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1、東橋農(nóng)貿(mào)批發(fā)城項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告,報(bào)告結(jié)構(gòu),區(qū)域宏觀環(huán)境分析,第一部分,任何現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，均取決于商業(yè)所處區(qū)域的人口基數(shù)、交通組織、政府城鎮(zhèn)規(guī)劃等宏觀大環(huán)境條件制約,安化縣，隸屬于湖南省益陽(yáng)市，位于資水中游，湘中偏北，雪峰山北段，東與桃江、寧鄉(xiāng)接壤，南與漣源，新化毗鄰，西與溆浦、沅陵交界，北與常德、桃源相連。安化古稱“梅山”，是梅山文化的發(fā)祥地。安化屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，鎢、金、銻、釩等礦產(chǎn)資源豐富。安化總面積4950平方公里，是湖南省第三個(gè)面積最大的縣，山地面積達(dá)82%，又是典型的山區(qū)縣、庫(kù)區(qū)縣，有林地面積536萬(wàn)畝，森林覆蓋率76.51%。,黑茶之鄉(xiāng) 資源豐富,堅(jiān)持發(fā)展高速，暢通路網(wǎng)，拓寬進(jìn)出口2、通道，實(shí)施“走出去”的大交通戰(zhàn)略，形成以鐵路為動(dòng)脈、以高速公路為骨架、以干線公路為支撐、以農(nóng)村公路為脈絡(luò)的現(xiàn)代鐵路、公路、水運(yùn)結(jié)合的交通網(wǎng)絡(luò)體系。一是構(gòu)建好快速交通。即爭(zhēng)取建設(shè)好1條鐵路（安張衡），2個(gè)水運(yùn)港區(qū)（東坪、柘溪），3條高速公路（二廣、益溆、銀北）；二是建設(shè)改造207國(guó)道安化段、東坪至武潭、東坪至平口、東坪至梅城、東坪至益溆高速木子互通、仙溪至大福、長(zhǎng)塘至寧鄉(xiāng)溈山、S225安化段、S217安化段、S311安化段等10條干線公路；三是完善農(nóng)村公路路網(wǎng)，實(shí)施通暢工程3462公里。,未來(lái)交通物流組織便利,構(gòu)筑新型城鎮(zhèn)化格局。抓住安張衡鐵路、二廣高速、益溆高速等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)契機(jī)，抓緊抓好沿線3、沿邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃修編，抓好生產(chǎn)要素布局調(diào)整，促進(jìn)沿線沿邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)率先突破，形成“一心四副三軸三區(qū)”的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑新型城鎮(zhèn)化格局，“一心”指縣城東坪鎮(zhèn)這個(gè)核心；“四副”指安化縣的四個(gè)次中心，即梅城鎮(zhèn)、平口鎮(zhèn)、大福鎮(zhèn)、小淹鎮(zhèn)；“三軸”指以S308、S225、二廣高速安化段沿線的城鎮(zhèn)發(fā)展為支撐，帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展；“三區(qū)”指以縣城為中心的中部經(jīng)濟(jì)區(qū)，以平口為中心的西部經(jīng)濟(jì)區(qū)，以梅城為中心的東部經(jīng)濟(jì)區(qū)。,經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化格局規(guī)劃,2014年，安化全年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值162.84億元，增長(zhǎng)10.6%，2010年至2014年5年間，安化縣國(guó)民生產(chǎn)總值一直處于穩(wěn)定高速增長(zhǎng)狀態(tài)。,經(jīng)濟(jì)發(fā)展 穩(wěn)定 高4、速 持續(xù),百萬(wàn)人口大縣 自然增長(zhǎng)率高,消費(fèi)市場(chǎng)繁榮穩(wěn)定 人均可支配收入高增長(zhǎng),項(xiàng)目區(qū)位可直接覆蓋輻射35萬(wàn)人口,根據(jù)區(qū)域批發(fā)市場(chǎng)30公里商貿(mào)圈的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，定位于農(nóng)貿(mào)批發(fā)業(yè)態(tài)的東橋農(nóng)貿(mào)批發(fā)城，可直接覆蓋縣城城區(qū)，即東坪鎮(zhèn)10萬(wàn)人口；往西輻射拓溪鎮(zhèn)、馬路鎮(zhèn)、南金鄉(xiāng)、奎溪鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)組團(tuán)約10萬(wàn)人口；往東輻射田莊鄉(xiāng)、江南鎮(zhèn)、龍?zhí)拎l(xiāng)、小淹鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)組團(tuán)約15萬(wàn)人口。,區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境小結(jié),安化縣作為湖南省第三個(gè)面積最大的縣，山區(qū)縣、百萬(wàn)人口縣。黑茶產(chǎn)業(yè)、林業(yè)與自然資源旅游業(yè)發(fā)展迅速，近年來(lái)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈穩(wěn)定、高速、持續(xù)的態(tài)勢(shì)。高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與103萬(wàn)的人口基礎(chǔ)，形成了良好的商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，2014年，全5、縣社會(huì)商品零售總額達(dá)73.63億元。政府規(guī)劃中的安張衡鐵路、二廣高速、益溆高速等交通路網(wǎng)的建設(shè)與拉通，是安化經(jīng)濟(jì)整體向外發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)，立體交通路網(wǎng)一旦成型，勢(shì)必將引發(fā)新的一輪經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。根據(jù)安化縣城及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位人口分布，定位于農(nóng)貿(mào)批發(fā)業(yè)態(tài)的東橋農(nóng)貿(mào)批發(fā)城可直接覆蓋輻射至35萬(wàn)常住居民。,安化農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì),第二部分,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)呈整體過(guò)剩發(fā)展趨勢(shì),約8000m2經(jīng)營(yíng)面積,約7000m2經(jīng)營(yíng)面積,約5000m2經(jīng)營(yíng)面積,在不計(jì)算本項(xiàng)目面積的情況下，安化縣城現(xiàn)有生鮮農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)面積為約15000m2，已知在建即將開(kāi)業(yè)的另有約5000m2，合計(jì)20000m2。以城區(qū)常住10萬(wàn)居民計(jì)算，人均6、擁有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、生鮮超市面積高達(dá)0.2m2，超過(guò)北京、上海等大型都市標(biāo)準(zhǔn)的人均擁有0.1m2。安化縣城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩。,人氣最旺老市場(chǎng)湘資市場(chǎng),湘資市場(chǎng)是安化縣城東坪鎮(zhèn)最大的一家綜合貿(mào)易市場(chǎng)，占地面積6600平方米，建筑面積22000平方米，經(jīng)營(yíng)面積18000平方米，場(chǎng)內(nèi)分日用工業(yè)品經(jīng)營(yíng)區(qū)、鞋帽服裝經(jīng)營(yíng)區(qū)、南雜副食經(jīng)營(yíng)區(qū)、雞、肉、魚(yú)、禽經(jīng)營(yíng)區(qū)、農(nóng)副鮮活產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)區(qū)，其中農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)面積約2000平方米。,以干貨、調(diào)味品為核心品類,市場(chǎng)涉及農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的門(mén)面與攤位共計(jì)116家，涉及9個(gè)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)品類，其中以干貨/調(diào)味品為主導(dǎo)。,批零兼營(yíng) 餐飲業(yè)/單位食堂采購(gòu)為主,湘資市場(chǎng)內(nèi)干貨調(diào)味品經(jīng)7、營(yíng)者，所經(jīng)營(yíng)面積均在15-20m2左右，經(jīng)營(yíng)方式皆為批零兼營(yíng)，其批發(fā)所面向渠道多為：縣城內(nèi)餐飲行業(yè)與企事業(yè)單位食堂采購(gòu)。,進(jìn)貨渠道主要為：長(zhǎng)沙、益陽(yáng),承接大碼頭拆遷的新市場(chǎng)萸江市場(chǎng),萸江市場(chǎng)是為承接原大碼頭市場(chǎng)拆除，農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)商戶搬遷而由政府主導(dǎo)興建的一個(gè)新綜合型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，涉及蔬菜、活禽、水產(chǎn)、水果、熟食、鮮肉等數(shù)十個(gè)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)品類。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積約3000平方米。,近鄰型綜合性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),萸江市場(chǎng)共98個(gè)攤位與門(mén)面，涉及8個(gè)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)品類，從其市場(chǎng)規(guī)模與品類分布來(lái)看，該市場(chǎng)為主要以周邊常住居民日常零售銷售為主的近鄰型綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。,市場(chǎng)外圍形成的水果批發(fā)街區(qū),萸江市場(chǎng)外圍聚集形成了由15家8、水果商門(mén)店形成的水果街，批零兼營(yíng)模式，目前安化縣城區(qū)范圍后大部分水果游擊商販與社區(qū)小型攤點(diǎn)所零售水果產(chǎn)品均從該市場(chǎng)進(jìn)貨。,中間渠道商批發(fā)模式 未見(jiàn)產(chǎn)地直供,訪談中發(fā)現(xiàn)，此部分水果批發(fā)商，雖然是安化縣城內(nèi)各零散水果商販的進(jìn)貨源頭，但其自身進(jìn)貨的源頭依然在長(zhǎng)沙的紅星大市場(chǎng)。即，屬于上級(jí)代理/中間渠道商批發(fā)模式，并無(wú)產(chǎn)地直供批發(fā)渠道形成。,在建即將開(kāi)業(yè)的資江一號(hào),典型社區(qū)零售型生鮮市場(chǎng),資江一號(hào)生鮮市場(chǎng)共設(shè)門(mén)面加攤位108個(gè)，其中門(mén)面72個(gè)，門(mén)面31個(gè)，專柜5個(gè)，涉及農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品14個(gè)品類。從其目前品類規(guī)劃與分布來(lái)看，屬于典型的社區(qū)零售型生鮮市場(chǎng)。,市場(chǎng)物業(yè)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)存在一定缺陷,市場(chǎng)內(nèi)攤位臺(tái)面無(wú)污水導(dǎo)流9、孔設(shè)計(jì)、攤位根部污水導(dǎo)引設(shè)置不合理，易擴(kuò)散污染地面。作為全封閉的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，未為所引進(jìn)活禽業(yè)態(tài)設(shè)置專門(mén)的獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)及活禽宰殺分割區(qū)。可預(yù)見(jiàn)的是，在未來(lái)活禽區(qū)所產(chǎn)生的氣味及活禽宰殺所產(chǎn)生的大量異味將完全污染整個(gè)市場(chǎng)的空氣環(huán)境。市場(chǎng)內(nèi)未設(shè)置冷凍庫(kù)區(qū)，也無(wú)合適場(chǎng)地提供商戶自建冷庫(kù)。,對(duì)本項(xiàng)目零售業(yè)態(tài)產(chǎn)生較大沖擊,資江一號(hào)生鮮市場(chǎng)，在區(qū)位上相對(duì)本項(xiàng)目更靠近中心城區(qū)，且已興建完成，開(kāi)業(yè)時(shí)間必將早于本項(xiàng)目。根據(jù)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品零售市場(chǎng)的消費(fèi)者就近購(gòu)買(mǎi)原則，那就意味著，資江一號(hào)將大量攔截與分流居住在項(xiàng)目西線的零售消費(fèi)客群。,與本項(xiàng)目具有關(guān)聯(lián)共生關(guān)系,相鄰地塊、相同行業(yè)的商業(yè)投資共生關(guān)系：資江一號(hào)與本項(xiàng)目地塊相鄰10、，且都為農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品市場(chǎng)定位，開(kāi)業(yè)時(shí)間又早于本項(xiàng)目。那么，一旦資江一號(hào)生鮮大市場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，遭遇商業(yè)運(yùn)營(yíng)失敗，將迅速引發(fā)投資人對(duì)本項(xiàng)目地塊及農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品市場(chǎng)定位的投資回報(bào)質(zhì)疑，這一點(diǎn)將直接營(yíng)銷項(xiàng)目銷售。,未來(lái)還將出現(xiàn)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),北區(qū)中心農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)東橋農(nóng)貿(mào)批發(fā)城,區(qū)域批發(fā)商深度訪談,受訪人：安化商會(huì) 秘書(shū)長(zhǎng)渠道大批發(fā)商，去門(mén)店化 區(qū)別于市場(chǎng)內(nèi)的小批發(fā)商還需兼顧零售，安化經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品大型的渠道批發(fā)商已經(jīng)步入“去門(mén)面化、渠道直接配送至各市場(chǎng)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)”時(shí)代。,區(qū)域批發(fā)商深度訪談,市場(chǎng)小批發(fā)商，渠道扁平化 在現(xiàn)有湘資市場(chǎng)、萸江市場(chǎng)的各干貨、水果、蔬菜等批發(fā)商，目前均采用長(zhǎng)沙各批發(fā)市場(chǎng)自取自提的進(jìn)貨方式，即渠道扁平化，跳11、過(guò)本地渠道大批發(fā)商環(huán)節(jié)。,產(chǎn)品品種繁多，產(chǎn)地直供難實(shí)現(xiàn) 農(nóng)貿(mào)行業(yè)產(chǎn)品品種繁多，僅干貨調(diào)味品一個(gè)品類下就可分為近200類品種，而其中暢銷品種也有近20類，完全跳開(kāi)渠道商，產(chǎn)地直供難以實(shí)現(xiàn)。,區(qū)域批發(fā)商深度訪談,區(qū)域批發(fā)商深度訪談,外地渠道商 難進(jìn)入本地市場(chǎng) 本項(xiàng)目在操作上，若完全跳開(kāi)本地渠道商，引進(jìn)外地大渠道商，如長(zhǎng)沙行業(yè)大型批發(fā)商，一則引進(jìn)成本過(guò)高，二則即使引進(jìn)，扁平化渠道成本降低可吸引部分小批發(fā)商，但勢(shì)必引發(fā)本地大渠道上的集體抵制與對(duì)抗，得不償失。,安化農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)小結(jié),安化縣城區(qū)人均擁有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、生鮮超市面積高達(dá)0.2m2，超過(guò)北京、上海等大型都市標(biāo)準(zhǔn)的人均擁有0.1m2。安12、化縣城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩。即將開(kāi)業(yè)的資江一號(hào)生鮮市場(chǎng)，對(duì)本項(xiàng)目零售消費(fèi)客戶產(chǎn)生直接攔截，迫使本項(xiàng)目必須以專業(yè)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品批發(fā)為核心定位。受物業(yè)與市場(chǎng)規(guī)模限制，湘資市場(chǎng)與萸江市場(chǎng)各自的代表性批發(fā)業(yè)態(tài)，均屬于本地小批發(fā)商，都存在著規(guī)模不足、品類豐富度不高、物流配送未成體系、渠道受上級(jí)中間渠道商控制等不同程度的缺陷。以上市場(chǎng)最大的優(yōu)勢(shì)在于，1、區(qū)位屬縣城中心，便利。2、多年購(gòu)物習(xí)慣已形成，短期難糾正。本項(xiàng)目定位與農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品批發(fā)，那么首先鎖定農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品中利于形成市場(chǎng)型批發(fā)的品類，如：干貨、調(diào)味品、水果、南雜、糧油、副食、面食、冷凍冷鮮肉食品等將是業(yè)態(tài)規(guī)劃的第一圈定層級(jí)。尤其在干貨與水果批發(fā)業(yè)態(tài)上，必須13、建立本項(xiàng)目的獨(dú)特批發(fā)優(yōu)勢(shì)，區(qū)域與現(xiàn)有市場(chǎng)的批發(fā)條件。如：產(chǎn)地直供、大倉(cāng)儲(chǔ)面積、冷庫(kù)提供等。同時(shí)，還必須根據(jù)縣城區(qū)內(nèi)餐飲業(yè)與企事業(yè)單位采購(gòu)的特性來(lái)設(shè)置項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃，并有目的的強(qiáng)化一些品類以加強(qiáng)餐飲業(yè)采購(gòu)的吸引力，如：半成品肉食加工批發(fā)、面食批發(fā)等。項(xiàng)目定位于農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，首先必須形成市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品批發(fā)的發(fā)展前景價(jià)值，方可確定項(xiàng)目門(mén)面的商業(yè)投資回報(bào)價(jià)值。那么，本項(xiàng)目與本地商會(huì)的緊密深度合作是不可或缺的，甚至可以說(shuō)是決定成敗的關(guān)鍵。,農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品批發(fā)業(yè)態(tài)分析,透析產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，把握未來(lái)趨勢(shì),安化作為縣級(jí)市場(chǎng)，在農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品供應(yīng)鏈上屬二級(jí)批發(fā)市場(chǎng)，在產(chǎn)業(yè)供應(yīng)扁平化的趨勢(shì)下，本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和著力點(diǎn)應(yīng)該如何結(jié)14、合現(xiàn)實(shí)和未來(lái)的平衡？,農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品供應(yīng)鏈格局,農(nóng)戶,農(nóng)戶,農(nóng)戶,產(chǎn)地,加工,工廠,一級(jí)批發(fā)商,二級(jí)批發(fā)商,菜販,一級(jí)批發(fā)商,零售商,零售商,零售商,零售商,消費(fèi)者,消費(fèi)者,消費(fèi)者,消費(fèi)者,消費(fèi)者,消費(fèi)者,消費(fèi)者,行業(yè)采購(gòu)：?jiǎn)挝徊少?gòu)，餐飲采購(gòu),菜販,農(nóng)業(yè)合作社,二級(jí)批發(fā)商,當(dāng)前現(xiàn)狀,一級(jí)批發(fā)商需要根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)判斷走勢(shì)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較高運(yùn)辦理費(fèi)用占成本比重過(guò)大菜價(jià)波動(dòng)大，損耗過(guò)高批發(fā)商需要根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)判斷走勢(shì)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較高二級(jí)批發(fā)商需要判斷進(jìn)貨品種及數(shù)量，賺取差價(jià)80%來(lái)自一級(jí)批發(fā)商20%來(lái)自產(chǎn)地采購(gòu)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤販投入風(fēng)險(xiǎn)較低，收益有限成本主要來(lái)自租金利潤(rùn)來(lái)自人工,農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品供應(yīng)鏈未來(lái)格局,生產(chǎn)集中化、流15、通簡(jiǎn)潔化、零售規(guī)模化將成為產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)。隨著信息的快速流轉(zhuǎn)，生產(chǎn)集約化和農(nóng)村合作社、農(nóng)業(yè)公司等集中化組織的興起，渠道疊加價(jià)格的阻礙因素將逐漸成為農(nóng)產(chǎn)品流通交易的阻礙，而銷售終端的超市將成為農(nóng)庭消費(fèi)的主體場(chǎng)所，逐漸由現(xiàn)有“兩頭小，中間大”的格局向“兩頭大，中間小”的方向發(fā)展。,農(nóng)戶,農(nóng)戶,農(nóng)戶,產(chǎn)地,生鮮加工中心,農(nóng)業(yè)合作社,連鎖超市,連鎖超市,連鎖超市,消費(fèi)者,消費(fèi)者,消費(fèi)者,消費(fèi)者,消費(fèi)者,消費(fèi)者,消費(fèi)者,行業(yè)采購(gòu)：?jiǎn)挝徊少?gòu)，餐飲采購(gòu),農(nóng)業(yè)公司,農(nóng)業(yè)合作社,產(chǎn)地,產(chǎn)地,物流配送中心,銷地批發(fā)市場(chǎng),二級(jí)批發(fā)市場(chǎng),批發(fā)市場(chǎng)的仍然將存在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。區(qū)域化供應(yīng)仍然需要中間商進(jìn)行組織。二級(jí)批發(fā)市場(chǎng)應(yīng)著眼16、于信息流、產(chǎn)品流的集中化管控，壓縮流通環(huán)節(jié)成本，加快農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品流通周期，形成區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力。以行業(yè)采購(gòu)、餐飲產(chǎn)購(gòu)為主體的批發(fā)市場(chǎng)，面向超市、連鎖企業(yè)提供貨品組織服務(wù)。,本項(xiàng)目批發(fā)行業(yè)品類,水果。糧油。南雜。食品。干貨。調(diào)味品。肉食品加工、冷庫(kù)。,品類劃分與市場(chǎng)組織,品類與市場(chǎng)劃分,以項(xiàng)目規(guī)劃為基礎(chǔ)，結(jié)合安化批發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀，“成行成市、前店后倉(cāng)”的銷售組織模式。,品類,水產(chǎn)活禽,428m2,1-2F：糧油南雜食品,2500m2,3-4F:倉(cāng)庫(kù),2500m2,1F:水果，1000m22F:蔬菜，800m23F:倉(cāng)庫(kù)，800m2,1F:餐飲，614m22F:調(diào)味品干貨，614m2,自產(chǎn)自銷，632m2,肉食品加工，632m2,