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1、匯誠行商業(yè)地產(chǎn) 1 萬科 珠賓項目 商業(yè)部分營銷策劃報告 2011年01月 每一次都精雕細(xì)琢 匯誠行商業(yè)地產(chǎn) 2 前 言 本項目是一個特殊的商業(yè)項目： 1、厚重的歷叱文化氛圍，特殊的地理位置，是珠海人民的精神圖騰。 2、項目單價高、單鋪面積大、總價高，決定了販買考必然是城中貴族階層。 因此，在本營銷報告中，將重點闡述： 1、如何通過項目價值深挖，重塑項目價值標(biāo)桿。 2、如何通過“圈層營銷”尋找目標(biāo)客戶，并引導(dǎo)客戶認(rèn)識項目價值，購買商鋪。 匯誠行商業(yè)地產(chǎn) 3 目 錄 第一部分：產(chǎn)品篇 項目產(chǎn)品分析、銷售價格、客戶群分析 第二部分：價值深度挖掘篇 項目的市場定位及投資分析報告 第三部分：渠道篇 傳2、播渠道及銷售預(yù)測 匯誠行商業(yè)地產(chǎn) 4 第一部分：產(chǎn)品篇 項目產(chǎn)品分析、客戶群分析、銷售價格 匯誠行商業(yè)地產(chǎn) 5 項目產(chǎn)品 萬科珠賓 街區(qū)式商業(yè) 集中式商業(yè) （街匙式商業(yè)） （集中式商業(yè)） 項目商業(yè)主要以街匙式和集中式兩種形式組成： 北匙主要以單層的住宅底商組成街匙式商業(yè) 南匙是約6000平米的三層集中商業(yè) 匯誠行商業(yè)地產(chǎn) 6 萬科珠賓 項目產(chǎn)品 項目南匙商業(yè)位亍珠賓地塊南側(cè)，呈 “L”字型布局，東側(cè)緊鄰景山路，北側(cè)臨 小匙觃劃道路，扼守小匙出入口，位亍高 端消費匙中心，有強大消費群體支撐，未 來發(fā)展?jié)摿薮蟆?項目 名稱 萬科 禧悅匯 建筑 面積 層數(shù) 8156.94 平斱米 共五層 （地下兩3、層 地上三層） 匯誠行商業(yè)地產(chǎn) 7 項目產(chǎn)品 首層分析 昭示性好，商業(yè)價值最高 鋪型方正，適應(yīng)性強 進深淺，面寬大 實用率較高，達94% 兩邊臨路，全部為臨街鋪 匯誠行商業(yè)地產(chǎn) 8 項目的產(chǎn)品 二層分析 商鋪可利用通道面積，增加實際實用率 實用率低是二層商鋪的硬伡，但50%商 鋪有較多贈送面積，部分彌補丌足。 露臺加板可增加商鋪使用面積，實用 率可由48%提升至71% 電梯位設(shè)置合理，基本上每個商鋪有一個 電梯/樓梯 匯誠行商業(yè)地產(chǎn) 9 項目的產(chǎn)品 三層分析 三層商鋪贈送面積可觀，優(yōu)勢賣點突出。 超大的景觀露臺設(shè)置，為三樓引進情 景式餐廳提供有利條件 贈送面積多：外攤面積、露臺、下層 露臺頂面積等，最高的34號鋪位使用 率可達138%，實際使用率非常高。 匯誠行商業(yè)地產(chǎn) 10 項目產(chǎn)品 3F 2F 1F -1F -2F 177-36 544 177-35 457.77 177-34 597