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1、目 錄項目基本情況項目基本情況一市場分析及初步定位市場分析及初步定位二項目經濟測算項目經濟測算三 本案距淀山湖約1公里，青浦區(qū)政府約10公里，處于上海主城青浦區(qū)，毗鄰松江、嘉定和閔行，距上海核心普陀、靜安、長寧、徐匯四區(qū)約40公里。整體來看，周邊生態(tài)、景觀資源豐富，區(qū)域位置比較優(yōu)越，與核心區(qū)關系密切。3 本案位于上海主城青浦區(qū)，與上海核心區(qū)關系密切，車程40min左右；臨近淀山湖，景觀生態(tài)資源得天獨厚。外灘 約45KM青浦區(qū)政府 約10KM本案上海核心區(qū)項目基本情況項目區(qū)位4 淀山湖是上海最大的淡水湖泊，本案所屬區(qū)域定位為上海市的生態(tài)示范區(qū)、水鄉(xiāng)文化區(qū)和慢生活休閑度假區(qū)，同時也是青浦新城的濱湖2、片區(qū)，周邊文旅、康養(yǎng)、休閑、運動等資源豐富，投資發(fā)展?jié)摿薮蟆１景柑幱诒辈亢^(qū)片的環(huán)淀山湖生態(tài)帶、青浦新城朱家角組團內的濱湖片區(qū)，功能定位為休閑旅游、商務會議、生態(tài)居住為主。項目基本情況區(qū)域分析5本案緊鄰區(qū)域主干道，周邊路網成熟，出行便利，另距地鐵17號線東方綠舟站和朱家角站約3.5公里，方便與2號線和13號線實現換乘，距滬渝高速收費站約4.5公里，核心城區(qū)均可快速到達。本案周邊路網通達，臨近高速、地鐵等綜合交通，可與周邊三區(qū)及核心四區(qū)實現快速互通。項目基本情況周邊交通17號線東方綠舟站本案17號線朱家角站滬渝高速收費站6本案3公里左右主要依托鎮(zhèn)區(qū)配套，6公里內各項配套較為完善，項目周邊有朱家3、角古鎮(zhèn)、東方綠洲、旭寶高爾夫俱樂部等多個景點，文化旅游、休閑運動資源非常豐富，基礎生活配套逐步成型，兼具一居和旅居屬性。本案青浦實驗中學泰安幼兒園朱家角人民醫(yī)院太陽花幼兒園青浦實驗小學萬達廣場大拇指廣場（在建）3公里區(qū)域復旦大學附屬中學青浦分校5-6公里區(qū)域旭寶高爾夫俱樂部蔡浜半島風景區(qū)上海大觀園大蓮湖濕地朱家角古鎮(zhèn)東方綠舟本案4公里區(qū)域8-13公里區(qū)域朱家角鎮(zhèn)政府項目基本情況周邊配套7規(guī)劃指標容積率0.644綠地率35%建筑密度15.6%用地面積311430.3計容總建筑面積200636.7用地性質住宅限低/限高16米項目現狀凈地，內部有多條河流1、右圖綠色部分為地塊范圍；2、項目對價：254、.6億。項目基本情況控規(guī)指標9 本案位于淀山湖景區(qū)范圍，基礎配套相對完善，綜合交通便利，與上海核心區(qū)關系密切；本案距淀山湖僅1公里，同處于上海生態(tài)示范區(qū)和青浦新城濱湖片區(qū)內，周邊文化旅游，休閑運用等資源豐富，區(qū)域功能定位為休閑旅游、商務會議、生態(tài)居住為主；地塊為稀缺的低容積率住宅用地，內部河流交錯，先天條件良好，適合打造高品質、低密度的住宅產品。整體來看，項目區(qū)域位置比較優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，資源稟賦，具備打造高端改善社區(qū)的先天條件，發(fā)展前景可期。項目基本情況小結目 錄項目基本情況項目基本情況一市場分析及初步定位市場分析及初步定位二項目經濟測算項目經濟測算三11限購：本地戶口單身限購1套，以家庭為單5、位限購2套；外地戶口單身不允許買房，須繳五年社保或納稅，且以家庭為單位限購1套。限貸：首套房首付3.5成，有貸款記錄首付7成。限價：參考周邊同類產品進行備案。限售：新建商品房限售5年，二手房不限售。交付標準：無精裝要求。車位銷售：交付后。預售條件：多層形象進度須封頂；投入開發(fā)建設的資金應達到工程建設總投資的四分之一以上。市場初步分析政策環(huán)境12 克爾瑞數據顯示，朱家角鎮(zhèn)近5年內，無容積率1.0以內的宅地供求記錄；2019年-2020年成交住宅用地樓面價在14000-18670元/，2021年11月份，上海市第三批集中供地中，朱家角兩宗住宅用地起拍價為17500元/。初步判斷，朱家角容積率1.06、內的宅地非常稀缺，本案具有一定土地紅利。朱家角2021年第三批集中供地情況地塊名稱用地性質 用地規(guī)模 容積率樓面價/起拍價競得單位獲取時間淀園路D06-01地塊（大名城映湖）住宅500001.2518669元/上海大名城 2020年6月淀園路D08B-01地塊（中環(huán)境秋月）住宅386661.2514004元/上海中環(huán)2019年7月淀園路D08A-01（中環(huán)湖濱壹號）住宅313331.2514004元/杭州至高2019年7月港周路D09-01地塊住宅503541.2517500元/港周路D13-03A地塊住宅242181.2517500元/市場初步分析土地情況港周路西側D09-01地塊約3KM本7、案港周路西側D13-03A地塊約3.5KM淀園路D06-01地塊約3KM淀園路D08B-01地塊約2.7KM淀園路D08A-01約2.5KM未成交地塊成交地塊13淀山湖景區(qū)主要承接青浦、閔行、嘉定和松江等地以改善置業(yè)或周末居住為目的常住客群，少量核心區(qū)投資或旅居客群。周邊項目都是以低密產品為主，別墅、疊墅、洋房都是以中小戶型為主流，目前本案周邊競品多處于銷售中后期，短期內無新項目入市，待本案入市時，競爭壓力較小，市場機會明顯。周邊競品以聯排、合院、疊墅和洋房，贈送地下室、精裝交付居多，裝標在2000-3000元/之間。洋房面積90-120居多，疊墅面積120-140居多，聯排合院產品面積多在18、20-180之間。聯排、合院產品價格在4.6-5.3萬/之間，洋房價格在3.5-3.9萬/之間，疊墅價格4.2萬/居多，2021年主流項目月均去化在80-90套。璟雲里大名城映湖金地水悅堂中環(huán)湖濱壹號本案中環(huán)境秋月市場初步分析競品分布周邊樓盤銷售表現項目名稱開盤時間容積率物業(yè)類型面積區(qū)間（）銷售均價（萬/）裝修 標準（元/）去化速度中環(huán)境秋月2021年1月1.25合院疊拼洋房合院135疊拼90-135洋房75-120合院5.3疊拼4.2洋房3.82000-3000洋房2021年去化585套，別墅去化343套，月均近80套湖濱一號2020年12月1.0洋房903.5報價6000316套房源基本于9、2021年上半年售罄，月均去化54套左右大名城映湖2021年7月1.25洋房洋房90-1233.92500-30002021年7-12月份去化480套，月均80套璟雲里2020年8月0.5合院疊拼洋房合院120-390疊拼120-145洋房62-120合院4.6-5疊拼4洋房3.630002020年8開盤，約五百套左右洋房，六百套左右疊墅和合院，2021年8月基本售罄。月均去化90套。中駿雍景灣2016年12月1.01聯排聯排100-1804.3毛坯項目處于尾盤階段，2021年前三季度去化125套8億，月均去化15套金地水悅堂2018年12月1.25疊墅聯排疊墅120-130聯排120-17510、疊墅4.2聯排52000項目處于尾盤階段，2021年成交218套12億，月均去化18套中駿雍景灣2、售價建議：結合當前區(qū)域市場表現、未來市場機遇、綠城品牌及產品10-15%的溢價能力，預計本案空墅49000元/，疊墅47000元/，車位20萬元/個，裝修成本3000元/。1、產品建議：結合地塊指標、自然環(huán)境、政策限制，以及競品情況，本案適合打造低密度純墅區(qū)，規(guī)劃綠城特有的中式空墅和疊墅產品，依托綠城強大的品牌影響力、優(yōu)秀的產品營造力，以及綠城完善的園區(qū)服務體系，提升項目價值。本案產品意向產品類型戶型面積面積占比空墅12050%疊墅14050%市場初步分析定位及售價 得益于建筑間距的增加，首層的11、院墅比可超過1，較傳統(tǒng)中式合院項目優(yōu)勢明顯。為保證二層及以上院落營造出庭院而不是露臺的氛圍，在戶型設計上通過大幅的收退來保證庭院的尺度。同時在二三層通過框景圍墻的做法打造出私密空間的領域感。空墅產品市場初步分析 初步產品意向 為了避免戶與戶之間的視線干擾，我們將中式院墻這一元素引入空中庭院，在院墻上設置花窗以及條形窗景洞口，既保證了視線的遮擋同時也豐富了建筑的立面?？帐a品市場初步分析 初步產品意向4層現代風格疊墅產品市場初步分析初步產品意向4層中式風格疊墅產品市場初步分析初步產品意向目 錄項目基本情況項目基本情況一市場分析及初步定位市場分析及初步定位二項目經濟測算項目經濟測算三 根據初步產品12、建議及項目規(guī)劃條件，初排方案如下：項目經濟測算規(guī)劃強排（住宅用地）用地面積（公頃）計容建筑面積 可售面積戶數不可售地下面積地上面積小計容積率地下車庫面積地下儲藏室地上住宅面積小計配套用房合計31.14947192006582953770.644631973152219896929368814981662空墅17.34545241040581585820.603713517389103154157678860886疊拼13.8040194966001367940.70260621413395815136009639776項目經濟測算開發(fā)節(jié)奏序號主要節(jié)點一期（10.14萬）二期（10.05萬）三期13、（9.94萬）1土地獲取已獲取已獲取已獲取2代建合同簽署2022年3月10日3獲取規(guī)劃建筑設計方案批復（方案批復）2022年4月19日2023年3月15日2023年12月10日4獲得建筑工程施工許可證（施工證）2022年5月11日2023年5月14日2024年3月9日5正式開工（開工）2022年5月12日2023年5月15日2024年3月10日6施工圖版目標成本審批完成（目標成本）2022年9月14日2023年10月1日2024年8月7日7同一交付單元完成正負零以下結構工程2023年1月7日2024年2月9日2024年12月5日8銷售展示中心開放（售樓處開放）2022年10月19日-9首個樣板14、房/區(qū)開放（樣板區(qū)開放）2022年10月19日2023年10月31日2024年9月6日10預售許可證取得（預售證）2022年10月22日2023年11月8日2024年9月14日11項目開盤（首次）2022年10月29日2023年11月15日2024年9月21日12同一交付單元整體結構工程結頂（主體結頂）2023年8月5日2024年10月16日2025年10月11日13竣工備案完成（竣備）2025年4月15日2026年1月19日2027年4月24日14同一交付單元項目交付（交付）2025年5月30日2026年4月30日2027年6月30日15開發(fā)周期3.3年3.2年3.5年 根據對項目的初步研判15、，結合項目建設體量，項目暫按三期開發(fā)建設，具體開發(fā)體量及節(jié)奏如下：項目經濟測算測算口徑說明土地費用：土地成本按照原始地價3.76億元計入，契稅按照3%，大市政配套費按照470元/（上海市規(guī)定容積率低于0.8的項目大市政配套費按照容積率0.8收?。磺捌谫M用：設計費參照綠城同類項目相關費用標準計入，規(guī)費參照項目所在地收費標準計入；工程成本：綜合考慮項目所在地產品營造成本水平，同時參照綠城同類項目成本標準；暫按精裝修交付標準計入，精裝標準暫按3000元/；銷售價格：空墅49000元/，疊墅47000元/，車位20萬元/個；資金成本：資金成本經測算約2.6億元。收購股權資金15億考慮引入外部融資，按16、照借款年化12%考慮，預計15個月股東投入回正；另考慮在項目首期施工證領取后辦理開發(fā)貸，額度10億元（按首期前期費用加工程款投入額度計算），1年期，資金成本暫按8%/年；開盤前資金需求峰值為27.1元，主要包括收購資金25.6億、大市政配套及契稅0.55億，前期費用1835萬元、工程款3541萬元、期間費用等3812萬元；期間費用：管理費用暫按銷售收入0.7%、銷售費用按銷售收入的1.5%；代建服務費：按照綠城管理集團收費標準計入；稅費口徑：土地增值稅按照清算口徑進行測算。因該宗土地獲取時間較早、土地成本相對較低，且前期利息票據無法在土增稅前全額扣除（資本化利息只能抵扣開發(fā)成本的5%），造成土17、增稅額度較大，按照正常測算口徑預估土增稅需繳納近20億元，對項目整體盈利能力影響較大。根據同類項目開發(fā)經驗，為合理降低土增稅稅負，本次測算相關產品考慮精裝修交付，同時在土增稅抵扣中將整體建安成本合理增加（增加扣除約30%），根據上述稅籌口徑土增稅減少近5.0億元。另根據現有資料項目土地獲取至今已發(fā)有票資金成本9.25億元，本次測算在所得稅核算中進行了全額抵扣；其他：截止目前項目原始土地款已繳納?；谏鲜隹趶?，經初步估算分析，預計可售部分銷售收入為99.24億元，項目整體凈利潤為34.71億元（含受償債權土地款），凈利潤率為38.12%，扣除股轉投入后項目整體凈利潤為9.11億元，凈利潤率10.18、00%。具體分析如下：指標業(yè)態(tài)名稱疊拼別墅疊拼別墅地下車位合計業(yè)態(tài)屬性可售可售可售產品檔次住宅-空墅住宅-疊拼車位 工程項目總額(萬元)不含稅總額(萬元)稅額(萬元)建筑單方（元/m2）可售單方（元/m2）總額(萬元)不含稅總額(萬元)稅額(萬元)建筑單方（元/m2）可售單方（元/m2）總額(萬元)不含稅總額(萬元)稅額(萬元)建筑單方（元/m2）總額(萬元)不含稅總額(萬元)稅額(萬元)建筑單方（元/m2）可售單方（元/m2）1土地費用27836261071729229226982298221606137620752399000050818477123105172025542前期費用592719、574218548857551795022157468540234622875937113452130504024556763工程成本11967510972299539854116029506787163790485859922284012603223684494243142222917202268232122204資本化利息1348013480011101307125201252001131130700002600026000088013075開發(fā)間接費用22191210461144182721511977118751102017852063157914978125043540412952220、4514742188直接成本小計1891081760961301215571183331555191450621045714045162313232529816250951153769523509742597812762189456期間費用8902890207338637932793207168286336330100174671746705918787增值稅及附加32968395329014271531963062236722695027653196000063590762655964215331968土地增值稅791147911406514766973485734850663676690021、00152599152599051667669所得稅前完全成本3100922680654202725533300612675582301513740724162279243295830449250952156106075286658194320672306899總收入50579146402841763416474903345066741345637211406994703535960329912969569099241791047481943335984987810稅前利潤 195963 183305 2542 3818100 12所得稅 37430 34266 635 72332 13稅后凈22、利 158533 149039 1906 309478 14 凈利潤率 34.16%36.05%5.78%33.99%15收購對價前凈利潤（含受償債權土地款3.76億元）34708816收購對價前凈利率（含受償債權土地款3.76億元）38.12%17扣除收購對價256000萬元后凈利潤9108818扣除收購對價256000萬元后凈利潤率10.00%項目經濟測算盈利能力測算項目經濟測算售價敏感分析空墅售價（元/）疊墅售價（元/）凈利潤（萬元）凈利潤率（%）備注4800046000838109.39%4850046500874499.70%49000470009108810.00%基準測算495023、0475009472710.30%50000480009836510.59%為便于投資決策，基于上述測算口徑，對空墅及疊墅產品的售價進行了敏感分析，敏感幅度按照500元/。具體分析如下：項目經濟測算現金流量表項目 合計2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年期初余額 -8,237 15,423 176,187 288,950 245,420 23,797 4,434 銷售回款 991,745 132,000 291,920 336,490 194,043 37,292 -減：土地費用支出 269,208 269,208 -前期費用支出 13,450 2,24、418 3,413 3,107 1,672 1,915 925 -工程款支出 243,142 6,958 21,189 45,555 54,834 56,373 34,437 19,363 4,433 銷售費用 14,886 1,980 4,379 5,047 3,480 -項目管理費用 6,451 922 1,106 1,106 1,106 1,106 1,106 -代建服務費用 39,670 1,500 11,325 14,460 7,813 2,112 2,460 -外部利息支出 8,000 4,000 4,000 -股東利息凈支出 18,000 -18,000 -增值稅金及附加 63,25、590 3,143 8,987 11,475 6,200 1,676 32,109 -土地增值稅 152,599 1,856 5,307 6,776 3,661 990 134,009 -所得稅 72,332 -3,378 32,542 3,185 16,650 16,577 -項目資金凈流入 91,088 -159,984 210,837 216,422 112,763 -43,530 -221,623 -19,363 -4,433項目資金累計余額 貸款新增(開發(fā)貸）100,000 100,000 -減：償還貸款 100,000 -100,000 -開發(fā)貸款余額 -100,000 -貸款余額26、 -100,000 -貸款凈流入 -100,000 -100,000 -股東投入 613,881 277,766 92,147 243,968 -股東收回 -613,881 -209,545 -195,798 -208,538 -股東投入 -68,220 -103,651 35,430 -當期現金凈流量 91,088 8,237 7,186 251,852 112,763 -43,530 -221,623 -19,363 -4,433利潤分配 91,088 -91,088 -期末余額 -0 8,237 15,423 176,187 288,950 245,420 23,797 4,434 -027、投資收益分析 綜合同類項目的操盤經驗，結合區(qū)域及項目現狀，對本項目開發(fā)計劃、銷售計劃及資金使用計劃進行了初步策劃。按照上述開發(fā)計劃，完成了銷售計劃及現金流的初步測算，兩種不同收購方案投資收益分析數據如下：指標方案說明項目總建筑面積（）3012541、資金需求峰值：開盤前資金需求峰值為27.1億元（主要包括收購資金25.6億、大市政配套費及契稅0.55億，前期費用1835萬元、工程款3541萬元、期間費用等3812萬元），考慮收購資金15億元及開盤前啟動資金1.5億元以外部借款投入，資金成本暫按12%/年。2、對外融資計劃：首期施工證獲取后，以土地抵押對外融資10億元，1年期，資金成本暫按8%/28、年。3、歸還股東投入：按照25.6億對價收購100%股權及開盤前啟動資金1.5億合計27.1億元，預計在2023年5月底前可回正，資金占用約15個月。4、外部股東投資收益：外部股東收購項目70%股權支付15億元，開盤前啟動資金投入1億元，合計16億元，預計在2023年5月底前可回正，可分配凈利潤6.37億元，股東自有資金回報率40%。項目總投資額（萬元）901329項目總貨值（萬元）992417項目凈利潤（萬元）91088凈利潤率（%）10.00%對外融資總額（萬元）100000股東現金流回正時間2023年5月底前外部股東自有資金回報率（%）40%項目經濟測算投資收益分析 經初步對項目研判及測29、算分析，項目預估貨值約99.24億元，在適當考慮稅籌措施情況下項目整體凈利潤約9.11億元，凈利潤率為10.00%。結合周邊同類項目年度銷售去化情況，隨著綠城品牌加持及優(yōu)勢產品的呈現，項目打開銷售后完全能夠實現年均25-30億元銷售收入，同時根據上述開發(fā)思路測算分析，項目開盤后6-8個月即可實現股東資金回正，土增稅清算前有3-4個年度項目盈余資金超20億元，為項目公司開拓新項目提供強有力現金流保障。項目對價25.6億元，目前江蘇*集團已簽訂收購協議，已支付3.5億元首付款，持項目公司30%股權，同時天江蘇*集團可籌措7.0億元資金用于項目收購；綠城*負責引進外部股東及資金機構，外部股東持70%股權，需整體籌/融資15.1億元。