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1、標桿房企工期管理2工期目標如何落地1制定標準工期三大維度目錄CONTENTS01制定標準工期三大維度1.制定標準工期三大維度標準工期建立在各項工作標準化的基礎上，對以往的項目實施經驗進行歸納總結，所形成的一套標準。不同的房企，由于所處階段不同，以及內部標準制度完善程度不同，制定標準工期的依據也有差別。不過，以下幾個因素，是在制定標準工期時需要考慮的。（1）拿地模式影響開工前的工期（2）不同類別的產品對應不同工期（3）不同施工方式對應不同工期標準u按照項目開發流程，標準工期涵蓋幾個階段：拿地至開工的標準周期、拿地至具備開盤條件的標準周期、開工至竣工的標準周期、竣工到入伙的標準周期。每個周期里面，2、又可進一步細分。u從拿地到開工這一階段的用時長短，取決于前置工作的開展程度。而不同的拿地模式，決定了前置工作開展的便利度，進而影響了拿地到開工所花費的時間，影響總工期長短。u當前房企拿地模式主要有三類：招拍掛、收并購、勾地。這三種方式獲得的土地，從拿地到開工的周期通常為勾地收并購招拍掛。拿地模式影響開工前的工期拿地模式影響開工前的工期勾地模式由于在獲取地塊之前，項目方案已提前跟政府充分溝通，雙方對項目的進度、功能等達成一致，摘地時設計方案已完成，可以立即進入報批報建環節，辦證也會快很多，拿地到開工的周期明顯縮短。有些勾地的項目甚至拿地即開工。右邊是某top10房企拿地至首開階段的標準工期，其中3、，勾地及收并購模式下，標準工期為2個月開工，5個月開盤；拿地模式影響開工前的工期收并購模式較為復雜，但在協議簽署階段，可以完成大部分設計前置工作。土地獲取之后，設計的周期不會太長，從拿地到開工的進度也比較快。招拍掛模式下，摘地到開工的時間一般更長些。土地信息公布至摘牌需30-35天，摘地之后，先進入設計環節，繼而才是報批報建環節。招拍掛模式下，標準工期為4個月開工，7個月開盤。在制定標準工期的時候，首先要考慮所涉及的拿地模式。如果拿地多樣化，卻用同一套工期標準，也是不現實的做法。不同類別的產品對應不同工期l 標準工期建立在標準產品的基礎上。這幾年頭部房企紛紛對旗下產品進行梳理，形成一條條標準的4、產品線。l 最早將產品標準化做到極致的是萬科。以戶型為例，曾經，萬科在深圳出售的幾個項目只有三種標準戶型。萬科建了一個售樓處，同時供三四個項目共用。l 產品定型之后，0以上的工程高度標準化，對應的，項目工期也更容易實現標準化。l 以萬科為例，萬科的標準工期包括幾個部分：土方及基坑支護、基礎結構施工、地下結構施工（至出正負零）、地上結構（結構封頂）、主體結構封頂至外裝飾工程完工外架落完、毛坯房落完外架至完成交付、精裝修工期。l 其中，土方及基坑部分，考慮到樁基礎、土方及支護工程受地質影響，工期難以統一，各項目可根據實際情況將工期設置在30-120天內。基礎結構施工及主體結構，則按照別墅、多層、小5、高層、高層、超高層進行劃分。同時，針對各地限制條件，工期也有一定的調整。以基礎墊層砼施工至出正負零部分的標準工期為例，深圳區域及上海區域的分別如下：不同類別的產品對應不同工期不同類別的產品對應不同工期l有的房企還進一步細化，采用集團標準化產品設計的是一套標準工期；采用新的產品設計的，則對應另一套標準工期。l例如藍光規定，采用復制方案的銷售中心及景觀，總施工工期為93天；采用新設計的，施工工期可延長至119天。亮相標準工期計算模型3、不同施工方式對應不同工期標準采用的施工工藝或施工技術不同，對項目整體工期也有一定影響。例如主體、砌筑和內裝采用穿插施工，整體工期可比傳統施工縮短。再如樁基形式、建筑6、主體結構形式，都可造成工期差異化。在制定標準工期時，須作為考慮因素。下面是龍湖的工期計算表。其劃分出了三種地基處理方式，以及框架和框剪兩種主體結構形式下各自的工期標準。02工工期期目目標標如如何何落落地地2.工期設置合理，標準才能落地l 標準工期是理想狀態下的工期。正如俗話所說的，理想很豐滿，現實往往很骨感。在實際落地過程中，常常計劃趕不上變化，出現工期延誤、工期松緊不均等情況。l 合理的工期，是公司內部的標準化工作項，疊加地域差異化工作項，以及特殊增加工期項，所得出來的最終成果。1.設置工期上下浮動限值2.充分結合當地的審批條件3.內外部配套條件必須到位4.外部不可控因素造成附加工期1、設置7、工期上下浮動限值l 制定標準化工期的主要目的，是將工程建造速度控制在合理范圍內，防止一線過度搶工，或者窩工怠工。l 例如，萬科規定，在采取相應技術措施的情況下，實際工期可適當進行調整，但如果計劃工期或實際工期比標準工期縮短了10%以上，集團就會重點關注，當季第三方質量評估會出示紅牌警告，并將風險評估等級升級。l 有房企則規定，當工期壓縮量大于定額工期的25%，或有可能造成工程趕工費、措施費大量上漲時，項目公司應組織集團相關職能部門召開專題會審議。l 當然，工期延誤也有處理措施，如以亮紅燈的方式進行節點預警。延誤超過一定期限，啟動相應的處罰及補救措施。例如碧桂園規定，里程碑節點被亮黃燈（延遲時間8、在3天及以內）或紅燈（延遲時間超過3天）警告，由區域總裁牽頭組織區域各方資源（必要情況下，可以尋求集團的資源支持）確保延誤節點盡快完成。項目開發的工期，主要涉及四條線，設計線、工程線、報建線、招采線。其中，差異最大，不確定性最高的是報建線。各地審批流程、審批效率迥異，獲批及取證的周期也有出入。藍光在其工期標準文件中，曾對重慶、北京、杭州、云南、青島、長沙、武漢等地的報規報建流程進行總結梳理，并制定了這幾個地區報規報建線的標準工期。例如重慶地區，以收到報規方案文本為起點，到取得蓋章總平圖工期為32天；以取得規劃方案審查批復為起點，到獲取施工許可證工期為44天；2、充分結合當地的審批條件2、充分結9、合當地的審批條件北京地區，以收到報規方案文本為起點，取得規劃意見復函工期為35天，比重慶多3天；同樣以取得規劃意見復函為起點，到取得施工許可證工期需要62天，足足比重慶地區多出半個月有余。l 項目開發過程是資源高度整合的過程。房企內部各職能線的配合度，外部供應商以及材料設備是否及時到位等等，都影響到最終工期實現。l 比如住宅拿地后3個月內要出施工圖。需要哪些前置條件？不同業務線之間如何協調？這就涉及到各職能線之間的職權分配，以及績效考核指標。l 再如，如何通過合理的工序搭接，讓標準工期得以實現？在編制工期標準時應同步說明。3.內外部配套條件必須到位l萬科在編制標準工期時，對于主體與砌筑、砌筑抹10、灰之間的工序搭接，同步做了詳細的描述。l以33層的建筑為例，簡單概括：1.砌筑開始介入時間為主體7層；2.砌筑完成17層的時候抹灰開始流水；3.外墻涂料最早開始時間為外墻抹灰完成14天（養護7天，干燥7天），涂料施工一層3天。l再如外部因素，例如總包進場時間也需要考慮。龍湖的規定，如果總包單位不能在樁基、土方施工期間提前進場，則增加15天的施工準備期。4.外部不可控因素造成附加工期在工程建造過程，存在很多“意外情況”干擾正常施工的進行。在制定工期標準時，應盡可能的規范這些“不可預見”因素，讓工期合理化。比如南方地區夏季施工可能遇到臺風暴雨天氣，一般年份中臺風影響會有幾次？影響時長多長？再如工期跨越春節，需要預留幾天的停工期？北方有凍土期，如何通過開工時間規范，避開凍土期對地下工程的影響？等等。諸如此類的問題，在合理工期設置里面，都應有一定的彈性空間。單擊此處添加副標題內容T H A N K S