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1、建設項目全過程造價管理實務,測量師事務所有限公司,本次交流主題：建設項目全過程造價管理實務,引言,目錄,1.“事前、事中、事后”控制相結合的理念：“事前”：圍繞前期設計階段為主的控制“事中”：以項目實施（施工）階段為主的控制“事后”：以完工結算及竣工決算階段為主的控制,第一節全過程全方位造價咨詢理念,全過程一體化控制,第一節全過程全方位造價咨詢理念,1.“事前、事中、事后”控制相結合的理念（續）：,2.“動態的、全方位、全過程”的控制。動態的：在各階段節點控制（估算、概算、預算）的基礎上持續監控，并對控制目標進行完善、補充、修正全方位的：對各單項、單位、分部、分項工程的全局控制全過程的：在已定2、的控制目標下，全責、全方面、全過程的控制，強調造價控制的單一責任制。,第一節全過程全方位造價咨詢理念,全過程咨詢工作各階段主要成果文件參考,第一節全過程全方位造價咨詢理念,從成本專業協助設計方案遴選針對設計方案提供估算成本意見，選擇最具性價比的方案。建立整體投資控制體系建立投資控制總目標、分項控制目標，作為建安成本控制依據。建立合約及界面分判體系結合項目特點及情況，建立科學系統的合約分判及界面體系。開展招標工作制定招投標計劃，主導施工招標工作，遴選最合適的承包單位。跟蹤審計過程中跟蹤審計，尤其是對影響造價的簽證變更做到預警、達到事前控制目標，避免因后續簽證變更導致實際成本超出預算。竣工結算及項3、目后評估。基于跟蹤審計結果，以客觀公正為原則，把控結算審價，為本項目決算提供依據。,3.全過程全方位造價咨詢工作目標,概念設計,方案設計,初步設計,施工圖設計,招投標,合同實施,竣工驗收,初步投資估算,投資估算,投資概算,投資預算,合同價,合同價,結算價,實際投資,上圖：工程造價對應項目建設各階段的形態,建議目標成本的完成時點,第一節全過程全方位造價咨詢理念,4.事前控制的關鍵點：目標成本的制定,由左圖可見，目標成本的作用體現在：投資控制標桿是指導后續初步設計、施工圖設計的控制標桿。指導后續工作所列出的各項經濟指標、數量指標可以成為指導設計的參考依據之一（見下例）。多部門參與、逐步形成與前期配4、套、設計、成本、合約、財稅等部門反復探討、逐步形成。,目標成本制定在建設項目所處階段。,案例,案例：某項目設計合同指標約定（相關指標由我司配合提供）,第一節全過程全方位造價咨詢理念,4.事前控制的關鍵點：目標成本的制定,目標成本制定的參與部門及涉及專業,各子項所包含內容：投資計劃項目總收入、總支出、利潤及利潤率銷售計劃分業態銷售收入運營成本項目公司與酒店管理公司各自分擔的成本合約規劃合同構架、合同分判、采購方式、招標計劃、標段劃分等，詳見后節目標成本綜合土地、行政事業收費、建安、開辦、銷售及管理、財稅成本內容單體建安造價分單體（業態）建安造價成本單體綜合成本分單體（業態）總成本稅金營業稅及附加5、土增稅及企業所得稅。財務成本貸款利息、非金融機構貸款成本。,顏色圖例,各部門通力協作，已利潤最大化為目標完成目標成本的制定,第一節全過程全方位造價咨詢理念,4.事前控制的關鍵點：目標成本的制定（續）,目標成本制定的原則,策劃定位目標是項目投資的總綱目標成本與設計的關系：即依照設計又指導設計，循序漸進不斷調整優化的過程,總體目標成本在各分項成本中的配置應充分合理活用價值工程原理優化投入產出比,目標成本一定需涵蓋項目建設的全部所需成本防止遺漏技術條件是指導后續工作的綱領,第一節全過程全方位造價咨詢理念,4.事前控制的關鍵點：目標成本的制定（續）,【案例】某項目概念設計階段目標成本的確定 案例背景6、：某項目在概念階段，由業主、設計、合約造價顧問三方，結合項目定位、成本配置、投入產出比等要素，三方面對面交流，快速高效完成的目標成本。目標成本列出的各項經濟指標、數量指標可以成為指導設計的參考依據。,4.事前控制的關鍵點：目標成本的制定（續）,第一節全過程全方位造價咨詢理念,將目標成本分配到各分部，進行限額設計、招標。（左圖：某商業綜合體造價控制網絡圖示例）,商業綜合體項目資金使用量大，建安成本的支出，關系到業主方的融資及財務資金安排、項目節點的確定。（左圖：S曲線圖）,4.事前控制的關鍵點：目標成本的制定（續）,第一節全過程全方位造價咨詢理念,目標成本分解,資金流量圖（示例）,專業種類多，容7、易遺漏；各專業時間及空間交叉面復雜；較多招標內容屬于有限競爭；需要綜合考慮供貨、進度、工程、合約、造價、招商、財稅等方面綜合因素。,總包完成至什么界面后由裝飾及其他單位完成水電預埋誰來做暖通末端誰來收口哪些設備采用甲供幕墻和總包、裝飾如何配合，預埋工作怎么處理,裝飾分幾個標段、哪些材料甲方重點把控、與總包、機電如何配合、特殊裝飾材料如何計價外場軟景、硬景、管線、市政道路、小品、水景如何確定家具、藝術品采購方案如何,典型問題示例：,合約規劃,第一節全過程全方位造價咨詢理念,4.事前控制的關鍵點：合約規劃與工程界面,說明：結合上述五大需求，合理制定合約規劃。合約規劃結論可能不唯一，但一定有相對最合8、理。每種規劃均有其優缺點，因此合理規劃還應配套相應實施方案，減小漏洞。如由第三方顧問協助制定或實施，建議尋求能長期合作，熟知委托方企業文化和管理方式的專職顧問。,第一節全過程全方位造價咨詢理念,4.事前控制的關鍵點：合約規劃與工程界面（續）,合約規劃小結：從項目整體需求出發，對于項目擬采用的招標范圍、承發包模式（包括直接委托及招標）、合同構架、合同分判、采購方式、招標計劃、標段劃分及其工作界面、合同條款、計價方式向委托方提出的專業優化性建議。,合約規劃,第一節全過程全方位造價咨詢理念,4.事前控制的關鍵點：合約規劃與工程界面（續）,第二節招標階段的造價管理,1 關于評標工作基本要求,第二節招標9、階段的造價管理,招投標工作流程,回標分析應包括內容投標文件符合性檢查和實質性響應檢查商務報價分析與商務報價有關的技術標相關內容符合性分析提出意見或建議,2 評標工作流程及內容,第二節招標階段的造價管理,清標過程中發現投標文件出現下列情況之一的，招標代理機構應在回標分析中如實載明，并建議評標委員會按無效標處理：未按招標文件要求加蓋投標人和法定代表人或法定代表人委托人印章或簽字的采用暗標形式的招標，投標文件編制不符合招標文件相關規定的（參見下圖暗標示）,3 投標文件符合性檢查和實質性響應檢查（清標）,某項目總承包招標文件“暗標”要求（示例）,招標未按規定的格式填寫，內容不全或關鍵內容字跡模糊、無法10、辨認的；,第二節招標階段的造價管理,投標人提交兩份或以上內容不同的投標文件，或有兩個或以上報價，且未聲明哪一個有效；按招標文件規定提交備選方案的除外投標人名稱或組織結構與資格預審不一致的；或投標項目經理與報名不一致且資質不滿足報名要求的,3 投標文件符合性檢查和實質性響應檢查（清標）（續）,投標人名稱投標人組織結構投標人項目經理姓名投標人項目經理資質,不一致,以聯合體形式投標，未提交聯合體協議的,示例,第二節招標階段的造價管理,其他投標偏差屬于有關法規及招標文件規定的重大偏差的,3 投標文件符合性檢查和實質性響應檢查（清標）（續）,投標文件有下述情形之一的，屬于重大偏差，視為未能對招標文件作出11、實質性響應，并按前條規定作廢標處理：投標文件中的投標函未加蓋投標人的公章及企業法定代表人印章的，或者企業法定代表人委托代理人沒有合法、有效的委托書（原件）及委托代理人印章的；未按招標文件要求提供投標保證金的；未按招標文件規定的格式填寫，內容不全或關鍵字跡模糊、無法辨認的；投標人遞交兩份或多份內容不同的投標文件，或在一份投標文件中對同一招標項目報有兩個或多個報價，且未聲明哪一個有效，按招標文件規定提交備選投標方案的除外；投標人名稱、注冊建造師、組織結構與資格預審時不一致的；投標人資格條件不符合國家有關規定或招標文件要求的；投標文件載明的招標項目完成期限超過招標文件規定的期限；明顯不符合技術規范、12、技術標準的要求；投標價超過招標控制價的；不同投標人的投標文件出現了評標委員會認為不應當雷同的情況；除招標文件允許投標人自行補充的措施項目外，投標人未按招標人提供的工程量清單填報價格，改變招標文件提供的工程量清單中的項目編碼、項目名稱、項目特征、計量單位、工程量；改變招標文件規定的暫列金額、暫估價或不可競爭費的；未按招標文件要求提供投標價的電子投標文件且投標價的電子投標文件無法導入計算機評標系統；投標文件載明的貨物包裝方式、檢驗標準和方法等不符合招標文件的要求；投標文件提出了不能滿足招標文件要求或招標人不能接受的工程驗收、計量、價款結算支付辦法；以他人的名義投標、串通投標、以行賄手段謀取中標或者13、以其他弄虛作假方式投標的；經評標委員會認定投標人的投標價低于成本價的。投標價未按國家規定由專業人員編制、簽字并加蓋執業章，開標時，未帶造價編制人員注冊造價工程師證書原件（安裝專業）備查的。因有效投標不足三個使得投標明顯缺乏競爭的，或評標中發現有明顯串標、圍標、陪標現象的，評標委員會可以否決全部投標。所有投標被否決后，招標人依法重新招標或采用另外方式。,某幕墻工程招標“重大偏差”認定示例,第二節招標階段的造價管理,3 投標文件符合性檢查和實質性響應檢查（清標）（續）,未能對招標文件提出的所有實質性要求和條件做出實質上響應的投標人以他人名義投標、串通投標、行賄或者以其他弄虛作假方式投標的國有資金投14、資項目的施工招標，投標人投標報價高于招標文件公布的招標控制價的,示例,第二節招標階段的造價管理,商務報價分析應對各投標報價扣除非競爭性項目價款后從低到高依次排序,4 商務報價分析,示例,第二節招標階段的造價管理,由總報價依次向單位工程，專業工程，分部、分項工程的報價項目逐級展開,4 商務報價分析（續）,示例,采用國標計價規范的工程量清單商務標回標分析應主要包括下列內容:檢查投標文件是否完全按招標文件提供的工程量清單填報價格；按照招標文件規定方法和標準，對存在問題的投標報價進行換算，統一計算口徑；校核各投標報價，列明各投標報價存在的算術計算錯誤，初步判斷其偏差屬性并提出修正意見；檢查各投標報價完15、整性，列明存在的錯項、漏項、缺項等并提出處理或修正意見；,第二節招標階段的造價管理,采用國標計價規范的工程量清單商務標回標分析應主要包括下列內容（續上）對招標文件規定的屬于重大偏差可能構成無效標的其他相關事項，包括有關安全文明施工等專項費用、鋼筋、商品混凝土控制價格等進行專項控制性條款進行檢查；,蘇建價（2005）349號文關于安全文明施工費的取費辦法,4 商務報價分析（續）,第二節招標階段的造價管理,采用國標計價規范的工程量清單商務標回標分析應主要包括下列內容（續上）對報價中的人工工日單價、主要材料設備單價、機械臺班單價、消耗量、管理費率或綜合費率、利潤率等合理性進行分析，結合等市場要素信息16、，提出修正意見；對分部分項工程量清單綜合單價組成的合理性進行分析，判斷和列明綜合單價非合理低報價或不平衡報價，對出現的細微偏差，列明需澄清、補正項目清單并提出處理或修正意見；對措施項目清單報價依據招標文件的規定，可按措施費用總價或分別按各單項措施費用，對其完整性以及價格合理性進行分析，提出處理或修正意見；逐項檢查其他項目清單規定的暫列金額、暫估價（材料暫估單價、專業工程暫估價）的相符性；檢查總承包服務費報價、計日工等組價的合理性；對規費項目清單、稅金項目清單等不納入競爭范圍的項目進行完整性檢查等；檢查報價有關優惠或讓利事項，包括要求提供必要的相關證明材料及判斷合理性等。,4 商務報價分析（續）17、,第二節招標階段的造價管理,5 與商務報價有關的技術標相關內容符合性分析,某超高層項目垂直運輸方案投標報價分析與比較,商務報價分析的同時，應檢查商務報價與技術標相關內容，包括與商務報價有關的施工措施、施工組織設計等符合性情況。技術標內容出現下列情況且投標人未能做出合理解釋的，招標代理機構應提請評標委員會可視為投標文件存在重大偏差，作無效標處理：措施項目報價與施工組織設計明顯不符；措施費用僅人工費報價；以周轉性材料攤銷完畢、機械閑置或折舊完畢等為由明顯偏低的報價；單項措施費用項目除采用先進技術方案降低費用外，采用零報價或象征性報價。,第二節招標階段的造價管理,招標代理機構應記錄、并書面整理需投標18、人澄清、說明或補正事宜的清單。回標分析報告應由招標代理項目組負責完成，報告應由以下內容組成：工程概況，包括項目概況，招標范圍、內容等招投標過程情況：簡述項目自發布招標信息至開標時的過程情況，包括招標方式、報名或購買投標文件、投標截止日前遞交投標文件、開標等情況回標分析主要工作成果投標文件進行符合性檢查和實質性響應情況檢查結果匯總表各投標報價排序情況，包括投標總報價對比排序表、扣除非競爭項目后的投標報價對比排序表等各分部分項工程量清單報價匯總排序表、主要工程量清單子目綜合單價對照分析表、人工及主要材料設備單價匯總對比分析表、和其他項目清單報價比較表等措施項目清單、其他項目清單、規費項目清單以及稅19、金項目清單等報價對比分析表有關商務報價與技術標相應內容符合性情況檢查表商務報價存在偏差情況修正項目匯總及分析表經修正后的各投標總價對比排序表總結與建議，包括投標澄清以及無效標認定等建議。,6 提出意見或建議,第三節 施工階段的造價管理,1 工程期中結算的定義與編制與審核方式,工程期中結算的編制與審核可采用下列方式：(1)以支付工程進度款為目的的粗略測算；以支付預付款、結清已完工程價款為目的的準確計算。當對支付工程進度款進行粗略測算時，工程期中結算的編制與審核，宜采用下列方法：,【什么是工程期中結算】按合同付款周期的約定，對已完工程項目的工程進度款的調整和確認。,一、施工合同采用總價計價方式采用20、粗略方式計算舉例：如10層均為標準層的建筑物，實際完工至第4層混凝土頂板，期中結算可近似取4/10單項總工程量。,單項工程總工程量4/10,二、現場勘察方法舉例：如大型永久性設備混凝土基座，可以采用現場勘察方法計量基座工程量。,注意：對往期結算成果的合理調整意見，包括采用粗略計算產生的誤差，應在當期結算中進行修正。單項工程或單位工程或分部工程完工后，發承包雙方應在工程期中結算當期或下一個周期，按施工合同約定的方式進行工程期中準確計算結算。工程款的已完工程中存在缺陷的項目時，且不符合施工合同的約定，相關缺陷項目的工程價款可在當期期中結算中先行扣減。,第三節 施工階段的造價管理,2 工程期中結算審21、核方式舉例說明,三、對于指數法的應用當同一類材料價格變化趨勢類似的，允許采用其中最具代表性的一種或幾種材料計算該類價格變化指數。如允許采用螺紋鋼HRB400（25mm）的價格變化代表各種規格螺紋鋼HRB400價格變化指數。,第三節 施工階段的造價管理,2 工程期中結算審核方式舉例說明（續）,采用現行國家標準建設工程工程量清單計價規范GB50500計價的工程期中結算內容，截至本期結算日期發包人認可的已完工程價款已發生的措施項目費用其他項目費用規費和稅金工程變更費用、現場簽證費用、工程索賠費用其他相關費用（工程已進入現場的材料設備費用、工程已簽訂合同的材料設備采購合同已發生的費用、現場已發生的管理22、人員和機械費用、總承包管理費用及施工合同約定的與違約責任方相關費用等）,第三節 施工階段的造價管理,3 工程期中結算編制與審核內容,第三節 施工階段的造價管理,3 工程期中結算編制與審核內容（續）,第三節 施工階段的造價管理,3 工程期中結算編制與審核內容（續）,3.1 分部分項工程,安全文明施工費 必須按照國家或省級、行業建設主管部門的規定計算。施工過程中，國家或省級、行業建設主管部門對安全文明施工費進行了調整的，措施項目中的安全文明施工費應相應調整。以固定費用計價的獨立性措施項目（見后頁示例）按照項目的性質可以對應的工期、工程量或特定時點進行結算。如場地照管費、施工照明費可以對應工期進行結23、算；臨時水電費、垂直運輸費可以對應工程量進行結算；大型機械設備進出場及安拆、臨時設施拆除費用可以對應特定時點進行結算。與整個建設項目相關的綜合取定的措施項目費用 如已完工程及設備保護按照：已完工程及設備價值1%的費率，工程結算可以期中結算時點已完工程及設備價值1%進行計算。,第三節 施工階段的造價管理,3 工程期中結算編制與審核內容（續）,根據施工合同約定的項目和金額計算。發生變更、新增的項目，以施工合同約定的計價方式計算，施工合同未約定的，措施項目費可按下列方法計算：,3.2 措施項目費用,第三節 施工階段的造價管理,3 工程期中結算編制與審核內容（續）,以固定費用計價的獨立性措施項目（示例24、）,3.3 暫列金額應按施工合同的 約定計算實際發生的費用，并列入相應的分部分項工程費、措施項目費。3.4 計日工應按發包人實際簽證的數量和確認的事項進行計算；發承包雙方對于計日工價款存在爭議的，則應將無爭議部分的計價結果計入。3.5 總承包服務費應按照施工合同約定的計算方式進行計算。施工合同未明確約定的，可以對應于服務對象同期完成的價款為基數或按工程實施節點進行計取。3.6 工程索賠費用價款應依據發承包雙方確認的索賠事項和合同約定的計價方式進行計算，其期中結算費用列入相應的分部分項工程費或措施項目費中。發承包雙方對工程索賠費用存在爭議的，則應將無爭議部分的價款計入工程期中結算。3.7 規費和25、稅金應按施工合同的約定和國家或省級、行業建設主管部門的規定計算（規費和稅金應先按照施工合同約定）。例如施工合同約定的稅金為3.3%，項目所在地規定稅率為3.577%，則期中結算應按照3.3%，承包人實際仍按照項目所在地規定稅率繳納稅金。,第三節 施工階段的造價管理,工程期中結算的編制與審核核定應遵循從約、及時、客觀的原則，并注意：結算范圍、結算程序及結算節點是否與施工合同相符；結算內容的真實性、完整性和關聯性；計量計價方式和組價價格；工程變更、現場簽證及工程索賠程序的有效性；對往期期中結算成果的修正情況；材料（工程設備）價差的調整；工程預付款、質量保證金的扣除；總承包管理費的確認。,第三節 施26、工階段的造價管理,第四節 結算階段的造價管理,1 專業性、獨立性及豐富項目資源是獨立造價咨詢的核心作用體現,辦公場所,資質證書,項目案例,第五節 獨立造價咨詢單位作用,2 豐富的指標數據庫支撐目標成本的建立,造價咨詢單位在目標成本的核心作用是運用其豐富的指標數據庫支撐目標成本的建立。,第五節 獨立造價咨詢單位作用,1.指標數據對目標成本的支撐,【指標數據分析應用流程圖】,分析數據結果差異點,按估算科目要求分析,2 豐富的指標數據庫支撐目標成本的建立,第五節 獨立造價咨詢單位作用,1.指標數據對目標成本的支撐,3 成本科目的建設是核心框架,第五節 獨立造價咨詢單位作用,1.指標數據對目標成本的支27、撐,3 成本科目的建設是核心框架,第五節 獨立造價咨詢單位作用,2.成本科目的建設是核心框架,每個科目分析的單方指標更具有參考性；多個工程的指標針對具體一個科目作對比時，不受其他科目影響；,結合合約規劃，建筑要素分類編制；保證分析的數據和估算的要求標統一標準；,影響每一個科目節點造價的關鍵要素；相同建造標準下的科目單方指標才具有可比性；,1.指標數據對目標成本的支撐,3 成本科目的建設是核心框架,第五節 獨立造價咨詢單位作用,4 指標數據庫的分析運用,本圖：案例對比,第五節 獨立造價咨詢單位作用,4 指標數據庫的分析運用,案例：五個典型項目各物業類型平方米造價趨勢分析,第五節 獨立造價咨詢單位作用,3.典型項目的指標數據分析,分析結論：地下車庫的平方米造價基本高于地上各種物業類型造價 商業物業基本平方米造價高于寫字樓/辦公樓平方米造價,4 指標數據庫的分析運用,案例：五個典型項目各物業類型平方米造價趨勢分析,第五節 獨立造價咨詢單位作用,5 指標數據庫的部分案例,第五節 獨立造價咨詢單位作用,每個項目的結算書都導入進來，與指標體系（成本科目做對應）,Thank you for your time!謝 謝!,