12月28日年經國務院批準設立行政區，掛牌成立。地處東亞季風區，氣候屬亞熱帶海洋性季風氣候。轄區國土總面積441.4平方公里，其中陸域面積321平方公里；海域面積119.6平方公里（其中潮間帶以上灘涂面積47.68平方公里）。轄管有南埔、界山、后龍、峰尾、前黃、涂嶺6個鎮，1個山腰街道辦事處和1個國有鹽場，下轄96個行政村和4個居委會。總人口39.27萬人，人口主要以漢族為主，兼有回族、畬族、蒙古族等少數民2、族。是著名的僑鄉和臺胞祖籍地之一，共有旅居海內的華僑、華人和港澳臺同胞37萬多人。2016年實現地區生產總值397.85億元、增長9%，全社會固定資產投資221.62億元、增長13%，社會消費品零售總額78.71億元、增長12%，居民人均可支配收入22354元、增長7%。二、市場概況目前泉港區農副產品流通交易場所共有7個，其中，隸屬泉港區市場服務中心的市場有：山腰副食品市場、山腰服裝市場、南浦綜合市場、涂嶺綜合市場；另有隸屬私人或私企的市場有：莊園市場、田里市場、明華（宏安）市場。（1）山腰副食品市場山腰副食品市場位于山腰街道錦塔村，面積1855。現屬市場服務中心進行管理。因市場設施年久未修，3、受自然災害影響，設施較為老舊，且建筑均為危房，存在較大的安全隱患。但市場內部仍有少部分經營戶擺攤經營。目前市場內部攤位已不收取租金，周邊店鋪仍有收取100-400元/月的租金。該市場目前存在以下幾個問題：1、該市場經營戶過少，交易氛圍蕩然無存。2、市場主體建筑由水泥立柱及簡易遮雨棚搭蓋而成，四周商鋪為簡易石頭房，市場配套設施老舊破爛，存在較大的安全隱患。3、市場位于居民房中間，進出口較為狹窄，商業氛圍很難聚集，難以形成成規模的交易市場。4、市場位于錦塔村內部，人流量較少，且主要采購客戶為當地村民，購買力普遍不足。5、該市場的農產品交易功能被所處區域的街道兩側店鋪替代，市場內部攤位、店鋪只用作存4、貯。而街道兩側商業氛圍已經形成并且相對固定，難以吸納更多經營戶進入市場。6、市場周邊建有兩所學校（泉港第二中學，泉港中心小學），且道路狹小，交通運輸受限，為商品流通帶來不便。市場基本廢棄檢測室破舊外部街道占道經營簡易結構建筑 （2）山腰服裝市場山腰服裝市場位于山腰街道，面積為4205。現屬市場服務中心進行管理。該市場共有68間店面，其中一間作為市場管理房未出租，其余67間全部出租。但據實地統計，目前僅有29戶正常經營，租金為150元/月。該市場目前存在以下幾個問題：1、該市場在建設之始，67戶經營者每戶繳交3000元作為市場建設啟動資金，若市場改造則需歸還經營戶（1.98萬）。2、市場經營品類5、單一，均為鞋服（適合中老年人），交易氛圍慘淡。3、市場經營戶及采購客戶均為當地鄉鎮的人，供銷渠道單一，人流量小，市場可吸收經營戶少。4、目前租金僅為150元/月，即使空置率為0%，年收入也僅為12萬。5、商戶與政府之間存在矛盾（市場建設之初遺留問題），若市場進行改造，可能會遇到較大阻礙。服裝是市場入口內部商鋪空置率高市場外部街道市場內部設施簡陋 （3）南埔綜合市場南埔綜合市場位于南埔鎮南埔村，面積為5312，除4個塔棚建筑歸市場服務中心外，原南埔工商所辦公樓樓下37間店面產權歸市場服務中心所有。店鋪租金為100-400元/月，攤位租金僅為70元/月。該市場目前存在以下幾點問題：1、市場內部攤位6、經營戶少，交易氛圍慘淡，經營不景氣。2、空間利用率低，4個塔棚分不同面積出租，其中1個塔棚以整體出租的方式出租，租金也僅為600元/月，其余塔棚空置率高。3、該市場處于鄉鎮區域，經營戶及采購客戶以當地人為主，人流量較少，商業氛圍不濃厚。4、市場管理缺乏，市場外部占道經營現象嚴重，且市場未收取占道經營戶租金。5、南埔村村委會在其街道商鋪門前劃分區域租給經營戶使用，造成市場內部經營戶的流失。市場外部占道經營嚴重市場內部設施簡陋空間利用率低市場主入口 （4）涂嶺綜合市場涂嶺綜合市場位于涂嶺鎮涂嶺村，面積為5497。現屬市場服務中心進行管理。市場服務中心將市場入口處的2個塔棚與經營戶合作改造為16間店7、鋪，經營戶一次性繳納16年店租共25.5萬元，店面租賃期至2018年6月11日到期，租賃期滿后，改造后的店面資產歸市場服務中心所有。余下的兩個塔棚中的一個與經營戶協議改造為店鋪至2023年6月30日到期。目前市場還有一個塔棚約為300用作攤位出租，租金僅為100元/月。該市場目前存在以下幾點問題：1、市場內部權屬復雜（部分出售給私人、部分租期未到期），若市場進行改造，僅余一個較為靠里的塔棚（300）可進行改造。2、市場內部經營戶較少，兩側店面空置率高，經營不景氣，交易氛圍較為慘淡。3、市場管理缺乏，未有工作人員現場管理。4、市場外部存在占道經營現象，且市場未向其收取租金。5、該市場位于鄉鎮，商8、業氛圍較為薄弱，可吸納經營戶較少。市場臟亂差簡易塔棚通道兩側占道經營涂嶺市場（5）莊園市場莊園市場位于泉港區中興街，面積約為4800。權屬莊園房地產公司。面前，一層72間店面全部售完，96個攤位已售56個，其余空置，二層部分至今空置無人經營。目前市場內部經營戶有30戶，市場外部周邊經營戶有55戶。市場內部租金：攤位300-700元/月、靠內店鋪600元/月、靠外店鋪1000-2000元/月。該市場目前存在以下幾個問題：1、市場管理不善，導致市場臟亂差現象嚴重。2、市場內部空置率較高約為50%，多處用于存放雜物。3、市場周邊存在大量自產自銷及占道經營商戶，分走市場部分經營戶，導致市場交易氛圍慘淡9、。市場外部占道經營攤位空置、堆放雜物設施簡陋、地面積水主通道兩側占道經營（6）田里市場田里市場位于泉港區祥云中路，面積約為17000，主體共三層，田里村占用一層攤位1750，二層1750，三層500，其余歸開發商所有。目前田里市場承包給私人進行經營，至2017年9月合同期滿，田里村正著手處理回收及做好善后工作。然后由村集體管理。目前市場內部有經營戶115戶，市場外部有經營戶58戶，為泉港區最大的農產品交易場所，其中海鮮占較大比例。租金：蔬菜500-800元/月，肉類300-700元/月，海鮮250-400元/月，擺攤400-600元/月。目前該市場存在以下幾點問題：1、市場權屬復雜，有多個機構10、在管理（包括開發商物業、村集體、市場物業）。2、市場外部收費混亂，存在亂收費現象。3、市場交易氛圍濃厚，日交易額可達100萬左右，特殊節日期間可達至300萬左右。4、市場二樓為大型超市（福德龍），分流部分采購客戶，本身存在競爭關系。5、市場設施設備較為老舊。6、市場停車區域存在大量占道擺攤現象。停車區域占道經營設備簡陋、臟亂差田里中心市場福德龍超市（7）明華市場明華市場位于祥云北路，宏安商貿城內，面積約為3400，權屬明華市場管理公司。市場共有店面10間，攤位55個。目前，店面、攤位已全部出租。租金：攤位300-1000元/月（分大小）、店鋪500-800元/月、二樓整租給超市40-50萬/年11、。目前市場存在以下幾個問題：1、市場內部空置率較高，約50%以上。2、市場管理缺失，臟亂差現象嚴重。3、市場設施設備老舊。4、市場存在占道經營現象。5、市場旁邊有大型超市和購物廣場，分流部分采購客戶，存在競爭關系。明華市場空置率高占道經營現象周邊購物商場附件一：山腰副食品市場區位圖、平面圖、品類統計山腰副食品市場區位圖山腰副食品市場平面圖山腰副食品市場品類統計內部外部備注品類數量品類數量市場內部攤位不收租金，店鋪租金：150-400元/月，市場外部占道經營不收租金肉類3蔬菜22蔬菜1肉類15丸子1水果1食雜2海鮮12凍品1豆制品1附件二：山腰服裝市場區位圖、平面圖、品類統計山腰服裝市場區位圖山12、腰副食品市場平面圖山腰服裝市場內部概況店鋪數量68備注目前營業店鋪29租金：150元/月附件三：南埔綜合市場區位圖、平面圖、品類統計南埔綜合市場區位圖南埔綜合市場平面圖南埔市場品類統計內部外部備注品類數量品類數量市場內部攤位租金：60-70元/月，店鋪租金：100-400元/月，外部不收取租金。海鮮3海鮮9蔬菜2蔬菜13食雜2肉類2服裝7附件四：涂嶺市場區位圖、平面圖、品類統計涂嶺市場區位圖涂嶺市場平面圖涂嶺市場品類統計內部外部備注品類數量 品類數量攤位租金：100元/月海鮮3海鮮8豆制品1蔬菜14蔬菜2水果3凍品1肉類3附件五：莊園市場區位圖、平面圖、品類統計莊園市場區位圖莊園市場平面圖莊園13、市場品類統計內部外部備注品類數量品類數量租金：內部攤位300-700元/月，內圍店鋪600元/月，外圍店鋪1000-2000元/月活禽2蔬菜27干調2海鮮16肉類11水果1蔬菜7肉類10海鮮7豆制品1水果1凍品2合計：3255附件六：田里市場區位圖、平面圖、品類統計田里市場區位圖田里市場平面圖田里市場品類統計內部外部備注品類數量品類數量租金：蔬菜500-800元/月，肉類300-700元/月，海鮮250-400元/月，擺攤400-600元/月海鮮39蔬菜18凍品5干貨5腌制品1海鮮26肉類28豆制品1蔬菜30水果3豆制品5肉類2面食1凍品3干調5丸子1合計11558附件七：明華市場平面圖田里市場平面圖明華市場品類統計品類數量備注肉類18租金：攤位300-1000元/月，店鋪500-800元/月，二樓整租給超市40-50萬/年蔬菜12海鮮27水果3食雜5凍品1干貨2熟食4