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1、第1頁共 14 頁XXXXXXXX 黃金圍物流園商業計劃書黃金圍物流園商業計劃書黃金圍物流園商業計劃書黃金圍物流園商業計劃書一、廣州物流業概況和廣州物流業優勢一、廣州物流業概況和廣州物流業優勢一、廣州物流業概況和廣州物流業優勢一、廣州物流業概況和廣州物流業優勢享有“花都”美譽的廣州市,不僅是我國南方重要的經濟、文化、商業中心，而且還是華南地區重要的交通運輸樞紐。據不完全統計，每天進出廣州市的各種貨運車輛約有十五萬多臺次，每年進出廣州市的貨物在 1.7 億多萬噸。貨物運輸業的飛速發展不僅使貨物運輸總量大幅度增長，而且也使運輸生產的組織方式和產業結構發生了巨大變化，這其中就包括近年來從貨物運輸業與2、倉儲業逐步演繹出來的新興產業第三方物流服務業。早在 80 年代中期，各地的運輸企業（其中大多為私營企業和個體商戶）就已看好廣州物流服務業發展的的市場潛力，紛紛搶灘占地，在各種商品批發市場的周圍、停車場的附近建起了大大小小的貨運站場和貨運檔口，并從事貨運代理業務。從 1991 年 9 月成立第一家正規的貨運站場到 1998 年 7月，廣州市已擁有專業的貨運站場 50 多家，站場總面積達一百多萬平方米，年營業總額約為 350 億元以上，年貨運總量達 1.5 億多萬噸。據統計，廣州市的貨運市場每年可為貨主、車主配貨 102 萬輛次，按每車拉貨 20 噸、平均運距 1000 公里、每百公里耗油 25 3、升計算，年運費約達 100 多億元，貨運業的發展促使貨物流通量以每年 25%的速度迅速增長。各方面的信息和資料都證明物流業是新世紀的朝陽產業。第2頁共 14 頁二、廣州物流業發展現狀二、廣州物流業發展現狀二、廣州物流業發展現狀二、廣州物流業發展現狀廣州是華南地區經濟中心和交通樞紐，廣州市交通運輸體系建設不斷發展，已由單一結構轉變為多元結構，形成了包括公路、鐵路、水路、航空和管道五種運輸方式的綜合體系。表 1 廣州市近年各種運輸方式貨運量統計單位：萬噸圖 1 近年各種運輸方式貨運量（萬噸）年份公路水路鐵路民航全社全200098961136423661233315200120188108672334、1143376820022123710700212217344432003220049790204119342382004225499569201820345852005232869145205219349153000025000200001500010000500020012002200320042005第3頁共 14 頁 公路水路鐵路*民航全社會（一）（一）（一）（一）公路物流廣州市公路貨運主要分為兩部分：專業運輸，社會運輸。其中，專業運輸指的是部、省及市屬的大型運輸企業運輸所承擔的貨物運輸部分，社會運輸指其他形式的社會運輸企業，包括個體及聯戶，所承擔的運輸份額。近年來，公路貨運的發展趨勢5、是專業運輸不斷萎縮，社會運輸得到了極大發展。2000 年公路運輸總量 12549萬噸，其中社會運輸達6755萬噸，已經占了60%。（二）（二）（二）（二）機場物流南方航空貨運中心擁有各種運輸飛機 100 架，經營航線 300 多條，其中國內航線 250 多條，國際和地區航線 50 多條，航線網絡連接國內外 80 多個大、中城市，形成了以廣州為中心覆蓋全國，輻射亞洲，連接歐美澳的航線網絡，其中國內航線覆蓋面均居國內航空公司之首。而且國際快運的加盟，使運營猛增。（三）（三）（三）（三）鐵路物流中鐵物流是中國鐵路物資廣州公司 2000 年傾力推出的服務品牌，它依托遍布全國的鐵路物資儲運網絡，引入現代6、物流理念，利用現代信息技術和市場機制，對傳統物資進行改造、優化、升華，為社會提供多層次、互動式物流服務。為電子商務的發展提供裝備精良、運作高效的堅實物質基礎。（四）（四）（四）（四）郵政物流2000 年廣州郵政確立了“以信息化改造傳統郵政，用現代化構筑物流產第4頁共 14 頁業”的發展戰略，充分發揮郵政的獨特優勢，大力拓展郵政包裹、特快專遞（EMS）、報刊配送、國內與國際貨運、同城配送等物流服務、實現業務收入11 億元，名列全國省會城市首位，成為廣州市物流市場一支主力軍。目前廣州郵政正與戴爾、聯想、TCL、澳洲電視購物（TVSN）、美開樂郵政公司等大型企業合作，提供一整套物流服務。三、廣州物流7、業的發展規劃情況三、廣州物流業的發展規劃情況三、廣州物流業的發展規劃情況三、廣州物流業的發展規劃情況為加快廣州市物流業的發展，廣州市交通委員會目前已完成廣州市物流園區總體布局，規劃局、市信息中心等部門共同完成了 廣州現代物流發展實施綱要 ，該綱要對廣州物流業發展提出了框架性的指導意見。廣州物流發展定位：以國際現代物流為主導，以市域現代物流為基礎東南亞區域現代物流為主體，服務全國、全球，以最快速度融入全球現代物流的分工和合作體系中去。建設物流園區：建成黃埔、南沙、廣州國際空港三大國際性綜合型物流園區和一批市域性民營專業型物流中心及配送中心。構建物流運輸平臺：以廣州新機場、廣州國際空港等國際性樞紐8、貨運站為依托，以航空網、水運網、鐵路網、高速公路網為通道網絡，以城市主干道為配送道路體系來構建物流運輸平臺，形成公路、鐵路、水路、航空和管道綜合運輸體系。四、四、四、四、廣東及廣州地區物流業發展前景廣東及廣州地區物流業發展前景廣東及廣州地區物流業發展前景廣東及廣州地區物流業發展前景目前，廣東物流業初步形成了國有、集體、股份制、個體、私營和外資第5頁共 14 頁等各種經濟成份共同發展的新格局，同時積極探索中外合資合作物流業發展的新路子，中國加入世貿組織后，從批發、運輸、維修等產品的分銷領域，到租賃、速遞、貨物儲運、包裝等物流服務領域，都將進一步擴大開放，眾多外資商業企業相繼進入廣東，為廣東物流經9、濟帶來生機和活力，作為廣東第三產業重點發展的物流業，必將成為外商投資的重點領域，廣東地區，尤其是珠江三角洲經濟區，必將成為外商進入中國市場的重要登陸點。廣州作為華南經濟中心和交通樞紐中心，是外商投資最為活躍的地區，也是全球外資加工制造業最密集的地區，具有發展國際物流和區域物流的良好經濟基礎和地理優勢。近年來廣州的經濟集聚力和輻射力日益增大，依托空港、海港發展的國際大物流格局初步形成，現有的公路、鐵路、信息網路和白云國際機場等一大批樞紐性交通基礎設施，將為廣州現代物流業的發展提供良好的硬件環境，廣州物流業發展前景良好。五、五、五、五、開發廣州XX開發廣州XX開發廣州XX開發廣州XX 黃金圍物流園10、項目的成功機會黃金圍物流園項目的成功機會黃金圍物流園項目的成功機會黃金圍物流園項目的成功機會a)a)a)a)政策機會政策機會政策機會政策機會、廣州的物流規劃將陸續進入實施階段，政府將繼續大力推進物流產業發展。白云區被規劃為廣州市五大區域性綜合型物流園區之一。新的政府機構有利于物流業的統籌規劃和協調管理，醞釀中的政策措施會更趨成熟。例如，國家發展和改革委員會正在研究、制定的中國物流發展業規劃大綱與發展物流產業政策：國家質檢總局和原國家經貿計劃設立全國物流標準化委員會：國家科技部將根據原有現代物流科研項目的進展部署后兩年的滾動計劃等等。此外交通運輸、郵政、信息、商務等有關政府部門和第6頁共 14 11、頁一批地方政府也將會制定新的計劃和政策，泛珠江三角，九加二的合作，物流也是主要的合作項目之一。、雖然國家控制固定資產投資的增長速度，但物流基礎設施建設仍將是投資重點。我國物流基礎設施建設將繼續受到關注。除了國家仍將把物流基礎設施作為投資重點之外，民間資本與外國資本也將把物流作為投資的新方向，因此基投資主體將呈現多元化趨向。物流裝備也將受到重視，提高物流裝備技術水平已成為物流業發展的重要組成部分。3、廣州市政府關于貨運站場的整頓政策及發展規劃。廣州市為了規范市內貨物運輸市場，緩解市內交通壓力，迎接 2010 年亞運會的召開，自 2005 年開始出臺一系列政策大力整頓貨運站場，完成中心區、過度區向12、發展區過渡工作。按計劃，2009 年底前，分期、分批完成 56家在中心區、過渡區貨運市場、貨車停車場、大型貨運公司自有貨場和已經許可的貨運市場全部撤遷到貨運發展區：1）目前已完成中心區 6 家貨運站場的搬遷工作；2）2007 年 7 月底要完成沙河涌沿線 9 大貨運站場的搬遷工作；3）2008 年之前完成沙太路貨運站場的搬遷工作；4）2009 年之前完成增槎路貨運站場的搬遷工作。b)b)b)b)投資物流市場機會投資物流市場機會投資物流市場機會投資物流市場機會我國物流市場需求和現代物流業均已進入快速增長時期。年物流相關總支出達億元，物流成本占的比重約為。第7頁共 14 頁年是我國第三方物流迅速發13、展的一年，一批超大型國有物流企業投身第三方物流市場。的物流服務提供商在過去的三年中，年均業務增幅都高達。隨著中國加入，快速發展的物流業使外資物流企業紛紛進入中國，國際上家最大零售企業已有落戶中國，在中國設立采購中心。跨國公司在中的采購量將從目前的多億美元增加到年的多億美元。據統計年，我國物流市場規模已達到億元，比年增長左右。整個中國第三方物流市場年至年的年增長率預計將達。物流業必將成為廣州市的新型支柱產業。六、廣州XX六、廣州XX六、廣州XX六、廣州XX 黃金圍物流園具有的經營優勢黃金圍物流園具有的經營優勢黃金圍物流園具有的經營優勢黃金圍物流園具有的經營優勢（一）具有經濟地理位置和城市規劃優勢14、（一）具有經濟地理位置和城市規劃優勢（一）具有經濟地理位置和城市規劃優勢（一）具有經濟地理位置和城市規劃優勢廣州XX 黃金圍物流園位于白云區石井鎮鴉崗村,處于廣州市交通委員會和白云區規劃的黃金圍物流園區內,北界花都區,西交南海、佛山，東鄰天河、黃圃區、南靠荔灣區，是廣州市最繁華的增槎路貨運一條街的延伸，經營貨運有較高的知名度。地理位置十分優越：12 分鐘抵達廣州火車站、省客運站、流花車站（約10 公里）；距白云國際機場 18 分鐘車程（約 25公里）；距2008 年 6 月前政府批定搬遷的嘉忠、湖天、華盛等 20 多家貨運市場 5 分鐘車程（約 3.5 公里）；20 分鐘直達沙太路要搬遷的 215、0 多家貨運市場。（二）項目位于交通樞紐的優勢（二）項目位于交通樞紐的優勢（二）項目位于交通樞紐的優勢（二）項目位于交通樞紐的優勢白云區石井街交通發達，路網完善，是廣州市東西北的交通要沖，公路第8頁共 14 頁運輸極為繁華，是 106，107 國道、廣清高速、京珠高速公路出口的匯集地，華南干線三期直達物流園區，市內多條公交線路途經物流園區。項目所在地周邊已形成一定規模的貨運市場，物流氛圍濃厚，是現代物流集散地。(三三三三)綜合服務完善、科學布局優勢綜合服務完善、科學布局優勢綜合服務完善、科學布局優勢綜合服務完善、科學布局優勢廣州XX黃金圍物流園是集貨物配送、運輸、倉儲、交易結算、廣告、信息發布16、咨詢服務于一體的專業物流市場，提供公路、鐵路、空運綜合性、跨區域多功能服務的物流園區，同時設置銀行、旅業、餐飲、超市、汽車維修、檢測等配套服務設施。七、XX物流發展公司七、XX物流發展公司七、XX物流發展公司七、XX物流發展公司 決定投資該項目的原因決定投資該項目的原因決定投資該項目的原因決定投資該項目的原因1、物流園區良好的發展機遇：為了解決市內交通，規劃市政路，廣州市政府決定于 2009 年以前完成對沙太路、增槎路貨運站場的搬遷，將中心第9頁共 14 頁區、過渡區的貨運站場搬遷到發展區，為了配合市政府的這一舉措XX物 流發展公司決定投資興建該項目。2、廣州市政府及有關部門對發展區貨運站場17、給予政策上扶植：廣州市重點建設“3+5”物流園區，鼓勵中心區和過渡區物流業戶向發展區搬遷，對發展區貨運站場給予政策上的扶植，廣州市政府、廣州市交通委員會、國土局、規劃局等有關部門大力支持發展區物流園區的建立。在 2007 年 5 月 31 日召開的廣州市政府工作會議中，下發了穗府2007101 號文件，指示白云區政府、區規劃分局、區國土房管分局要做好已建、擬建物流園的工作。3、XX物流園項目所處地理位置優越，交通四通八達，是發展物流的黃金地段，擁有中心區、過渡區 50 多家貨運站場良好的客源。八、XX物流園項目規模八、XX物流園項目規模八、XX物流園項目規模八、XX物流園項目規模四期占地 4018、0 多畝，總投資 10926.54 萬元，商鋪 93624 平方米、綜合辦公樓 9968.9 平方米、倉儲 10016 平方米，園區內有：商鋪、綜合辦公大樓（綜合服務大廳、賓館、寫字樓等）、倉庫、停車場等。九、物流園的經營、管理、運作九、物流園的經營、管理、運作九、物流園的經營、管理、運作九、物流園的經營、管理、運作園區內設有健全的組織機構體系：1）設有決策層和執行層；2）設有招商部、工程部、物業管理處、保安部、行政部、信息咨詢服務中心等部門，各部門權責明確，分工合作。第10頁共 14 頁物流園區經營管理，包括招商引資、宣傳推廣、品牌建設、物業租售、物業管理與維護、為入住企業提供貨物配送、運輸19、倉儲、廣告、交易結算、安全監管等；且為入住企業提供各種配套服務，包括商務服務、經營管理咨詢、工商稅務代辦、信息發布、保險、通信、小型購物、后勤、保安、環衛、消防、文化娛樂、餐飲、住宿、處理企業投訴，為入住企業提供一流的管理、一流的服務。十、項目投資規模概算十、項目投資規模概算十、項目投資規模概算十、項目投資規模概算四期總投資四期總投資四期總投資四期總投資10926.5410926.5410926.5410926.54 萬元萬元萬元萬元一期投資概算：一期投資概算：一期投資概算：一期投資概算：3642364236423642萬元萬元萬元萬元（一）土地面積 66000 平方米“三通一平”1050 20、萬元、填土平整場地50 萬元、地面排污、排水50 萬元、車道水泥硬化500 萬元、通水電400 萬元、綠化50 萬元（二）商鋪、辦公樓、倉庫2132 萬元、4 棟商鋪：15000（平方米）700（元）/平方米=1050 萬元2、辦公室、招待所：9968.9 平方米900（元）/平方米=897.2 萬元3、2 棟倉庫：4400（平方米）420（元）184.8 萬元（三）設備460 萬元、消防150 萬元、空調、停車場收費系統、大門、監控110 萬元第11頁共 14 頁（四）報建、土地項目調整200 萬元二期投資概算：二期投資概算：二期投資概算：二期投資概算：2428.182428.182428.21、182428.18萬元萬元萬元萬元（一）土地面積 66600 平方米“三通一平”435 萬元、填土平整場地50 萬元、地面排污、排水25 萬元、車道水泥硬化300 萬元、通水電50 萬元、綠化10 萬元（二）商鋪、倉庫1913.18 萬元、7 棟商鋪：26208（平方米）700（元）/平方米=1834.56 萬元2、1 棟倉庫：1872（平方米）420（元）/平方米=78.62 萬元（三）設備、消防80 萬元三期投資概算：三期投資概算：三期投資概算：三期投資概算：2428.182428.182428.182428.18萬元（一）土地面積 66600 平方米“三通一平”435 萬元、填土平整場地22、50 萬元、地面排污、排水25 萬元、車道水泥硬化300 萬元、通水電50 萬元、綠化10 萬元（二）商鋪、倉庫1913.18 萬元、7 棟商鋪：26208（平方米）7000（元）/平方米=1834.56 萬元第12頁共 14 頁2、1 棟倉庫：1872（平方米）420（元）平方米=78.62 萬元（三）設備、消防80 萬元四期投資概算：四期投資概算：四期投資概算：四期投資概算：2428.182428.182428.182428.18萬元（一）土地面積 66600 平方米“三通一平”435 萬元、填土平整場地50 萬元、地面排污、排水25 萬元、車道水泥硬化300 萬元、通水電50 萬元、綠化23、10 萬元（二）商鋪、倉庫、7 棟商鋪：26208（平方米）700（元）/平方米=1834.56 萬元2、1 棟倉庫：1872（平方米）420（元）平方米=78.62 萬元（三）設備消防80 萬元十一、十一、十一、十一、進園商客的估計、經營收益及投資回報預算進園商客的估計、經營收益及投資回報預算進園商客的估計、經營收益及投資回報預算進園商客的估計、經營收益及投資回報預算中心區、過度區 56 家貨運站場的業戶必然要搬遷到發展區（市政府、市交委只批準 10 幾家貨運站場在發展區新建），XX物流園項目具有充足 的客源。經營收益來源：商鋪、寫字樓、賓館出租、停車場收費、廣告位出租、汽修廠等。投資回報評24、估投資回報評估投資回報評估投資回報評估：第13頁共 14 頁第一年投資回報：一期第一年投資回報：一期第一年投資回報：一期第一年投資回報：一期100100100100 畝畝畝畝凈收入：凈收入：凈收入：凈收入：1155.41155.41155.41155.4萬元萬元萬元萬元、4 棟商鋪15004（平方米）40 元月60 萬元/月、寫字樓、賓館 9968.9（平方米）20（元）=19.9 萬元月、停車場收 500（臺）20 元月30（元）37.5 萬元4、2 棟倉庫 4400（平方米）元/月20（元）=8.8 萬元/月第一年收入：126.2 萬元/月12=1514.4 萬元第一年工資、稅收、租地費用25、合計：70 萬元+50 萬元+239 萬元=359 萬元第一年凈收入：第一年凈收入：第一年凈收入：第一年凈收入：1155.41155.41155.41155.4萬元萬元萬元萬元第二年投資回報：四期第二年投資回報：四期第二年投資回報：四期第二年投資回報：四期400400400400 畝畝畝畝凈收入：凈收入：凈收入：凈收入：8103.6 萬元、25 棟商鋪93624（平方米）70 元月655.368 萬元/月、寫字樓、賓館 9968.9（平方米）25 元/月=24.9 萬元/月、停車場收 500（臺）25 元/月30（元）37.5 萬元/月4、5 棟倉庫 10016（平方米）25 元/月=25.026、4 萬元/月5、配載費收入：100 元/車50000=500 萬/年第二年收入：742.8 萬元/月12+500 萬=9413.6 萬元第二年工資、稅收、租地費用合計：200 萬+150 萬+960 萬元=1310 萬元第二年凈收入：8103.6 萬元第三年投資回報：第三年投資回報：第三年投資回報：第三年投資回報：四期四期四期四期400400400400 畝畝畝畝凈收入：凈收入：凈收入：凈收入：13363.7613363.7613363.7613363.76 萬元萬元萬元萬元、25 棟商鋪 93624（平方米）100 元月936.24 萬元/月第14頁共 14 頁、寫字樓、賓館 9968.9（27、平方米）25 元/月=24.9 萬元/月、停車場收 500（臺）25 元/月50（元）62.5 萬元/月4、5 5 5 5 棟棟棟棟倉庫 10016（平方米）30 元/月=30.048 萬元/月5、配載費收入：130 元/車60000=780 萬/年第三年收入：1174.48 萬元/月12+780 萬=14873.76 萬元第三年工資、稅收、租地費用合計：300 萬+250 萬+960 萬元=1510 萬元第三年凈收入：第三年凈收入：第三年凈收入：第三年凈收入：13363.7613363.7613363.7613363.76 萬元萬元萬元萬元廣州XX 黃金圍物流園堅持以人為本、開拓創新，服務至上，互利共贏的原則打造一個引領華南物流業發展的旗艦。廣州XX 黃金圍物流園熱忱歡迎中外客商投資合作，進場經營，攜手共創輝煌！企業口號：薈萃天下商客，XX物通四海。企業口號：薈萃天下商客，XX物通四海。企業口號：薈萃天下商客，XX物通四海。企業口號：薈萃天下商客，XX物通四海。理理理理念：辦好企業，振興中華。念：辦好企業，振興中華。念：辦好企業，振興中華。念：辦好企業，振興中華。企業文化：弘建優秀和諧園區，勝造中華物流航母。企業文化：弘建優秀和諧園區，勝造中華物流航母。企業文化：弘建優秀和諧園區，勝造中華物流航母。企業文化：弘建優秀和諧園區，勝造中華物流航母。