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1、2016年8月4日,法律事務規章制度宣 貫,1,法律事務規章制度架構圖,2,法律事務管理規定,3,1 法律事務管理規定,第一章 總則第三條 本規定所稱法律事務工作包括但不限于法律工作基礎建設、規章制度法律審核、經濟合同法律審核、重要決策法律審核、授權委托書法律審核、法律糾紛案件管理、普法宣傳教育、外聘法律事務機構管理、法律事務規章制度管理等內容。第四條 物業公司法律事務工作努力實現“最小風險、最少糾紛、最大價值”，促進法律事務工作由事務型向管理型、價值創造型轉變。,4,1 法律事務管理規定,第二章 法律工作基礎建設第八條 所屬各單位主管領導是各單位法律工作的第一責任人，各單位應配備專兼職項目法2、律聯絡員。項目法律聯絡員由所屬單位部門負責人以上人員擔任，對所屬單位主管領導負責，接受物業公司法律事務部的監督指導。,5,1 法律事務管理規定,第十條 各單位應當支持法律事務工作人員依法履行職責，為開展法律事務工作提供組織、經費、物資、人員等保障。開展法律事務工作的經費應當在年初預算中予以落實。第三章規章制度法律審核、第四章 經濟合同法律審核、第五章 重要決策法律審核具體規定參見XX（北京）物業管理有限公司規章制度、經濟合同、重大決策法律審核辦法（2016年版）。,6,1 法律事務管理規定,第六章 授權委托書法律審核第二十二條 黨群綜合部是物業公司授權委托書的歸口管理部門，法律事務部是物業公司3、授權委托書法律審核部門。具體規定參見XX（北京）物業管理有限公司授權委托書法律審核辦法（2016年版）。第七章 法律糾紛案件管理第三十條 物業公司對法律糾紛案件處理，在遵循“誰造成案件，誰負責處理，誰造成損失，誰承擔責任”原則基礎上，實行分層分類管理。,7,1 法律事務管理規定,第三十一條 構成重大法律糾紛案件和物業公司發生的案件，由法律事務部直接或參與進行案件處理。重大法律糾紛案件指具有下列情形之一的訴訟、仲裁或者可能引起訴訟、仲裁的事件：（一）涉案金額超過10萬元人民幣的；（二）物業公司及所屬單位作為訴訟當事人且一審由中級人民法院受理的；（三）可能引發群體性訴訟或者系列訴訟的；,8,1 法4、律事務管理規定,（四）其他涉及出資人和物業公司重大權益或者具有國內外重大影響的。第三十二條涉案金額10萬元人民幣（含10萬元人民幣）以下的案件，由發案單位負責處理（發案單位認為需要報告物業公司法律事務部直接或參與處理的除外）。第三十三條物業費起訴案件依據XX（北京）物業管理有限公司物業費收繳涉法工作實施細則（2016年版）執行。,9,1 法律事務管理規定,第三十五條法律糾紛案件管理具體規定參見XX（北京）物業管理有限公司法律糾紛案件管理辦法（2016年版）。第八章普法宣傳教育工作、第九章 外聘法律事務機構管理、第十章 法律事務規章制度管理外聘法律事務機構管理具體工作要求，適用于XX（北京）物業5、管理有限公司外聘法律事務機構管理辦法（2016年版）的相關規定。,10,規章制度、經濟合同、重要決策法律審核辦法,11,1.1 規章制度、經濟合同、重要決策法律審核辦法,第二章規章制度的法律審核第六條規章制度是指由各業務部門制訂，以書面形式表達的，經審核批準后公布執行的，約束經營、管理、運行的規范性文件。操作規程、作業手冊、標準、流程、規劃、方案、意見，以及專業驗收、考核、評比、評分、資質認定等發文，不屬于本辦法所稱規章制度。,12,1.1 規章制度、經濟合同、重要決策法律審核辦法,第三章經濟合同的法律審核第十三條 經濟合同是指以公司作為合同一方主體與其他具有平等民事主體的法人、組織等簽訂的有6、關設立、變更、終止民事權利義務關系的協議，包括但不限于物業服務合同、委托服務合同、買賣合同、租賃合同、技術合同、擔保合同、保險合同、融資類合同、合資合作類合同等。,13,1.1 規章制度、經濟合同、重要決策法律審核辦法,第十四條 物業公司及所屬單位經濟合同的談判、起草、評審、審批等工作參照XX（北京）物業管理有限公司合同管理辦法（2016年5月版）執行。第十五條 各級業務部門在業務范圍內對合同的可行性、經濟性負責，法律事務人員通過簽署審核意見或出具法律意見書等形式對合同的完整性、合法合規性進行審查。,14,1.1 規章制度、經濟合同、重要決策法律審核辦法,合同送法律事務人員審核之前，承辦部門應7、提前對合同另一方當事人的主體資格、資質、資信及履約能力進行充分了解和調查，并提供書面資料。資質、資信材料指合同另一方當事人的營業執照、資格證、組織機構代碼證、稅務登記證、特種經營許可證等。法律事務人員要認真全面審核有關資料，評估法律風險并提出相應的防范措施，最大限度降低風險。,15,1.1 規章制度、經濟合同、重要決策法律審核辦法,第十七條 當有不同意見或特殊問題時，應當及時溝通、協商，達成一致意見。若不能協商一致，法律事務人員有權保留意見。第二十條 法律事務人員有權監督合同示范文本的推廣和應用，有權參與經濟合同的變更、解除和爭議的解決。,16,授權委托書法律審核辦法,17,1.2 授權委托書8、法律審核辦法,第一章 總則第三條本辦法所稱授權委托書，是指物業公司依據法律法規及物業公司有關規定委托他人在委托范圍和委托期限內辦理公司事務的書面證明文件。物業公司、法定代表人，或分公司、負責人為授權委托人，簡稱“授權人”；接受委托的人為被授權委托人，簡稱“被授權人”。,18,第二章 授權委托書的分類第五條 根據所使用的授權委托書文本是否為物業公司統一印制的文本形式，分為格式文本授權委托書和非格式文本授權委托書。第六條 根據所委托辦理的事務為一項或多項，分為綜合授權委托書和專項授權委托書。專項授權委托書指擬委托辦理的事務為特定的某一項事務，且該項事務可單獨委托辦理時，所使用的授權委托書。,1.29、 授權委托書法律審核辦法,19,第七條根據授權期限的長短，分為長期授權委托書和短期授權委托書。長期授權委托書的授權期限，應為超過180天、360天以下（含360天），超過360天仍不能處理完畢的，應重新辦理授權委托書。專項、短期授權委托書的授權期限，以所委托事務處理完畢時為止，但最長不得超過180天，超過期限仍不能處理完畢的，應重新辦理授權委托書或者辦理長期授權委托書。,1.2 授權委托書法律審核辦法,20,第八條授權委托書根據是否涉及訴訟程序分為訴訟授權委托書和非訴訟授權委托書。第三章授權委托書的辦理程序第十條 授權委托書的辦理流程（二）授權委托書辦理申請表（新OA中填寫）、授權委托書（模板10、）；申辦授權委托書應附授權委托事由、擬被授權人的身份證明或機構證明以及其他所需資料。,1.2 授權委托書法律審核辦法,21,1.2 授權委托書法律審核辦法,22,（六）業務承辦人員應將簽署完畢的授權委托書辦理申請表、簽字蓋章后的授權委托書及相關附件（至少一式兩份，一份用于辦理業務，一份用于留存），同時將掃描件報法律事務部備案。第十一條 所屬各單位需要辦理總公司授權委托書時，應根據所委托事項首先向物業總公司業務歸口部門提交授權委托書辦理申請表及相關材料，經總公司業務歸口部門初步審核后，按照物業公司本級各部門辦理授權委托書的流程辦理。,1.2 授權委托書法律審核辦法,23,第十三條 授權委托書應嚴11、格按程序辦理，不得越級或私自辦理。第十四條 授權委托書在沒有國家及地方政府部門規定的制式文本的情況下，優先使用物業公司統一印制的格式文本授權委托書。,1.2 授權委托書法律審核辦法,24,第十三條 授權委托書應嚴格按程序辦理，不得越級或私自辦理。第十四條 授權委托書在沒有國家及地方政府部門規定的制式文本的情況下，優先使用物業公司統一印制的格式文本授權委托書。,1.2 授權委托書法律審核辦法,25,第四章 授權委托書的法律審核第十六條 對授權委托書及相關材料進行法律審核的要點如下：（一）授權人是否適格：有關委托人是否具備相應的授權資格，是否存在無權或越權行為。（二）被授權人是否適當：被授權主體是12、否響應了擬交易對方的要求，對方要求是否符合有關規定或約定，是否存在其他法律風險。,1.2 授權委托書法律審核辦法,26,（三）委托事項是否明確合法：委托事項范圍描述是否準確完整，內容是否依法合規。（四）委托權限是否清晰適當：委托權限是否界定清晰準確，是否充分或過度。（五）禁止轉委托：禁止被授權人將被授權的委托事項及權限向他人轉委托。（六）授權有效期限是否明確合理：授權有效期限是否標注，是否明確具體，期限是否過長等。,1.2 授權委托書法律審核辦法,27,第十八條 物業公司及所屬各單位各業務部門依據其部門職責分類負責本部門業務條線的授權委托書的業務承辦。第十九條 物業公司及所屬各單位各業務部門制13、作的各類授權委托書的格式文本，應經物業公司法律事務部審核后予以發布。第二十條 物業公司及所屬單位人員未經法定代表人或負責人授權，任何人不得以公司名義擅自對外簽署合同和做出引起法律后果的承諾。,1.2 授權委托書法律審核辦法,28,第二十一條 外部單位與我方簽訂經濟合同，非法定代表人簽字的，必須提交法定代表人身份證明文件及授權委托書。第五章 授權委托書的編號、使用及處罰第二十二條授權委托書實行統一編號，1 份授權委托書1個編號，不得重號、漏號。采用授權委托書相對人提供的授權委托書文本時，仍需按我方規則對該授權委托書進行編號。,1.2 授權委托書法律審核辦法,29,編號規則為，“XX物+分公司所在14、城市名稱+授20XX第XX號”，如物業總公司2016 年第1 份授權委托書，編號為“XX物授2016第1號”。如合肥分公司2016 年第1 份授權委托書，編號為“XX物合肥授2016第1號”。第二十四條被授權人必須為物業公司及所屬單位的內部工作人員（經批準辦理特別事項的除外）。,1.2 授權委托書法律審核辦法,30,授權委托書申辦單位及業務承辦部門應全面持續地了解擬被授權人的自然情況，關注其工作狀態。授權之后，如發生被授權人調出本單位或解除、終止勞動合同或達到法定退休年齡或其他離職、解職等情況，應及時按照本辦法第二十八條至第三十一條的規定處理。,1.2 授權委托書法律審核辦法,31,第二十五條15、被授權人應妥善保管好授權委托書，不得出借、毀損、遺失等；如有發生，應立即書面報告公司業務歸口部門。業務歸口承辦部門應及時會同法律事務部等相關部門研究補救措施。第二十六條授權委托書不得有任何修改、涂抹痕跡。,1.2 授權委托書法律審核辦法,32,第二十九條出現下列情況之一，授權委托書終止或失效：（一）授權委托期限屆滿的；（二）長期授權委托書雖在授權期限內，但被授權人工作崗位發生變動的；（三）長期授權委托書雖在授權期限內，但業務范圍發生變動的；（四）授權人撤回或撤銷授權委托的；,1.2 授權委托書法律審核辦法,33,（五）其他應當視為終止或失效的情況。授權委托書終止或失效的，被授權人應將持有的授權16、委托書交回公司業務承辦部門。被授權人未將授權委托書交回的，公司業務承辦部門應當及時將授權委托書收回。被授權人將授權委托書交回或者業務部門將授權委托書收回后，公司業務承辦部門應當將授權終止或失效的情況書面通知授權委托事項的相對人。,1.2 授權委托書法律審核辦法,34,第三十一條公司對被授權人實行嚴格的管理制度。有下列情形之一，根據情節輕重，按照公司規章制度對責任人給予紀律處分直至解除勞動合同，責任人需就公司因此所受損失承擔賠償責任；構成犯罪的，交由司法機關依法追究刑事責任。（一）超越授權范圍開展業務活動的；（二）授權委托書終止或失效后仍進行該授權委托事項的；（三）其他違反法律法規或公司有關授權17、委托管理規定，給單位造成經濟損失或其他損失的情形。,1.2 授權委托書法律審核辦法,35,法律糾紛案件管理辦法,36,第一章 總則第三條 本辦法所稱法律糾紛案件，是指各類訴訟、仲裁案件和可能引發訴訟、仲裁的各類事件。第二章 法律糾紛案件的分類管理第四條 物業公司及所屬各單位的法律糾紛案件處理，在遵循“誰造成案件，誰負責處理，誰造成損失，誰承擔責任”的原則基礎上，實行分層分類管理。,1.3 法律糾紛案件管理辦法,37,第五條 構成重大法律糾紛案件和物業公司發生的案件，由法律事務部直接或參與進行案件處理。重大法律糾紛案件指具有下列情形之一的訴訟、仲裁或者可能引起訴訟、仲裁的事件：（一）涉案金額超過18、10萬元人民幣的；（二）物業公司及所屬單位作為訴訟當事人且一審由中級人民法院受理的；（三）可能引發群體性訴訟或者系列訴訟的；,1.3 法律糾紛案件管理辦法,38,（四）其他涉及出資人和物業公司重大權益或者具有國內外重大影響的。第六條 涉案金額10萬元人民幣（含10萬元人民幣）以下的案件，由發案單位負責處理（發案單位認為需要報告物業公司領導法律事務部直接或參與處理的案件除外）。第七條 物業費起訴案件依據XX（北京）物業管理有限公司物業費收繳涉法工作實施細則（2016年版）執行。,1.3 法律糾紛案件管理辦法,39,第八條 物業公司及所屬各單位發生的所有訴訟、仲裁案件均需報法律事務部備案，并按集團19、公司要求錄入中國鐵建法律合規管理系統。第三章 法律糾紛案件處理原則第九條法律糾紛案件的處理須以維護公司合法權益為基礎，遵循以下原則：（一）合法性原則，即以事實為依據、以法律為準繩；,1.3 法律糾紛案件管理辦法,40,（二）及時性原則，即法律糾紛案件發生后及時報告、及時處理；（三）處理方式靈活多樣性原則，即訴訟、仲裁與非訴訟協商等方式結合，并根據案件具體情況靈活運用，尋求既有利于解決糾紛又維護公司利益的處理方式；（四）時機性原則，公司合法權益受到侵害需采取訴訟、仲裁手段予以維護的，應綜合考慮案件審理、執行等相關因素，注意把握提起訴訟、仲裁的恰當時機；,1.3 法律糾紛案件管理辦法,41,（五）20、經濟性原則，即權衡訴訟、仲裁成本與收益，進而合理決策；（六）維護公司信譽和形象原則，即要重視維護公司信譽和形象，特別是經濟活動中應盡量避免被訴、被申請仲裁案件的發生，積極采取非訴協商的方式化解被訴、被申請仲裁風險。,1.3 法律糾紛案件管理辦法,42,第四章 法律糾紛案件處理程序第十條 物業公司及所屬各單位收到起訴書、仲裁申請書等法律文書后，案發部門應當及時填寫應訴案件報告單（附件1），并將有關法律文書轉交法律事務部或項目法律聯絡員處理。由物業公司及所屬各單位提起的訴訟或仲裁案件，應當履行申請程序（見附件2起訴/仲裁案件立案申請表），并向法律事務部或項目法律聯絡員報送相應的案件材料。,1.3 21、法律糾紛案件管理辦法,43,第十一條 與應訴案件報告單或起訴/仲裁案件立案申請表一起報送的材料包括下列內容：（一）起訴書、仲裁申請書、法院傳票、受理（應訴）通知書等法院或仲裁機構送達的法律文書（選擇適用）；（二）基本案情介紹，包括案由、當事人各方、涉案金額、主要事實陳述、爭議的焦點等；（三）已采取的處理措施和效果；（四）案件證據資料情況；（五）具體案件承辦人及聯系方式。,1.3 法律糾紛案件管理辦法,44,第十二條 除重大法律糾紛案件外，具有下列情形之一的，所屬單位可報請法律事務部協調。（一）法律未規定或者規定不明確的；（二）有關政策未規定或者規定不明確的；（三）受到不正當干預，嚴重影響公司合22、法權益的；（四）其他需要上級主管單位或有關部門協調的情形。,1.3 法律糾紛案件管理辦法,45,第十三條 所屬單位報請協調的法律糾紛案件，除需報送本辦法第十一條規定的材料外，還應當報送以下材料：（一）案件發生后處理、備案情況；（二）案件影響分析；（三）案件代理人的工作情況；（四）需要物業公司上級主管單位或部門協調處理的重點問題。,1.3 法律糾紛案件管理辦法,46,第十五條 物業公司及所屬各單位與中國鐵建系統內單位發生經濟糾紛的參照股份公司內部法律糾紛管理辦法（中國鐵建法201585號）執行。第十七條 經批準采取非訴協商方式處理的案件，應以互諒互讓為方針，以維護公司合法權益為準則，積極促成法律23、糾紛案件的協商解決。在與對方當事人進行協商解決糾紛期間，案件承辦人不應停止以訴訟、仲裁方式解決法律糾紛案件的準備工作。,1.3 法律糾紛案件管理辦法,47,第五章 法律糾紛案件的代理第十九條 物業公司及所屬單位案件承辦人可以單獨或與外聘法律事務機構相關人員共同接受委托，作為案件代理人，依法履行代理人職責，按照法院或仲裁機構有關通知要求及時提交證據、參加案件審理并辦理各種法律手續。案件代理人必須有一名為本單位內部人員，且外聘法律事務機構代理人的代理權限為一般代理。,1.3 法律糾紛案件管理辦法,48,第二十條 法律糾紛案件有下列情形之一的，經物業公司領導批準可以外聘法律事務機構進行代理：（一）重24、大法律糾紛案件；（二）法律關系比較復雜，雙方爭議比較大，或者涉外案件；（三）涉及群體性及系列性，社會影響較大案件；（四）單位內部有多種不同處理意見；,1.3 法律糾紛案件管理辦法,49,（五）對審理（執行）地司法環境比較陌生；（六）受到比較大的外界干擾；（七）單位內部缺乏案件處理人力資源；（八）物業公司法律事務部或其他部門認為需要外聘法律事務機構的其他情形。,1.3 法律糾紛案件管理辦法,50,第六章 法律糾紛案件的結案與備案第二十三條訴訟、仲裁案件敗訴，但可以采取上訴、申請撤銷仲裁裁決、申請再審等救濟程序的，應采取窮盡救濟程序的原則，以維護公司的合法權益。,1.3 法律糾紛案件管理辦法,5125、,第二十四條所屬各單位應按季度編制法律糾紛案件統計表，并對發案原因、趨勢、處理結果進行綜合分析和評估，提出完善防范措施的建議，并于每季度最后一個月的30日前將統計表上報物業公司法律事務部。第二十五條物業公司及所屬各單位發生的訴訟、仲裁案件應當自立案之日起或收到起訴書、仲裁申請書副本之日起1-5日內，由其項目法律聯絡員書面報物業公司法律事務部備案。,1.3 法律糾紛案件管理辦法,52,第二十六條 物業公司法律事務部、所屬單位項目法律聯絡員應當整理和保管法律糾紛案件相關文件資料，并對案件資料建立卷宗。第七章 惡意法律糾紛案件的通報第二十七條 惡意法律糾紛案件是指與物業公司及所屬各單位存在外部委托、26、材料供應等業務關系的自然人、法人或其他組織，利用其居住地、權力、地位、社會關系等各種優勢，或采取隱瞞真相、虛構事實等手段，采取在簽訂合同、協議或補充協議時，合同履行中另行約定等方式，以合法形式進行惡意索賠、達到獲得非法利益等各種糾紛案件。,1.3 法律糾紛案件管理辦法,53,第二十九條物業公司法律事務部對于報送的惡意法律糾紛案件進行調查、分析，確認為惡意法律糾紛后，對進行惡意法律糾紛的單位或個人，將建立惡意訴訟黑名單，并向物業公司及所屬各單位發出警示通報。各單位在選擇合作方時，不得與通報中所列的單位或個人進行任何業務往來。各單位與通報中所列單位或個人之間尚未履行完畢的合同或協議，應協商解除；無27、法解除的應切實做好風險防范工作。,1.3 法律糾紛案件管理辦法,54,物業費收繳涉法工作實施細則,55,第一章 總 則第四條 所屬各單位負責處理本單位的物業費收繳涉法工作（各單位認為需要報請物業公司總部協調處理的除外），物業公司法律事務部負責物業費收繳涉法工作的監督指導。第二章 業主拒交物業費的一般處理措施第五條 所屬單位應及時催繳物業費，自業主逾期未交納物業費時起，每次催繳物業費的時間間隔不應超過兩年訴訟時效，且應保管好每次催繳的證據。,1.3.1 物業費收繳涉法工作實施細則,56,第六條 所屬單位申請發送律師函催繳物業費前至少應當依法通過電話、短信、電子郵件、上門催收、快遞發送催繳函（見附28、件1）的方式積極催收物業費。未通過第一款所述方式之一催繳物業費的，所屬單位不得直接申請發送律師函。,1.3.1 物業費收繳涉法工作實施細則,57,第七條 按上述第六條規定催繳后，業主拒不交納物業費的，所屬單位應當積極與業主溝通，了解業主拒不交費的原因，并按本辦法規定，根據不同原因采取相應的措施。所屬單位與業主溝通時，可以通過錄音、談話記錄或者其他形式對溝通的內容進行固定，以便收集、留存對所屬單位有利的證據。,1.3.1 物業費收繳涉法工作實施細則,58,第八條 業主以房屋存在質量問題為由拒不交納物業費的，所屬單位應當告知業主不能因此拒絕交費，并按以下規定處理：（一）如果房屋質量問題出現在質量保29、修期內，建議業主聯系開發商解決。（二）如果房屋質量問題出現在質量保修期外，屬于業主物業專有部分的質量問題，應根據具體情況確定是否與業主溝通委托維修事宜；屬于物業共有部分的質量問題，應根據物業服務合同的約定確定是否維修，若維修需要使用住宅專項維修資金的，按照住宅專項維修資金管理辦法執行。,1.3.1 物業費收繳涉法工作實施細則,59,第九條業主以對物業服務不滿意為由拒不交納物業費的，按以下規定處理：（一）如果所屬單位未按合同約定提供物業服務或者所提供物業服務不符合約定的服務標準，應當立即采取糾正措施，提供合同約定的物業服務或者改進物業服務質量，就對應期間的物業費交納問題與業主協商確定解決方案；,30、1.3.1 物業費收繳涉法工作實施細則,60,（二）如果所屬單位已按合同約定提供了物業服務，業主的主張沒有事實依據的，收集并保管好能夠推翻業主主張、證明所屬單位已按約定提供物業服務的證據（例如：物業服務現場照片、委托第三方提供部分物業服務的證明材料、相鄰業主滿意度調查結果等）后，再次要求業主交費。,1.3.1 物業費收繳涉法工作實施細則,61,第十條 業主以經濟困難、沒時間交費或其他個人原因拒不交納物業費的，所屬單位可以根據合同約定繳費時間的截止日，酌情給予業主寬限期，要求業主在物業費欠費確認單（見附件2）載明的繳費日期前按時交費，由業主在物業費欠費確認單上簽字并對雙方的談話進行錄音。第十一條31、 經過上述催繳后，對于沒有合理理由仍然拒不交費的業主，所屬單位可申請以發送律師函方式催繳物業費。,1.3.1 物業費收繳涉法工作實施細則,62,第三章 發送律師函催繳物業費第十三條 所屬單位在申請發送律師函時，應當向外聘法律事務機構提交以下材料：（一）分公司出具的加蓋其公章及負責人簽名的書面承諾，承諾其提供的信息及資料的真實性、準確性和完整性，不存在虛假陳述（蓋章原件）；（二）物業費欠繳清單（蓋章原件）（見附件2）；,1.3.1 物業費收繳涉法工作實施細則,63,（三）物業費欠繳原因分析（蓋章原件）（見附件3）；（四）欠費業主身份證復印件（注明房號及“僅供催繳物業費使用”字樣）；（五）物業公司32、/分公司簽訂的（前期）物業服務合同或與小業主簽訂的物業服務合同（復印件）；（六）證明業主已符合交費條件的證據材料，例如：入住通知單、入住工作流轉單等（復印件）；,1.3.1 物業費收繳涉法工作實施細則,64,（七）催繳物業費的證據，包括：電話錄音、短信截屏、郵件截屏、催繳函、催繳函快遞底單及簽收證明、業主滿意度調查問卷、欠費確認單等（復印件）；（八）根據具體情況要求提交的其他材料。除欠費業主身份證復印件外，以上復印件需要加蓋公章和騎縫章。,1.3.1 物業費收繳涉法工作實施細則,65,第十四條 為提升催繳效果，所屬單位提交上述材料前需核實提供的電話號碼不是空號，并盡可能保證提供的聯系地址業主可33、以接收到發送律師函的快遞。第十七條 所屬單位在提交申請材料之后，律師函發送之前，欠費業主繳納物業費的，應及時告知外聘法律事務機構，以便將已交費業主從發送律師函清單中排除，避免引發與業主間不必要的爭議。,1.3.1 物業費收繳涉法工作實施細則,66,第十八條 在律師函發送之后、業主收到律師函之前，欠費業主繳納物業費的，所屬單位應當與業主進行良好溝通，爭取業主的理解，避免業主對此產生異議。第十九條 律師函發送之后，所屬單位應當將律師函快遞單掃描備案，并將快遞單原件及時歸檔保存。,1.3.1 物業費收繳涉法工作實施細則,67,第四章 提起訴訟收繳物業費第二十條 對符合下列條件的業主，所屬單位可以通過34、提起訴訟，要求業主交納物業費并按合同約定承擔違約責任：（一）具有交費能力，但無故拒不交費的；（二）欠費金額較大的；（三）所屬單位認為應當起訴的其他情形。物業費起訴案件由發案單位負責處理。,1.3.1 物業費收繳涉法工作實施細則,68,第二十一條所屬單位起訴欠費業主前，應當準備以下起訴材料：（一）所屬單位營業執照復印件和組織機構代碼證復印件（屬于“三證合一”的，提供統一的營業執照復印件）；（二）物業公司法定代表人或所屬單位負責人證明書及身份證復印件；（三）案件代理人身份證復印件；（四）授權委托書；（五）起訴狀；,1.3.1 物業費收繳涉法工作實施細則,69,（六）證據清單；（七）證據材料（可參照35、上述第十三條的規定準備，再加上律師函發送證明（如果有）；（八）起訴所需的其他材料。上述（一）-（四）項材料向法院提交一式一份；（五）-（七）項材料向法院提交一式一份的同時按照被告人數加一份。（一）-（三）項材料加蓋所屬單位公章，（四）-（六）項材料加蓋所屬單位公章、法定代表人/負責人簽名或蓋章。但是，受訴法院對起訴材料另有要求的，以受訴法院的要求為準。,1.3.1 物業費收繳涉法工作實施細則,70,第二十三條 所屬單位簽收法院一審判決或裁定1-5日內，應將判決或裁定的原件掃描件以及后續處理意見（例如：是否上訴）發送給物業公司客戶服務部、法律事務部及相關部門備案。第五章 申請強制執行收繳物業費第36、二十四條 被告業主未按生效的法律文書履行交納物業費義務的，在法律文書生效之日起一年內所屬單位應依法申請強制執行，并向物業公司客戶服務部、法律事務部及相關部門匯報強制執行進展情況。,1.3.1 物業費收繳涉法工作實施細則,71,第二十五條所屬單位對未按生效法律文書履行交納物業費義務的被告業主申請強制執行時，應當準備以下申請強制執行材料：（一）強制執行申請書；（二）生效法律文書（如生效判決書、裁定書等）；（三）強制執行所需的其他材料。,1.3.1 物業費收繳涉法工作實施細則,72,第六章 公 示第二十六條對于法院做出的所屬單位勝訴的生效判決或裁定，所屬單位可以在隱去被告業主個人信息以及可以推斷出具37、體業主的有關信息的情況下，將生效判決或裁定在小區內公示，以引導全體業主按時交納物業費，提高小區物業費收費率。,1.3.1 物業費收繳涉法工作實施細則,73,外聘法律事務機構管理辦法,74,第二章 外聘法律事務機構的聘用 第六條 物業公司及所屬各單位應當堅持專業性、高效性和經濟性的原則，在中國鐵建房地產集團有限公司或物業公司合格供應商名錄中選擇外聘法律事務機構。經審查批準，確需聘用合格供應商名錄之外的法律事務機構的除外。,1.4 外聘法律事務機構管理辦法,75,第三章 法律糾紛案件外聘律師管理第九條 物業公司及所屬單位初步確定外部法律事務機構后，應當要求外部法律事務機構提供該機構指派律師的資質材38、料，經審查后報請所屬單位主管領導、物業公司領導審批。第十條 律師聘請審批完成后，物業公司及所屬單位應與該外部法律事務機構簽署委托代理合同，并出具授權委托書。授權委托書應寫明具體委托事項及委托權限，委托權限應注明是一般授權。,1.4 外聘法律事務機構管理辦法,76,第十一條 案件審理過程中，代理律師應與物業公司法律事務部或項目法律聯絡員及時溝通、匯報有關案件處理進展，案件結案后提交結案報告。第四章 外聘法律顧問管理第十二條 物業公司及所屬單位可以外聘法律事務機構專職律師擔任公司常年法律顧問，為公司提供綜合性法律服務；也可以外聘法律事務機構專職律師擔任專項法律顧問，為公司特定事項提供法律服務。,139、.4 外聘法律事務機構管理辦法,77,第十四條 聘請常年法律顧問或專項法律顧問應簽署常年法律顧問合同或專項法律顧問合同。法律顧問合同應參照中國鐵建房地產集團有限公司或物業公司合同示范文本簽訂。第十五條常年法律顧問合同原則上一年一簽。經合作評價良好的，其合同期限可以是兩年。法律顧問合同屆滿或終止前若有意續聘，應及時就續聘條件進行磋商以保證法律服務的連續性。第十六條法律顧問合同因屆滿或法律服務事項完成而終止后，法律顧問應提交工作報告。,1.4 外聘法律事務機構管理辦法,78,第五章 外聘法律事務機構的評價與考核 第十七條 物業公司法律事務部應對外聘法律事務機構進行備案和評價管理。根據備案情況，適時對外聘法律事務機構的工作情況進行檢查。第十八條 外聘法律事務機構服務結束時，物業公司及所屬單位應當對外聘法律事務機構的服務做出評價，報物業公司法律事務部備案。法律事務部根據各單位的評價意見做出綜合評價，作為下次選聘外部法律事務機構的重要依據。,1.4 外聘法律事務機構管理辦法,79,第六章 附 則第二十條 本辦法發布前已使用外聘法律事務機構的，可按原合同約定期限繼續聘用。聘用期滿后，按本辦法執行。,1.4 外聘法律事務機構管理辦法,80,81,