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1、全生命周期的開發流程,房地產開發是從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為+物業管理的運營過程，在這個過程中有無數的關檻與流程，今天一并分享給大家.,本期分享要點,01土地一級開發（生地熟地）,獲取土地三種方式：,一、土地一級開發模式,二、土地一級開發內容,三、一級土地開發運作流程,02前期投資分析階段,前期投資分析就是對項目所在地區和區域進行調查，決定項目的可操作性、投資收益等。,一、項目初步可行性調查,二、項目投資分析及其作用,03獲取開發土地階段,獲取土地有三種方式：從政府出讓獲取開發土地、其他企業轉讓獲取土地、與其他企業合作獲取開發土地。,土地取得方式,土地取得2、方式：招標,土地取得方式：拍賣,拍賣是指在指定的時間、公共場合，在主持人的主持下，通過公開競價而定價的方式買賣土地使用權的行為。,土地取得方式：掛牌,土地轉讓（收購）,舊城改造變更宗地地籍調查,地籍管理:是指國家為取得有關地籍資料和為全面研究土地的權屬、自然和經濟狀況而采取的以地籍調查（測量）、土地登記、土地統計和土地分等定級等為主要內容的國家措施。,04可行性研究與立項階段,房地產項目的可行性研究是為了實現項目決策的科學化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發的經濟效益、社會效益和環境效益，編寫可行性研究報告，為項目的策劃與開發工作做準備。,（一）可行性研究的內容,（二）可行性研究的作用,3、對項目的批準文件,立項階段各部門職責：,05規劃及建設的報批階段,房地產項目的建設規劃分為：施工前準備階段、項目施工階段、項目竣工驗收階段，貫穿整個房地產的開發與建設。,1、施工前準備階段,2、項目施工階段,3、項目竣工驗收階段,五證之一：建設用地規劃許可證,五證之二：國有土地使用權證,五證之三：建設工程規劃許可證,五證之四：建設工程施工許可證,五證之五：商品房預售許可證,06銷售階段,商品房的銷售，分為現房和期房，兩者釋義不同，銷售所具備的條件有所不同。,商品房銷售的注意事項,企業視角的銷售關鍵節點控制,企業視角的銷售關鍵節點控制,07物業管理,一、物業管理法律程序,二、物業管理階段的相關稅費,房地產項目成本構成,房地產項目成本構成,房地產項目成本構成,房地產項目成本構成,房地產項目成本構成,房地產項目成本構成,房地產項目成本構成,