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1、虹口區四川北路81號地塊可行性研究報告目 錄第一章 項目概況 1第二章 市場分析 2第三章 開發設想 5第四章 開發進度 9第五章 投資估算 10第六章 初步結論及建議 12附件：1、 項目總平面圖2、 項目競爭樓盤匯總表3、 商業售價定位表4、 競爭樓盤位置圖第一章 項 目 概 況1.1項目背景虹口區四川北路81號地塊主要由兩個部分組成，即占地約10畝的上海市虹口區第二工人俱樂部（以下簡稱二俱）和占地約30畝的居民及工廠、學校、醫院、商店等用地。根據上海市和虹口區的規劃，二俱以外地塊的改造已經列入虹口區新一輪舊區改造的計劃。1.2地塊及周邊現狀該地塊位于上海市虹口區四川北路以西、東寶興路以北2、寶源路以東、俞涇浦以南。地塊總占地面積27700平方米，約合41.5畝，地塊沿四川北路長約110米，沿東寶興路長約240米。地塊中除有第二工人俱樂部、企業2家及1所小學外，其余為約800戶居民，大部分屬于危棚簡屋。該地塊位于虹口區中南部，周邊交通便捷，南北向有四川路、四平路通往外灘及市區方向，此外，地塊西側為軌道交通明珠線，且東寶興路站即在地塊西側50米處，周圍公交線路有輕軌明珠線、18路、21路、101路、47路等。地塊緊靠上海市知名商業街四川路，商業設施齊備，地塊南側約100米處將規劃虹口區大型公共綠地。地塊1公里范圍內分布有：福德百貨、東寶百貨、上海七百、多倫路文化名人街等，周邊商業、3、學校、超市、醫院等設施齊全。第二章 市 場 分 析2.1宏觀市場分析今年上半年房地產二級市場內銷商品房預售保持較高的增長勢頭，據上海市房地產交易中心統計，今年上半年，商品房預售面積較去年同期增長26.3，內銷商品房批準預售面積和實際銷售面積之比從去年同期的：.9上升到今年的：.56，供求關系的開始轉變，出現供不應求的局面。表1. 2001年1-6月上海市房地產市場數據匯總2001年1-6月2000年1-6月同比增長房地產開發投資額2445258萬元198646823.1內銷商品房土地出讓面積2097852173072-90.3可建建筑面積5152724114188-87.5商品房新開工面積904、89660787668015.4商品房竣工面積4298042309577438.8已登記商品房預售面積7730990612026826.3已登記的存量房買賣面積6190892313083697.7根據中房上海指數辦公室2001年5月份調查，上海房地產市場近期持續保持價升量增的火爆局面。5月份中房上海綜合指數為730點，比2000年5月上漲12%。年初因住房預售標準的提高而減少的新開樓盤數量，在近兩個月已恢復去年水平，而售價提升水平已從過去局部區域全面擴散到全市城域，房價穩中趨升將成為市場主要傾向。隨著本市房地產運作不斷深化，在發展商不斷創新開發理念和全面提高居住質量的推動下，上海房地產已進入一5、個新的歷史發展階段。有關人士預測，上海房地產業將會進入長期繁榮發展的新階段。2.2區域市場分析虹口區是上海蘇州河以北傳統的住宅區域和商業區域。整個區域呈狹長狀，與楊浦、寶山、閘北和黃浦相臨，隔江相望浦東新區，可謂地理位置優越。區域內貫穿高架、輕軌，交通便利。憑借濃厚的歷史底蘊，優越的地理位置，以及四川北路商業街的興旺，一直以來在北部居民心目中，虹口區是理想的居住地，尤其是寶山、閘北以及楊浦的居民。根據統計數據，2001年一季度虹口區平均成交價為4281元平方米，較上季度大漲395元平米。本項目位于虹口傳統的房產熱點區域四川路沿線，該區域以虹口公園、四川北路為中心，向外輻射至歐陽路、同心路、水電6、路、大連路。因文化、商業基礎較好，一直以來都是投資開發的熱點區域，近期，借助四川路成熟的商業和輕軌的開通，該區域樓盤的價位和品質更上一層樓，房價順勢上漲至4500-6000元/平方米。附近樓盤有精武大廈、榮欣大廈、虹葉花苑等,一般樓盤定位于中高檔。周邊未來幾年內競爭項目將主要來自與該地塊南部500米處大型公共綠地周邊的項目，據從虹口區計委處獲悉，該綠地周邊將由上海明佳房產開發一25萬平米的住宅小區，而且合同談判也基本完成。預計明佳房產會在此建造豪宅社區，預期銷售均價會在7000元/平米以上，該項目因大環境優于本地塊，未來將是本地塊最具競爭的項目。2.3周邊競爭樓盤分析（1） 精武大廈該項目位于7、東寶興路已北，四川北路以東，近四川路，規劃為一幢24層高層，總建筑面積25000平米，其中19樓為商業裙房，924層為住宅，房型：三房二廳161.89平米、四房二廳177.23平米，各占40套，2001年6月入伙，售價55006200元/平米。因該項目為單幢高層，毫無環境可言，且房型單一，總體銷售狀況一般。（2） 榮欣大廈該項目位于海倫西路以北，四川路以西，規劃為兩幢24層高層，總建筑面積29000平米，其中13層為商業裙房，房型：一房一廳87.5、二房一廳115、三房一廳151.8，2001年6月入伙，售價59007300元/平米。該項目與精武大廈類似，都為見縫插針式住宅，基本無小區環境，且8、房型偏大，銷售狀況一般。（3） 金寶大廈金寶大廈位于寶山路，是多年前開發的老樓盤，除了地段之外，沒有任何地優勢，目前處于清盤期，因此其價格最低，僅在48505850元之間。（4） 天倫家園天倫家園位于海倫西路、邢家橋路，小區占地2000平方米，建筑面積6000平方米，僅有2幢多層電梯房。銷售單價49005700元/平方米。目前已經入伙，銷售狀況良好。2.4市場分析基本結論該地塊周邊房地產項目住宅售價在55006000元/平米，根據與周邊房地產項目的比較，另外，綜合明珠線對該項目噪音方面的負面影響及四川路商業街的不可替代性、地塊南面近期將興建大型公共綠地、虹口區計劃將東寶興路規劃為休閑商業街的有9、利因素，預計該地塊市場平均售價保守、正常、分類如下：保守正常樂觀住宅550060006500商業110001400016000車位10萬/個11萬/個12萬/個商業售價依據參見附件3第三章 開 發 設 想3.1概述隨著上海市府提出的新一輪舊房改造優惠政策的出臺，上海中心城區的房地產開發將發生巨大的變化，房地產特有的優勢“地段，地段，地段”將成為今后幾年內開發商關注的重點。大眾的消費觀念也將發生巨大的變化，對已滿足住宅的基本功能、小區環境、標準物業管理等要求外，人們將追捧兩類住宅，一類是中心城區的兼具投資與居住便利的中高檔住宅，另一類是郊區別墅。四川路81號地塊，充分體現了他的地段優勢，虹口區政10、府也將在四川路沿線大做文章，在虬江路、四川路東南角興建4.1公頃的大型綠地，該綠地距81號地塊僅500米左右。東寶興路（81號地塊南側）將興建文化、娛樂、購物、休閑步行街，與81號地塊西側的輕軌車站（東寶興路站）連通。地塊北面的河（俞涇浦）的污水處理正在整治之中，在今后的幾年內，該河內將有游艇和魚，結合我們樓盤的開發，河的南岸將是小區的一道美麗的風景線。3.2總體平面布局的設想四川路81號地塊總用地面積27700平方米，容積率4.0，規劃總建筑面積110800平方米，住宅沿地塊的周邊布置，原則上南低北高，小區設二個出入口，主入口設在四川路沿俞涇浦河邊，次入口設在小區西邊的規劃道路上。人車分流，11、小區內設置地下車庫，約7500平方米，地庫上布置小區景觀綠化。沿四川路、東寶興路布置23層高商場（鋪），約15000平方米，商場的屋頂布置景觀綠化，活動中心，設置建設活動設施，做一部分會所，一部分架空，使屋頂景觀伸入室內。小區內沿河主要道路寬6米，其他道路寬3米（供消防、搬家用）。整體規劃講究空間形態、綠化景觀、建筑立面、朝向、采光、通風、消防、日照、節能和降低噪音（主要來源輕軌和四川路）。3.3商場建筑設計沿四川路留出北面小區入口后，盡量布置商場，柱距8米左右，進深24米左右，共建三層。沿東寶興路盡量布置二層商鋪，柱距8米左右，進深16米左右。商場立面與住宅協調，室外用石材、大玻璃窗裝飾，體12、現豪華商場概念，室內毛胚，或采用菜單式裝修。3.4住宅建筑設計整個小區設置小高層和高層住宅，將小高層沿東寶興路布置在地塊南側，高層沿河布置在地塊北側，既充分利用日照又能滿足高層住宅的景觀要求（4.1公頃綠地在南面500米處）。住宅平面設計講究，房型多樣化，功能分區合理，尤其注重主臥、客廳、餐廳、廚房、衛生等主要使用空間的面積以及使用合理性，堅持做的六明，即：明廳、明房、明廚、明衛、明電梯廳、明樓梯間。改善室內通風及空調機擺放位置的設計，建議考慮層高2.9米。小高層住宅以15層為主，高層住宅以24層為主，頂上二層設復式住宅。主力戶型以125平方米的三房二廳和100平方米的二房二廳為主，力爭將主力13、戶型的總價控制在6075萬元左右。小區住宅的外立面采用簡潔明快的現代風格。3.5配套容量1、 電力：總裝機容量為5000千瓦。其中：住宅4500千瓦（以戶均6千瓦計）；公建、商業500千瓦。按上海市供電局的有關規定，小區內擬設1萬伏變電站一組。2、 自來水：最高日用水量為1000立方米。其中：住宅790立方米（以人均日用水量升0.35立方米計）；公建、商業110立方米。為滿足高層（或小高層）建筑的消防規范要求，小區內應設自來水二路進水，直接從市政管網引入小區。3、 排水：小區內排水系統為分流制，即雨、污水分流。最高日生活污水排水量約為1000立方米。生活污水由小區內管網匯集后經處理達標后排入市14、政管網。小區過水面積為27700平方米。雨水經小區雨水管網匯集后排入城市雨水管網。4、 燃氣：每戶設6立方米表，小區最高時用氣量約800立方米。據上海市煤氣公司的規劃設計相關規定，小區內擬設調壓站一座。氣源為中壓，從市政管網引入。5、 電話：小區需2000對電話。其中：住宅1500對（以每戶2對計），公建、商業500對。6、 有線電視：小區擬設2000個有線電視終端。其中：住宅1500終端（以每戶2終端計），公建、商業500終端。7、 環衛：小區內不設化糞池，生活污水經二級生化處理達標后排入市政管網。小區內生活垃圾袋裝集中后，由環衛作業部門負責清運。垃圾房設獨立水、電計量。商業設施按上海市的環15、境衛生門前三包的政策進行管理。3.6環境保護1、 噪聲：建成后本小區位安靜生活小區，對周邊環境無任何噪聲影響。沿街商業設施的布置應充分考慮經營活動可能對住宅、居民的影響。設計中應對住宅和商業二種功能設置相應的隔離、過渡措施。2、 廢氣：整個項目的建設和建成以后，均無污染性氣源產生。設計時，擬采用對外直排式排放，以減少室內廚房油煙廢氣的影響。3、 廢水：生活污水以前述方式排放，對周邊環境無任何影響。二級生化水處理裝置設于小區集中綠化處，以減小對觀瞻和嗅覺得影響。公建中的餐飲部分，應設置隔油裝置。公建中不布置任何有可能產生污染性廢水的內容。4、 環境布局：綠化率：大于35。集中綠化大于10。結合建16、筑設計，小區內布置相應的綠化、雕塑小品，小區設置透綠式圍墻，以美化小區、周邊環境。5、 交通組織：小區設二個機動車出入口，機動車輛一進一出。街坊主干道路幅不小于6米，次通道路幅不小于3米。街坊道路直達每個號舍的出入口。電子監控裝置和有效的物業管理系統，將保證小區的交通組織次序井井有條。小區內商場人流（含營業人員和顧客）和住宅人流有效分流。設計時，應重點結合小區被側俞涇浦河的天然臨水優勢，美化駁岸等防汛設施，將防汛規范必設的6米防汛通道設計成既能滿足防汛要求，又能為小區提供機動車通行，還能為業主提供賞水、休閑空間的多用途組合通道。3.7地塊技術經濟指標總占地面積： 27700 M2總建筑面積： 17、120775 M2 地上建筑面積：110800 M2 居住面積： 92200 M2 公建面積： 18600 M2 地下建筑面積： 9975 M2容積率： 4.0機動車位： 285個總戶數： 868戶第四章 開 發 進 度項目發展進度及銷售計劃圖項目時限建設期2001年2002年2003年三季四季一季二季三季四季一季二季三季簽定合作改造協議半個月簽定動遷委托協議半個月地塊動拆遷6個月完成并確定設計任務書1個月規劃設計1個月報建1個月設計擴初1個月施工圖設計及深化2個月施工18個月銷售住宅10個月20403010商業10個月20403010車位6個月305020第五章 投 資 估 算5.1 前期開18、發費用本項目土地總價26877萬（包括土地出讓金及三通一平等費用），總建筑面積110800平方米，可銷售面積106800平方米（住宅92200平方米，商業14600平方米），地價折入可售建筑面積2519元/平方米。5.2 建安工程費 按高層1800元/平方米，商業建安費2800元/平方米，會所、公建建筑安裝費2400元/平方米，地下車庫建筑安裝費2500元/平方米計算：A、本項目可售面積建安工程費20684萬元；B、不可售面積建安工程費840萬元；C、地下車庫建安費2494萬元；D、基礎配套費6141萬元；E、其他費用240萬元F、以上各項合計建安費總額：30399萬元具體項目成本及盈利預測見19、下表序號內 容計算公式保守正常樂觀說 明單位成本總額單位成本總額單位成本總額(元/平米)(萬元)(元/平米)(萬元)(元/平米)(萬元)一1.可售面積銷售收入 （萬元）住宅+商場6,25266,7707,09475,7607,79983,290 土地總面積27,700平米 1.1住宅售價（元/平米）5,50050,7106,00055,3206,50059,930 建設用地面積27,700平米 1.2商場售價（元/平米）11,00016,06014,00020,44016,00023,360 容積率4.002. 車位收入（萬元/個）10.002,85011.003,13512.003,420 20、總建筑面積120,775平米銷售總收入 （萬元）住宅+商場6,51969,6207,38778,8958,11986,7101. 容積率面積110,800平米二發展費用6,23066,5336,28267,0936,32667,565 1.1 可銷售面積106,800平米1土地費用轉讓補償費2,45126,1772,45126,1772,45126,177 1.1.1高層住宅92,200平米土地出讓金667006670066700 1.1.2商業14,600平米土地契稅土地出讓金*3.00%2.0212.0212.021 1.2 公建面積4,000平米小計上述費用之和2,51926,8982,21、51926,8982,51926,898 1.2.1 公建(幼稚園/會所)3,000平米2前期費用勘察設計費建安成本的2.50%566005660056600 1.2.2 小區公建配套(變電站)1,000平米前期開辦費5535535532. 地下室車庫9,975平米小計616546165461654285個車位3可售面積建安費1,93720,6841,93720,6841,93720,684土地轉讓費26,177不可售面積建筑費建安費*不可售面積/銷售面積798407984079840每平米土地價9,450建安費地下車庫建安費建安費*車庫面積/銷售面積2332,4942332,4942332,22、494土地出讓金(僅二俱交納其他免繳)700其他費用全部建安費的1.0%222402224022240小高建筑安裝費1,350元/平米基礎配套費5756,1415756,1415756,141高層建筑安裝費1,800元/平米小計2,84630,3992,84630,3992,84630,399商業建筑安裝費2,800元/平米4銷售稅金銷售收入的（5.05%*52%）2.63%2302,4612612,7892873,065公建(會所/幼稚園)建筑安裝費2,400元/平米銷售費用銷售費用銷售收入的2.5%1631,7411851,9722032,168小區公建配套(變電站)建筑安裝費1,200元23、/平米小計3934,2024464,7614905,233地下車庫建筑安裝費2,500元/平米5管理費全部建安費(3)項2.5%717607176071760基礎配套費575元/平米間接費用其他費用000000其中：外配套費(住宅建設配套費)210元/平米利息含項目全部投資利息2813,0002813,0002813,000 小區配套費(水電氣增容費等)220元/平米小計3523,7603523,7603523,760 總圖費(室外總體費用)85元/平米6不可預見費(2+3)項之和的2.0%586215862158621 其他費用60元/平米三稅前成本發展費用-銷售稅金5,99964,072624、,02164,3046,03964,500小計5,99964,0726,02164,3046,03964,5001、住宅建安費按初裝修考慮。四稅前利潤（已交營業稅）銷售收入-發展費用2893,0871,10511,8021,79319,1452、水電氣增容費包括在小區配套費內。五稅項所得稅稅前利潤的0%0000003、會所等配套項目未考慮其商業收入。小計000000六稅后成本發展費用+稅項6,23066,5336,28267,0936,32667,5654、營業稅按返還30%計算七稅后利潤銷售收入-稅后成本2893,0871,10511,8021,79319,1455、所得稅按全免計算八總成本25、利潤率稅后利潤/稅前成本4.82%18.35%29.23%第六章 初步結論及建議經調查、分析和評估，對該項目評估結論為：1、 該項目與區相關政府部門合作，過程及操作風險較小。2、 該項目土地、動遷成本均已與區屬動遷公司包干，而且該地塊還可與政府部門爭取列入虹口區舊改地塊，享受舊改相關政策。3、 經測算，該地塊投資回報率（靜態）高于18，具有財務評估上的可行性。4、 該地塊地理位置優越，毗鄰繁華的四川路商業街與軌道交通明珠線。此外，規劃中該地塊南側將興建休閑步行街及大型公共綠地，前景廣闊，可實現的利潤還有可能提高。鑒于上述結論，我司建議吸納該地塊開發高檔住宅及商場，具體操作上在確定前期動遷成本及26、落實舊改優惠政策的前提下，以成立項目公司的形式開發該地塊。附件1：項目總平面圖附件2：四川路項目競爭樓盤匯總名稱地址建筑面積2房3房最低價最高價入伙日期銷售率類型樓盤概況2房:3房最小最大最小最大飄鷹東方花園曲陽路68號（四平路口）多/小高1500002：1103120130152510060002001年12月60%綠洲紫荊花園歐陽路289號（四平路口）多/小高/高10幢小高，2幢高層1500003:77412513816048006500現房90%采虹名邸-花園城花園路250號(中山北一路）多/小高1期：4幢多層，1幢小高160000500056002002年70%嘉宏紫薇園同心路28弄（27、輕軌邊）小高/高2幢高層，3幢小高700001：19311113117650006000現房70%虹口商城四川北路1457號（虬江路口）高層1幢商住樓，1-5層商場500003：78516953006800現房50%榮欣大廈-首席名邸四川北路1851號（海倫西路）高層商住樓300003：79212714715255007000現房50%金寶大廈寶山路647號（輕軌站）高層2幢高層400004：610610614414848504950現房80%天倫家園海倫西路（邢家橋路）多2幢多層電梯房600049005700現房隆達公寓虹口小城橫浜路230號多/小高15000107113102133480028、53002002年3月60%附件3：商業售價定位依據：保守售價寶源路東寶興路沿河四川路總價均價進深15米，面寬80米進深20米，面寬140米進深15米，面寬150米進深30米，面寬100米單層面積0280003000146001層單價01000002000088000000151722層單價6000120005280000091033層單價8000240000008000合計16480000011288正常售價寶源路東寶興路沿河四川路總價單層面積0280003000146001層單價1200025000108600000187242層單價80001500067400000116213層單價1029、0003000000010000合計20600000014110樂觀售價寶源路東寶興路沿河四川路總價單層面積0280003000146001層單價1500028000126000000217242層單價100001680078400000135173層單價112003360000011200合計23800000016301參考樓盤位置1層售價2層售價備注四川路參考：榮欣大廈四川北路，海倫西路30000180001層售出虹口商城四川北路，虬江路2200019000非獨立進出商鋪，50銷售率東寶興路參考：精武大廈東寶興路，四川北路1500010000本項目虹口商城金寶大廈精武大廈榮欣大廈天倫家園隆達公寓虹口小城嘉宏紫薇園采虹名邸花園城綠洲紫荊花園附件4：競爭樓盤位置圖