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1、綠城地塊項目形象定位提報,2023年3月25日,基于反饋，我們根據，挖掘地脈人文以及品牌聯合助力 兩項結合到項目自身進行了本案整盤定位及推廣的思考 Positioning and promotion of real estate,壹,，,梳理方向,我們先看項目目前首要 面臨的論點同樣也就是我們方案要解決的核心點。目標 市場 產品 客群,開始前，我們就基礎條件進行梳理-目標論 2023年，形象啟幕，首開入市The image opened and entered the market for the first time在品牌競爭不斷加劇的市場，以高調的項目形象啟幕面市，制造市場熱點引發城市共鳴2、，達到一炮而紅的效果；在產品競爭不斷創新的戰場，以全新的產品定位入市銷售，搶占市場焦點穩抓市場份額，成就開盤熱銷的局面。,開始前，我們就基礎條件進行梳理-市場論 百家爭鳴，逐鹿東北A hundred schools of thought contend,chasing deer northeast定州東北板塊已經成為全市房地產市場的焦點區域，全年的主要交易量占比高達73%；全國一線品牌房企碧桂園、實力房企愉景實業、清山地產、高尚集團、瀛源地產，以及本地房企文博地產、誠達偉業均在區域內有開發項目；即將入市的高品質項目文博御園、健康城蓄勢待發。,開始前，我們就基礎條件進行梳理-產品論 容積率2.03、，首期地塊約50萬平方米The first phase of the plot is 150,000 square meters以疊拼+洋房+小高層為主的偏改善型社區，符合目前市場主流產品陣營；地塊方正，四面臨路，可塑性極強。,開始前，我們就基礎條件進行梳理-客群論 剛改置業，品質首選，體驗優先Quality is preferred,experience is preferred精英新婚家庭的置業首選，30-40歲之間家庭置換的選擇，他們風華正茂，但拖家帶口，為了孩子為了家庭，心心念念的向往更好的居住環境，主力客群偏年輕化；地緣性客戶非常明顯，連鎖型購房效應顯著，大品牌、好產品 的高性價比項4、目，將會伴隨著項目的好口碑一路高歌猛進。,貳,，,項目定位,項目位于北城新區東北板塊，屬于北城新區的核心地帶，周邊規劃的路網發達，多條道路直達市區，安喜大街貫穿整個規劃的南北，鏈接迎賓大道，直通主城區。東西走向，有學院路連接，項目東側緊鄰定州高速口，2分鐘即可進入高速路；,蘇東坡大街,安喜大街,迎賓大道,安喜大街,迎賓大道,學院路,北中街,規劃路,裕民路,迎賓大道,第一層級,路網交通,第一層級,香江博士源,總司屯小學,定州中學,人民檢察院,博陵公園,萬達廣場,本案,新政府辦公大樓,武警醫院,新華中學北校區,占據城市稀缺資源配套，緊鄰一中新校區，以及總投資18億，建筑面積16萬平方米的五館一中心5、，同時具備配建商業、酒店、醫院、社區幼兒園，自成一體，綜合體優勢明顯。,水墨林居,眾春園,五館一中心,資源配套,定州一中,以地塊分布為原則，項目可分為三期，三個大地塊分離，但四面臨路，相鄰較近，原“國貨精品城”北臨學院路，南鄰迎賓大道，東側為安喜大街，西側為蘇東坡大街；原“潤澤尚城”位于國貨精品城東北對角方向，為住宅規劃凈地開發，東側鄰城市綠化水系，當前周邊生活氛圍不高，當前生活配套不成熟，短期之內不利于與形成較大的生活圈。,西側區域,北側區域,東側區域,南側區域,第一層級,地塊四至,A,B,C,【開發挑戰】高售價：高地價倒逼高售價，需建立強勢價值體系，降低客戶對價格的抗性,【開發挑戰】目前發6、展中：斷頭路、無配套等外圍不利因素，需巧妙化解,【開發挑戰】板塊競爭嚴重，周邊高質素項目及低價項目眾多，且品牌、位置、價格優勢各有所長。,【開發挑戰】市場低迷，連年市場營銷局面艱難，需要通過差異化、主題化、打造特色城市綜合住區。,第一層級,開發挑戰,開發背景依托城市東移北跨的城市發展背景；加速定州北城區宜居新城的發展建設；滿足周邊鄉鎮人口及城市改善型購房需求；區域屬性區域發展：積極推進北跨產業新城建設，全面推進城市配套建設；交通通達性：地塊所在版塊路網密布，道路規劃寬綽合理，但多條主干路未全面延伸，通達性相對較差；開發熱度：隨著城市發展不斷外拓，東北板塊受到開發商追捧，吸引了本土實力房企和全國7、性品牌房企進駐。地塊屬性大體量：綜合開發體量約100萬平方米，產品設計可作為城市綜合生活體進行考慮，精準覆蓋不同購房群體；分期開發：目前以A地塊為第一期進行啟動，首期約30萬平米，適宜打造精品改善型生活區。物業類型：容積率最高2.0，基本限高18層，產品設計偏向小高層+多層為主；地塊素質：地塊分離，地形方正，分期開發，且包含教育及商業地塊，物業種類豐富，地塊基本為凈地狀態開發節奏快；,城市重點發展核心區域、在建配套齊全、臨市政府、新一中/五館一中心，容積率相對較低的大型體量城市生活區。,第一層級,本體小結,本地房企聯合全國一線房企 Local housing enterprises unite8、 with national first-line housing enterprises 以本地房企的土地資源、政務資源以及市場資源等基礎，借勢一線房企的品牌影響及標準化模式，全方位提升項目的口碑保障品質要求，通過品牌加持，實現項目的價值最大化、市場占有最大化以及利潤最大化。,第二層級,品牌助力,綠城中國丨理想生活綜合服務商Ideal life integrated service provider 綠城中國控股有限公司，1995年成立于杭州，是中國領先的優質房產品開發及生活綜合服務供應商，以優質的產品品質和服務品質引領行業。歷經28年的發展，綠城中國總資產規模超4800億元，凈資產近9009、億元，行業排名位列TOP10，“綠城”品牌價值906億元，并連續17年榮獲“中國房地產百強企業綜合實力TOP10”，連續18年榮獲“中國房地產公司品牌價值TOP10”，連續10年榮獲“中國房地產顧客滿意度領先品牌”，多年榮獲“社會責任感企業”等殊榮。,第二層級,品牌助力,綠城管理集團 綠城管理代建4.0，房地產問題解決專家 Real estate problem solving expert 綠城中國控股有限公司，是中國領先的優質房產品開發及生活綜合服務供應商，是典型的混合所有制企業，以優質的產品品質和服 務品質引領行業，已連續15年榮膺“中國房地產百強企業綜合實力TOP10”。在綠城中國“輕10、重并舉”戰略發展導向下，綠城管理集團作為綠城對外實施品牌輸出和管理輸出的主體，首先開創了“代建4.0”體系。通過多年不斷得探索與研究，致力于推動行業標準的提升，并一舉成為中國規模最大、專業能力最強的房地產輕資產公司。,第二層級,品牌助力,綠城管理打造下的品牌增值影響力毋庸置疑，定州市場目前除碧桂園天境（基本售罄）之外，沒有一線房企，其 他多為外地開發商及本地開發商，定州本地客群品牌需求遠遠未得到滿足。因此在目前品牌層面，對于定州的客群影響力而言，綠城加持必然為項目提供更強的生命力 Real estate problem solving expert,第二層級,品牌助力,一種身份 一種生活,人設11、既是一種“標簽”，標簽在我們生活中又無處不在,文藝青年,技術宅男,土豪,90后,佛系青年,話題終結者,鋼鐵直男,80后,油膩大叔,中年少女,女漢子,單身貴族,事物都有正反兩面，有人喜歡“標簽”，有人不喜歡被“標簽”比如“土豪”，真正的有錢人是不喜歡被別人說成土豪的但也有人喜歡被標簽化，比如“文藝青年”“佛系青年”記住一個人，他給你的第一個印象就是他的標簽：或許是職業、或許外表等等,不僅是人，城市和其實也存在著標簽,上海：小資、時尚、特端著,北京：政權、歷史、特能說,長沙：湖南衛視、美食、特愛玩,定州：千年古塔、定州燜子、手掰腸、眾春園,我們生活在一個標簽化的時代,而因為有這些標簽消費者/購房者12、會去選擇與他們有共性的品牌，房地產營銷更是如此比如以下,瀛源中山瑞府項目slogan：千年定州城 一席中山府VI顏色：中國紅+金黃色產品定位：新中式建筑風格+蘇式園林設計風格產品類型：花園洋房+府院產品系對位客群：改善客戶核心優勢：產品、價格、規劃,第三層級,定位策略,瀛源中山瑞府項目slogan：千年定州城 一席中山府VI顏色：中國紅+金黃色產品定位：新中式建筑風格+蘇式園林設計風格產品類型：花園洋房+府院產品系對位客群：改善客戶核心優勢：產品、價格、規劃,第三層級,定位策略,上東天譽項目slogan：一座城市的封面作品VI顏色：黑色+金色產品定位：大平層洋房+小高層對位客群：改善和剛需客戶13、核心優勢：產品、品牌、規劃,第三層級,定位策略,清山正元府項目slogan：府開萬象 耀世綻放VI顏色：黃色、紅色產品定位：東方國風府院對位客群：剛需客戶核心優勢：產品、價格、品牌,第三層級,定位策略,愉景迎賓壹號項目slogan：閱遍世界 心歸定州VI顏色：寶石藍+金色產品定位：新亞州美學住區對位客群：改善客戶核心優勢：地段、品牌、產品,第三層級,定位策略,標簽即定位，定位就是項目的靈魂,不買房子的理由千千萬，買房子的理由只有一個,THIS IS MY HOUSE,1、在品牌角逐的廝殺場，我們項目又哪些獨立的標簽能驚世一現？2、如何最大化利用品牌加持夯實項目賣點，并形成產品差異化的亮點？,回14、歸本案，思考2個問題：,第三層級,定位策略,第三層級,定位策略,壹講究的品牌：千億綠城，理想生活綜合服務商貳講究的景觀：外攬生態公園，內享江南湖景叁講究的地段：迎賓中軸線，北城核心區肆講究的產品：國際一線產品設計，構筑理想生活伍講究的配套：新區配套中心，咫尺萬達薈萃陸講究的服務：綠城園區生活服務，全生命周期陪伴柒講究的交通：雙主軸交匯，10分鐘雙城生活圈捌講究的圈層：一群高尖端品牌的追隨居者,生活八講,做講究的事。講究的人，,定位思考之：品牌高度綠城中國 致敬中山為城市創造美麗，品牌對話城市，綠城中國定州首子,定位思考之：形象高度30萬平米精奢住區 城市封面作品最佳的社區體量配置，地處迎賓大道15、定州城市門戶的位置,定位思考之：區位高度城市風向 智享未來時代風華 健康筑家,定位思考之：景觀高度湖景江南禮制 收藏一座四季的風景,強化“公園家”生態宜居概念，從城市公園到項目公園，再到社區公園，打造定州生態宜居典范,定位思考之：配套高度文體新中心 大健康體系住區,家庭對房子的生活需求，就是10中的“1”；生命對健康需求，也是10中的“1”；定州首座大健康主題社區,因此在區域市場競品合圍的情況下，本案仍需努力突圍，擇機“上位”。近幾年開發的通病都是考慮創新、科技、設計，因此在創新的同時，往往忽略了居者對生活、對環境最初心追求靜心的自然風光，舒心的居住環境綠城品牌+江南園林+健康住區,我們有配套16、，大家也都在講配套、配套、配套,第三層級,定位策略,備選案名：翡翠中山 桂語江南,叁,，,形象體驗,生活有講究,閱讀有講究,學習有講究,聊天有講究,味蕾有講究,舒服有講究,從生活的吃喝玩樂開始打造一個有講究的生活美學館,有講究的體驗,打造定州首家會所博物館，以書咖+文化歷史博物館，并在會所中引入藝術展示性活動，與新區的藝術氛圍融合。,新書簽售,光影藝術展,新銳畫展,讀書分享會,建議項目早期先將會所開放展示，直接植入網紅打開的熱門標簽如呈明書店概念，以定州總店的形式，打造新型文藝范會所形式。定期的文藝活動，如新銳畫展、光影藝術展、新書簽售、讀書分享會等，用參與性調動項目的熱度。會所開放性與私享性17、共存，不同于其他住宅會所的不對外開放，項目會所因為其獨具城市文化標簽，將會吸納眾多人的駐足。,有講究的體驗,渠道誓師大會全面開動蓄客動作,綠城中國 致敬定州綠城中國品牌發布會活動,計劃時間：2023年4月活動內容：通過線上預熱、線下籌辦，舉行“綠城中國定州首秀”的發布會，發起品牌入市第一槍，全面輸出綠城中國的品牌影響以及定州的開發計劃，加速打開市場認知度，制造市場熱點，引發客戶關注。,綠城春瀾江南首期工程奠基儀式,計劃時間：2023年5月活動內容：利用項目奠基節點，邀請本地房產從業者，地產界媒體、大V及品牌追隨者進行參與，隆重邀請領導進行站臺。通過奠基儀式進一步推進項目的開發節點，同時為營銷開18、局做好硬件條件的支撐，加強市場對項目的認知與客戶的認可。,綠城生活美學館華彩五月 曜世綻放,計劃時間：2023年5月活動內容：通過綠城生活美學館盛大開放，全面展示品牌體驗，項目情況，從展示層面、服務層面等系統性夯實項目的品質，不斷制造項目熱點。吸引客戶關注。,綠城春瀾江南五證齊全 盛大開盤,計劃時間：2023年10月活動內容：通過前期品牌入市、項目奠基、生活館開放等一系列的客戶積累儲備，在五證齊全之際，形成項目首開爆破，全面打開項目的銷售進程，目標形成“少推入市，首開即罄”的局面，制造產品饑餓。,綠城春瀾江南+陶藝 定州人陶藝不輸任何人,生活品鑒專場,綠城春瀾江南+烘焙 在林蔭下聞到巴黎的味道,生活品鑒專場,綠城春瀾江南+繪畫 院外書聲朗朗 院內繪聲繪色,生活品鑒專場,講究點最后，,