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1、綠城地塊項(xiàng)目形象定位提報(bào),2023年3月25日,基于反饋，我們根據(jù)，挖掘地脈人文以及品牌聯(lián)合助力 兩項(xiàng)結(jié)合到項(xiàng)目自身進(jìn)行了本案整盤定位及推廣的思考 Positioning and promotion of real estate,壹,，,梳理方向,我們先看項(xiàng)目目前首要 面臨的論點(diǎn)同樣也就是我們方案要解決的核心點(diǎn)。目標(biāo) 市場 產(chǎn)品 客群,開始前，我們就基礎(chǔ)條件進(jìn)行梳理-目標(biāo)論 2023年，形象啟幕，首開入市The image opened and entered the market for the first time在品牌競爭不斷加劇的市場，以高調(diào)的項(xiàng)目形象啟幕面市，制造市場熱點(diǎn)引發(fā)城市共鳴2、，達(dá)到一炮而紅的效果；在產(chǎn)品競爭不斷創(chuàng)新的戰(zhàn)場，以全新的產(chǎn)品定位入市銷售，搶占市場焦點(diǎn)穩(wěn)抓市場份額，成就開盤熱銷的局面。,開始前，我們就基礎(chǔ)條件進(jìn)行梳理-市場論 百家爭鳴，逐鹿東北A hundred schools of thought contend,chasing deer northeast定州東北板塊已經(jīng)成為全市房地產(chǎn)市場的焦點(diǎn)區(qū)域，全年的主要交易量占比高達(dá)73%；全國一線品牌房企碧桂園、實(shí)力房企愉景實(shí)業(yè)、清山地產(chǎn)、高尚集團(tuán)、瀛源地產(chǎn)，以及本地房企文博地產(chǎn)、誠達(dá)偉業(yè)均在區(qū)域內(nèi)有開發(fā)項(xiàng)目；即將入市的高品質(zhì)項(xiàng)目文博御園、健康城蓄勢待發(fā)。,開始前，我們就基礎(chǔ)條件進(jìn)行梳理-產(chǎn)品論 容積率2.03、，首期地塊約50萬平方米The first phase of the plot is 150,000 square meters以疊拼+洋房+小高層為主的偏改善型社區(qū)，符合目前市場主流產(chǎn)品陣營；地塊方正，四面臨路，可塑性極強(qiáng)。,開始前，我們就基礎(chǔ)條件進(jìn)行梳理-客群論 剛改置業(yè)，品質(zhì)首選，體驗(yàn)優(yōu)先Quality is preferred,experience is preferred精英新婚家庭的置業(yè)首選，30-40歲之間家庭置換的選擇，他們風(fēng)華正茂，但拖家?guī)Э冢瑸榱撕⒆訛榱思彝ィ男哪钅畹南蛲玫木幼…h(huán)境，主力客群偏年輕化；地緣性客戶非常明顯，連鎖型購房效應(yīng)顯著，大品牌、好產(chǎn)品 的高性價(jià)比項(xiàng)4、目，將會伴隨著項(xiàng)目的好口碑一路高歌猛進(jìn)。,貳,，,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目位于北城新區(qū)東北板塊，屬于北城新區(qū)的核心地帶，周邊規(guī)劃的路網(wǎng)發(fā)達(dá)，多條道路直達(dá)市區(qū)，安喜大街貫穿整個(gè)規(guī)劃的南北，鏈接迎賓大道，直通主城區(qū)。東西走向，有學(xué)院路連接，項(xiàng)目東側(cè)緊鄰定州高速口，2分鐘即可進(jìn)入高速路；,蘇東坡大街,安喜大街,迎賓大道,安喜大街,迎賓大道,學(xué)院路,北中街,規(guī)劃路,裕民路,迎賓大道,第一層級,路網(wǎng)交通,第一層級,香江博士源,總司屯小學(xué),定州中學(xué),人民檢察院,博陵公園,萬達(dá)廣場,本案,新政府辦公大樓,武警醫(yī)院,新華中學(xué)北校區(qū),占據(jù)城市稀缺資源配套，緊鄰一中新校區(qū)，以及總投資18億，建筑面積16萬平方米的五館一中心5、，同時(shí)具備配建商業(yè)、酒店、醫(yī)院、社區(qū)幼兒園，自成一體，綜合體優(yōu)勢明顯。,水墨林居,眾春園,五館一中心,資源配套,定州一中,以地塊分布為原則，項(xiàng)目可分為三期，三個(gè)大地塊分離，但四面臨路，相鄰較近，原“國貨精品城”北臨學(xué)院路，南鄰迎賓大道，東側(cè)為安喜大街，西側(cè)為蘇東坡大街；原“潤澤尚城”位于國貨精品城東北對角方向，為住宅規(guī)劃凈地開發(fā)，東側(cè)鄰城市綠化水系，當(dāng)前周邊生活氛圍不高，當(dāng)前生活配套不成熟，短期之內(nèi)不利于與形成較大的生活圈。,西側(cè)區(qū)域,北側(cè)區(qū)域,東側(cè)區(qū)域,南側(cè)區(qū)域,第一層級,地塊四至,A,B,C,【開發(fā)挑戰(zhàn)】高售價(jià)：高地價(jià)倒逼高售價(jià)，需建立強(qiáng)勢價(jià)值體系，降低客戶對價(jià)格的抗性,【開發(fā)挑戰(zhàn)】目前發(fā)6、展中：斷頭路、無配套等外圍不利因素，需巧妙化解,【開發(fā)挑戰(zhàn)】板塊競爭嚴(yán)重，周邊高質(zhì)素項(xiàng)目及低價(jià)項(xiàng)目眾多，且品牌、位置、價(jià)格優(yōu)勢各有所長。,【開發(fā)挑戰(zhàn)】市場低迷，連年市場營銷局面艱難，需要通過差異化、主題化、打造特色城市綜合住區(qū)。,第一層級,開發(fā)挑戰(zhàn),開發(fā)背景依托城市東移北跨的城市發(fā)展背景；加速定州北城區(qū)宜居新城的發(fā)展建設(shè)；滿足周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口及城市改善型購房需求；區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域發(fā)展：積極推進(jìn)北跨產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)，全面推進(jìn)城市配套建設(shè)；交通通達(dá)性：地塊所在版塊路網(wǎng)密布，道路規(guī)劃寬綽合理，但多條主干路未全面延伸，通達(dá)性相對較差；開發(fā)熱度：隨著城市發(fā)展不斷外拓，東北板塊受到開發(fā)商追捧，吸引了本土實(shí)力房企和全國7、性品牌房企進(jìn)駐。地塊屬性大體量：綜合開發(fā)體量約100萬平方米，產(chǎn)品設(shè)計(jì)可作為城市綜合生活體進(jìn)行考慮，精準(zhǔn)覆蓋不同購房群體；分期開發(fā)：目前以A地塊為第一期進(jìn)行啟動(dòng)，首期約30萬平米，適宜打造精品改善型生活區(qū)。物業(yè)類型：容積率最高2.0，基本限高18層，產(chǎn)品設(shè)計(jì)偏向小高層+多層為主；地塊素質(zhì)：地塊分離，地形方正，分期開發(fā)，且包含教育及商業(yè)地塊，物業(yè)種類豐富，地塊基本為凈地狀態(tài)開發(fā)節(jié)奏快；,城市重點(diǎn)發(fā)展核心區(qū)域、在建配套齊全、臨市政府、新一中/五館一中心，容積率相對較低的大型體量城市生活區(qū)。,第一層級,本體小結(jié),本地房企聯(lián)合全國一線房企 Local housing enterprises unite8、 with national first-line housing enterprises 以本地房企的土地資源、政務(wù)資源以及市場資源等基礎(chǔ)，借勢一線房企的品牌影響及標(biāo)準(zhǔn)化模式，全方位提升項(xiàng)目的口碑保障品質(zhì)要求，通過品牌加持，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化、市場占有最大化以及利潤最大化。,第二層級,品牌助力,綠城中國丨理想生活綜合服務(wù)商Ideal life integrated service provider 綠城中國控股有限公司，1995年成立于杭州，是中國領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品開發(fā)及生活綜合服務(wù)供應(yīng)商，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)引領(lǐng)行業(yè)。歷經(jīng)28年的發(fā)展，綠城中國總資產(chǎn)規(guī)模超4800億元，凈資產(chǎn)近9009、億元，行業(yè)排名位列TOP10，“綠城”品牌價(jià)值906億元，并連續(xù)17年榮獲“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10”，連續(xù)18年榮獲“中國房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10”，連續(xù)10年榮獲“中國房地產(chǎn)顧客滿意度領(lǐng)先品牌”，多年榮獲“社會責(zé)任感企業(yè)”等殊榮。,第二層級,品牌助力,綠城管理集團(tuán) 綠城管理代建4.0，房地產(chǎn)問題解決專家 Real estate problem solving expert 綠城中國控股有限公司，是中國領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品開發(fā)及生活綜合服務(wù)供應(yīng)商，是典型的混合所有制企業(yè)，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)和服 務(wù)品質(zhì)引領(lǐng)行業(yè)，已連續(xù)15年榮膺“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10”。在綠城中國“輕10、重并舉”戰(zhàn)略發(fā)展導(dǎo)向下，綠城管理集團(tuán)作為綠城對外實(shí)施品牌輸出和管理輸出的主體，首先開創(chuàng)了“代建4.0”體系。通過多年不斷得探索與研究，致力于推動(dòng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的提升，并一舉成為中國規(guī)模最大、專業(yè)能力最強(qiáng)的房地產(chǎn)輕資產(chǎn)公司。,第二層級,品牌助力,綠城管理打造下的品牌增值影響力毋庸置疑，定州市場目前除碧桂園天境（基本售罄）之外，沒有一線房企，其 他多為外地開發(fā)商及本地開發(fā)商，定州本地客群品牌需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)未得到滿足。因此在目前品牌層面，對于定州的客群影響力而言，綠城加持必然為項(xiàng)目提供更強(qiáng)的生命力 Real estate problem solving expert,第二層級,品牌助力,一種身份 一種生活,人設(shè)11、既是一種“標(biāo)簽”，標(biāo)簽在我們生活中又無處不在,文藝青年,技術(shù)宅男,土豪,90后,佛系青年,話題終結(jié)者,鋼鐵直男,80后,油膩大叔,中年少女,女漢子,單身貴族,事物都有正反兩面，有人喜歡“標(biāo)簽”，有人不喜歡被“標(biāo)簽”比如“土豪”，真正的有錢人是不喜歡被別人說成土豪的但也有人喜歡被標(biāo)簽化，比如“文藝青年”“佛系青年”記住一個(gè)人，他給你的第一個(gè)印象就是他的標(biāo)簽：或許是職業(yè)、或許外表等等,不僅是人，城市和其實(shí)也存在著標(biāo)簽,上海：小資、時(shí)尚、特端著,北京：政權(quán)、歷史、特能說,長沙：湖南衛(wèi)視、美食、特愛玩,定州：千年古塔、定州燜子、手掰腸、眾春園,我們生活在一個(gè)標(biāo)簽化的時(shí)代,而因?yàn)橛羞@些標(biāo)簽消費(fèi)者/購房者12、會去選擇與他們有共性的品牌，房地產(chǎn)營銷更是如此比如以下,瀛源中山瑞府項(xiàng)目slogan：千年定州城 一席中山府VI顏色：中國紅+金黃色產(chǎn)品定位：新中式建筑風(fēng)格+蘇式園林設(shè)計(jì)風(fēng)格產(chǎn)品類型：花園洋房+府院產(chǎn)品系對位客群：改善客戶核心優(yōu)勢：產(chǎn)品、價(jià)格、規(guī)劃,第三層級,定位策略,瀛源中山瑞府項(xiàng)目slogan：千年定州城 一席中山府VI顏色：中國紅+金黃色產(chǎn)品定位：新中式建筑風(fēng)格+蘇式園林設(shè)計(jì)風(fēng)格產(chǎn)品類型：花園洋房+府院產(chǎn)品系對位客群：改善客戶核心優(yōu)勢：產(chǎn)品、價(jià)格、規(guī)劃,第三層級,定位策略,上東天譽(yù)項(xiàng)目slogan：一座城市的封面作品VI顏色：黑色+金色產(chǎn)品定位：大平層洋房+小高層對位客群：改善和剛需客戶13、核心優(yōu)勢：產(chǎn)品、品牌、規(guī)劃,第三層級,定位策略,清山正元府項(xiàng)目slogan：府開萬象 耀世綻放VI顏色：黃色、紅色產(chǎn)品定位：東方國風(fēng)府院對位客群：剛需客戶核心優(yōu)勢：產(chǎn)品、價(jià)格、品牌,第三層級,定位策略,愉景迎賓壹號項(xiàng)目slogan：閱遍世界 心歸定州VI顏色：寶石藍(lán)+金色產(chǎn)品定位：新亞州美學(xué)住區(qū)對位客群：改善客戶核心優(yōu)勢：地段、品牌、產(chǎn)品,第三層級,定位策略,標(biāo)簽即定位，定位就是項(xiàng)目的靈魂,不買房子的理由千千萬，買房子的理由只有一個(gè),THIS IS MY HOUSE,1、在品牌角逐的廝殺場，我們項(xiàng)目又哪些獨(dú)立的標(biāo)簽?zāi)荏@世一現(xiàn)？2、如何最大化利用品牌加持夯實(shí)項(xiàng)目賣點(diǎn)，并形成產(chǎn)品差異化的亮點(diǎn)？,回14、歸本案，思考2個(gè)問題：,第三層級,定位策略,第三層級,定位策略,壹講究的品牌：千億綠城，理想生活綜合服務(wù)商貳講究的景觀：外攬生態(tài)公園，內(nèi)享江南湖景叁講究的地段：迎賓中軸線，北城核心區(qū)肆講究的產(chǎn)品：國際一線產(chǎn)品設(shè)計(jì)，構(gòu)筑理想生活伍講究的配套：新區(qū)配套中心，咫尺萬達(dá)薈萃陸講究的服務(wù)：綠城園區(qū)生活服務(wù)，全生命周期陪伴柒講究的交通：雙主軸交匯，10分鐘雙城生活圈捌講究的圈層：一群高尖端品牌的追隨居者,生活八講,做講究的事。講究的人，,定位思考之：品牌高度綠城中國 致敬中山為城市創(chuàng)造美麗，品牌對話城市，綠城中國定州首子,定位思考之：形象高度30萬平米精奢住區(qū) 城市封面作品最佳的社區(qū)體量配置，地處迎賓大道15、定州城市門戶的位置,定位思考之：區(qū)位高度城市風(fēng)向 智享未來時(shí)代風(fēng)華 健康筑家,定位思考之：景觀高度湖景江南禮制 收藏一座四季的風(fēng)景,強(qiáng)化“公園家”生態(tài)宜居概念，從城市公園到項(xiàng)目公園，再到社區(qū)公園，打造定州生態(tài)宜居典范,定位思考之：配套高度文體新中心 大健康體系住區(qū),家庭對房子的生活需求，就是10中的“1”；生命對健康需求，也是10中的“1”；定州首座大健康主題社區(qū),因此在區(qū)域市場競品合圍的情況下，本案仍需努力突圍，擇機(jī)“上位”。近幾年開發(fā)的通病都是考慮創(chuàng)新、科技、設(shè)計(jì)，因此在創(chuàng)新的同時(shí)，往往忽略了居者對生活、對環(huán)境最初心追求靜心的自然風(fēng)光，舒心的居住環(huán)境綠城品牌+江南園林+健康住區(qū),我們有配套16、，大家也都在講配套、配套、配套,第三層級,定位策略,備選案名：翡翠中山 桂語江南,叁,，,形象體驗(yàn),生活有講究,閱讀有講究,學(xué)習(xí)有講究,聊天有講究,味蕾有講究,舒服有講究,從生活的吃喝玩樂開始打造一個(gè)有講究的生活美學(xué)館,有講究的體驗(yàn),打造定州首家會所博物館，以書咖+文化歷史博物館，并在會所中引入藝術(shù)展示性活動(dòng)，與新區(qū)的藝術(shù)氛圍融合。,新書簽售,光影藝術(shù)展,新銳畫展,讀書分享會,建議項(xiàng)目早期先將會所開放展示，直接植入網(wǎng)紅打開的熱門標(biāo)簽如呈明書店概念，以定州總店的形式，打造新型文藝范會所形式。定期的文藝活動(dòng)，如新銳畫展、光影藝術(shù)展、新書簽售、讀書分享會等，用參與性調(diào)動(dòng)項(xiàng)目的熱度。會所開放性與私享性17、共存，不同于其他住宅會所的不對外開放，項(xiàng)目會所因?yàn)槠洫?dú)具城市文化標(biāo)簽，將會吸納眾多人的駐足。,有講究的體驗(yàn),渠道誓師大會全面開動(dòng)蓄客動(dòng)作,綠城中國 致敬定州綠城中國品牌發(fā)布會活動(dòng),計(jì)劃時(shí)間：2023年4月活動(dòng)內(nèi)容：通過線上預(yù)熱、線下籌辦，舉行“綠城中國定州首秀”的發(fā)布會，發(fā)起品牌入市第一槍，全面輸出綠城中國的品牌影響以及定州的開發(fā)計(jì)劃，加速打開市場認(rèn)知度，制造市場熱點(diǎn)，引發(fā)客戶關(guān)注。,綠城春瀾江南首期工程奠基儀式,計(jì)劃時(shí)間：2023年5月活動(dòng)內(nèi)容：利用項(xiàng)目奠基節(jié)點(diǎn)，邀請本地房產(chǎn)從業(yè)者，地產(chǎn)界媒體、大V及品牌追隨者進(jìn)行參與，隆重邀請領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行站臺。通過奠基儀式進(jìn)一步推進(jìn)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)點(diǎn)，同時(shí)為營銷開18、局做好硬件條件的支撐，加強(qiáng)市場對項(xiàng)目的認(rèn)知與客戶的認(rèn)可。,綠城生活美學(xué)館華彩五月 曜世綻放,計(jì)劃時(shí)間：2023年5月活動(dòng)內(nèi)容：通過綠城生活美學(xué)館盛大開放，全面展示品牌體驗(yàn)，項(xiàng)目情況，從展示層面、服務(wù)層面等系統(tǒng)性夯實(shí)項(xiàng)目的品質(zhì)，不斷制造項(xiàng)目熱點(diǎn)。吸引客戶關(guān)注。,綠城春瀾江南五證齊全 盛大開盤,計(jì)劃時(shí)間：2023年10月活動(dòng)內(nèi)容：通過前期品牌入市、項(xiàng)目奠基、生活館開放等一系列的客戶積累儲備，在五證齊全之際，形成項(xiàng)目首開爆破，全面打開項(xiàng)目的銷售進(jìn)程，目標(biāo)形成“少推入市，首開即罄”的局面，制造產(chǎn)品饑餓。,綠城春瀾江南+陶藝 定州人陶藝不輸任何人,生活品鑒專場,綠城春瀾江南+烘焙 在林蔭下聞到巴黎的味道,生活品鑒專場,綠城春瀾江南+繪畫 院外書聲朗朗 院內(nèi)繪聲繪色,生活品鑒專場,講究點(diǎn)最后，,