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1、烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發可行性分析報告綱 要一、企業結構和發展規劃2二、新疆房地產市場總體評估5三、烏魯木齊鯉魚山擬征購土地概述8四、擬征購土地開發權轉讓情況10五、項目開發定位12六、項目投資計劃和開發周期16七、項目營銷計劃18八、財務效益測算19九、資金籌備計劃21十、結論22一、企業結構和發展規劃1、XX集團有限公司簡介 XX。2、XX房地產開發有限公司簡介 XX房地產開發有限公司成立于1998年，三級開發資質。公司成立初期，除面對電信系統進行內部房產開發外，沒有實質性的商業項目開發。在成立以后4年多時間里，公司執力于建設和發展專業團隊，積極關注市場動態，針對新疆房地產市場進行長期2、的、深入的評估和研究，等待合適的進入機會。 從2001年起，新疆房地產業進入盤整期，隨著市場結構的逐步調整，房地產行業從無序走向規范、從混亂走向理性，到2002年，政府宏觀調控力度加大，大型房地產企業逐步實現轉型，中小型房地產經營淡出市場，產品供求趨于平穩，整體發展格局趨于合理。XX集團審時度勢，在廣泛征求和聽取了行業主管領導、專業研究人員、業內人士意見后，對集團經營方向做出重大戰略調整，決定緊抓機遇，將房地產開發做為企業新的支柱產業和績效增長點，并針對企業可持續發展需要，重新改組企業機構和領導班子，使企業組織結構得到完善，專業力量得到加強。3、房地產開發業績 2002年，XX集團有限責任公司3、在新疆巴音郭楞蒙古族自治州人民政府、庫爾勒市人民政府的大力支持下，兼并新疆巴州外貿公司，在充分利用巴州外貿現有土地資源的基礎上，征購了人民廣場西北側、薩依巴格路與巴音路臨街處的全部土地，由XX房地產開發公司投資開發大型室內商業步行街“金色時代廣場”，總建筑面積7萬多平米，其中商業面積2.8萬平米，開發總投資1.17億元。 “金色時代廣場”是XX房地產開發公司成立后的第一個商業性開發項目，在項目前期，公司進行了細致、縝密的立項調研和開發定位，聘請國際知名的美國龍安設計規劃公司主持建筑設計和規劃工作，并以招標方式引進房地產營銷策劃機構、房地產銷售代理機構，建立了開發建設、營銷策劃、銷售代理三位一體4、的專業模式，取得了良好的銷售業績。 金色時代廣場于2003年4月1日開始工程拆遷， 4月15日破土動工， 4月28日進入預訂，截止5月30日，共完成預訂銷售額9000余萬元，加上客戶意向預訂額，預計到正式開盤銷售（6月下旬）時間，可完成銷售額1.4億元左右。由于企業決策正確、項目定位合理、營銷策略得當，金色時代廣場在市場競爭激烈、工程尚未過半的情況下，就已經收回全部投資。根據項目預算，在項目銷售完成75%、為下屬企業預留足夠辦公用房的情況下，本項目仍然可以實現純利5000萬元以上，這充分證明，XX集團對新疆房地產行業的判斷是正確的，進入是適時的。 金色時代廣場的成功開發，為XX房地產開發公司全5、面進軍新疆房地產市場積累了寶貴經驗、儲備了專業人才、建立了管理隊伍，在為電信企業增添了品牌和榮譽的同時，促進XX集團有限公司順利實現企業改組和產業重心轉移，企業多元化發展路線更加清晰。4、企業可持續發展規劃 隨著金色時代廣場開發項目的實施，XX房地產開發公司已完全進入市場化、企業化運作的新階段。XX集團出于對重大項目進行整體把控的需要，調整了企業的領導層和管理層，鞏固傳統行業，拓展房地產行業，并根據企業長期發展和可持續發展需要，對鴻福房地產開發公司的經營和發展做出以下戰略性規劃： 4-1、立足于烏魯木齊和庫爾勒兩個南、北疆中心城市，做好長期開發的準備；借助政策背景和電信企業背景，以企業兼并、債6、權重組、資本運作等方式參與土地收購，盡可能利用西部大開發政策和國有企業收購兼并政策，壓縮土地成本，降低開發風險。 4-2、根據兩個中心城市的房地產市場情況，在烏魯木齊地區的土地征購以二類、三類住宅用地為主，除市場有空缺的專業性商業項目外，不介入大型、綜合性商業項目開發；在庫爾勒地區的土地征購以一類、二類商業用地為主，除市場有空缺的中、高檔住宅外，不介入普通低價位住宅開發。 4-3、為回避市場風險，企業總體土地儲備量不超過20萬平米，不針對市郊土地做遠期開發儲備。所征購土地原則上以3年為一個開發周期，在獲得土地開發權后，力求第一年開發、第二年見效、第三年獲益。 4-4、從2003年起的3年內，每7、年資金投入量控制在3億元以下，每年開發總量控制在20萬平米以下；每年銷售總額控制在5億元以下，每年銷售面積控制在25萬平米以下。在此基礎上，實際資金投入和開發面積根據市場發展做動態調整，在新疆市場的發展規模3年內保持在中等偏上水平，3年以后的經營和發展根據市場狀況做新的部署。二、新疆房地產市場總體評估1、市場回顧 從90年代以后，新疆國內生產總值年均增長10.4%，各項主要經濟指標上升明顯，經濟體制逐步由單一封閉的自然經濟向全方位開放的格局轉變，經濟結構不斷調整和優化，市政、交通、電信、能源等基礎設施和基礎產業得到加強，經濟發展的硬環境得到改善；通過進一步整頓和規范市場秩序，制定和落實投資政策8、和消費政策，清理的取消抑制投資和消費的不合理政策，經濟發展軟環境日趨好轉，社會局勢穩定，城鄉人民生活水平明顯提高。 經濟的發展帶來了房地產市場的活躍和城市化水平的提高，城市人口數量激增，舊城改造、市政基礎建設的步伐加快，大大地拓展了新疆房地產市場的發展空間。隨著房改政策逐步落實及銀行信貸政策的相繼出臺，公房上市交易和房屋二級市場開始啟動，房地產消費流通渠道呈多元化趨勢。 作為人流、物流、資金流、信息流和建設行業的重要載體，新疆房地產開發投資年均增長幅度達42.3%，房地產開發投資從1989年的1.2億元增長到2002年的137.92億元，14年間，全疆累計完成住宅投資221.79億元，竣工住宅9、面積1971.17萬平方米，城市人均居住面積由1989年的9.2平方米增至2002年的22.06平方米，增長率為107.17%。以上數據充分說明，新疆房地產市場已經進入成熟、發展的新階段。 烏魯木齊市是新疆維吾爾自治區的首府，全市轄7區1縣，總面積12000平方公里，市政面積166.8平方公里，人口208.2萬。烏魯木齊經濟發展水平居西部地區城市前列，房地產開發逐年、穩步上升，到2002年，個人購房已經達到住宅消費的95%以上，以個人購房為主體的市場結構已經形成并完善，到2003年初，烏魯木齊市共建設各類住宅近14100萬平方米，共建成住宅類用房25萬余套，居民住房平均面積由80年代初期人均不10、足8平方米擴大到現在的近19.6平方米。 截止2002年，新疆城鎮居民通過住房制度改革，累計出售公有住房5716萬平方米，合計86萬套，占可售公房85.4%，加上部分未出售但仍享有使用權的公房和個人私有住房，新疆城鎮居民自有住房率已達到了90%左右，在全國居中上水平。2、前景分析 新疆城鎮數量少、城市規模小，到目前為止，全疆城鎮化水平為33.7%，共有633. 21萬非農業人口。根據自治區城鎮體系規劃的總體目標，在20002005年共5年時間里，全疆人口水平將由過去的1900萬增加到2000萬，城鎮化水平由33.7%提高到36%，非農業人口達到750萬，增加約120萬。按照2002年人均19.11、06萬平方米的標準計算，到2010年，全疆城市平均每年需要新增住房面積1187萬平方米。如果按住房使用年限和拆舊建新計算，新疆城鎮現有住房為11158.8萬平方米，正常使用期以50年計，年折舊率以2%計，平均每年需拆舊建新223.2萬平方米（未含舊城改造）。把以上幾組數據綜合起來分析，預計在未來10內，新疆平均每年至少需要新建住房1234.7萬平方米，其中有60%分布在烏魯木齊地區。 受經濟發展水平、生活習慣、地理位置、環境條件等因素的影響，新疆城市居民人均住房建筑面積（19.06平方米）低于全國平均水平（人均住房面積21平方米）近10個百分點。目前，全疆城鎮戶均建筑面積64.79平方米，有812、5%的家庭住房建筑面積不足70平方米，隨著生活水平的改善和經濟收入的提高，住宅市場從量的需求轉向質的需求轉變，需求檔次逐漸拉開，中等收入、中高收入家庭首先進入換代期。 隨著西部大開發政策的深入和新疆經濟穩步發展，非住宅類地產需求增加，寫字樓、賓館、商場的銷售量將會增大。在居民經濟收入增加、生活水平提高的同時，居民日常開支費用減少，用于購買住房的可支配資金相對增加，更進一步拉動了住宅類產品的需求總量。3、發展預測 3-1、多層次、多價位的商品住宅供應體系逐步形成 目前，烏魯木齊已初步形成了以經濟適用住房為塔基、普通住宅為核心、豪華住宅為塔尖的金字塔型多層次商品住宅供應體系。這三類不同價位的住宅基13、本可以滿足不同收入階層、不同消費層次的消費者對住房的需求。其中價位在1200元1800元/平方米左右、帶有國家補貼性質的經濟適用住房，滿足并解決了大多數中低收入、工薪階層消費群體的住房需求。價位在1800元2000元/平方米左右、地理位置優越、居住環境好、房屋質量高的普通住宅，以中高收入階層為消費對象，將成為今后新疆住宅發展的主流方向。 烏魯木齊市房地產市場起步較晚，但發展迅速，從2000年起，出現大量高層、小高層住宅和別墅類住宅，豐富并完善了商品住宅的種類；在推行住宅商品化的過程中，烏魯木齊已經發展并形成多元化住宅的供應體系，初步完成了商品住宅品種和結構的升級。 3-2、個人購房成為住宅消費14、市場的主體 隨著我國住房體制改革的深入，個人購房已逐步取代了集團購買，成為商品房市場的消費主體，房屋消費已經成為繼大眾日用消費品以后，家庭生活首要的消費需求；銀行個人信貸消費的推出，促進并提升了居民的住房購買能力，城市居民對住房的潛在需求轉化為有效需求，在已經售出的交易類房屋中，有8成以上的個人購房者采用了銀行貸款，這一消費方式將對今后的房地產市場發揮更大的推動作用。 3-3、城市擴張和改造拉動房地產行業整體發展 國務院于2002年7月批準烏魯木齊市新一輪城市總體規劃，新規劃的城市面積等于烏魯木齊市現有規劃面積的6倍。按照房地產發展的周期性規律，烏魯木齊房地產行業目前已進入了一個新的增長期，這15、種增長勢頭在近幾年中還會繼續。隨著未來房地產生產基數逐年增加，房地產供應量和需求量會出現階段性、周期性的起伏，但總體需求量仍然在12001300萬平方米之間，具體到烏魯木齊市場，當每年市場供應總量保持在600萬平米左右、住宅供應量保持在400萬平米左右時，房屋開發就在適度、適當的范圍內，不會出現大面積過剩的現象。三、烏魯木齊鯉魚山擬征購土地概述1、地理位置和周邊環境 XX房地產開發公司擬征購土地位于烏魯木齊市天山區北端的鯉魚山路8號，該片土地原為新疆制藥廠宅地，緊鄰新疆醫科大學、醫科大學附屬醫院（新疆最大的醫院）、蘭州軍區烏魯木齊總醫院、新疆師范大學、新疆財貿學校等知名單位，是烏魯木齊城市北線16、主要的居民地和商業、文化區域，也是新疆傳統的醫療、衛生聚集地。 鯉魚山周邊地區是一個相對獨立的商業和居住版塊，雖然帶有一定工業區的成份，但整體環境在烏魯木齊屬于綠化密集地區，有著得天獨厚的環境優勢。1998年以來，華源、廣匯等房地產開發企業已經在鯉魚山一帶興建完成部分住宅小區，使鯉魚山路、新醫路形成了中、高檔住宅區的片區形象，從而提高了鯉魚山路的整塊土地價值。 烏魯木齊城市地域狹長，景觀資源嚴重缺乏，從中、高收入階層近幾年的置業趨勢看，對環境和自然資源的要求越來越高。鯉魚山路有依山傍景的觀景資源，同時又是烏魯木齊的主要商務區域，擁有完善的交通、商務、工作、生活和娛樂設施。據統計，該片區內歷年商17、品住宅的總供應量為68萬平方米，歷年商品房住宅銷售總量為62.5萬平方米，銷售率超過90%，商業項目和住宅項目開發前景看好。2、景觀資源和市政配套 該片土地在烏魯木齊鯉魚山景觀走廊內，背靠鯉魚山公園和新疆民族風情園，烏魯木齊惟一的市內水系和平渠從中間穿越，與紅山景觀區形成對應，是烏魯木齊城市北線主要的景觀帶和綠化帶。片區內夏季平均氣溫低于市中心2攝氏度，冬季平均氣溫高于市中心2攝氏度，居住環境優良，風景優美。 做為傳統的中心居住地，該片區市政配套完善，南、北、東、西分別臨近鯉魚山路、新醫路、友好路、北京路等城市主干道，與河灘快速公路相距500米，9條公交線路通過片區，四面通暢，交通便捷。 區域18、附近的友好路十字是烏魯木齊主要的商業區，1000米生活圈分布著友好商場、富成百貨、賽特購物中心、深圳城等知名零售商業和肯德基、百富漢堡等知名餐飲、娛樂網點，生活、購物便利。 周邊學院林立，幼兒園、中小學、醫院等星羅棋布，人文氣氛濃郁，是烏魯木齊市區內不可多得的、理想的人文居住區。3、土地成本和土地開發權 做為城市中心居住地，該土地經過新的功能規劃后，進入有償出讓用地范圍。2001年4月，新疆啤酒花股份有限公司以投標方式，取得了該片土地（原新疆制藥廠）共12.6萬平方米的土地開發權，出讓金額為10100萬元（參照和比較：2000年12月，烏魯木齊南門體育館10.7萬平米土地以競賣方式出讓，實際交19、易金額為41000萬元）。在以后兩年內，新疆啤酒花股份有限公司需交納土地出讓金5600萬元（已交納1200萬元），投入前期和拆遷費用約3000萬元（已投入），完成“四通一平”后的土地成本增加到19000萬元左右。 以上地價，是烏魯木齊2年前三類土地的標準定價。在新的城市規劃中，該土地已經確認為一類開發用地，按照烏魯木齊2003年土地出讓標準，該片土地的出讓金需增加3600萬元。 四、擬征購土地開發權轉讓情況1、土地轉讓背景 新疆啤酒花股份有限公司獲得該片土地開發權后，將擬名為“陽光地帶”的商住開發計劃上報自治區計劃委員會，根據新計投資561號文件自治區計委關于下達自治區2001年商品房開發建設20、投資計劃（第三批）的通知，該項目獲準建設35萬平米商、住用房。此后，啤酒花房產聘請澳大利亞DCN公司主持了項目的規劃設計工作，于2002年4月通過烏魯木齊市規劃局審核批準。 2002年7月，啤酒花股份投資開發的另一個住宅項目“裕景花園”因質量問題遭遇業主投訴，在退房要求得不到滿足的情況下，部分業主集體上訪。該事件被當地新聞媒介曝光后，啤酒花股份房產項目受到嚴重挫傷，銷售和開發陷入停滯，該項目在臨近開發階段被迫中斷。經過近一年的企業整改，新疆啤酒花股分有限公司醞釀企業轉型，決定放棄房地產市場，鞏固和發展自己的啤酒花種植主業。由此，鯉魚山土地開發權的轉讓進入程序。2、土地收購意向和土地費用 該土地21、開發權轉讓信息發布后，新疆各大房地產企業均表示出強烈的收購意向。XX集團獲知信息后，召開專門會議進行研討，與會者一致認為，該土地符合鴻福房地產公司后續項目的開發要求，應予爭取。啤酒花股份獲悉XX集團的收購意向后，對XX集團的企業實力給予充分肯定，與XX集團就土地開發權轉讓事宜進行了多次洽談。 經過雙方協商，啤酒花股份將企業所屬的烏魯木齊鯉魚山路12.6萬平方米土地開發權（包括規劃設計方案、政府政策和批復文件等）轉讓給XX房地產開發公司，轉讓價格以實際投入成本計算，包括土地購買成本10100萬元、土地出讓金5600萬元、前期和拆遷費用3000萬元、土地轉讓利潤1000萬元，四項合計，整體轉讓費用22、20000萬元。 意向確定后，XX集團、XX房地產公司對出讓土地的合法性、有效性做了全面審核和專業咨詢，并對土地使用情況進行勘測，認為該宗土地前期工作和報價真實無誤，收購以后，XX房地產公司變更資產所有權以后，即可進入開發過程。 五、項目開發定位 完成土地收購工作以后，鴻福集團將對項目整體規劃做出調整，使之更符合新疆房地產市場當前需要，商住并重，充分發揮土地價值，合理規劃和使用土地面積。1、商業開發 1-1、商業定位 利用現有土地的周邊臨街環境，結合新醫路沿線的新疆醫科大學（及附屬醫院）、蘭州軍區烏魯木齊總醫院等醫藥、醫療單位群聚優勢，在新醫路沿線開發建設“鴻福醫藥、醫療、保健產品一條街（暫名23、）”。 整體建筑以3層為主，1、2層為店面和商鋪，3層為配套寫字間。 1-2、定位依據 烏魯木齊醫藥、醫療、保健產品銷售網點散亂分布在臨近火車南站的奇臺路和開發區貴州路一帶，在綜合性商業市場嚴重過剩的情況下，到目前為止，烏魯木齊還沒有出現一家規范的、聚集性的醫藥產品專營市場。該土地周邊區域是傳統的醫療、藥品集散地，自然市場成熟，立地條件充分。而且，鴻福集團下屬的鴻福醫藥連鎖已經形成規模和品牌優勢，有多年的醫藥類市場運作經驗，政策報批順理成章，內部條件和外部條件均符合該類型項目的開發條件。 該項目建成以后，將成為新疆第一家以醫藥、醫療、保健產品為主的專營市場，發展前景好，銷售（招商）難度小。 124、-3、商業規模 遵循鴻福房地產公司在烏魯木齊市場“重住輕商”的發展規劃，商業面積以充分利用土地條件為原則，合理控制開發量，以中型規模、適度、適量為原則。 商業項目計劃建設在新醫路沿線臨街地段，長度約300米左右，進深20米設計，單層建筑面積在6000平米左右，1、2層商鋪面積共12000平米，3層寫字間面積6000平米，可容納50-80個醫藥企業入市經營。 1-4、效益評估 該項目投資周期短、建設成本低，以總面積18000平米計，建筑成本約1800萬元，當年開發，當年完成，當年獲益。 調查表明，該地段低層商鋪銷售價在22000-25000元/平米左右，如該項目低層商鋪價格以20000元/平米左25、右定位，應該具備市場競爭力。 以1層20000元/平米、2層12000元/平米、3層4000元/平米計算，開發完成后的銷售總額為21600萬元，減去建筑成本和營銷成本，僅此一項，即可基本收回全部土地成本，而實際用地面積僅為土地總面積的10%。2、住宅開發 1-1、住宅定位 遵照當地政府對商品房住宅品質開發、理念開發、科技開發的要求，注重居住小區的環境、功能和質量，注重不同民族的習俗和文化傳統，注重住宅科技的現代化，以符合房地產理念升級、消費升級的中檔、品質住宅為主，配套開發幼兒園、會所、商業購物、娛樂休閑等公用設施，全面引進智能化設施，為中、高收入階層提供優美的人居環境。 1-2、定位依據 烏26、魯木齊住宅開發的結構性過剩主要表現為以高端消費者為對象的高層、小高層住宅過剩，以普通消費者為對象的普通多層住宅供應不足，而價格適中、品質優良、環境和配套服務完善的中檔住宅嚴重不足。隨著購房消費的日益理性，一次置業者不再受低價格誤導，對房屋的品質要求越來越高。 市場統計表明，到2003年4月，烏魯木齊地區高層、小高層住宅空置率為62%，多層經濟適用房空置率為25.5%，而多層商品房空置率僅為17%。在品質型開發企業中，新天房產、康普房產的多層商品房銷售率均達到85%以上，這充分說明，價格適中、品質優良的商品房是當前烏魯木齊住宅市場的缺口之一。對市場進行進一步細分后可以看出，銷售價在1600-2027、00元/平米、均價在1700-1800元/平米的中檔產品（地段相對較好、有基本的社區綠化、外立面貼磚、房屋品質有保證）供應不足。由于本年度入市新盤相對較少，預計在今后2-3年內，該類型產品有足夠的市場潛量。 1-3、居住規模（項目技術指標，列表）序號項 目指 標1紅線內用地總面積（不包括臨街商業用地）110000平米2住宅300000平米3幼兒園8000平米4商業服務（指會所和其它商業建筑）20000平米5半地下車庫17800平米（不含容積率）6居住戶數2900戶7家庭系數3.58居住人數10300人9容積率2.610建筑密度27%11綠化率45%12停車位1036個（0.35輛/戶） 1-328、規劃設計 在澳大利亞DCM公司已經確立的規劃和設計基礎上，對項目總體規劃進行調整，保留TOWNHOUSE（聯排別墅）、多層住宅、幼兒園、會所等項目，縮減小高層建筑，刪去高層建筑和社區學校，使項目規劃更符合烏魯木齊市場實際消費需要。 在景觀規劃中，著重利用鯉魚山山景和綠化帶，充分利用自然條件，保留自然形成的成品綠化林，將和平渠引入住宅社區，形成環流水系，在水資源嚴重缺乏的烏魯木齊，建成第一個真正意義上的山景、水景相融合的景觀樓盤。 在區內布置點狀團簇綠地，以帶狀林萌步行道貫穿整個綠化系統，使居住小區形成山光水色、綠萌環繞的優雅鄉居特色。 社區交通采用環行干道，以自然人行道步入樓亭，從而做到人車29、分流。 以TOWNHOUSE、多層建筑、小高層建筑將建筑物分為三個視線層次，合理搭配比例和高度，加強整體建筑的錯落感。 通過生態和綠化將小區分為三個不同主題的居住社區，以庭院、社區廣場、休閑娛樂區為公共空間，聯結和溝通三個居住區，實現大社區的完整和統一。 1-4、效益評估 該項目工程浩大，開發周期長（預計三年完成），產品層次多，但由于小高層建筑面積受到控制，高端產品所占比重不大，因此可以按平均數對項目效益做出測評。 在平均計入社區環境建設成本、公用設施建設成本后，烏魯木齊高品質、框架式多層商品房建筑成本在1000-1100元/平米左右（包括聯排別墅），小高層住宅建筑成本在1300-1400元左30、右；以平均成本1200元/平米計，以總建筑面積300000平米計，建筑成本約36000萬元。 減去公用設施（幼兒園、會所）后，項目可售面積約290000平米。 該區域內的別墅類住宅銷售價格在3500元/平米左右，小高層住宅銷售價格在2500元/平米左右。多層住宅銷售價格以1700元/平米計算，根據產品類型所占比例，平均銷售價格應該在2200元/平米以上（以上評估價均為市場最低價）。 以2200元/平米計，銷售總額約為63800萬元，減去邊際費用、營銷費用、不可預知費用、稅收等，住宅項目凈利潤在20000萬元以上。 六、項目投資計劃和開發周期 XX房地產開發公司獲得該片土地開發權后，計劃分三年、31、三期開發完成。根據用地和規劃特點，如能在2003年7月以前完成土地收購，項目投資計劃和開發周期步驟為： 1、第一期，2003年7月2003年12月 土地投資1.9億元，土地外交易成本約1000萬元，一期建設投資1800萬元，年度投資總額22000萬元。 完成新醫路沿街商業項目 “鴻福醫藥、醫療、保健產品一條街（暫名）”的開發工作，爭取在年底以前入住營業。 實現銷售20000萬元左右，基本收回土地成本。 2、第二期，2004年4月2004年12月 住宅建設投資14000萬元，基礎設施和公用設施建設投資3000萬元，年度投資總額17000萬元。 完成TOWNHOUSE、小區道路兩側小高層住宅和商鋪32、開發，共120000平米；完成社區會所、幼兒園等公用設施開發，共10000平米；完成小區道路、綠化工程。 完成住宅銷售70%，完成銷售額20000萬元左右，初步實現產品獲利。 3、第三期：2005年4月2006年10月 住宅建設投資18000萬元，配套設施投資1000萬元，兩年期投資總額19000萬元。 完成多層住宅開發共170000平米，完成小區配套設施建設，整體工程全面峻工。 2005年度銷售完成住宅銷售70%，剩余尾盤在2006年10月以前清理完畢，實現銷售額40000萬元左右，實現凈盈利20000萬元左右。 七、項目營銷計劃 借鑒XX房地產開發公司庫爾勒金色時代廣場開發模式，招聘專業的33、營銷策劃機構、銷售代理機構介入項目營銷，在總體利潤額有充分保證的前提下，向營銷策劃機構提供項目銷售總額0.5%的服務費用，向銷售代理機構提供項目銷售總額3%的代理傭金，風險共擔，利益共享，從而形成開發、策劃、營銷三位一體的專業化運作團體。 在住宅項目開發以前，完成社區會所建設，在銷售階段內，會所做為現場售樓中心使用，在解決售樓需要的同時，避免重復建設，節省開發成本。 由于項目時間跨度大、開發周期長，在營銷工作展開以前，制作沙盤模型、效果圖、電視實景模擬（三維動畫）等技術系統，全面展示項目未來形象，提高項目的品牌力和形象力。 八、財務效益測算1、項目成本（投資總額）估算表序號項 目總額（萬元）備34、 注1土地征購20000含土地出讓金（可緩交）、拆遷費、規劃費2建設投資（含基建、環境、設施）37800沿街商業和住宅共兩項3管理費用854銷售收入的1%4銷售費用（營銷策劃、銷售代理）2989銷售收入的3.5%5稅金4270銷售收入的5%開發總成本 65913萬元序號項 目總額（萬元）備 注1新醫路沿街商業21600 醫藥、醫療、保健產品一條街（暫名）2住宅63800THS、小高層、多層3住宅區內部商業街1000預估，實際銷售額應高于預算標準4車庫不確定暫不進入銷售預算銷售總收入 86400萬元2、項目銷售（收益總額）估算表3、主要財務指標 3-1、項目利潤 = 項目銷售總額項目成本總額 =35、 86400萬元 65913萬元 = 20487萬元 3-2、銷售利潤率 = （稅前利潤銷售總額）100% = （20487萬元 86400萬元）100% = 23.7% 3-3、成本利潤率 = （稅前利潤投資總額）100% = （20487萬元 65913萬元）100% = 31.08% 3-4、財務總結 在房地產開發中，在成本利潤率估算達到15%以上時，項目即具備足夠的可行性。由于該片土地開發改變了原有規劃，增加了新醫路沿線的商業面積，縮減了小區內部的高層住宅，使總體成本下降而成本利潤率上升，從而具有更加明確的獲利可能。 九、資金籌備計劃 遵循XX房地產開發公司逐步拓展、穩步發展的經營方針36、，在獲得該片土地開發權以后，XX房地產開發公司將以循序漸進，滾動開發為原則，分三年、三期開發完成。項目開發總成本將以分期、分批方式滾動投入，借地養地，借房建房。 項目所需資金主要為第一年度的土地收購資金和首期商業項目建設資金，前期投資共22000萬元，資金來源為： 1、XX房地產開發公司自有資金約7000萬元； 2、XX房地產開發公司以土地質壓貸款15000萬元； 3、XX房地產開發公司以合作開發方式向其它經營機構融資。 一期開發完成、并順利實現銷售以后，二期開發資金到位；二期開發完成、并順利實現銷售以后，已初步實現盈利，三期開發資金到位。 綜合分析，該項目的實施和開發無需向銀行和其它金融機構37、借貸，通過融資和企業內部協調，項目資金即可完全到位。 十、結論 從1998年開始，烏魯木齊城市一類、二類居住和商業用地已基本出讓完畢，在今后很長時間內將不會出現大面積成片土地交易；受土地競賣政策影響，個別舊城改造項目（如南門體育館、中山路商業一條街）土地價格已經失控，由于地價偏高，城市中心土地被廣泛用于商業項目開發，從而導致綜合性商業項目過剩，加大了城市中心地帶的房地產開發風險。 市郊區域內的成片土地出讓價格相對偏低，但由于市政設施不完善，部分可出讓土地暫不具備開發條件，同樣存在較大的開發風險，如華源房地在卡子灣地區投資開發的“華美文軒家園”、建工房地在九家灣地區投資開發的木材廠居住小區等，均因為立地條件差而出現銷售困難。 無論從土地條件還是企業條件判斷，烏魯木齊鯉魚山路成片土地收購都是鴻福房地產公司促成產業升級、鞏固市場基礎的一次機會，該項目實施成本相對較低，獲益面廣，利潤率高，具有良好的社會效益和經濟效益。