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1、 實景照片 上海天鵝湖外交莊園項目發展討論稿 項目編制：項目位于上海青浦區朱家角鎮北側，該區域目前 已列為長三角生態綠色一體化發展示范區。項目地址：新塘港路西洋淀 1 號 原項目名稱：大千美食林 擬定項目名稱：天鵝湖外交莊園 項目占地面積：約 480 畝（含湖面面積約 200 畝）區域范圍 約 480 畝 項目周邊狀況：目前，大千美食林院內擁有一批上世紀七十年代由周恩來總理安排種植的墨西哥落羽杉樹林。為了紀念周恩來總理，還原他經典的外交生涯事件，經中華人民共和國當年駐墨西哥大使提議，我們計劃在大千美食林院內建立周恩來總理外交紀念林，并把大千美食林改名為天鵝湖外交莊園。周恩來總理外交紀念林的外交2、故事是這樣來的：1973 年墨西哥總統埃切維里亞訪問中國，受到了周恩來總理的熱情接待。陪同總統到訪的墨西哥著名企業家胡安先生很無心的一個問題竟促成了日后在墨西哥建成了一條“周恩來榆樹林蔭道”。當時胡安先生問周恩來總理，北京都種了哪些樹。周總理提到了榆樹，說這種樹耐寒、長得快，而且用處多多，是中國北方重要的綠化樹種。胡安先生于是說，不知道榆樹能否在墨西哥城的高原生長。周總理回答說，不知道，但值得一試。兩天后當胡安先生乘飛機要離開中國時，發現在他的座位上放著一個大紙箱，打開一看，原來里面是包裝得好好的七株榆樹插條，還附有一張詳盡的英文說明書。胡安先生非常感動，也非常意外，沒想到他本人已經把這件事忘3、了，而周總理還記著呢。胡安先生回到墨西哥后，便找到當地一流的植物學家，并在三年后陪育出了第一批小榆樹。到今年這片榆樹林已經整整有了 48 年了。當初的七根插條竟繁育出了如此多的后代，前墨西哥總統埃切維里亞也經常抽時間去欣賞榆樹林。周恩來榆樹林蔭道 當年，埃切維里亞總統回 國后也同樣安排向中國回 贈了 200 支墨西哥落羽杉 樹苗。落羽杉是墨西哥的 國寶級樹種，不僅樹形美 麗，生長最高可達 50 米 胸徑可達 5 米。1973 年 中國政府收到這批樹苗時 正逢中國的文化大革命運 動，故這批墨西哥落羽杉 樹苗也就不太經意地安排 種植于上海青浦朱家角鎮 以北的西洋淀 1 號濕地。如今近 50 年下來4、，這批 墨西哥落羽杉已長成參天 大樹，除了極具觀賞價值，還以這種特殊的方式記敘 了周恩來總理外交史上的 一段佳話。為了紀念周恩來總理創建的中墨友誼，我們計劃將這片墨西哥落羽杉林命名為周恩來總理外交紀念林，并在林前建一座中墨友誼宮，以此讓后繼的中國外交精英們到這里來緬懷偉人，學習和交流外交智慧。中墨友誼宮計劃復制墨西哥城國家美術館。建筑物參考圖片如下：中墨友誼宮竣工后，將提請外交部報請習主席向現任墨西哥總統發出邀請，邀請其來觀賞 50 年前貴國總統贈送給我國的落羽杉樹苗如今已經長成參天的落羽杉林，以此見證源遠流長的中墨友誼。2020 年 9 月 2 日上午，青浦區委書記趙惠琴就如何打開長三角生態5、綠色一體化發展示范區發展的全新局面提出要求。她說：示范區建設已經進入了密集施工期，必須拿出更多有顯示度的成果來，形成令人耳目一新的發展局面。示范區本身就是一個大的品牌，是吸引優質企業和優秀人才的金字招牌。圍繞這個大品牌，要全面推進一系列品牌建設，包括“上海之門”城市品牌、公共服務品牌、江南文化品牌等等。建筑面積：約 69500 平方米。其中：中墨友誼宮 1 幢，建筑面積約 10913；中墨友誼宮廣場法式別墅 15 幢，建筑面積約 8250；東湖邊法式別墅 13 幢，建筑面積約 6565；外交會館 1 幢，建筑面積約 3800；西湖邊度假酒店 73 幢，酒店房間 876 個，建筑面積約 39976、2。其他建筑：瀝青道路，寬 6m，長約 3200m；湖岸法式圍欄，長約 2800m；莊園園林，約 280 畝。項目投資：中墨友誼宮按每平方米 11000 元計，即 12005 萬元；中墨友誼宮廣場法式別墅按每平方米 9000 元計，即 7425 萬元；東湖邊法式別墅按每平方米 9000 元計，即 5909 萬元；外交會館按每平方米 8000 元計，即 3040 萬元；西湖邊度假酒店按每平方米 7000 元計，即 27980 萬元，另加補地價 9000 萬元，共 計 36980 萬元；瀝青道路按每平方米 1000 元計，即 1920 萬元；湖岸法式圍欄按每米 900 元計，即 252 萬元；莊園7、園林改造費約 6000 萬。項目建造費投資約 73531 萬元。項目區域平面布局示意：地塊布局規劃圖 外交會館（建筑外型參考）73 幢湖邊度假酒店（建筑外型參考）東湖邊 13 幢法式別墅（建筑外型參考）友誼宮廣場 15 幢法式別墅（建筑外型參考）法式湖岸圍欄（建筑外型參考）莊園園林改造（形態參考）建筑經濟指標：地塊編號 項目名稱 用地性質 用地面積（）容積率 建筑面積（）限高/層高/單層高 01-01 1 幢中墨友誼宮 C3 2 15 米/3 層/單層 5 米 01-02 友誼宮廣場 15 幢法式別墅 C3 2 15 米/3 層/單層 4.5 米 01-03 東湖邊 13 幢法式別墅 C3 28、 15 米/3 層/單層 4.5 米 01-04 1 幢外交會館 C3 2 15 米/3 層/單層 4.5 米 01-05 西湖邊 73 幢度假酒店 C2 2 15 米/4 層/單層 3.5 米 合 計 35333.33 69500 其他建筑：編 號 項目名稱 用地面積（）用地面積（畝）建筑面積（）06 瀝青道路 19200 29 19200 07 法式湖岸圍欄 2800 5 2800 08 莊園園林 186667 280 186667 合 計 208667 53 208667 項目投資：編 號 項目名稱 建筑面積（）每平方米造價（元）單項造價（萬元）01 1 幢中墨友誼宮 10913 1109、00 12005 02 友誼宮廣場 15 幢法式別墅 8250 9000 7425 03 東湖邊 13 幢法式別墅 6565 9000 5909 04 1 幢外交會館 3800 8000 3040 05 湖邊 73 幢度假酒店 39972 7000 27980+9000（補地價）=36980 06 瀝青道路 19200 1000 1920 07 法式湖岸圍欄 2800 900（每米）252 08 莊園園林 186667 320 6000 合 計 29500+其他 208667 73531 創收 A 方案:1、中墨友誼宮：除外事接待外，平時可辦婚慶活動。按全年 100 場記，每場 100 萬起，10、全年收入約 1 億元（另配備 48 個度假酒店房間）；2、友誼宮廣場法式別墅：每幢收押金 3000 萬元，共收 4.5 億元（入駐者一日三餐免費）；3、東湖邊法式別墅：每幢收押金 3000 萬元，共收 3.9 億元（入駐者一日三餐免費）；4、外交會館：除外事接待外，平時可辦婚慶活動。按全年 100 場記，每場 60 萬起，全年收入約 0.6 億元（另配備 48 個度假酒店房間）；5、湖邊度假酒店：每個收押金 330 萬元，780 個共收 25.7 億元（入駐者一日三餐免費）；6、黑天鵝養殖年收入：種鵝 2020 只，每年鵝苗孵化 1 萬只，年產值約 0.15 億；合計：每年創收約 1.75 億11、元；押金收入約 34.1 億元。項目收入（A 方案）：編號 項目名稱 每年收入（億元）押金收入（億元）周轉資金 備注 01 1 幢中墨友誼宮 1 02 友誼宮廣場 15 幢法式別墅 4.5 03 東湖邊 13 幢法式別墅 3.9 04 1 幢外交會館 0.6 05 西湖邊 73 幢度假酒店 25.7 06 黑天鵝養殖 0.15 合 計 1.75 34.1 利潤率 60%1.05 創收 B 方案:1、中墨友誼宮：除外事接待外，平時可辦婚慶活動。按全年 100 場記，每場 100 萬起，全年收入約 1 億元（另配備 48 個度假酒店房間）；2、友誼宮廣場法式別墅：每幢收押金 3000 萬元，共收 12、4.5 億元（入駐者一日三餐免費）；3、東湖邊法式別墅：每幢收押金 3000 萬元，共收 3.8 億元（入駐者一日三餐免費）；4、外交會館：除外事接待外，平時可辦婚慶活動。按全年 100 場記，每場 60 萬起，全年收入約 0.6 億元（另配備 48 個度假酒店房間）；5、湖邊度假酒店：出售 65 幢，每幢售價 1900 萬元，共收 12.35 億元（入駐者一日三餐免費）；6、黑天鵝養殖年收入：種鵝 2020 只，每年鵝苗孵化 1 萬只，年產值約 0.15 億；合計：每年創收約 1.75 億元；押金收入約 8.3 億元，銷售收入 12.35 億元。項目收入（B 方案）：編號 項目名稱 每年收入13、（億元）押金收入（億元）周轉資金 銷售收入（億元）收回投資 01 1 幢中墨友誼宮 1 02 友誼宮廣場 15 幢法式別墅 4.5 03 東湖邊 13 幢法式別墅 3.8 04 1 幢外交會館 0.6 05 湖邊 73 幢度假酒店 65 幢售出收入 12.35 06 黑天鵝養殖 0.15 合 計 1.75 8.3 12.35 利潤率 60%1.05 項目公司收購：38000 萬（含 23 畝集體用地，其余為政府租賃用地，每年租金 28 萬，期限至 2050 年）。項目補地價 ：9000 萬（30 畝商業用地，點供）。建造費用約 ：75000 萬。總投資約 ：122000 萬 項目收入 ：A：每14、年創收約 1.75 億元；一次性押金收入約 34.1 億元。或 B：每年創收約 1.75 億元；一次性押金收入約 8.3 億元，銷售收入 12.35 億元。開 發 周 期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 幢中墨友誼宮 友誼宮廣場 15 幢法式別墅 東湖邊 13 幢法式別墅 1 幢外交會館 西湖邊 73 幢度假酒店 黑天鵝養殖 瀝青道路 法式河道圍欄 莊園園林 A 方案 萬元 開發周期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 資金投入-50000-35000-37000 項目年收入 10000 17500 15、17500 17500 17500 17500 17500 押金收入 150000 150000 41000 項目開支 3000-5000-5000-5000-5000-5000-5000 資金平衡-50000-85000-122000 35000 152500 206000 208500 231000 243500 256000 B 方案 萬元 開發周期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 資金投入-50000-35000-37000 項目年收入 10000 17500 17500 17500 17500 17500 17500 押金收入 40000 30000 13000 房產銷售 50000 40000 33500 項目開支 3000-5000-5000-5000-5000-5000-5000 資金平衡-50000-85000-122000-25000 126500 185500 198000 210500 223000 235500