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1、綠城深藍中心底層營銷邏輯&2023年傳播策略提報2023/01/09命題之外的課題住宅/商業(yè)/整盤/落地60%/15%/15%/10%住宅/商業(yè)/整盤/落地從未在任何城市見過，一個項目可以領(lǐng)先一座城市這么多至今服務(wù)兩年的西派瀾岸，高低也算畢節(jié)的“高端項目”央企品牌、德溪公園、西派園林、中心區(qū)位、政商文娛.按傳統(tǒng)價值對比，標(biāo)標(biāo)準準的“高端配置”整個畢節(jié)對“高端”的認知，不過如此直到，深藍中心出現(xiàn).深藍中心之前，我們認為的豪宅售樓部是這樣深藍中心之后，真正的豪宅售樓部其實是這樣深藍中心之前，我們認為的商業(yè)配套是這樣深藍中心之后，真正的商業(yè)配套其實是這樣深藍中心之前，我們認為的豪宅應(yīng)該長這樣深藍中心2、之后，真正的豪宅其實長這樣不怪市場，不怪客戶只怪深藍中心一上來就用力太猛捅破了當(dāng)?shù)氐恼J知天花板一切都看似很完美、很合理，卻出現(xiàn)了一個不太合理的結(jié)果：轉(zhuǎn)化率除去首開的34%，一直只處于5%左右漂亮的數(shù)據(jù)背后，藏著更多的錯失潛在客戶我們太需要臨門這一腳了！轉(zhuǎn)化率，是今年必須解決的首要問題告別“幸存者偏差”跳出已成交客戶的答案，還原未成交客戶的心態(tài)有知名度、愿意來、第一眼認可、有支付能力但最后不買單，為什么？再看報告的匯總反饋：1、缺少把控、引領(lǐng)客戶的能力2、客群普遍承價低3、有承價能力客群，銷售逼定能力不足4、觀望情緒較重缺引導(dǎo)、覺得貴、再觀望一句官方話：價值感知沒有轉(zhuǎn)化成價格認可兩句大白話：比競3、品貴2000左右的單價，到底貴在哪？多花的錢，到底花在哪？住深藍中心，和住其他項目，有什么本質(zhì)區(qū)別？客戶說不出來，我們答不上來聚焦到推廣端，三個原因：價值翻譯不到位 關(guān)鍵信息有丟失 口碑傳遞有損耗根據(jù)轉(zhuǎn)化率反觀推廣說得太含蓄/說得太官方/說得太傳統(tǒng)我們說的，大眾聽不聽？懂不懂？認不認？我們的任務(wù)：重塑天花板豪宅該有的形象然后無損傳遞完整價值豪宅的感性之路/目的之一：夠豪豪宅的邏輯永遠不是告訴羅列規(guī)劃文本、經(jīng)濟指標(biāo)，這是剛需盤的做法只要是羅列，不管內(nèi)容多牛逼，都會讓人覺得你永遠不夠豪之前的推廣，我們只是把深藍中心當(dāng)做“豪宅”傳播但是深藍的標(biāo)簽，遠不止“豪宅”還是占據(jù)城市最好資源的“豪宅”還是領(lǐng)先4、畢節(jié)十幾年開發(fā)理念的“豪宅”還是綠城不計成本把一切都做到極致的“豪宅”.什么樣的推廣姿態(tài)，才能匹配以上事實？反復(fù)強調(diào)自己是豪宅缺乏力量感，姿態(tài)也不夠高還會陷入和其他“豪宅”短兵相接的窘境大膽跳出來，看看深藍中心的出現(xiàn)，還有什么更宏大的意義？三句話總結(jié)：深藍中心之前，豪宅是沒有標(biāo)準的深藍以一己之力，讓所有畢節(jié)人知道，真正的豪宅應(yīng)該長什么樣深藍中心之前，樓市是沒有參考的綠城以領(lǐng)先畢節(jié)幾十年的開發(fā)理念實施降維打擊，整個樓市找不到同類參考深藍中心之前，業(yè)內(nèi)是沒有案例的整個畢節(jié)歷史，沒有出現(xiàn)過“超越地產(chǎn)，更是地標(biāo)”的作品甚至，深藍中心之前，畢節(jié)是沒有豪宅的是的，這才是我們最大的底氣，才是我們?yōu)檫@座城市帶5、來的終極意義豪宅的感性之路/目的之二：夠貴“豪宅”可以在市中心，也可以在郊區(qū)可以是大面積，也可以是小面積可以有配套，也可以沒有標(biāo)準參差不齊，但都離不開一個核心指標(biāo)：夠貴貴，也是本案在客戶心中的最大標(biāo)簽不要回避，直接回應(yīng)貴是好事還是壞事？看你怎么說貴不是壞事，只要價值匹配再貴也只是一錘子買賣便宜不是好事，如果貨不對板再便宜以后還得接著買貴，有貴的道理一步到位，必須夠貴綠城深藍中心，沒有平替的豪宅感性之路，讓所有人知道我們夠豪，夠貴理性之路，讓所有人認同為什么夠豪，夠貴豪宅的理性之路價值往深處挖，推廣往淺處說有沒有發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)發(fā)展這么多年對于豪宅的定義一直趨于模糊，無法界定豪宅推廣，最常見的做法就6、是通過設(shè)計和文案的逼格強行把調(diào)性往上拔，使之看上去像“豪宅”至于具體“豪”在哪，很少有項目能給出答案哪怕有答案，也能在其他項目上找到類似的存在最多做到“相對豪，而非絕對豪”這不是豪宅的推廣邏輯，購房者不傻回歸認知，尊重認知，直視認知未成交客戶對于深藍中心的真實疑惑你有公園，他家也有公園你在中心，他家也在中心你有商業(yè)，他家也有商業(yè).更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案 為什么覺得貴？因為價值感知薄弱 為什么價值感知薄弱？因為不知道和其他項目的本質(zhì)區(qū)別 為什么不知道本質(zhì)區(qū)別？因為缺失一套“深藍中心獨有的豪宅標(biāo)準”更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案我們認為，豪宅7、必須是有標(biāo)準的，且標(biāo)準是絕對的帶著這份執(zhí)念，我們調(diào)查了全國數(shù)十個知名豪宅，嘗試找到背后的規(guī)律更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案當(dāng)我們把這15條鐵律，套回深藍中心，發(fā)現(xiàn)原來豪宅的定義如此清晰明了一切價值都變得可總結(jié)、可歸類、可共識更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案有了這些標(biāo)準，我們終于可以回應(yīng)（未成交）客戶的那幾個終極問題：為什么這么貴？我們憑什么是豪宅？住這里，和住其他地方，有什么本質(zhì)區(qū)別？更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案深藍中心核心價值要素分析“真的豪宅，大有不同”更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案 更多方案關(guān)8、注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案正是因為有了15條硬指標(biāo)，我們才有底氣說出“深藍之前，沒有豪宅”也能說出“真的豪宅，大有不同”更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案15條硬指標(biāo)只是素材，如果不能落地應(yīng)用，輔助銷售，那等于沒提更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案15條硬指標(biāo)的配套動作：1+N11套現(xiàn)場物料1份銷售說辭1個銷售動作1份銷售物料1篇推文解讀1套自媒體稿件NN場線下發(fā)布會N篇連載推文更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案1套現(xiàn)場物料豪宅藍皮書更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選9、 免費領(lǐng)取最新2000案1份銷售說辭將15條硬指標(biāo)融入說辭正視藏在客戶內(nèi)心的對比1個銷售動作鼓勵客戶帶著其他項目物料來看房“1份物料，抵扣1000”X更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案1篇推文解讀當(dāng)?shù)卮骎、貴陽大V、官方公眾號1套真豪宅=15項硬指標(biāo)這才是豪宅應(yīng)該有的樣子當(dāng)我們在談?wù)摵勒臅r候，到底在談?wù)撌裁锤喾桨戈P(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案1套自媒體稿件更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案N篇連載推文關(guān)于深藍中心，你不知道的那些事一關(guān)于深藍中心，你不知道的那些事二關(guān)于深藍中心，你不知道的那些事三關(guān)于深藍中心，你不知道的那些事四更多方案10、關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案N場線下發(fā)布會咖啡館除了賣咖啡，拍照打卡，還能怎么輔助銷售？做線下小型產(chǎn)品發(fā)布會“咖啡館里的深藍中心”頻次：一個月一次對象：到訪客戶、未成交客戶內(nèi)容：反復(fù)宣講15條硬指標(biāo)做成常駐活動，在公眾號持續(xù)報道更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案有了15條硬指標(biāo)和配套動作，我們有望解決三個難題：1、價值到價格的認知轉(zhuǎn)化問題2、轉(zhuǎn)化率過低問題 缺少把控、引領(lǐng)客戶的能力（直接解決）有承價能力客群，銷售逼定能力不足（直接解決）觀望情緒較重（側(cè)面解決）客群普遍承價低（無法解決）3、小戶型的去化問題聚焦產(chǎn)品，不論再怎么包裝、摳得再細，客戶天然會算賬、11、會對比，這是人性更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案深藍中心的105=其他家的130-140對于這種對比，我們無法通過任何有效手段化解少幾十的心理抗性整盤價值產(chǎn)品價值豪宅里賣小戶型的底層邏輯用無法可比擬的整盤價值，消解無法應(yīng)對的小戶型抗性更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案建議再做兩個動作拍大片&做畫冊更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案三個忽視的傳播素材：現(xiàn)場有打卡點，沒有充分利用業(yè)主有好口碑，沒有充分擴散品牌有小故事，沒有充分挖掘更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案1、拍大片真正的豪宅，應(yīng)該有與其匹配的實景大片更多方案12、關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案如果綠城官方做一組打卡照，應(yīng)該是什么樣？更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案注眾 官方大片正式出爐更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案官方大片正式出爐更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案2、做畫冊綠城真正的品牌價值，不是排名、不是資金、不是規(guī)模而是過去28年沉淀下來的一個個真實小故事更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案敲不壞的樓梯一顆價值2000萬的樹一位業(yè)主買了桂花城的商鋪后打算進行室內(nèi)裝修，按照設(shè)計圖紙的要 求，他需要把13、原本的樓梯敲掉，換成木質(zhì)的，他找好了泥水工，談妥了價格就離開了。2個小時后，業(yè)主接到了泥水工的電話：老板，這活我沒法干，俺敲過梁、拆過房，沒見過像你們家這么硬、這么難敲的樓梯，你找別人吧。師傅工錢也沒收就走了。敲不壞的樓梯是對綠城品質(zhì)最直接的驗證。綠城的工程品質(zhì)也一直是業(yè)內(nèi)翹楚，同行學(xué)習(xí)的榜樣。2006年3月，南京玫瑰園一期別墅組團在完成規(guī)劃，計劃動工的時候，項目總經(jīng)理在視察工地現(xiàn)場時發(fā)現(xiàn)，一顆約莫20-30年份的雙頭樸樹，突兀的出現(xiàn)在規(guī)劃的道路中間，如果將這棵樹移走，可能會是使它凋零，如果保留這棵樹，就需要改規(guī)劃。經(jīng)過項目團隊的討論，一致決定將它保留下來，以及其他連帶的樹木，為此，這個組團的14、規(guī)劃又做了3-4輪修改，由48幢減少為47幢，減少了約2000萬的收益。當(dāng)交付時，前來收房的業(yè)主聽說了這個故事，紛紛為綠城因1顆樹而少建了1幢別墅豎起了大拇指：你們真是有心了，把房子種在了樹林里。更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案包括項目本身，一年時間不到，也積累了不少的小故事走失的小女孩差點遺失的檔案袋更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案同時，深藍中心問世至今，有購買抗性，但沒有負面口碑和評價在樓市暴雷，信任缺失的今天，這是非常難得可貴的一個品質(zhì)更是一個應(yīng)該加工、應(yīng)該放大的素材更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案只有豪宅才會出現(xiàn)的三類物15、料深藍style：深藍形象深藍畫冊：口碑傳播豪宅白皮書：豪宅標(biāo)準三種用法建議成套贈與成交客戶/成套放置二樓書臺/單獨贈與其他客戶更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案住宅/商業(yè)/整盤/落地更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案住宅和商業(yè)，要分開推廣我們的商業(yè)是城市級、旗艦級、綜合體級體量，應(yīng)該享有單獨推廣線豪宅和商業(yè)的調(diào)性互不相融，只有分開才能保持自己的調(diào)性運營邏輯、營銷邏輯、入市節(jié)奏大相徑庭更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案分開推廣唯一的問題：怎么讓人們知道，我們的商業(yè)，和豪宅是綁定在一起的？更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2016、00案兩個手段解決超級案名X超級符號更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案超級案名/命名的藝術(shù)要單獨推廣商業(yè)，就需要一個單獨的名字更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案這個名字必須有四重意義：1、一眼能夠看出的商業(yè)屬性2、一眼能夠識別的從屬關(guān)系3、一眼能夠看懂的商業(yè)形態(tài)4、一眼能夠記住的超級案名更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案1、里，一眼能夠看出的商業(yè)屬性2、深藍，一眼能夠識別和深藍中心的從屬關(guān)系3、深藍里，一眼能夠記住的超級案名4、深藍里&太古里，一眼就能看懂太古里的規(guī)劃設(shè)計更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案超級案名要17、搭配超級符號所幸，深藍中心已經(jīng)有一個現(xiàn)存的問世一年的，深入人心的超級符號更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案這個超級符號，放在商業(yè)推廣上，不止是設(shè)計的象征，更不止是簡單的元素這個符號，會有更新，更實際的意義更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案住宅/商業(yè)/整盤/落地更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案“綜合體”一直是整盤的代名詞今天，我們斗膽提出一些不同的看法更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案為什么用綜合體？因為我們想推廣住宅的同時，把商業(yè)配套納入進來按照經(jīng)驗，“綜合體”是最標(biāo)準、最穩(wěn)妥的答案更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選18、 免費領(lǐng)取最新2000案商業(yè)配套的意義是什么？起碼在23年，是輔助住宅，助力去化更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案用綜合體有沒有實際作用？1、此前沒有“綜合體”，缺乏認知“綜合體”是專業(yè)的規(guī)劃詞匯，無法轉(zhuǎn)化成實際生活感知2、落地周期較長（2025年）周期長，導(dǎo)致客戶對該價值更多是觀望、遲疑態(tài)度3、不是住宅銷售的必要因素根據(jù)之前的豪宅因素分析，商業(yè)&綜合體只是豪宅硬指標(biāo)的一項因素更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案聚焦23年整盤定位_豪宅區(qū)？把“住宅”和“商業(yè)”都填在這個空里住宅：用一個詞，就能突顯豪宅屬性，并且一眼就能看懂，口口可以相傳商業(yè)：用一個詞，就能19、突顯商業(yè)屬性，該屬性只為商業(yè)獨有更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案用哪個詞，可以體現(xiàn)我們的豪宅級別？更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案提到酒店，我們會用星級區(qū)分五星是最好的，四星就沒有五星好酒店更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案深藍中心七星級豪宅（七星，是目前最高級別的酒店規(guī)格）更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案用哪個詞，可以體現(xiàn)我們的商業(yè)特質(zhì)？更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案因為極其豐富的業(yè)態(tài)，和超大的體量可以在這里享受從早到晚的休閑體驗“真正成熟的商業(yè)，必須滿足24小時生活所需”24小時更20、多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案23年整盤定位7X24非傳統(tǒng)豪宅區(qū)7心級豪宅區(qū)X24小時商業(yè)體更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最更多案關(guān)注號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新深藍中心現(xiàn)場優(yōu)化方案住宅/商業(yè)/整盤/落地更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案目前現(xiàn)場確實好看，夠網(wǎng)紅，但也存在三個問題1、缺少物料指引2、缺少銷售氛圍3、缺少系統(tǒng)包裝更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案架空層園林區(qū)更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新221、000案接待區(qū)優(yōu)化策略：進入項目的第一個觸點必須以清晰的定位和豪宅的姿態(tài)告知所有來訪者，接下來他們看到的項目是什么級別更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案品牌區(qū)優(yōu)化建議：整體感很強，不用優(yōu)化更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案沙盤區(qū)優(yōu)化策略：沙盤區(qū)是銷售核心陣地案場90%以上的銷售任務(wù)都在這里解決增加15項硬指標(biāo)桁架，讓客戶一眼就能看見深藍中心的“全價值”更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案沙盤區(qū)吧臺旁區(qū)域：進入銷售陣地的第一道針線以項目形象拔高預(yù)期，拉升調(diào)性更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案沙盤區(qū)增加吊旗強化7個中心的22、中心價值更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案沙盤區(qū)中央大屏幕展示項目定位和形象更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案沙盤區(qū)商業(yè)后街區(qū)入口處增加商業(yè)LED，為案場增加商業(yè)氛圍，為后街區(qū)做提前氛圍營造更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案商業(yè)后街區(qū)優(yōu)化策略：該區(qū)域是和大商業(yè)關(guān)系最緊密的展示區(qū)商業(yè)包裝即要體現(xiàn)關(guān)系，又不能落俗更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案洽談區(qū)優(yōu)化策略：洽談區(qū)是最后的臨門一腳關(guān)鍵物料不能缺失，桌卡是重要道具增加“貴有貴的道理”桌卡更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案一樓電梯區(qū)優(yōu)化策略：增加LE23、D，再次強化“7個中心”的中心價值更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案二樓電梯區(qū)優(yōu)化策略：增加“買到的不止一套豪宅”桁架結(jié)合后面的樣板間、園林區(qū)、架空層做預(yù)告，提升認可度更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案二樓洽談區(qū)優(yōu)化策略：一樓洽談區(qū)會承擔(dān)大部分的洽談功能但二樓洽談區(qū)也有非常大的利用價值增加LED滾動播放“業(yè)主好評”和“小故事”增加“貴有貴的道理”桌卡更多方案關(guān)注公眾號地產(chǎn)智庫精選 免費領(lǐng)取最新2000案二樓長桌區(qū)優(yōu)化策略：新增三本物料深藍style深藍畫冊 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