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1、 XX（北京）物業管理有限公司1/23物業費收繳涉法工作實施細則 第一章總 則 第一條第一條 為維護XX（北京）物業管理有限公司（以下簡稱“物業公司”）的合法權益，規范物業公司物業費收繳的涉法工作，根據有關法律法規，結合物業公司實際，制定本辦法。第二條第二條 本辦法適用于物業公司及所屬各單位物業費收繳的涉法工作。所屬各單位指物業公司各分公司和項目部。第三條第三條 本辦法所稱物業費收繳涉法工作，包括發送律師函催繳物業費、提起訴訟收繳物業費，以及申請強制執行收繳物業費。第四條第四條 所屬各單位負責處理本單位的物業費收繳涉法工作（各單位認為需要報請物業公司總部協調處理的除外），物業公司法律事務部負責2、物業費收繳涉法工作的監督指導。第二章 業主拒交物業費的一般處理措施第五條第五條 所屬單位應及時催繳物業費，自業主逾期未交納物業費時起，每次催繳物業費的時間間隔不應超過兩年訴訟時效，且應保管好每次催繳的證據。第六條第六條 所屬單位申請發送律師函催繳物業費前至少應 2/23 當依法通過電話、短信、電子郵件、上門催收、快遞發送催繳函（見附件 1）的方式積極催收物業費。未通過第一款所述方式之一催繳物業費的，所屬單位不得直接申請發送律師函。第七條第七條 按上述第六條規定催繳后，業主拒不交納物業費的，所屬單位應當積極與業主溝通，了解業主拒不交費的原因，并按本辦法規定，根據不同原因采取相應的措施。所屬單位與3、業主溝通時，可以通過錄音、談話記錄或者其他形式對溝通的內容進行固定，以便收集、留存對所屬單位有利的證據。第八條第八條 業主以房屋存在質量問題為由拒不交納物業費的，所屬單位應當告知業主不能因此拒絕交費，并按以下規定處理：（一）如果房屋質量問題出現在質量保修期內，建議業主聯系開發商解決。（二）如果房屋質量問題出現在質量保修期外，屬于業主物業專有部分的質量問題，應根據具體情況確定是否與業主溝通委托維修事宜；屬于物業共有部分的質量問題，應根據物業服務合同的約定確定是否維修，若維修需要使用住宅專項維修資金的，按照 住宅專項維修資金管理辦法 執行。第九條第九條 業主以對物業服務不滿意為由拒不交納物業費 34、/23 的，按以下規定處理：（一）如果所屬單位未按合同約定提供物業服務或者所提供物業服務不符合約定的服務標準，應當立即采取糾正措施，提供合同約定的物業服務或者改進物業服務質量，就對應期間的物業費交納問題與業主協商確定解決方案；（二）如果所屬單位已按合同約定提供了物業服務，業主的主張沒有事實依據的，收集并保管好能夠推翻業主主張、證明所屬單位已按約定提供物業服務的證據（例如：物業服務現場照片、委托第三方提供部分物業服務的證明材料、相鄰業主滿意度調查結果等）后，再次要求業主交費。第十條第十條 業主以經濟困難、沒時間交費或其他個人原因拒不交納物業費的，所屬單位可以根據合同約定繳費時間的截止日，酌情給予5、業主寬限期，要求業主在物業費欠費確認單（見附件 2）載明的繳費日期前按時交費，由業主在物業費欠費確認單上簽字并對雙方的談話進行錄音。第十一條第十一條 經過上述催繳后，對于沒有合理理由仍然拒不交費的業主，所屬單位可申請以發送律師函方式催繳物業費。第三章 發送律師函催繳物業費 第十二條第十二條 對符合發送律師函條件的業主，所屬單位應自最后一次催繳物業費適當時間內向外聘法律事務機構申 4/23 請發送律師函催繳物業費。第十三條第十三條 所屬單位在申請發送律師函時，應當向外聘法律事務機構提交以下材料：（一）分公司出具的加蓋其公章及負責人簽名的書面承諾，承諾其提供的信息及資料的真實性、準確性和完整性，不6、存在虛假陳述（蓋章原件）；（二）物業費欠繳清單（蓋章原件）（見附件 2）；（三）物業費欠繳原因分析（蓋章原件）（見附件 3）；（四）欠費業主身份證復印件（注明房號及“僅供催繳物業費使用”字樣）；（五）物業公司/分公司簽訂的（前期）物業服務合同或與小業主簽訂的物業服務合同（復印件）；（六）證明業主已符合交費條件的證據材料，例如：入住通知單、入住工作流轉單等（復印件）；（七）催繳物業費的證據，包括：電話錄音、短信截屏、郵件截屏、催繳函、催繳函快遞底單及簽收證明、業主滿意度調查問卷、欠費確認單等（復印件）；（八）根據具體情況要求提交的其他材料。除欠費業主身份證復印件外，以上復印件需要加蓋公章和騎縫章7、。第十四條第十四條 為提升催繳效果，所屬單位提交上述材料前 5/23 需核實提供的電話號碼不是空號，并盡可能保證提供的聯系地址業主可以接收到發送律師函的快遞。第十五條第十五條 所屬單位申請發送律師函之前，應當對申請及其所附材料進行審查，材料不齊全或有誤的應當及時補正。第十六條第十六條 經項目法律聯絡員和有關領導審查同意發送律師函的，應將有關材料一并轉交給所屬單位委托的外聘法律事務機構發送律師函。第十七條第十七條 所屬單位在提交申請材料之后，律師函發送之前，欠費業主繳納物業費的，應及時告知外聘法律事務機構，以便將已交費業主從發送律師函清單中排除，避免引發與業主間不必要的爭議。第十八條第十八條 在8、律師函發送之后、業主收到律師函之前，欠費業主繳納物業費的，所屬單位應當與業主進行良好溝通，爭取業主的理解，避免業主對此產生異議。第十九條第十九條 律師函發送之后，所屬單位應當將律師函快遞單掃描備案，并將快遞單原件及時歸檔保存。第四章 提起訴訟收繳物業費 第二十條第二十條 對符合下列條件的業主，所屬單位可以通過提起訴訟，要求業主交納物業費并按合同約定承擔違約責任：（一）具有交費能力，但無故拒不交費的；（二）欠費金額較大的；6/23 （三）所屬單位認為應當起訴的其他情形。物業費起訴案件由發案單位負責處理。第二十一條第二十一條 所屬單位起訴欠費業主前，應當準備以下起訴材料：（一）所屬單位營業執照復印9、件和組織機構代碼證復印件（屬于“三證合一”的，提供統一的營業執照復印件）；（二）物業公司法定代表人或所屬單位負責人證明書及身份證復印件；（三）案件代理人身份證復印件；（四）授權委托書；（五）起訴狀；（六）證據清單；（七）證據材料（可參照上述第十三條的規定準備，再加上律師函發送證明（如果有）；（八）起訴所需的其他材料。上述（一）-（四）項材料向法院提交一式一份；（五）-（七）項材料向法院提交一式一份的同時按照被告人數加一份。（一）-（三）項材料加蓋所屬單位公章，（四）-（六）項材料加蓋所屬單位公章、法定代表人/負責人簽名或蓋章。但是，受訴法院對起訴材料另有要求的，以受訴法院的要求為準。7/23 10、第二十二條第二十二條 起訴材料符合要求的，所屬單位應依法向法院起訴，按法院要求依法出庭并辦理其他訴訟手續。第二十三條第二十三條 所屬單位簽收法院一審判決或裁定 1-5 日內，應將判決或裁定的原件掃描件以及后續處理意見（例如：是否上訴）發送給物業公司客戶服務部、法律事務部及相關部門備案。第五章 申請強制執行收繳物業費 第二十四條第二十四條 被告業主未按生效的法律文書履行交納物業費義務的，在法律文書生效之日起一年內所屬單位應依法申請強制執行，并向物業公司客戶服務部、法律事務部及相關部門匯報強制執行進展情況。第二十五條第二十五條 所屬單位對未按生效法律文書履行交納物業費義務的被告業主申請強制執行時，11、應當準備以下申請強制執行材料：（一）強制執行申請書；（二）生效法律文書（如生效判決書、裁定書等）；（三）強制執行所需的其他材料。第六章 公 示 第二十六條第二十六條 對于法院做出的所屬單位勝訴的生效判決或裁定，所屬單位可以在隱去被告業主個人信息以及可以推 8/23 斷出具體業主的有關信息的情況下，將生效判決或裁定在小區內公示，以引導全體業主按時交納物業費，提高小區物業費收費率。第七章 附 則 第二十七條第二十七條 本辦法自印發之日起施行。物業公司及所屬各單位依照本辦法執行。第二十八條第二十八條 本辦法由物業公司法律事務部負責解釋。附件：1.物業服務費催繳函（所屬單位發函用）2.物業費欠費確認單12、樣式 3.物業費欠繳清單樣式 4.物業費欠繳原因分析 5.發送律師函催繳物業費申請表 6.發送律師函催繳物業費申請流程 7.物業費起訴立案申請表 8.強制執行案件立案申請表 9.物業費起訴工作材料指引 附件 19/23：XX（北京）物業管理有限公司 分公司物業服務費催繳函致致：業主房號業主房號_:根據 物業服務合同，您應付的下述費用已經到期,請您按照本催繳函的要求及時全部支付。物業服物業服務區域務區域及業主及業主房號房號 物業服務小區 市號樓 單元 XX（北京）物業管理有限公司*分室催繳人催繳人公司業主房屋業主房屋建筑面積建筑面積平方米 費費 別別 單單 價價欠繳物業服務費欠繳物業服務費繳費期13、間繳費期間金額金額違約金違約金/日日 欠繳物業服務費_年_月_日至_年_月_元/平米/月日元人民幣 欠繳物業服務費金額（大寫）元人民幣 收款單位信息：收款單位名稱：_；收款單位銀行賬號：_；收款單位開戶行：_；收款單位郵寄地址：_。注：若轉賬匯款至收款單位賬戶，請注明業主姓名和房號，以便收款單位及時確認。1.請您自催繳時間起_日內將欠繳物業服務費全額向收款單位支付完畢，以免進一步產生違約金和給您帶來不利。2.若您在催繳時間前已全部支付上述款項，催繳人還未收到該款項，則您無需再付。3.若您有任何疑問,請立即聯系催繳聯系人：_，催繳聯系人座機電話：_；催繳聯系人手機電話：_。謝謝！催繳人（蓋章）：14、XX（北京）物業管理有限公司 分公司催繳時間：_年_月_日 附件 210/23：XXXX（北京）物業管理有限公司（北京）物業管理有限公司 分公司分公司 物業費欠費確認單 房號：號樓室業主姓名：業主確認將于 年 月 日之前，將上述房號欠繳的 年 月 日至 年 月 日的物業費 元以及 費 元全部交齊。業主（簽字）：年 月 日 11/23 附件 3：物 業 費 欠 繳 清 單 簽訂合同的物業公司名稱：；物業費收費賬戶開戶名：；賬號：；開戶銀行：。小區名稱：；地址：；郵編：。序號序號 欠 費 業 主欠 費 業 主房號房號 業主姓名業主姓名 業主身份證號業主身份證號 業主電話業主電話 1.1.業主身份證15、住址業主身份證住址 和和 2.2.通信地址通信地址 房屋房屋 面積面積 物業費物業費 單價單價 物業費欠物業費欠費期間費期間 物業費欠費物業費欠費月數月數 物業費欠物業費欠費總額費總額 公攤水公攤水 電欠費期間電欠費期間 公 攤 水公 攤 水電欠費電欠費 違約金違約金 小計小計 欠費總計欠費總計 催繳人催繳人 手機手機 座機座機 12/23 附件 4：物業費欠繳原因分析 序號序號 房間號房間號 業主姓名業主姓名 欠費金額欠費金額 欠費理由欠費理由 注：本表“序號”應與物業費欠繳清單中的“序號”一致。13/23 附件 5：發送律師函催繳物業費申請表（僅供參考）發送批次編號：CJH201-00 合16、作律師事務所名稱（全稱）申請單位名稱（簡稱）申請單位聯系人 聯系電話 發送戶數 戶 合計催繳金額 元 欠費原因概述 申請單位意見 我項目/部就 戶業主拖欠物業費，委托律師發送律師函催繳物業費事項，已按公司有關規定完成各項準備工作，對提交的材料確認無誤，現申請發送律師函催繳物業費。負責人：蓋章/日期：客戶服務部意見 相關部門意見 項目法律聯絡員 意見 相關部門意見 所屬分公司 相關領導意見 所屬分公司 主管領導意見 注：使用本表時須提供相關附件，附件要求參見附件要求參見下頁下頁 14/23 附件要求：申請發送律師函催繳物業費時，需提交以下材料：1.分公司出具的加蓋其公章及負責人簽名的書面承諾，承17、諾其提供的信息及資料的真實性、準確性和完整性，不存在虛假陳述（蓋章原件）；2.物業費欠繳清單（蓋章原件）；3.物業費欠繳原因分析（蓋章原件）；4.欠費業主身份證復印件（注明房號及“僅供催繳物業費使用”字樣）；5.物業公司/分公司簽訂的（前期）物業服務合同或與小業主簽訂的物業服務合同（復印件）；6.證明業主已符合交費條件的證據材料，例如：入住通知單、入住工作流轉單等（復印件）；7.催繳物業費的證據，包括：電話錄音、短信截屏、郵件截屏、催繳函、催繳函快遞底單及簽收證明、業主滿意度調查問卷、欠費確認單等（復印件）；8.除欠費業主身份證復印件外，以上復印件需要加蓋公章和騎縫章。為提升催繳效果，請核實提18、供的電話號碼不是空號，確保提供的聯系地址業主可以接收到快遞，感謝您的支持與配合！15/23 附件 6:發送律師函催繳物業費申請流程（僅供參考）單位名稱單位名稱*分公司 流程名稱流程名稱 發送律師函催繳物業費申請流程 層次層次 所屬單位 任務概要任務概要 發送律師函催繳物業費申請工作管理 單位 所屬分公司 主管領導意見 所屬分公司 相關領導 項目法律聯絡員 客戶服務部負責人 申請單位負責人（項目/部）節點 A B C D E 批準 審批 審核 接 收申 請表 及資料 審核 填寫發送律師函催繳物業費申請表 開始 還 所 屬 單位 結束 16/23 附件 7:物業費起訴立案申請表（僅供參考）申請單位19、名稱（簡稱）案件指定承辦人 聯系電話 擬起訴業主姓名 標的額 合計 元 案件簡述 及已采取的措施 （需要根據實際情況描述業主欠費周期、欠費原因、欠費金額，及催繳情況等內容）申請單位意見 我項目就上述業主拖欠物業費擬提起訴訟，現已按有關規定收集整理各項材料，并確認無誤，特申請提起訴訟催繳物業費。負責人：蓋章/日期：客戶服務部意見 相關部門意見 項目法律聯絡員意見 相關部門意見 所屬分公司 相關領導意見 所屬分公司 主管領導意見 注：使用本表時須提供相關附件簡述簡述案件案件。（僅供參考使用僅供參考使用）17/23 附件 8：強制執行案件立案申請表 申請單位/部門名稱（簡稱）案 卷 號 執行標的額 20、元 案件指定承辦人 聯系電話 被申請人基本情況 公 民 姓名 身份證號 法人/其他組織 名稱 法定代表人/負責人 住所 聯系電話 簡述執行請求 與事實理由 （需根據實際情況描述執行請求，及事實理由）申請單位/部門意見（蓋章）負責人：日期：業務相關部門 意見 法律事務部 意見 物業公司 相關領導意見 物業公司 副總經理、總法律顧問意見 物業公司 總經理意見 物業公司 法定代表人意見 注：使用本表示須提供強制執行申請書強制執行申請書和執行依據文書執行依據文書（如生效判決書、裁定書、調解書）等附件。18/23 附件 9：物業費起訴工作材料指引之 物業費起訴案立案申請材料清單（僅供參考）1.所屬單位營21、業執照復印件和組織機構代碼證復印件（屬于“三證合一”的，提供統一的營業執照復印件）；2.物業公司法定代表人或所屬單位負責人證明書及身份證復印件；3.案件代理人身份證復印件；4.授權委托書；5.起訴狀；6.證據清單；7.證據材料（可參照物業費收繳涉法工作實施細則第十三條的規定準備，再加上律師函發送證明）；8.起訴所需的其他材料。上述 1-4 項材料向法院提交一式一份；5-7 項材料向法院提交一式一份的同時按照被告人數加一份。1-3 項材料加蓋所屬單位公章，4-6 項材料加蓋所屬單位公章、法定代表人/負責人簽名或蓋章。但是，受訴法院對起訴材料另有要求的，以受訴法院的要求為準。注注：去法院起訴時請攜22、帶上述材料，并帶上您的身份證原件，及訴訟費。附件 9：物業費起訴工作材料指引19/23之 XXXX（北京）物業管理有限公司*分公司（北京）物業管理有限公司*分公司 （僅供參考）負責人身份證明書茲證明 先生任我公司 職務，是我公司的 。特此證明。XX（北京）物業管理有限公司 分公司 年 月日附：國籍：中國住址：電話：附件 9：物業費起訴工作材料指引20/23之 XXXX（北京）物業管理有限公司*分公司（北京）物業管理有限公司*分公司 （僅供參考）授 權 委 托 書 XX物 授201 第號 委托人：XX（北京）物業管理有限公司 xx 分公司 負 責 人：住所地職務：受托人：姓 名：職務：身份證號碼23、：工作單位：XX（北京）物業管理有限公司 xx 分公司 地電 址：話：我單位現委托上列受托人在 xx 市 xx 區人民法院受理的XX（北京）物業管理有限公司 xx 分公司與 xxx 的物業服務合同糾紛一案中，作為我單位的一審訴訟代理人。代理人的代理權限為：代為起訴；代為提交證據；代為參加庭審調查和辯論；代為承認、放棄、變更訴訟請求；代為接受調解或者與對方當事人進行和解；代為提交、簽收與本案有關的法律文書；代為申請財產保全及證據保全；代為申請鑒定，以及代為行使為實現本案訴訟目的而應享有的其他實體性權利與程序性權利。代理期限至本案一審程序終結止。委托人：XX（北京）物業管理有限公司 xx 分公司 24、負責人：年月日 附件 9：物業費起訴工作材料指引21/23之 民 事 起 訴 狀 （僅供參考）原 告：原 告：XX（北京）物業管理有限公司 xx 分公司 負責人：住所地職務：被被 告告：xxx，男（或女），歲，住 室，電話：案案 由由：物業服務合同糾紛 訴訟請求訴訟請求：1、判令被告向原告支付其所拖欠的 年度、年度、年度物業服務費人民幣 元；2、判令被告向原告支付自逾期支付物業服務費之日起至實際支付之日期間 的滯納金，暫計至 年月 日為人民幣 元，與第一項合計 為人民幣 元；3、判令被告承擔本案訴訟費用。事實與理由事實與理由：被告是“”小區室業主，于 年 月日 區辦理入住手續。原告于年號樓月單25、元日與“”建設單位簽署xx 市前 期物業服務合同，并于當日開始為被告提供物業服務。xx 市前期物業服務合 同第 條約定，被告應當在每年的第天或之前交納該年度的物業服務費。第條約定，如未按時交付，應當按照自逾期之日起每日的標準支付滯納 金。自年至今，被告沒有向原告交納任何物業服務費，原告曾以物業費催繳函及委托律師發送律師函的方式向被告書面催繳物業服務費，但是被告始終拒絕交納。原告認為，依據物業管理條例第七條規定，22/23按時交納物業服務費是業主在物業管理活動中應當履行的一項義務。被告是“”業主，原告為被告 提供了物業服務，被告拒絕交納物業服務費，構成違約，原告有權要求被告支付 所拖欠的物業服務26、費及其滯納金。截止 年 月 至 年度物業服務費 元，滯納金 日，被告應當交納元元，合計。依據中華人民共和國民事訴訟法之規定，原告特向貴院提起訴訟，望判如所請，以維權益。此致xx 市 xx 區人民法院 具狀人：XX（北京）物業管理有限公司 xx 分公司 負責人：年 月日附：1、本訴狀副本 份2、證據清單及證據 附件 9：物業費起訴工作材料指引23/23之 原 告 證 據 清 單 （僅供參考）編編號號 形成形成證據名稱證據名稱時間時間 證據證據種類種類頁頁證明事項證明事項數數 入住工作流轉單、入住通知書、入住資料簽收單1 1 被告是書證“”小區 區 號樓 單元 室業主，于 年月日辦 理入住手續，被27、告有義務向物業服務企業交納物業費，逾期付費的，應承擔每日的滯納金。xx 市前期物業服務合同（2 2合同編號 原告為“”物業提供服務企業，）書證有權向被告收取 、年度物 業服務費。依據合同第條約定，物業費繳費時間為每年度的第 天 或之前繳納。合同第條約定，收費標準為 元/平方米/月。合同第 條約定，逾期繳費的滯納金標準為自逾期之日起每日。3 3 物業費催繳函 書證 原告于年 月 日，通過郵政快遞向被告身份證地址及 地址發 出物業費催繳函，催繳年度物業服務費。4 4 物業費催繳函快遞單書證 5 5 律師函及其快遞單 書證 原告委托律師向被告發出律師函，催繳 、年度物業服務費。提交人：XX（北京）物業管理有限公司 xx 分公司負責人：提交日期：年 月日