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1、第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會1590016000161001620016300164001650016600167002021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1-2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月0.05.010.015.020.025.030.035.0第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地2、 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會1234第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會277 404 255 347 48 59 99 64 28 0500369 284 232 200 24 94 56 40 255.9204.2147.9246.521.125.828.218.8第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會11.4%14.4%14.1%34.3%15.5%21.0%21.0%23.5%第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會91.6%78.1%-18.2%115.3%-31.5%-16.8%-3、53.7%-15.9%213.3%第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會82.4%83.9%86.4%88.1%88.2%88.5%88.4%87.2%87.0%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%3.53.73.94.14.34.582.4%78.6%79.0%86.0%86.2%87.4%87.8%89.6%89.9%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%-0.50.51.52.53.54.5第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 4、七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會5第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會502756.60%0%5%10%15%20%25%30%35%010000200003000040000500006000014.2%6.7%5.0%7.4%8.2%12.8%8.8%12.3%8.5%20.4%第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會-6.1%133.4%-2.6%245、4.0%-38.4%-5.9%9.5%-40.7%7.3%-2000200400600800第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會10%1%休閑娛樂親子第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會141920.5424.533.541010203040502016201720182019202026、02120229240347.58%13007437.50%148.0605101505010015020020182019202020212022第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會-150.00%-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%0100000020000003000000400000050000006000000租賃用地建面（）建面環比（%）建面7、同比（%）第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會123第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會根據財政部、稅務總局發布的 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告，減少租賃企業增值稅和房產稅繳納，僅有進行保租房認證后才能夠享受稅費減免。政策01從長租房房源來看，近期政策主要對商業化房源加強監管、整治商業化房源租賃亂象，對商業化房源實際支持政策較少，8、重點更多的偏向于保租房，對商業化租賃企業的積極性有一定的打擊。土地02稅收02重資產運營的市場化新建房源基本為商辦用地新建，而新建保租房基本為租賃用地新建。以上海為例，2021年純租賃用地樓板價為4139元/，商辦用地樓板價為9564元/，拿地成本較高。第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會0100200300400500600700800投資額（億）占地面積（萬）18203.4301704.80%10%20%30%40%50%60%70%89、0%90%100%計劃立項（個）規模(萬）城市更新土地整備利益統籌第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會1、政策開口，核心片區遴選市場化的統籌主體，共同參與規劃調整和項目推進，協助算好更新賬放大城市更新的政策優勢，提升對市場化企業的吸引力2、綁定優質住宅地塊，進行用地組合出讓，提升項目整體貨值上海地產-喬家路A片區項目“市區聯手、政企合作、以區為主”以市屬國企上海地產集團為統籌主體，與區屬國企金外灘集團共同組建以城市更新舊區改造為核心內容的平臺公司，啟動喬家路地塊舊改2023年4月，上海黃浦城市更新建設發10、展有限公司（平臺公司）在上海產交所轉讓黃浦兩大超級豪宅地塊的股權以舊改地塊綁定含宅類綜合地塊，提升舊改項目地塊的競爭力 市場化企業參與前期方案 舊改地塊+資源地塊組合涉及大量土地征拆遷工作，征收成本不斷加大、征收難度提升 征收成本高涉及到大量的規劃內容調整、跨區統籌、指標調劑等，市場化企業難以統籌 片區開發難度高征遷周期長報批報建流程復雜，審核周期長涉及地標建筑，工程周期長資金沉淀周期一般需要5-8年 資金沉淀周期長第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會董家渡項目交易結構第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第11、 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會18 29 16 3 02040第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會100%100%95%90%90%75%1F2F3-4F5-6F6-9F9F及以上0%20%40%60%80%100%120%100%95%80%50%30%1F2F3-4F5-6F6F及以上0%20%40%60%80%100%120%第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 12、新 引 力 峰 會2019年2020年2021年2022年67%20%13%0%50%100%第三梯隊(收入占比30%)第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會租金漲幅出租率24082986120963743252512201347428780930第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會23.1%30%第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會81.24%202280%2022第 七 屆地 新 引13、 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會換裝體驗密室/劇本殺沉浸式表演脫口秀、相聲劇場萌寵樂園VR/AR體驗滑雪/滑翔傘/跳傘/賽車沖浪/潛水/浮潛蹦床公園/攀爬公園場景式餐飲音樂節/戲劇節/藝術節漫展/消費展文化周/文創集市馬術騎行洞穴探險/野外徒步野餐/露營第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會25595299796587018918924693959554977599871010920%107.1%50.3%9.2%2.5%3.7%14、1.6%1.7%2.3%2.2%1.2%0%20%40%60%80%100%120%0200040006000800010000120002012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 202245507131937240025263129310736326469337766346286354251364866368583.69.0%189.9%81.9%9.6%18.1%5.1%3.5%2.5%2.3%3.0%1.0%0%50%100%150%200%05000010000015000020000025000030000035000040015、00020122013201420152016201720182019202020212022第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會23.81%9.52%19.05%57.14%42.86%71.43%第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會143421928+5.311+第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引16、 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會202301.19工業和信息化部、教育部、公安部等十七部門“機器人+”應用行動實施方案明確“機器人+”應用行動加快推動，研制殘障輔助、助浴、二便護理、康復訓練、家務、情感陪護、娛樂休閑、安防監控等助老助殘機器人產品202211.22工業和信息化部辦公廳 民政部辦公廳 國家衛生健康委辦公廳辦公廳關于組17、織開2022年智慧健康養老產品及服務推廣目錄申報工作的通知圍繞智慧養老產品和智慧健康養老服務進行推廣目錄的產品申報202211.09國家衛健委、國家中醫藥管理局、國家疾病預防控制局“十四五”全民健康信息化規劃深化“互聯網+醫療健康”，重點拓展養老應用場景與服務空間202210.27工業和信息化部2022年老年用品產品推廣目錄新增數十種智能養老產品，如爬樓機、電動輪椅、智能手杖等第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會-10%-5%0%5%10%第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會VSVS注：“三邊”指老年人的周邊、身邊、床邊；“四級”指市、區18、街道鄉鎮及社區四個層面第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會時間限制性政策2023-03-13湖南省印發湖南省養老機構服務收費管理辦法2022-09-22山東省民政印發關于征求山東省養老機構預收費管理辦法（試行）意見的公告2022-09-15湖南省民政印發關于公開征求關于推進養老機構預收資金第三方存管工作的通知（征求意見稿）意見建議的公告2022-08-30貴州省民政廳等四部門關于印發貴州省養老機構預收資金管理暫行辦法的通知2022-08-25湖北省民政廳發布關于印發湖北省養老機構會員費管理辦法（試行）的通知2022-08-15河南省政府印發河南省養老服務條例，明確19、預付費標準2022-05-17江西省民政廳等五部門聯合出臺關于加強養老機構預付費管理的指導意見(試行)2021-12-20廣東省民政廳：關于進一步加強全省養老機構預付費管理的指導意見（征求意見稿）2021-11-29天津市民政局、天津市處非辦關于做好養老服務領域防范和處置非法集資工作的意見2021-11-19安徽省民政廳印發：關于印發安徽省養老機構預付費管理辦法（試行）的通知2021-10-19福建省廈門市銀保監局等部門印發廈門市養老服務機構預收資金管理暫行辦法123指標類型內容指標類型內容項目地址無錫經開區CBD核心位置物業收購2022年5月30日占地面積15535建筑面積5.0286萬開發20、商朗詩運營商朗詩常青藤項目配套1-4層配有護理院、藥房、膳食中心、健身中心、球類活動中心、游泳池、書法練習、ktv、瑜伽室、影音室、棋牌游戲、屋頂花園等周邊配套交通：地鐵四號線，105路、131路、快6線等多條公交線路休閑：金匱公園、金城灣公園、周新古鎮等；醫療：第二中醫醫院、江南大學附屬醫院、無錫市人民醫院等商業：海岸城、萬象城、新東國際廣場等開盤時間2023年3月11日產品信息提供建面約45-123多種戶型方案，滿足不同長者的各類需求。（物業改造養老典型案例：原一座集商業、辦公、精裝酒店式公寓于一體的現代化商業辦公綜合體，改造為高品質康養公寓）項目售價產權均價為2.2萬元/左右（后續服務費21、免收，通過護理院運營進行增收）去化情況3月11日首開6層（占總套數1/3），統一進行搖號選房，當天去化95%指標類型內容指標類型內容項目地址金東方西側300米拿地時間2021/09/10占地面積59865樓板價9413元/建筑面積11.97萬每畝地價1255萬元/畝容積率2.0土地總價11.27億元樓棟情況15-18F，15棟土地溢價1.18%開發商路勁集團運營商金東方項目配套內部近10000酒店級會所及配套，外部引入金東方醫院與金東方護理院開盤時間2022年5月29日產品信息992居室、1303居室；匠心、科技、精裝住宅項目售價銷售均價22500元/（區域定價最高，遠高于區域均價）去化情況當22、日首開的4#直接售罄；遠高于同期開盤項目的去化成績服務體系定制化“全醫養+酒店式”康養服務，提供12大類94項醫養服務4第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會抗震問題抗震問題：第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會2014-2018年中旬物業行業拉開上市序幕PE保持在20-25左右2021年下旬至2022年下旬因地產信任危機，預期回調PE一度跌破102018年-2021年中旬政策利好，想象空間無限；行業地位快速提升，迎來上市爆發期PE抬升至40-45倍2022年四季度至今資本市場超跌后觸底反彈PE回升至10-20倍0102030405060第23、 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會42%51%19%28%41%14%0%10%20%30%40%50%60%00.511.522.52019年2020年2021年2022年40%47%18%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%051015202530354045502019年2020年2021年2022年49%49%-1%62%48%-16%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%0246810122019年2020年2021年2022年第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 24、屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會住宅物業第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會體驗設計挖掘客戶核心需求，進行顯性化的體驗設計體驗管理數字化賦能，確保全流程可追溯體驗優化正面、負面雙向優化客戶體驗住宅物業第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會住宅物業第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會專業門檻高關系壁壘強經驗資質優先非住業務第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會（PM+BM）物業管理物業管理+運營管理運營管理非住業務第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會城市服務第 七 屆地 新 引 力 峰 會第 七 屆地 新 引 力 峰 會77%23%城市服務主 要 資 產：商 業、辦 公、租 賃、產 業 主 要 場 景：康 養、文 旅 全周期運營