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1、融創(chuàng)玖樟臺(tái)操盤實(shí)錄 L.1 碰到要賣天價(jià)的假豪宅怎么辦 上限 主體 下限 玖樟臺(tái) 2.5萬 東方星城、天陽文暉、尚城國際、天城府、楊柳郡 本案因產(chǎn)品形態(tài)的唯一性，并無絕對(duì)意義上的業(yè)態(tài)競(jìng)品，但可以通過稀缺 的洋房形態(tài)實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)階層的躍升，與上層定位的中央公館、新都會(huì)1958等相 同總價(jià)區(qū)間的公寓產(chǎn)品形成競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)其客戶的牽引與形象的對(duì)等； 市場(chǎng)格局占位 5萬+ 武林壹號(hào) 武林外灘 君璽 華家池（4.5萬+） 4萬+ 新都會(huì)、朗詩文暉地塊 中央公館 （近3萬）東宸、中央公園 如何在城東實(shí)現(xiàn) 高層35000+ 洋房40000+ 本案最大營銷策略命題 市場(chǎng)邏輯/產(chǎn)品邏輯/客群邏輯 POINT 1 建立2、消費(fèi)者的購買邏輯 建構(gòu)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的三個(gè)邏輯 市場(chǎng)邏輯 1-洞察土地價(jià)值 據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016的土地價(jià)格被刷新了23輪，與2013年的土地價(jià)格比較，漲幅最大的是未來科 技城和申花板塊，城東新城漲幅只有11%，之所以會(huì)有相對(duì)滯后的印象，是由于在1月本案 土地成交之后，土地市場(chǎng)比較平靜，所以給市場(chǎng)造成了一種錯(cuò)覺。 未來新宅地預(yù)見土地價(jià)值 建筑面積達(dá)18萬方的彭埠?jiǎn)卧猂21-33 地塊，將在近期入市，如果以申花板 塊為例，1月份天陽以19695拿下武林 邸地塊，8月融創(chuàng)創(chuàng)下34028的樓板價(jià)， 7個(gè)月地價(jià)漲幅達(dá)到73%；而城東在 本案之后沒有過新宅地的成交，如果 按此推算，時(shí)隔7個(gè)月，該新宅地的 價(jià)格將突破3、28000. 本案 2016年12月26日，杭州當(dāng)年最后一場(chǎng)土拍，經(jīng)過31輪 報(bào)價(jià)，世茂集團(tuán)最終以66.42億元成功競(jìng)得江干區(qū)彭 埠?jiǎn)卧猂21-33地塊，折合樓面價(jià)高達(dá)36461元/平方米。 未來該地塊預(yù)期出售價(jià)格將在45000以上。 POINT 2 運(yùn)用市場(chǎng)可信的未來預(yù)期增加購買信心 市場(chǎng)邏輯 2-板塊歸屬定義 市場(chǎng)數(shù)據(jù)似乎在告訴我們城東很好賣。但對(duì)于城 東賣40000仍然沒有說服力 武林東翼 文暉 城東新城核心 一脈華家池（凱旋路） 那么該以何種板塊歸屬， 才能贏得恰當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)占位，獲得價(jià)值最大化？ 德勝路是浙江人的德勝路 機(jī)場(chǎng)路是杭州人的機(jī)場(chǎng)路 華家池板塊已經(jīng)牢牢樹立了4.5萬+的市場(chǎng)價(jià)格認(rèn)知，并形成了 中央公館的板塊外延 在這個(gè)區(qū)域內(nèi)的地緣客戶對(duì)華家池的眷戀要高于武林門 本案客戶與華家池板塊的客戶地圖將有二分之一交圈 板塊定義市場(chǎng)觀點(diǎn) Viewpoint +項(xiàng)目板塊價(jià)值歸屬 武林東翼