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1、2022年整盤營銷策略報告項目工作回顧2021年營銷回顧 營銷節點2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月10月12月節點活動營銷活動營銷推廣1月1.1-1.8吾悅起航直升機活動1.30-2.18恐龍展活動返鄉置業 值選吾悅吾悅華府云境 新品加推年終鉅惠4重好禮婦聯宣傳活動鄉鎮巡演商會年會企事業單位包場電影5.20幸福大直播4.3-4.11馬戲團活動倒計時一周年幸福大直播業主答謝觀影吾悅杯健康跑星海走秀活動贛派喜劇會吾悅杯足球聯賽中秋喜樂會活動七夕蛋糕diy吾悅杯乒乓球聯賽吾悅杯籃球賽女企業家協會活動廣場舞大賽酒店、高鐵 渠道：鄉鎮趕緊、農貿市場、商戶千人萬鋪、全縣商戶廣告鋪排，二輪洗客、2、圈層拓客社區廣告公交站臺新媒體：IM廣場映前廣告、朋友圈定投、視頻號、抖音號電影院映前廣告電視臺勝利路led、美麗街三面翻廣告商超展點海底撈火鍋節4.24品牌簽約大會7.10-8.1冰雪節加油站廣告出租車led娃娃機活動全民k歌大獎賽鎏金旺鋪智慧奢宅強強聯手共襄繁華進賢新中芯 繁華新地標3月30住宅首開1#10#/11#4月29日商業首開S2#/S3#12.26營銷中心開放3.7-3.8/3.13-3.14長沙吾悅行首付20萬搶吾悅商圈鋪6888起購智慧奢宅因吾悅更愛進賢啤酒龍蝦燒烤節8月24日12#加推6月11日9#/13#加推5月26日2#加推10月1日6#/7#加推6月6日S8#/S9#3、/S10#加推8月28日S5#加推10月1日S6#加推火舞培訓機構匯報演出2.26-3.20變形金剛展亞馬遜海鮮自助5.1美食節星巴克品牌季哈根達斯美食季6.26實景示范區開放8.7購物中心封頂儀式冰雪皇后美食季水果套圈活動10.30-11.10萌寵節11.16招商啟動大會暨入贛五周年中國銀行大客戶活動跑協活動吾悅杯進賢籃球聯賽撈金魚活動項目工作回顧亮點回顧微信公眾號：粉絲2.28w，文章閱讀量48.1w 48.1w 網絡營銷先聲奪人，全城熱議 微信視頻號：發布視頻327條，瀏覽量259w259w官方抖音號：發布視頻327條，播放量297w297w 組織成立吾悅商盟，已加盟48家商戶，3家已購4、買商鋪；項目拍攝進賢一分鐘被多家政府媒體及社會媒體轉載、單次最高點贊數5906，單條曝光19.3萬；數據截止12月31日 項目聲量連續5個月位列區域第一項目工作回顧亮點回顧營銷活動不斷 持續導流 全年共計完成人氣導流活動7場（恐龍展、變形金剛、馬戲團、冰雪節、美食節、萌寵展、奇妙樂園），共計持續120天，共計導客5.2萬人次；完成異業導客活動42場，預計導客8.2萬人次，合作企事業單位13家，培訓機構12家、商戶及社會組織11家；品牌聯動活動促成老鳳祥購買16套商鋪，利用領頭羊效應，重點維系領頭羊客戶關系，深入圈層，促成當地其他自營客戶共計成交11套；營銷總晨跑，遇跑友，跑友身份大有來頭，中介5、領頭羊、電力公司領導、醫療老板等，晨跑過程中維系感情，跑友不斷推薦客戶購買本案產品，其中電力公司推薦成交5組；大型恐龍展，變形金剛展皇家馬戲團表演等大型外場活動，提升熱度，匯聚全城人潮2021年進賢住宅整體處于供大于求狀態，整體供應量約為60萬方貨量，整體銷量約為25萬方!主要產品為面積段約120-140左右的三房及四房，產品同質化嚴重！項目工作回顧住宅市場回顧 主要在售項目分析項目名稱物業類型交付標準總套數（套）已推套數（套）已推已售（套）已推未售（套）未推套數（套）主力在售戶型()月來訪量月成交量本月成交均價（元/）康瑞陽光學府洋房毛坯921651210441270105-1226015住6、宅5000/新力長湖映月小高層毛坯1982810342468117298-130128237200/中駿新天地高層、多層毛坯46701289748541338198/116/12815028住宅7000/項目工作回顧商業市場回顧項目業態類型運營及推售情況入駐品牌推售狀態推售形式財富廣場綜合體人氣較差，除永輝外其他運營較差麥當勞、華夏影城、永輝停售帶租約銷售IM廣場類綜合體人流量較少，除本地季季紅品牌，其他運營較差漫威影城、季季紅、世紀華聯停售帶租約銷售中央廣場類綜合體因客戶多次維權，項目已停止銷售/停售帶租約銷售銅鑼灣廣場類綜合體原計劃21年10月開業，外立面及裝修未完成對外釋放中影、御江戶溫7、泉館、永輝超市、洲際自選假日酒店在售帶租約銷售中駿文昌閣文旅街區因認籌量太少，難以保證開盤開發商自持，底商在售/在售直接銷售財富廣場項目連續4年推遲開業，20年10月開業，21年3月27日出現集中維權上訪，客鬧不斷，媒體曝光，維權事件持續發酵，同時本地其他2021年前在售老城核心綜合體全部爛尾或經營狀況極差，導致本地投資客戶信心嚴重受創；進賢當地購鋪核心人群主要集中在企事業單位，當地商家，但因市場受創，且青嵐新區核心地段沿街底商大量空鋪，導致客戶大多持觀望態度，整個市場商業客戶較難挖掘。本案銅鑼灣廣場中央廣場IM廣場財富廣場中駿文昌閣SOWT 2022年9月23日項目大商業滿鋪開業，必將兌現“8、進賢新中芯，繁華心地標”的承諾，客戶信心將得到大幅度提升。優勢：大商業即將開業 信心提升 2021年下半年市場政策回暖，2022年政策必將放松，項目也迎來開業年，可以乘熱勢全力沖刺，瞄準高端市場定位，搶奪高端客戶群體來匹配項目的資源。機會：政策回暖乘勢而行 劣勢：置業門檻較高 城市人口基數少，購房需求量有限；康瑞陽光印象及城投濱湖二號的首開，底價入市，接下來占據市場的能力，對本案來說絕對是個不小的挑戰。威脅：新入市項目的市場沖擊項目工作回顧項目SWOT分析 本案打造的是高端綜合體項目，項目的高附加值優勢不言而喻，但對比項目的競品，我們的產品價格相對較高，提高了置業的門檻。1月2月3月關鍵節點指9、標活動支撐2月1日S1-2#加推1月16日5#、S15#加推 3月15日3#加推民俗類特色活動大商業煙花瀑布異業暖場活動返鄉置業 值選吾悅異業暖場活動抓緊返鄉客，流量產品優先去化；結合大商業節點秀吾悅廣場商業建設品牌力，傳遞商業開業信心，助力銷售 簽約9000萬簽約9700萬簽約8150萬指標分解2022年1季度指標分解來訪達成路徑：按照2022年1季度預計簽約完成26850萬元分解，成交套數310套，住宅成交238套，按照15%轉化比，需完成1567組住宅明源來訪，日均需完成17組來訪；商鋪成交72套，按照20%轉化比，需完成360組商鋪明源來訪，日均需完成4組來訪；推廣明源來訪：活動（民俗10、類活動600組，異業導客活動450組，人氣暖場活動350人）；包裝廣告120組；渠道拓客300組，電話拓客107組；分銷明源來訪：（每日目標7組新訪，利用成交，帶訪抽獎激勵政策刺激來訪；）；介紹（友介、全民、老帶新）明源來訪：通過老帶新飯局，業主觀影答謝，置業顧問點對點圈層。線上推廣線下造勢1月23日8#加推 3月26日S12#、S13#加推 4重大禮 賀新春買房送車春節、元宵集團包裝購物中心樣板段包裝金街包裝升級微信、網絡、報紙、電臺、自媒體宣傳各階段活動、側重產品銷售信息、工程招商信息業主答謝購物中心北廣場包裝 費用鋪排媒體推廣15.5萬，營銷活動20萬，包裝物料15萬 媒體推廣15.5萬11、，營銷活動16萬，包裝物料12萬媒體推廣15.5萬，營銷活動30萬，包裝物料20萬受市場下行及周邊競品影響，特別是競品新力暴雷，客戶觀望情緒較濃，普遍存在買漲不買跌的情況。客戶觀望情緒重項目目前銷售人員單薄、專業技能及整體綜合素質不高，策劃、助理人員穩定性較弱，2022年需全面提升加強。團隊建設2021年上半年市場熱情高漲，住建部約談城市，各地不斷加大調控力度；進入下半年，市場突然轉向陷入低迷，行業風險暴露，市場下行趨勢明顯。市場下行2022年競品增加，康瑞陽光印象及濱湖二號預計年初入市，面積段全且貨量充足，對項目銷售影響較大。競品競爭加劇市場客戶本體競品營銷策略重難點問題 項目現狀 202212、年 銷售目標 核心問題市場體量小市場下行競品競爭加劇住宅產品單一客戶來訪不足如何維護高端綜合體形象，繼續挖掘高端匹配客戶？營銷策略2022年營銷策略思考核心思路跳脫競爭 突出自我營銷策略高舉高打，凸顯大商業推廣策略活動策略展示策略業主維系圈層拓客關系網維護基礎動作提升動作保持原有推廣渠道，階段性增加價值點、產品價值及大商業開業發聲將推廣范圍擴大增加低費媒體渠道結合項目節點持續舉辦節點活動及圈層活動大商業亮燈儀式、金街通車儀式、大型答謝宴銷售及管家服務專業化；購物中心樣板段包裝升級營銷中心、商業包裝，保持綜合體大盤整體高端調性建立業主維系體系，持續小舉動，大感動放大歸屬感及優越感業主專屬吾悅VI13、P權益深挖老城區及新城區 核心圈層客戶籠絡全縣高端客戶“走出去”“引進來”持續性業主及資源互換活動維系系列吾悅品牌行活動設置專項成交獎勵價格策略利用大商業開業利好，調整住宅價格，實現溢價銷售合理定價營銷策略住宅價值梳理構建十二大價值體系，打造核心產品力，滿足客戶需求，拔高客戶價格心理預期，刷新客戶對于住房品質的認知。3唯一性價值賦能購物中心開業賦能金街賦能在推廣上以進賢唯一充電樁車位、十大智能家居、一鍵購物等唯一性價值為賣點輸出，結合項目實景示范區、架空層、停車場等項目自身的賣點組合輸出購物中心開業將帶來人氣、客戶信心的賦能 金街樣板段S1-S6展示對商業賦能，激活商業信心營銷策略唯一性價值賦14、能21營銷策略2022年營銷鋪排 營銷節點2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月10月12月節點活動營銷活動營銷推廣1月大商業亮燈金街通車豪車展陣地包裝返鄉置業 值選吾悅吾悅華府 壓軸鉅獻清盤鉅惠 最后一波民俗類特色活動異業年會暖場返鄉期鄉鎮拓展入駐吾悅品牌 季吾悅廣場招聘會暑期海洋展國慶主題活動業主答謝活動2-3月異業及氛圍暖場活動20場4-5月異業類渠道暖場活動20場，促進商鋪成交6-7月，異業及氛圍暖場活動20場8-9月，異業及氛圍暖場活動30場10-12月，異業及氛圍暖場活動20場年末清盤特惠季飯局營銷每周3場 全年持續競品攔截全城派單全年持續CALL客新春大客戶膜拜促進商鋪和住15、宅銷售戶外大牌廣告出形象出租車、高鐵 微信官宣網絡：返鄉期、開業前、開業期、開業后，結合活動、招商情況、工程進度、其它城市開業熱潮等分階段分重點宣傳社區廣告出租車新媒體 電影院映前廣告電臺公交站、高鐵 品牌入駐限時特惠慶元宵金街通車 主力店露出 綜合體之上吾悅華府 壓軸鉅獻開業倒計時100天繁華吾悅開業季 年末清盤 商超展點住宅新品加推9.23開業開業滿月慶國慶嘉年華社區廣告出租車、公交站大商業煙花瀑布業主答謝吾耀進賢 悅見繁華不負期待繁華盛啟繁華已現搶占吾悅開業鋪4重大禮賀新春5#、S1-2#加推8#、S11#、S12#加推3#、S13#、S15#加推S7#加推17#加推16#加推15#加推16、年俗美食節開業倒計時100天演唱會清涼購房季置業五重禮引爆黃金周團購大優惠吾悅廣場會員卡發布買房送車新印象步行街授牌儀式我愛你吾悅幸福大直播購物中心萬人招聘會雙十一大直播業主答謝S16#加推豐富推廣形式，在戶外廣告、網絡等渠道的基礎上深入拓展，在項目2022年開業之際、競爭格局加大的情況下，重視線上推廣，增加項目曝光度。多渠道增加推廣費用，拓寬推廣渠道，全年度釋放項目開業年信息，全方位覆蓋進賢。高頻度 深入分析項目目標客群，對住宅、商鋪產品客群進行細致劃分，提高投放精確度準精度重新梳理 全方位加碼營銷策略推廣策略自媒體鄉村墻體廣告根據項目營銷及推貨節點，在各階段優選渠道釋放大商業開業、加推、優17、惠等信息燈箱廣告戶外電梯廣告營銷策略推廣渠道鋪排商超展點線上線下以城市綜合體繁華開業年、智慧社區為主導，以大商業亮燈、金街通車、商鋪加推、大商業開業、住宅加推等節點順序為進行推廣，利用不同的媒介釋放不同的項目價值。有志者 排萬難NAN CHANG JIN XIAN WUYUE PLAZA重視微信公眾號、抖音、視頻號等自媒體運營，充分利用其成本低、范圍廣的特點，全面推廣項目信息內容為王標題為王福利為王強指標 嚴管控營銷策略線上營銷營銷策略活動鋪排需集團支持事項購物中心樣板段開放開業滿月回饋嘉年華大商業倒計時100天演唱會大商業開業吾悅品牌入駐季車展及等展覽合作廣場舞大賽等社會賽事贊助企事業單位體18、育賽事贊助經濟、理財講座教培機構表演購物中心商家合作展銷會評鑒會節點活動銷售節點時間軸線異業渠道活動人氣暖場活動7月10月3月5#、S1-2#加推17#加推大商業亮燈儀式 8#、S11#、S12#加推民俗美食節暑期海洋展開業滿月慶 國慶嘉年華雙11購房節4月3#、S13#、S15#、S16#加推S7#加推16#加推15#加推企事業單位年會12月9月11月1月2月金街通車豪車展6月商家招聘會5月8月水上樂園狂歡節我愛你五月幸福大直播雙十一大直播新春踏青季購物中心萬人招聘會新印象步行街授牌儀式馬戲團國慶迪士尼嘉年華活動進賢十大美食評選業主答謝營銷策略節點活動n節點活動購物中心樣板段開放/大商業亮燈19、儀式/金街通車豪車展/大商業開業倒計時100天明星演唱會參與人數：200-4000人（業主、意向客戶、媒體）活動形式：邀請業主、意向客戶、媒體等參與活動。活動目的：結合大商業節點大范圍宣傳造勢，廣而告之大商業進度，展示吾悅廣場商業建設品牌實力，傳遞商業開業信心，助力銷售。活動要點：1、官微/朋友圈提前宣傳，話題軟文引發事件營銷；2、邀約指標分解到人，嚴考核；3、策劃部對進賢主流媒體進行邀約，確保到訪.營銷策略人氣暖場活動n人氣暖場活動民俗美食節/吾悅廣場品牌入駐季/暑期海洋展/開業滿月慶 國慶嘉年華參與人數：6000人（充氣城堡）、3000人（吾悅新春美食節1場）活動形式：在營銷中心外廣場舉辦20、人氣暖場活動，通過免費派發代金券吸引到訪，同時釋放項目階段促銷信息，促進老帶新推薦成交，助力銷售業績達成；活動目的：以活動為噱頭吸引客戶廣泛到訪，增加來訪，擴大客戶基數，為銷售做增量。活動要點：1、官微/朋友圈提前宣傳，銷售邀約客戶；2、客戶到訪簽到，注冊小新e房；3、項目推介環節；4、做好活動后宣。營銷策略異業活動n異業渠道活動教育機構匯報演出/單位年會/汽車車展/銀行理財講座/業主觀影答謝等n 活動形式：結合異業聯盟，如教育機構，單位，4S店，銀行，商戶等機構，在項目營銷中心/外廣場舉辦定向渠道導客活動，在案場準備禮品刺激，吸引客戶群體到訪；活動目的：以活動為契機邀請高凈值圈層客戶來訪，在21、活動中進行項目推介，為項目銷售打開突破口。活動要點：1、官微/朋友圈提前宣傳，銷售邀約客戶；2、客戶到訪簽到，注冊小新e房，觀看直播；3、項目推介環節；4、做好活動后宣。營銷策略渠道策略強化渠道執行外拓行銷派單商超巡展飯局營銷資源嫁接/互換/整合鄉鎮拓展內展老帶新全民經紀人 聚焦市區-根據成交數據，拓展重點以市區為主，通過社區精拓、競品攔截、商超展點等拓展方式，對市區進行深耕細掘，搶奪區域客戶。社區精拓：n對市區重點社區進行鋪排選址，進行社區擺展拓展，對社區資源進行階段性深挖大客戶活動：n以現場活動為噱頭，對大客戶單位進行拜訪，組織圈層活動，將資源充分導入營銷中心，集結客戶到訪，挖掘意向客戶商22、超展點：n老城區、新區商超展點布展，以點畫圓，深入挖掘展點周邊區域競品攔截：n中駿新天地、康瑞陽光印象、濱湖二號等項目周末及重大節點進行攔截營銷策略渠道聚焦n 在全縣社區范圍內覆蓋帶項目宣傳的信息服務欄，同時在全縣餐廳、飯館覆蓋項目桌貼，增加項目曝光度；n“走出去”：主動與高端客戶匯聚的機構進行聯動，例如與高檔車行、奢飾品、高端會所、高端娛樂場所進行商家聯盟，通過客戶資源互享、廣告植入、推介會等方式，獲取聯盟商家資源。營銷策略渠道圈層籠絡高端客戶-建立長期拓客機制，逐步拓展高端圈層，采取“引進來”“走出去”相結合鄉鎮渠道鋪設：n 餐飲店等門店信息植入n 鄉鎮樓梯廣告、條幅植入n 4S店等大客戶23、合作單位鄉鎮密集型拓客：n對李渡鎮、張公鎮、文港鎮、架橋鎮等重點鄉鎮進行區域劃分n挨家挨戶進行拓展鄉鎮客戶活動導入：依托大型活動和路演，進行活動客戶導入，充分挖掘鄉鎮客戶營銷策略鄉鎮覆蓋重點鄉鎮全覆蓋-鄉鎮小渠道進行鄉鎮密集型拓客，依托大型活動和路演導入客戶 拓客物料拓客地圖本案營銷策略展示策略 購物中心亮燈購物中心 北廣場展示金街樣板段 展示結合吾悅開業年，大商業配套完美兌現，對購物中心及金街進行全面展示，提升客戶對項目的認可度，促進銷售！u 購物中心亮燈儀式；u 金街S1-S6樣板段通車展示及金街授牌儀式；u 購物中心北廣場展示 1、商業樣板段包裝：定制商業街品牌LOGO店招設計，如店面、24、店招、雨棚、二樓窗臺等設計，保持一鋪一色，同時保持整體協調性；2、商業街氛圍包裝：通過包裝讓商業街具備經營氛圍感，合理的鋪面裝飾美陳，不僅讓投資者有購買沖動，又能吸引人流前往，通過1-2個重點裝飾，打造成吾悅印巷的符號，成為網紅打卡地，拍照必到之處；同時結合鋪面美陳、外擺設置，營造出繁華的經營氛圍，增加客戶投資動力和投資信心。商業街商業街鋪面外擺營銷策略陣地包裝升級營銷策略物料創新u 創新設計銷售“殺客”手冊，再度挖掘商鋪、住宅產品價值，產品折頁升級，講透產品價值；u 針對開業年，創新招商手冊，輸出吾悅廣場引進品牌，樹立信心；。團隊建設商業銷售團隊：實施首單獎勵、周度銷冠獎勵、月度銷冠獎勵政策，刺激成交；住宅銷售團隊：設置4組/月/人有效商業客戶帶訪指標及施行商鋪成交獎勵政策；住宅接待商業客戶/外拓商業客戶成交，均可享受全額傭金；團隊激勵政策團隊激勵政策引導團隊成員站在主人的角度，發揮主人翁的能動性，主動發現問題，思考問題，解決問題，合力達成目標。團隊賦能商業：2小組，營銷副總、商業銷售總監下沉一線，各帶1組商業團隊；住宅：2小組，2位住宅主管各帶領1組；團隊管理分組分組pk pk 領導下沉帶隊領導下沉帶隊狼性團隊團隊建設 榮譽榮譽豐收豐收成長成長快樂快樂