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1、高地價下的規劃策略 2016年成都房地產 20152016年，成都地王頻出，地價上漲！藍光清波項目藍光清波項目 樓面價樓面價8000元元/平米平米 陽光城武侯項目陽光城武侯項目 樓面價樓面價9600元元/平米平米 郎基中和項目郎基中和項目 樓面價樓面價7350元元/平米平米 新希望東大街項目樓新希望東大街項目樓面價面價9500元元/平米平米 恒大小龍橋項目恒大小龍橋項目 樓面價樓面價10550元元/平米平米 朗詩百仁社區項目朗詩百仁社區項目 樓面價樓面價12000元元/平米平米 20152016年，成本價高于周邊競品樓盤售價！面粉貴過面包 青羊區清波村青羊區清波村3838畝畝 錦江區花果村錦江2、區花果村4545畝畝 成華區小龍橋路成華區小龍橋路2424畝畝 青羊區百仁社區青羊區百仁社區4747畝畝 樓面價7310元/樓面價8000元/樓面價10550元/樓面價12000元/周邊售價9000元/周邊售價9000元/周邊售價11000元/周邊售價10000元/溢價率103.04%溢價率122.22%溢價率109.95%溢價率126.40%如何突破價格天花板？高地價下的利潤擠壓 家庭對居住要求的改變 求變 升級！“改善產品”的基礎 是建立在對更多客戶的理解和對未來趨勢的預判 資源 品質 客戶核心述求 中泰設計成都改善型原創研發項目（20152016）德商御府天驕 融創中壩項目 藍光公園悅府3、 保利國賓首府 北大資源頤和翡翠府 新希望錦官閣 保利學府城 領地錦巷蘭臺 合能楓丹鉑麓 變化 規劃層面 產品層面 形象層面 營銷層面 具體體現 品質 資源 已呈現 請期待 請期待 建立總圖研發的經濟模型 價高者得轉為資源共享 高低配的策略品質不貨值的平衡 商業用地的住宅策略 CHAPTER 01CHAPTER 01 建立總圖研發的經濟模型 建立總圖研發的經濟模型市場研究 設計基于市場的理性研究和分析，同時擁有自己的客研團隊，掌握客戶一線需求。建立總圖研發的經濟模型 在密度較緊張的前提下，如何 用足容積率不合理分配密度,使貨值最高？出量的高層VS出貨值的別墅不商業？設:高層基底=x（30層ma4、x）別墅不商業基底=y（2.5層）x+y=總基底面積 30 x+2.5y=計容面積 由此可知：x=？y=？在高層空間內 用足空間高度 得到高層不低層覆蓋率分配的 理想值！在低層空間內 覆蓋率的貨值比對 雙拼獨棟商業聯排底商高層住宅 如何平衡 業態 類別 單價 覆蓋率單價 獨棟商業（3F）一層 5 9.50 二層 3 三層 1.5 高層底商（2F）底商一層 4.5 7 底商二層 2.5 高層住宅（2F）平層高層 1 2 躍層高層 1.3 2.6 別墅（2.5F）雙拼+邊套別墅 4.5 11.25 聯排別墅 3.5 8.75“如何做指標”？a.用地的分配 b.產品的組合 c.溢價的考慮 建立總圖研5、發的經濟模型多方案貨值對比 建立總圖研發的經濟模型多方案貨值對比 建立總圖研發的經濟模型多方案貨值對比 低密賣高端，賣花園，貨值最大化 高層賣品質，賣資源，去化最快化 CHAPTER 02CHAPTER 02 價高者得轉為資源共享 常規的設計思路中 高一級的業態 擁有更好的景觀資源 公園用地 價高者得轉為資源共享 價高者得轉為資源共享 低層產品不公園相鄰 然而對產品溢價提升丌明顯，高層受城市噪音影響。城市型別墅具有價格天花板 價高者得轉為資源共享 低層區域 商業區域 高層布局在西側，面臨公園用地 別墅山墻相對城市道路 別墅享受內部庭院景觀 高層享受西側公園景觀 高層區域 價高者得轉為資源共享 6、低層產品 高層產品 低層以城市稀缺性，高贈送，獲得較高溢價，高層雙公園，丌臨主干道 CHAPTER 03CHAPTER 03 高低配的策略品質不貨值的平衡 品質/價值/貨值 三者之間的平衡 用地性質：二類居住用地 凈用地面積：87.7畝 容積率：2.55 建筑密度：20%航空限高：150米 商業兼容比例：10%高低配的策略品質不貨值的平衡 全高層方案 全高層方案，提升高層品質溢價（但是價格有天花板）高低配的策略品質不貨值的平衡 高低配方案 高低配方案，高低層組團相對獨立（低密產品增加溢價）高低配的策略品質不貨值的平衡 高層組團不低層組團用地均衡性較好，居住品質得到保證。別墅貨值最大化 疊拼：17、8328 聯排：10200 共計：28528 低層用地：44畝 高層用地：43畝 高低配的策略品質不貨值的平衡 高低區相對獨立，分區合理；高層梯戶比低（T2+T3+T4)，臨路戶型少。低密主打大面寬聯排，超越競品；貨值高，贈送高，南花園進深8.4米。高低配的策略品質不貨值的平衡 高低配的策略品質不貨值的平衡 高低區相對獨立，高層有品質，低密有貨值。CHAPTER 04CHAPTER 04 商業用地的住宅策略 項目位于萬安鎮麓山大道以南，沈陽路以北，新成仁路以東，交通便捷，距市區及雙流國際機場僅16公里，距天府大道約3公里。項目占地共計408.1613畝。18#-b地塊 18#-c地塊 66.08、459畝 81.2274畝 93.6431畝 116.2895畝 19#-a地塊 19#-b地塊 沈沈 陽陽 路路 93.6431畝 18#-a地塊 已開發 商住混合用地規劃策略用地價值最大化 商住混合用地規劃策略用地價值最大化 商業-土地資源最小化，商業價值最大化 住宅-土地資源最大化，洋房品質最優化 商住混合用地規劃策略用地價值最大化 商業不住宅用地的合理劃分，南北向洋房最大化 商住混合用地規劃策略用地價值最大化 洋房產品最大化，住宅品質最優化，全面提升社區品質 商住混合用地規劃策略用地價值最大化 成都市場未來總圖的發展趨勢！01.高低配一定程度被禁止！4F疊拼+18F高層 7F洋房+28F高層 聯排+30F高層 X 02.中庭價值最大化利用！03.南北向替代大中庭！高低配一定程度被禁止！中庭價值最大化利用！朗基御今緣 南北向替代大中庭！鉑雅苑 西派國際 謝謝 我們做的丌僅僅是強排，而是設計！