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1、貴州省玉屏縣,“侗鄉湯院”溫泉度假酒店項目建議書,項目背景,1玉屏旅游前景,據預測，到2020年，全域所需床位數約25400張；到規劃末期（2025年），全域所需床位數約69100張。重點擴大中檔星級酒店，適度發展高檔星級酒店，高、中、低檔住宿設施結構控制在高檔10-25%，中檔60-70%，低檔5-30%。同時大力發展特色民宿、星級農家樂、度假酒店、青年旅舍、生態莊園、商務連鎖酒店、生態營地等住宿業態，形成豐富的住宿體驗。,2015年游客接待量達260萬人次，總體上呈高速增長態勢，力爭到2020年，接待旅游總人數突破600萬人次。,2玉屏酒店現狀,酒店同質化，缺少有文化特色的度假酒店。,項目2、分析,1項目區位條件,項目位置,2項目現狀條件,2項目現狀條件,3業主需求1、總用地面積：依據規劃方案確定2、接 待 規 模：150 床（100間客房）,項目開發方向建議,開闊的視野與景觀依山傍水，良好的生態環境溫泉資源交通便利,W 劣勢（Weaknesses）,S 優勢(Strengths),玉屏旅游迅速發展,發展前景喜人玉屏酒店同質化明顯，缺少有品質、有文化品味的度假酒店政府強力打造云起小鎮（特色小鎮），本項目也是云起小鎮重要組成部分，可爭取政府優惠政策,縣域其他鄉村度假產品,O 機會（Opportunities）,T 威脅（Threats）,1SWOT分析,1.度假酒店消費市場細分化：在3、不同消費層級的需求促動下，衍生了諸如高端度假品牌、中檔度假公寓品牌、主題民宿客棧等一系列“高中低”結合的度假酒店類型，未來市場度假型酒店市場類型的細分化將成為一種趨勢。2.度假酒店設計以“客”為本：人性化、親情化、自然化、智能化、個性化而今，考慮到家庭度假的需要，酒店設計會更加居家;考慮到鄉村生活的追捧，酒店設計會更加復古;考慮到科技應用的潮流，酒店設計會大膽創新。3.度假酒店服務內容特色化：在仁安悅榕莊，游客可以騎乘牦牛或者馬進入酒店，或者在“藏式生活”主題下當一次真正的游牧民族;北京的皇家驛棧，內有皇家餐飲、皇家泡浴、皇家歌舞，讓游客徹底過一把當皇帝的癮;香港迪士尼樂園酒店，酒店可為游客提4、供“迪士尼童話”主題的浪漫婚禮服務!這些具有特色的服務內容，將成為度假型酒店的標簽。4.度假酒店運營模式多樣化：海南富力地產與一呆網強強聯手，實現“分時度假”居住新體驗;首家帳篷客酒店開業，洪清華稱客房收入占比最好不超過50%;君瀾酒店集團與同程旅游共同發布“君瀾度假全流程模式”。多樣化的運營模式，跨界的合作，將成為度假型酒店新的經營之道。,度假酒店發展現狀,2、度假酒店解析,在體驗經濟時代下，人們的消費觀念不斷更新，消費需求不斷升級，他們對產品或服務“非大眾化”的個性時尚體驗的追求更加鮮明，他們在接受服務過程中更希望獲得多重感官和情感的體驗，并感受到自我身份的確認和肯定，享受到身心滿足的愉悅5、。,體驗經濟時代到來,酒店服務個性化需求,精品度假酒店,催 生,精品酒店的3個關鍵特征,要被客人承認和接受，必須有某些讓客人興奮、無法忘卻、印象極深的主題或文化,若能挖掘并滿足客人度假的專門需求，便可能迅速獲得青睞并成為口碑相傳的目的地酒店,真正吸引見多識廣的客人對酒店欲罷不能、重復入住的不是酒店設計或設施，而是服務、服務和服務硬件永遠有被超越的時候，只有服務品質才能恒久流傳,體驗經濟下的精品酒店，賣的就是“體驗”。,圍繞地域文化、建筑文化或裝飾文化體現，通過別出心裁的獨特設計，賦予客人深刻的體驗之旅,深圳華興寺菩提賓舍：在深圳東部華僑城華興寺內打造的“禪”文化主題的精品酒店,巴黎的加利福尼亞6、酒店：從大堂、電梯、餐廳到客房樓層，展示著4200多件油畫、雕塑藝術真品，勝似一個美術館,地域文化,建筑文化,裝飾文化,酒店在先天選址上所體現出的文化氛圍，包括地域內的地域資源、歷史遺存、文化形態等所營造的氛圍,酒店整體外觀所表現出來的文化內涵，例如中世紀歐洲建筑、中國古文化、威尼斯水文化,與建筑文化相對應的，體現在內部設計及裝飾的文化內涵，大到整個建筑的內部設計，小到各種裝飾品,頤和安縵居：與頤和園僅一墻之隔，宛若私家園林的布局、明式家具的住家風格，將中式風格演繹到極致，甚至在度假村內種植許多和頤和園相同的樹木,鮮明的主題文化,精品酒店主要類型,主題型精品酒店主要分布在一些文化歷史厚重的城市7、，結合當地的民風民俗或獨特建筑來表現主題，開發文化主題型精品酒店，從而形成獨特的文化、品位與個性，滿足對文化有獨特品位的高端客源的需求。如北京的安縵頤和、麗江的悅榕莊等。,時尚型精品酒店分布于走在我國經濟發展前列的城市如上海、北京、廣州、深圳等地，滿足對尚高端客源的需求，因為這些地方既是精品酒店消費的主要客源地，也是引領消費時尚的前沿陣地。如廣州的W酒店（未開業）、上海新天地88城市精品酒店,地域型精品酒店我國地域遼闊，山川獨特，風景各異，如三亞、麗江、張家界、九寨溝等地，借助風景各異，使之成為酒店獨特的環境資源和其他酒店無法模仿與復制的特質，開發地域型精品酒店，滿足對度假、休閑高端客源的需求8、。如三亞、麗江的悅榕莊、杭州的安縵法云酒店。,參考案例,悅榕莊,悅榕酒店度假村集團 悅榕莊集團以營造優雅浪漫，充滿活力與異國情調的度假環境為顧客提供親密的身心靈體驗。作為全球頂尖精品度假村、公寓住宅及SPA的經營者，悅榕莊把環保意識完美融入于浪漫旅行中。旗下的酒店、度假村、公寓住宅、SPA、精品零售店及目的地俱樂部均提供了一個能夠讓人完全放松身心靈的“心靜軒”。在以延承當地傳統與保護環境的大前提之下，旗下的酒店與度假村均融合了亞洲傳統及地區特色，在建筑及裝潢擺設上大量采用當地特有的天然建材以及特殊風格，以反映當地的風土民情。悅榕度假酒店集團目前在全球范圍內擁有22家悅榕、悅椿及悅椿絢麗色彩三個9、頂級品牌酒店及度假村、62家SPA中心、66家悅榕精品店和2家高爾夫球場，并榮獲了100多項酒店行業大獎。預計到2010年，悅榕將在中國開設多家酒店度假村，可見悅榕集團已非常注重其在中國的市場潛力。,主要成功經驗：每家悅榕酒店都秉承悅榕集團文化，力求通過為客人創造與眾不同的體驗，增強員工的品牌自豪感，保護自然和人文環境來打造一個世界頂級的度假酒店。1）悅榕充分利用了世界各地的地理優勢和與眾不同的文化，盡量減少對環境的影響，給顧客以獨一無二的享受。2）致力于為顧客營造私密感和奢華感。其價格昂貴，把消費對象定位在高檔人群，不做低端競爭，提升了企業形象，具有固定的市場。3）獨特的服務標準。悅榕的服務10、標準不是依據這個行業的標準而制定的，它取決于顧客的滿意度。這令悅榕不斷超越自己，不斷進步，慢慢形成了其他酒店不可比擬的優勢。,麗江悅榕莊,麗江悅榕莊建于2006年，2007年向游客開放酒店預訂。五十五棟納西式的別墅均朝東北向,每位佳賓均可欣賞到海拔五千六百公尺的玉龍雪山山頂。大自然景觀全部收集在麗江悅榕莊寬敞的別墅里,三百五十英尺的寬敞空間里包括室外溫水按摩浴池或私人泳池。,麗江悅榕莊,建筑既沿襲了悅榕營造優雅浪漫的度假風格，又很好地融合了地方性的納西傳統建筑風情。建有四十棟花園和豪華花園別墅，十三棟泳池和豪華泳池別墅，一棟雙臥室泳池別墅及一棟總統別墅。,麗江悅榕莊,內部現代化酒店設施。,麗江11、悅榕莊擁有五星級飯店的全套設施。包括會議室、網球場、圖書館及游戲室，以及有如飄浮在池塘上的白云餐廳。,麗江悅榕莊的特點之一。屬悅榕SPA推出一系列由春、夏、秋、冬季節啟發的護理療程。悅榕SPA擁有六間配有暖爐的SPA護療室，一間茶樓、健身房以及瑜珈室。,精品酒店是“后五星級酒店”的替代物，強調與單獨繁華的酒店體驗相反的深刻、精致“文化+物質”體驗。精品酒店的存在需要深厚的文化底蘊和足夠的非本土文化休閑、旅游客人，強調深層次的共鳴和持續性的吸引力。精品酒店可以持續更新改進，但難以轉型必須堅持成為一種文化的載體。,精品酒店與文化的關系,精品酒店強調地方文化與私密性的融合，導致中國各地精品酒店差別巨12、大，區域性顯著，各類酒店集團目前也僅集中在一線城市或旅游城市等同一類城市內開店即使同一品牌下酒店之間也有極大區別，以迎合當地區域文化。,區域性顯著,3、設計愿景,養生,度假,休閑,1、空氣清新自然，滿目蒼翠，猶如置身于天然的氧吧，優美宜人的自然景觀，以養生、休閑、美麗、健康的方式打造一片回歸自然的土地，讓身心與靈魂都和諧的棲居。,健康,錯落,景隨步移,自然,2、利用地形高差及周邊景觀設計高低錯落、變化有序的建筑體量，營造令人興奮、景隨步移并與自然環境融合的體驗空間,3、依托貴州玉屏侗族文化，從侗族建筑、侗族大歌、琵琶舞、梯田、自然山水提煉設計元素，創造出超越傳統侗族語言的抽象民族形態，如同中國13、畫的寫意山水拋開形的束縛，追求一種文人墨客的至高境界意境。,度假酒店,度假產品,溫泉療養,中高端精品酒店：避免同質化競爭，存在市場機會,酒店客房產權化：可回收投資,鄉村度假院落：享受酒店提供度假產品（民族風情體驗、農耕活動等）,雙拼、獨棟別墅（私人會所）：聚焦本地高端市場（個人及企業）,溫泉療養：,侗醫健康：,4產品策劃,其他：抓住區域中小型會議市場機會，根據市調確定配置要求。落實銀行貸款政策對項目規模的要求。,五、操作建議：,1、市場調查與策劃定位。2、分期開發，實施回籠資金，減小投資壓力。3、引入知名品牌（合作、冠名等）；4、建立酒店管理專業團隊指導、管理酒店規劃、建設、裝修與 運行工作，避免不必要的浪費與損失。5、爭取政府大力支持（土地地價、稅費減免等）。,六、經濟測算,說明：1、酒店整體規模按照100平米/間進行測算。客房面積綜合占比60%。2、考慮銷售與持有的平衡（客房和公寓全銷售）。3、依據市調，適當增大度假公寓與別墅規模。4、一期完成酒店主樓、溫泉會所的建設。5、主樓功能包括：大堂、風情餐廳、娛樂、會議、客房（30-40間客房）。,