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1、策劃診斷：,1、根據基地環境，如何規劃項目？地,2、根據市場環境，如何定位產品？天,3、目標客戶如何，如何開展營銷？人,為超越，我們帶著問題而來,工作背景：帶著問題進入我們的工作狀態,面臨現狀：項目目前為空地農田，規劃為農貿及配套生活區，另有獨立農貿市場用地約80畝，農貿配套生活區50余畝。需解決問題：本農貿市場業態規劃比例？基地資源條件利用及建筑規劃布局。解決方法：通過對當地已有農貿市場、農資市場、調研及商戶/周邊住戶深訪，來明確本案的定位。,目錄,區域市場 自身解析 市場競爭 客戶需求 項目定位,縣城區位：項目輻射周邊縣市主要為內鄉和西峽等；,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定2、位,位置：淅川縣位于豫、鄂、陜三省七縣（市）結合部，總面積2820平方公里，其中耕地面積5.75萬公頃，地理特征大體為”七山一水二分田“；總人口75萬人，其中鄉村人口55.22萬人；交通：西峽到淅川僅20余公里，約30分鐘車程；距離內鄉約40余公里，約1個小時車程。距離南陽約140公里，約2小時車程；距離約100公里，約2.5個小時車程。,本案作為批發性質的市場，其輻射范圍將可能延伸到周邊諸如內鄉、西峽等縣；甚至在某些領域市場會延伸到南陽和鄧州等地。,規劃：本案屬中心城區，上九公路發展軸上的項目,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,“一心、兩軸、四區”是淅川的城鎮發展體系。一心指3、主城區，重點發展中心城區，加快荊紫關鎮、香花鎮、盛灣鎮、厚坡鎮、九重鎮5個重點鎮的發展；構建上九公路、上荊公路兩個發展軸線；強化城關、上集、金河共同組成的中心城區的發展，形成較強的城鎮輻射功能。,移民安置循環經濟區,城市發展方向，以及重點發展鎮，多數在本案發展軸上九路兩側，這為本案發展帶來啟示。,行政人口：全縣人口76萬人，周邊發展軸24萬人口,其中項目所在鎮上集鎮和上九路附近的香花、厚坡和九重鎮共有24萬人；未來區域人口量的再增加,為區域終端消費和輻射批發消費力提供更廣闊的空間；,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,淅川縣土地面積為2818.12平方公里?，F轄12個鎮、4個鄉：4、城關鎮、荊紫關鎮、老城鎮、香花鎮、厚坡鎮、九重鎮、盛灣鎮、金河鎮、寺灣鎮、倉房鎮、上集鎮、馬蹬鎮、西簧鄉、毛堂鄉、大石橋鄉、滔河鄉，共有537個村（居）委會。2009年底全縣總人口74.6萬人。,功能定位：生態工業+生態農業+生態縣城=綠色淅川,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,淅川縣戰略定位：建設成為南陽乃至全國的生態縣，形成河南省的“生態示范縣、旅游名縣、經濟強縣”。構建全縣協調發展的生態工業、生態旅游業、生態農業產業等。以無污染、環保型工業為主導；生態旅游業圍繞南水北調的丹江水庫為主，發展生態風光、歷史文化、休閑度假等旅游產業；農業方面，發展辣椒、花椒、胡桑等特色種植業，5、提升林果業和畜牧業。,生態環保為核心的淅川縣戰略定位和城市功能定位，為淅川發展生態型農副產品，以及農資工業產品提供了發展契機，綠色生態基調也為本案的定位提供了方向。,中心城區功能定位：定位為南陽西部以機械、冶金建材、醫藥化工、電力產業的次中心城市；淅川的政治、經濟和文化中心，南水北調中線源頭無污染的環保型工業為主題，以旅游為特色的山水宜居城市。,交通系統：內外交通條件暢達，為發展市場物流奠定基礎,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,本案北臨荊楚路，東近鐘觀路，西緊鄰縣交通樞紐，經濟發展帶上就路。其中上九路向南延伸至鄧州，向北通達至西峽，與S332交叉，縱橫暢達；,項目未來交通便捷6、，地塊內部交通暢達，外圍交通更是通達整個縣城，甚至延伸至鄧州和西峽，這為本項目的物流提供了基本的保障。,業態概況：本區域商業部成規模，還不是終端市場的熱點,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,本案周邊共分布54家主要商業實體店；其中鐘觀路主要為日雜店和經銷店，不成規模；鐘觀路延伸到北部的萬客來生活廣場以及鸛河路商業整體較為成熟；整體來看，這里的業態沒有什么規律，基本為日常服務型的小商業，門面也多為私人沿街建造的農民房。生活服務型和雜貨等，成為這里周邊的主要原始業態，另外一些糖煙酒等雜貨便利占比例最大。,小結：,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,規劃：本案處在上九路7、經濟發展帶上，位置和交通輻射占有優勢；功能：淅川生態型發展思路，為本案定位提供依據和遠景發展思路；人口：區域上集現有近6萬人，另外南部的重點發展的三個鎮人口也有約18萬人，為本案商業發展提供利好；環境：周邊商業較為原始，多為終端服務型的私家底商，整體不成氣候；交通：未來交通的改善,將使項目輻射力顯著增強；業態：業態較為零星,難以形成規模優勢，在小區域內無法形成明確的導向。,11,目錄,區域市場 自身解析 市場競爭 客戶需求 項目定位,區位特點：位于城郊上九路邊緣地帶，配送便捷,地塊商業氛圍不成熟，但作為市場配送基地條件成熟；,位于淅川西南區，當地開發尚處在起步階段，整體價值不高；項目西至上九路8、，北鄰規劃中的荊楚路,南為一大片農田；整體商業氛圍不夠，作為終端市場消費支撐還不夠；但作為大型市場配送中心比較合適。具備配送條件。,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,上九路,荊楚路,鐘觀,農田,農田,經濟指標：項目整體規模大，市場80畝，配套服務50畝,地塊具備一定的規模，但整體為小產權，銷售有難度,土地狀態：目前該地塊尚是一片農田；土地指標：整個小區總用地130余畝，總占地面積約87000方。其中農貿批發市場80畝，配套生活服務區50畝；,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,地塊現狀：目前尚是一篇綠色農田,地塊平整,易于開發,現場為農田；莊稼依然在生長，土地沒平9、整；沒有達到三通條件；,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,交通現狀：城市公共交通缺乏，以電動、摩托、三輪為主,目前向東向北交通便捷度略差,地塊周邊道路交通尚可,但公共交通缺乏,目前尚無公交車通過本案；荊楚路還沒動工，尚是一個灌溉渠道；,周邊小區：多為老的居民樓，商鋪也是農居門面房,周邊多農居，居住氛圍濃厚，但商業氛圍不夠,地塊周邊分布多個居住區,單都是自然村的農居點，商品房社區缺乏；環境整體檔次不高；,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,沿街農民房,鐘觀路農居點,周邊商業：商業配套正在延伸本案，當整體檔次不高,鸛河路商業基本成熟，但中大型商業仍然較為缺乏,自身解析10、,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,本案,地塊周邊多為農民房街鋪商業。鐘觀路和鸛河路交叉口商業較發達；,土地屬性小結,作為終端型消費市場還不夠，從項目土地條件來看，具備開發農貿批發市場及商業基礎。,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,19,目錄,區域市場 自身解析 市場競爭 客戶需求 項目定位,商貿物流發展：加快“一體”（老城區）重點區域、重點部位的改造升級，按照“兩翼”（縣城北區、鸛河西區）“一年打基礎，三年出形象，五年大變樣”的目標，加快開發進程，力爭將其建成集生態宜居、商貿物流、休閑觀光為一體的城市新區，并保障50年不落后。隨著各項工程的先后上馬，淅川縣城正以“一體兩11、翼”磅礴騰飛之勢呈現在世人面前。專業市場發展：在整體發展戰略基礎上，依托“141”工程加快推進集鎮建設，重點建好商業街、居民區、專業市場、游園廣場。農資農貿服務：商業結構以農業生產服務的農資、和生活服務的農貿生活超市發展為龍頭，帶動整個市鎮的快速發展。,商貿競爭結構：農資、農貿生活服務成為商業發展主導,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,萬客來生活廣場已經有“農家店”、“農資店”500余個，已運營區域配送中心1個，在建縣級配送中心1個，鄉鎮級“農家店”覆蓋率已達到75，,農機、良種、糧食,農貿競爭結構：物流配送型，大型批發市場是機會,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定12、位,十字口菜市（南菜市）,揚帆菜市（北菜市）,淅川果品批發市場,目前淅川市區值得一提的有2個菜場，整體檔次較低，設施比較落后，基本為棚戶式的市場，其中北菜市為批發市場，偏糧油；南菜市為終端零售。本案主要競爭對手在于:北菜市南菜市本案次要競爭對手在于:自身旗下的海鮮批發市場農資產品主要是萬客來生活廣場新農合超市零散分布的一些便民農貿小超市；,本案,就競爭來說，兩個市場較為原始，主要還是以終端零售為主，僅僅有揚帆菜市有糧油批發等性質整個市場缺乏大型批發及物流配送型的農貿市場。,揚帆菜市（北菜市）,揚帆菜市-基本概況,目前淅川最大的綜合性農貿批發零售市場,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目13、定位,位置:解放路和紅旗路交叉內規模:目測1000余方；層高及業態:棚戶式，日常農貿菜市；使用方式:租賃為主經營方式:批發兼零售入駐率:98%經營狀況:較好人流量:早上6-7點:20人/分鐘輻射范圍:整個主城區消費群體:主城區住戶及餐館機構個體戶是否拆遷:未定,揚帆菜市-租金費用概況,攤位租金普遍在6000元/年左右，臨街門市3000-6000元/年,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,管理費:包含在租金中租金情況:蔬菜攤位:40-50方，(8米寬*4米進深),6000-7000元/年肉類攤位:15方，1萬/年；靠內6000-8000/年水產:10000-12000/年臨街門市:14、22平方米,3000元/年；門口店面：20余方，6000元/年；客戶：本地人居多，外地人需有關系才能進；銷售：所有物業部銷售；,揚帆菜場周邊共分布超過30家主要商業實體店(不完全統計)；其中餐飲和雜貨便利為主，水果市場也在附近；整體業態沒有什么特別明顯的特征，主要還是農貿日常服務。,揚帆菜市-業態組成,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,揚帆菜市-市場現狀,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,揚帆菜市-小結,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,規劃：棚戶式攤位，地攤性；配置：項目設有管理部門，但不規范，管理較為松懈；經營：由于周邊人口眾多,位置居中,周15、邊入駐率較高；現狀：周邊設置多處街鋪,分布中小商業店面極多,業態極為豐富；另外部可設臨時攤位，收費較低。,十字口菜市（北菜市）,十字口菜市-基本概況,十字口菜市依托周邊密集的居民，生意相對較好,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,位置:十路附近規模:800余方層高:大棚使用方式:租賃為主經營方式:零售入駐率:80%經營狀況:較好人流量:15人/分鐘輻射范圍:淅川縣城南部消費群體:附近住宅住戶周邊居民及餐館是否拆遷:待定,十字口菜場-租金費用,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,管理費:包含在租金中租金情況:蔬菜攤位:8001000元/年；臨街門市:15000200016、0元/年；其他:外部流動擺攤管理費收取3-5元次,攤位租金主要在10000-25000元/年左右,臨街門市15000-40000元/年,十字口菜市-市場現狀,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,十字口菜市-小結,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,規劃：一條街，僅設一層大棚,水泥臺，十分原始的市場結構；配置：項目設有管理部,獨立經營,管理欠缺規范；經營：由于周邊人口眾多,位置較好,市場入駐率極高,經營狀況好；現狀：周邊設置多處小型街鋪,分布中小商業店面極多,業態極為豐富;另外部設置部分臨時攤位,租金較低。,其它市場,其它市場-基本概況,其它市場整體生意也不景氣，人流17、十分冷清。,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,水果批發市場,昌盛綜合商貿城,水果批發市場整體生意較差，多數攤位空置，生意十分冷清。昌盛綜合商貿城目前僅僅為一部分流動農貿銷售，多數攤位經營小商品。,競爭小結,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,揚帆菜場市場規模最大，人流量最多，批發兼零售方式經營，輻射范圍也最廣；十字口菜場以零售為主，設備差，租賃價格低；攤位基本以租賃為主，入駐率普遍較高，但經營狀況整體一般；,從規模來說：兩個市場集中在鬧市區，規模都比較小，輻射能力有限，升級發展受到限制。因此，新的大規模的農貿市場取代現有市場是必然趨勢；從租金來說：物業檔次，決定普18、遍價值上不去，有些攤位價格高，主要為轉手造成，但大部分為自己經營。從市場管理看：整體較差，管理部規范，基本收取租金后，任由經營者擺布攤位；從消費群體看：主要為居民終端服務，批發性質的市場十分缺乏；從店鋪租賃看：從整體租賃情況看，優于市場檔次較低，攤位價格也很難提升；,競爭小結,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,市場形象：現有農貿市場普遍呈現亂、臟、差、形象較差；規模水平：整體規模都不大，無法規范；管理狀況：交易場所擁擠,服務不全,管理混亂,多個市場允許小商小販外部私自擺攤,影響正常的市場秩序；衛生水平：衛生狀況普遍較差,需要提升；設備設施：農貿市場起步較低，市場先天基礎條件較差19、,設備陳舊。,本案可提升點:以淅川移民城市形象提升為契機，塑造良好外部形象，與其他市場明顯分隔；集批發、零售、物流配送，保持適度的規模，做淅川標準化星級農貿市場；引入規范的管理公司，對市場進行嚴格有序的管理，保證整體的有序和衛生；采用先進的設備設施，從硬件上全面武裝自身。,37,目錄,區域市場 自身解析 市場競爭 客戶需求 項目定位,攤主同聲：區域作為零售終端市場還不成熟,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,進貨渠道,多數菜場從農貿市場進貨,而農貿市場則從周邊縣市產地及其他城市進貨；,本案看法,多數客戶認為本案位置極好,周邊住宅及美食街的存在會對項目形成支撐；,現身說法,看好批發20、生意，零售太累了，沒什么錢好賺！如果能夠一次性購買，便宜點合算菜會買；十字口菜市攤主,我們很多菜基本都是自產自銷的，批發很少，除非有些自己種不來，又好賣的我們才去進貨，配著賣。十字口菜市菜鋪攤主,你們項目那地方搞批發可以，如果搞零售，沒人跑那么遠的，哪里的村民都是自己種菜，基本不會買很多菜。十字口菜場蔬菜攤主,攤主同聲：市場管理太混亂，經營簡單，設備落后；,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,現有市場不足,多數商戶認為目前的市場管理較為混亂,衛生條件較差,;也用部分商戶認為農貿市場壟斷，沒有購買的機會；,本案關注,多數商戶最關心項目的租金管理水平及周邊消費能力大小；,現身說法,我21、們搞批發市小量的，主要是針對淅川城區，外部業主也不大到這里來的。揚帆菜場攤主,我們批發老車菜完了就回去了，到下午也基本沒什么人，一些零售的也賺不到什么錢，如果有好的批發市場當然考慮。揚帆菜場攤主,購租意向,多數商戶希望租賃,但有部分經濟實力強的商戶明確表達了購買意愿.,市場太亂了，我們的車子都停滿了，基本上在車子上擺貨，買完開著就走了。揚帆菜場攤主,顧客同聲：批發市場是選擇的方向，如果賣會有投資,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,目前買菜選擇,目前附近多數客戶選擇在十字口或揚帆菜場購菜,其中多家飯店與十字口和揚帆菜場簽有供菜協議.如果本案未來設置菜場,他們會選擇價格最實惠的去；22、,本案關注,多數客戶認為本案做為批發市場，交通和停車條件較好，未來市場發展應該不錯，但作為零售擔心。,現身說法,我們買菜圖的是方便，當然有便宜的，我們也會去的，反正在家沒什么事情，有好市場我們也愿意去的。.買菜顧客,你們那里現在還是有點遠的，基本不大會到那里去，那里做農貿市場人不多的，批發還可以！買菜顧客,購買意向,多數顧客沒有投資農貿的意念，但表示如果條件周邊的店鋪可以考慮；因為，菜場周邊的店鋪生意多少還不錯。,我們這里菜場都不賣的，基本都是出租，如果賣的話，價格合理會考慮買的，你們多少錢啊。買菜顧客,小結,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,攤主看法:多數攤主養成了現在的經營23、隨性習慣，但希望有好的市場條件；如果購買價格比年租合理，都會考慮，利益時最大的驅動力。對于批發攤主來說，希望提供完善的停車、攤位、管理、交通和配送物流等。另外，作為批發市場要拓展到淅川的外圍市場渠道，大量的批發菜會有更多的錢賺。顧客看法:買菜主要看價格及距住區的距離,但價格便宜會是促動他們到這里購買的力量。這需要在經營上統一攤主思想。尤其是酒店餐館和單位的顧客，最好是批發市場能夠提供完善的配送；,42,目錄,區域市場 自身解析 市場競爭 客戶需求 項目定位,本案SWOT分析,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,市場檔次界定：中高端農貿、農資批發基地,因此，我司建議本案定位為：綠色24、生產、生活資料批發園區+綠色餐飲+生活服務區,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,1、上九路交通便利，物流配送便捷；2、縣級規?；袌觯w量大；3、淅川唯一性，領袖豫西北；4、供銷社自身擁有豐富的農資終端超市；,優勢,1、項目周邊本來多為菜農，終端市場銷售；2、特色才能保證展位高；3、土地為租賃，無銷售產權；,劣勢,、政府正在大力發展生態農業；2、南水北調生態水庫水源保護區；3、丹江水庫邊幾個大力發展的重點鎮在上九路附近，本案輻射過去，交通條件好；,限制,綜合考慮本案的優劣勢及限制條件,我司初步確定本案定位:中高端農資批發市場丹江源頭特色型生態農產基地集生產農資、生活農貿為一體集25、綠色餐飲、農貿生活服務一體物流倉儲功能一體；,站位高,范圍廣,有特色,點明市場站位甚至針對全國影響,點名特色，買點與城市定位、南水北調帶來的生態水庫源頭對應，搶占這一優勢品牌；,點明產業屬性；,點明經營性質放大項目價值；,市場定位及闡述,配套生活區,農貿區,功能/業態定位,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,鑒于項目周邊資源特征，沒有規模型商業，基本為零散的煙酒生活服務零售店，我們建議本案不僅要兼顧周邊生活服務，同時還要考慮遠景輻射能力；爭取做大、做強，做的有特色。基于商業的一般規律和農貿的配套生存特征，我們把本案的商業業態功能定位配比如下：,淅川農貿市場業態配比,自身解析,市場26、競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,層次及空間定位,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,層次定位：內層次，面向淅川的普通大眾目標消費群體；外層次，以生態農副產品引領的面向全國終端市場的中高端定位?？臻g定位：以本案為圓心,輻射整個主城，并延伸至內鄉、西峽、南陽、鄭州乃至全國市場。,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,分業態面積建議,我們參考各競爭市場分業態的面積值，得出本案的分業態比例。,淅川農貿市場業態配比,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,水果有市場機會,面點份額大,蔬菜缺批發,目標客戶定位設計：,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,自身解析,市場競爭,客戶需求,區域市場,項目定位,規劃設計建議草圖：,紅色代表底商部分綠色地表河流,色代表入口公共空間，主道路色帶表農貿區,色代表農資交易區色帶表農資生活區代表生活配套區,供銷社下屬新合作超市,特別提示：如果生活區和農貿沒有明確限制，建議將農貿批發市場靠近上九路！,物流倉儲考慮,因為南水北調，淅川一個偏僻的小縣蜚聲全國因為南水北調，一個生態源頭縣即將樹立一個綠色的品牌因為這個品牌即將誕生一個文明全國的生態農貿城與城市發展一起，讓我們分享淅川發展的精彩吧祝合作愉快！,