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1、徐州賈汪地塊項(xiàng)目服務(wù)建議書XX房地產(chǎn)咨詢集團(tuán)有限公司二0二一年七月城市分析目 錄/C O N T E N T S地塊分析市場情況產(chǎn)品建議開發(fā)建議真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美一、城市分析1.1 城市簡介徐州：江蘇省地級市，國務(wù)院批復(fù)確定的國家歷史文化名城，全國性綜合交通樞紐，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市。截至2020年第，常住人口908.38萬人，實(shí)現(xiàn)GDP7319億元，江蘇省第6位，列全國第27位。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入37523元（全國平均43834元）。真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美一、城市分析1.2 城市區(qū)位發(fā)展定位：全國重要的雙向開放綜合性樞紐，生態(tài)轉(zhuǎn)型發(fā)展2、示范區(qū)。發(fā)展目標(biāo)：以實(shí)現(xiàn)“具有國際競爭力的先進(jìn)制造業(yè)基地，具有全國影響的區(qū)域性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高地和產(chǎn)業(yè)科技創(chuàng)新中心、國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)為長遠(yuǎn)目標(biāo)。真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美一、城市分析1.3 交通分析建成“輻射淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的國家綜合交通樞紐”。徐州：交通承東接西、溝通南北、雙向開放、梯度推進(jìn)的戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢。地處蘇魯豫皖四省接壤地區(qū)，交通便捷發(fā)達(dá)，素有“五省通衢”之稱，是全國重要的交通樞紐。隴海、京滬兩大鐵路干線在此交匯，擁有全國第二大鐵路編組站，5條國道、20條省道、5條高速公路穿境而過，高速公路通車?yán)锍淘谌珖丶壥兄形痪拥谝唬^音機(jī)場為國家民航干線機(jī)場，魯寧輸油管道縱貫境內(nèi)，3、形成了鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道“五通匯流”的立體交通體系。尤其是京滬、徐蘭客運(yùn)專線在徐交匯，建成后徐州到北京、上海的時(shí)間均縮短到兩個(gè)小時(shí)，徐州將成為全國重要的高速鐵路樞紐。真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美一、城市分析1.4 城鄉(xiāng)空間布局分析1、空間布局結(jié)構(gòu)：總體上形成“一心、三帶、五組群”的總體布局結(jié)構(gòu)。“一心”徐州都市核心區(qū)；“三軸帶”京滬協(xié)同創(chuàng)新發(fā)展軸：棗徐宿、東隴海開放共享發(fā)展軸、大運(yùn)河綠色文化發(fā)展軸。”五組團(tuán)“豐沛組群（豐縣、沛縣）、棗滕微組群（棗莊、滕州、微山縣）、邳新組群（邳州、新沂）、宿遷組群（宿遷、睢寧）、宿淮組群（宿州、淮北、濉溪）。2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展：徐州市為4、典型的資源型及老工業(yè)城市，肩負(fù)轉(zhuǎn)型和振興的雙重任務(wù)。建設(shè)成：全國重要的老工業(yè)基地，國家新型工業(yè)化裝備制造產(chǎn)業(yè)示范基地、國家新能源產(chǎn)業(yè)基地。真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美一、城市分析1.5 賈汪區(qū)結(jié)構(gòu)分析定位：賈汪區(qū)以建設(shè)產(chǎn)城融合的城市副中心、徐州北翼創(chuàng)智生態(tài)新城、“兩山”轉(zhuǎn)化示范區(qū)。發(fā)展格局：“一體兩翼，向西向南，七縱七橫”的城市發(fā)展思路。徐賈創(chuàng)新發(fā)展軸及賈汪城區(qū)+南部新城的空間規(guī)劃格局，同時(shí)實(shí)現(xiàn)江莊轉(zhuǎn)型提升片區(qū)、大洞山旅游片區(qū)、東部鄉(xiāng)村振興片區(qū)、南部運(yùn)河田園片區(qū)多片區(qū)聯(lián)動。6大主力發(fā)展片區(qū)：徐州工業(yè)園區(qū)、賈汪高新區(qū)（籌）、潘安湖科教創(chuàng)新區(qū)、雙樓物流園區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)、大洞5、山休閑度假區(qū)。真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美1.徐州：淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市、全國性綜合交通樞紐；2.賈汪區(qū)：建設(shè)產(chǎn)城融合的城市副中心、徐州北翼創(chuàng)智生態(tài)新城；3.交通：二小時(shí)交通圈通達(dá)北京、上海；4.區(qū)域空間布局上形成“一心、三帶、五組群”的總體布局結(jié)構(gòu)。小結(jié)全國性綜合交通樞紐 規(guī)劃利好 城市能級穩(wěn)定真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美二、地塊分析2.1 地塊分析地塊地處徐州市賈汪區(qū)，直線距離賈汪區(qū)政府1.9公里，周邊居民小區(qū)較多，居住氛圍濃郁；地塊周邊教育、商業(yè)、行政、醫(yī)療配套較為完備，可滿足日常生活需求。本案真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美二、地塊6、分析2.2 地塊配套分析地塊一公里內(nèi)配套：商業(yè)：賈汪吾悅廣場、世紀(jì)明珠裝飾城教育：賈汪中學(xué)、夏橋小學(xué)醫(yī)療：賈汪區(qū)人民醫(yī)院本案項(xiàng)目一公里內(nèi)配套完善善 意善 意精 致精 致完 美完 美真 誠真 誠1.地塊地處徐州市賈汪區(qū)，直線距離賈汪區(qū)政府1.9公里，居住氛圍濃郁。2.項(xiàng)目一公里內(nèi)商業(yè)、醫(yī)療、教育配套完善。3.在項(xiàng)目定位上可考慮XX桂花系產(chǎn)品，建筑類型可參考花園洋房。小結(jié)真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美三、市場情況3.1 土地市場鼓樓區(qū)：1-6月成交3宗涉宅用地，總建面約18.4萬，平均樓面價(jià)9592元/，溢價(jià)率26.5%；云龍區(qū)：1-6月成交11宗涉宅用地，總建面約124.4萬，7、平均樓面價(jià)11768元/，溢價(jià)率50.7%；泉山區(qū)：1-6月成交9宗涉宅用地，總建面約91.3萬，平均樓面價(jià)8132元/，溢價(jià)率45.3%；賈汪區(qū)：1-6月成交1宗涉宅用地，總建面約2.4萬，平均樓面價(jià)1243元/，無溢價(jià)；（綠地 住宅用地）經(jīng)開區(qū)：1-6月成交5宗涉宅用地，總建面約68.2萬，平均樓面價(jià)8696元/，溢價(jià)81.9%；銅山區(qū)：1-6月成交6宗涉宅用地，總建面約66.4萬，平均樓面價(jià)6724元/，溢價(jià)52.6%。土地市場熱度高，溢價(jià)頻現(xiàn)，房企拿地積極，上半年成交35宗/167.8萬，平均樓面價(jià)9231元/，平均溢價(jià)率53%真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美三、市場情8、況3.1 商品房市場2021年上半年徐州市本級商品住宅，累計(jì)供應(yīng)334萬，成交422萬，供求比0.8；成交均價(jià)12081元/，整體市場供不應(yīng)求。因后期部分樓盤備案毛坯，實(shí)則捆綁精裝包銷售，致使成交價(jià)格名義上較2020年下半年略有下降，實(shí)則價(jià)格應(yīng)處高位。真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美三、市場情況3.1 各區(qū)域供銷市場賈汪區(qū)2021年上半年供應(yīng)89萬方，成交116萬方，供求比0.76，成交均價(jià)7645元/，同比增加2%。真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美三、市場情況3.1 商品房市場 截止6月底徐州市區(qū)商品住宅庫存量約304萬，去化周期約4.26個(gè)月；賈汪區(qū)存量最高9、，約占市區(qū)存量的39%，去化周期5.4個(gè)月。真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美 土地市場：徐州土地市場熱度高，溢價(jià)頻現(xiàn)，房企拿地積極，上半年成交35宗/167.8萬，平均樓面價(jià)9231元/，平均溢價(jià)率53%；商品房市場：商品住宅市場供不應(yīng)求，市場持續(xù)去庫存，區(qū)域分化明顯，存量主要集中在賈汪區(qū)、銅山區(qū)；賈汪區(qū)：上半年供應(yīng)89萬方，成交116萬方，供求比0.76，成交均價(jià)7645元/，存量118萬方，去化周期5.4月。小結(jié)土地市場熱度高 商品房供不應(yīng)求真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美四、產(chǎn)品建議4.1 桂花系產(chǎn)品建議桂花系產(chǎn)品特點(diǎn)：對稱、均衡；與園區(qū)景觀及單元組團(tuán)融合10、，保證中心花園品質(zhì)及各組團(tuán)景觀的均好性。注重材料的混合應(yīng)用，擁有明麗的色調(diào)，采用幾何圖形的裝飾；在開放空間中水是重點(diǎn)，通常花園中會有噴泉或水道，而建筑物前的水池則有創(chuàng)造倒影并結(jié)合光線運(yùn)用的作用“三段式”立面設(shè)計(jì)：材質(zhì)采用了涂料和XX獨(dú)制的紅褐系列仿清水磚片、青灰系列仿清水磚片等墻面材料，創(chuàng)造具人文氣息的立面色彩與質(zhì)感。色彩應(yīng)用了土色系，如土黃、土紅等，給人以沉穩(wěn)、莊重的美感。真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美四、產(chǎn)品建議4.2 桂花城示意圖真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美四、產(chǎn)品建議4.2 桂花城示意圖真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美四、產(chǎn)品建議411、.2 桂花城示意圖真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美四、產(chǎn)品建議4.2 桂花城示意圖真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美五、開發(fā)建議二區(qū)塊一區(qū)塊三區(qū)塊四四區(qū)塊五區(qū)塊項(xiàng)目劃分五個(gè)區(qū)塊真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美五、開發(fā)建議項(xiàng)目北側(cè)有幼兒園，西側(cè)建議作為營銷對客展示面，臨時(shí)施工路考慮東側(cè)及南側(cè)，有利于三、五區(qū)塊同步施工。出入口出入口真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美五、開發(fā)建議二區(qū)塊外立面待改造一區(qū)塊已施工完成真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美五、開發(fā)建議三區(qū)塊四區(qū)塊五區(qū)塊真 誠真 誠善 意善 意精 致精 致完 美完 美五、12、開發(fā)建議序號節(jié)點(diǎn)名稱計(jì)劃開始時(shí)間計(jì)劃完成時(shí)間1 征地拆遷2021/7/302021/8/302 開工前準(zhǔn)備2021/8/302021/9/153 工程開工2021/9/152021/9/154 主體結(jié)構(gòu)封頂三區(qū)塊2021/9/152021/12/45 四區(qū)塊2021/10/302022/3/102022年1月31日除夕，增加25天6 五區(qū)塊2021/9/152021/12/307 取得商品房預(yù)售證許可證三區(qū)塊2021/12/42021/12/11多層結(jié)構(gòu)封頂8 四區(qū)塊2022/1/212022/1/28高層10層預(yù)售9 五區(qū)塊2021/11/122021/11/19高層10層預(yù)售10 外腳手架全部拆除2022/3/102022/8/511 景觀綠化施工2022/8/52022/10/3112 取得竣工驗(yàn)收備案證或交付使用許可證2022/10/312022/12/3113 項(xiàng)目交付2022/12/312023/3/1項(xiàng)目施工計(jì)劃謝謝XX房地產(chǎn)咨詢集團(tuán)有限公司