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1、成本視角下的項目運(yùn)營 一 成本管理的價值 目 錄 三 成本管理體系 四 成本管理中的效益管理 五 成本管理中的效率管理 二 成本管控新思維 第一章 成本管理的價值 1.1 成本管理的理念 1.2 成本管理的目的 1.3 成本管理的理念 成本管理提倡收益最大化，反對成本浪費(fèi)。大運(yùn)營管理中，成本管理服務(wù)于經(jīng)營目標(biāo)，以客戶為導(dǎo)向合理分配成本，通過成本管理，為客戶創(chuàng)造最佳的體驗價值，創(chuàng)造企業(yè)的合理利潤，從而實現(xiàn)成本管理的價值目標(biāo)和組織目標(biāo)，提高企業(yè)的成本競爭力。1.1 成本管理的理念 利潤是企業(yè)永恒的目標(biāo) 利潤=收入 成本 （產(chǎn)品競爭力）（成本控制力）成本是為經(jīng)營結(jié)果服務(wù) 1.2 成本管理的目的 前置2、成本控制 設(shè)計階段 施工階段 竣工 100%20%成本決定曲線 成本發(fā)生曲線 施工圖設(shè)計完成時，該項目80%成本已確定 1.3 成本管理的理念 第二章 成本管控新思維 現(xiàn)有成控思路下的管理困境 局限性&瓶頸 產(chǎn)品基因 對租售端的有效成本 常造成成本錯配 成本測算 事后核算型、隨意性 業(yè)務(wù)開發(fā) 產(chǎn)品庫、作業(yè)手冊、（目標(biāo)及復(fù)盤）難以解決 管理短板造成 的無效成本發(fā)生 形同虛設(shè) 動態(tài)成本 監(jiān)控滯后 成本管理 力量分配和 價值點(diǎn)錯配 戰(zhàn)略 洞察 運(yùn)營 賦能 項目 成功 組織 活力 3-5年戰(zhàn)略目標(biāo) 規(guī)模增長 行業(yè)排名 盤家底 土儲&庫存 找缺口 資金&土地 定紅線 質(zhì)量&成本&進(jìn)度 保供貨 開工&開盤3、竣工&交付 促回款 首開&續(xù)期去化&回款 項目選擇、分期、分批 項目運(yùn)營策劃 拿地投資測算 N 示范區(qū)、首開產(chǎn)品、貨量 去化與回款覆蓋峰值 收益監(jiān)控 多版本對比 動態(tài)收益監(jiān)控 偏差預(yù)警糾偏 投模 分析 現(xiàn)金流監(jiān)控 銷售收入 成本支出 稅金 三費(fèi) 數(shù)據(jù)監(jiān)控 阿米巴 內(nèi)部競爭 組織裂變 專項獎罰 項目跟投 超額激勵 業(yè)績考核 組織創(chuàng)新 激勵&考核 大運(yùn)營主流管理框架圖 大財務(wù)、大運(yùn)營思路做好成本管理 最佳運(yùn)營狀態(tài)：以最少的本金投入，在最短的時間內(nèi)，賺取最高的利潤。ROE=盈利 能力 經(jīng)營效率 財務(wù)杠桿 銷售凈利率 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 權(quán)益系數(shù) 收入提升 土地價值 產(chǎn)品領(lǐng)先 品牌營銷 優(yōu)質(zhì)服務(wù) 客戶敏感 開4、源 成本管理 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 配置標(biāo)準(zhǔn) 集中采購 責(zé)任成本 無效成本 節(jié)流 費(fèi)用管理 營銷費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 稅務(wù) 稅務(wù)籌劃 計劃管理 營銷費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 資產(chǎn)管理 快速去化 存貨去化 產(chǎn)銷匹配 彈性調(diào)整 資金管理 合作借力 多類融資 收支管理 盤活資產(chǎn)、快速周轉(zhuǎn) 融資、合作 從全成本各階段突破關(guān)鍵點(diǎn)提升成本管理 立項階段 設(shè)計階段 招采階段 施工階段 結(jié)算階段 精確估算、成本對標(biāo) 目標(biāo)成本確定 優(yōu)化基金，風(fēng)控預(yù)案 供應(yīng)商尋源、招采、更新維護(hù) 清單和預(yù)算（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、載價）精確估算、成本對標(biāo) 找短板-成本偏差原因分析 結(jié)算審核（核量審價）沉淀實際結(jié)算成本 成本指標(biāo)計算 增加銷售面積 5、凈資產(chǎn)收益率（ROE）=銷售凈利率 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 權(quán)益系數(shù) 人、流程、知識 銷售加速 提升產(chǎn)品品質(zhì) 產(chǎn)品創(chuàng)新和品牌經(jīng)營 滿足客戶需求 會員持續(xù)經(jīng)營 土地 獲取土地 資金管理 動態(tài) 現(xiàn)金流 擴(kuò)充 資金量 多項目運(yùn)營 計劃管理 采購管理 成本管理 跨區(qū)域多項目運(yùn)營 吸引客戶 提升價格相對優(yōu)勢 增加銷售收入 控制成本 提高存活周轉(zhuǎn)率 擴(kuò)充資產(chǎn) 信息化、數(shù)據(jù)驅(qū)動精準(zhǔn)成本決策 打造企業(yè)自己的成本數(shù)據(jù)平臺 01 機(jī)制 及應(yīng)用 03 技術(shù)平臺 解決方案 02 統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 以始為終-數(shù)據(jù)思維，深挖應(yīng)用 統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)（清單列項、指標(biāo)科目）統(tǒng)一作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（成本作業(yè)線下轉(zhuǎn)線上，通過信息化實現(xiàn)管控）共創(chuàng)，共建，共享！建立成6、本數(shù)據(jù)庫；后續(xù)項目對標(biāo)、投測等應(yīng)用。ERP基礎(chǔ)上補(bǔ)充建設(shè)成本數(shù)據(jù)庫 作業(yè)由線下轉(zhuǎn)線上，實現(xiàn)數(shù)據(jù)格式化儲存 數(shù)據(jù)伴隨管理流程審批自動沉淀 信息化、數(shù)據(jù)驅(qū)動精準(zhǔn)成本決策 打造企業(yè)自己的成本數(shù)據(jù)平臺 01 機(jī)制 及應(yīng)用 03 技術(shù)平臺 解決方案 02 統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 以始為終-數(shù)據(jù)思維，深挖應(yīng)用 統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)（清單列項、指標(biāo)科目）統(tǒng)一作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（成本作業(yè)線下轉(zhuǎn)線上，通過信息化實現(xiàn)管控）共創(chuàng)，共建，共享！建立成本數(shù)據(jù)庫；后續(xù)項目對標(biāo)、投測等應(yīng)用。ERP基礎(chǔ)上補(bǔ)充建設(shè)成本數(shù)據(jù)庫 作業(yè)由線下轉(zhuǎn)線上，實現(xiàn)數(shù)據(jù)格式化儲存 數(shù)據(jù)伴隨管理流程審批自動沉淀 成本管控突圍總結(jié) 產(chǎn)品、營銷、成本三方協(xié)作 增配適配方案 菜單式管7、理 巡航導(dǎo)彈 成本體系化 成本屬地化 成本標(biāo)準(zhǔn)化 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 標(biāo)準(zhǔn)成本地圖 高周轉(zhuǎn)、低成本 標(biāo)準(zhǔn)成本地圖體系建立 成本體系化 成本屬地化 標(biāo)準(zhǔn)成本地圖，實現(xiàn)快速精準(zhǔn)成本定位 成本管理精度高 巡航導(dǎo)彈 產(chǎn)品適配，打通成本、產(chǎn)品、營銷管理壁壘 產(chǎn)品、營銷、成本 價值工程 三方協(xié)作 V=F/C 增配適配方案 利潤最大化 菜單式管理 成本管控觀念更新 高周轉(zhuǎn) 低成本 快速拿地 快速亮相 快速開盤 現(xiàn)金流快速回正 成本精細(xì) 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 市場精準(zhǔn) 營銷到位 快 精 策劃型成本管控 服務(wù)于“利潤提升”，處理好成本管控與營銷、產(chǎn)品之間的關(guān)系，打通三者之間的專業(yè)壁壘，做到真正的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合。成本 優(yōu)化 投入 8、產(chǎn)出 價值 提升 招投標(biāo)集采優(yōu)化 全口徑成本優(yōu)化 部品部件成本投入產(chǎn)出比 項目動態(tài)成本投入產(chǎn)出比 營銷建造費(fèi)投入占比，臨時性成本占比 限額設(shè)計指標(biāo)的確定與應(yīng)用 成本控制清單的編制與應(yīng)用 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的控制 策劃型成本管控關(guān)注點(diǎn) 利潤 收入 量A 價B 量C 價D 成本 做足容積率 容積率拉高拍低 做大可售比 做小可售比 做足建筑密度 做小建筑密度 做足樓棟限高 做大得房率 做大贈送面積比例 做小贈送面積比例 做大地面停車比例 做大親地戶型比例 減少出入口數(shù)量 配套面積最小化 控制單方設(shè)計費(fèi) 控制設(shè)計變更率 控制外立面石材比例 控制地下車位平均面積 控制鋼筋含量砼含量 控制窗地比 控制景觀單方成9、本 控制景觀單方成本 策劃型成本管控關(guān)注點(diǎn) 01 02 03 04 05 可租售比、m2/座位、建筑體型（超高層的長寬比）、建造標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)計參數(shù)（結(jié)構(gòu)活荷載/溫度設(shè)定/用電量等）取值；現(xiàn)場環(huán)境（地下水位、地耐力/持力層、抗震、風(fēng)荷載）；分期開發(fā)策略、運(yùn)營數(shù)據(jù)（高峰期用電量與設(shè)計取值改進(jìn)）；新技術(shù)應(yīng)用（費(fèi)效比）第三章 成本管理體系 3.1 成本管理工作框架 3.2 成本控制對象 3.3 成本制度 3.4 產(chǎn)品角度下的合縱協(xié)同 3.5 成本限額限標(biāo)限價管理體系 A-目標(biāo) B-關(guān)鍵流程 C-核心工具 D-基礎(chǔ)信息庫 E-重大決策機(jī)構(gòu) A項目乃至公司層面成本資源配備的優(yōu)化 B1 動態(tài)成本控制 B2 統(tǒng)一10、合約安排 C1 目標(biāo)成本模板 C2 合約規(guī)劃模板 C3 標(biāo)準(zhǔn)合同范本體系 D1 地區(qū)成本基準(zhǔn)庫、D2 后評估、D3 成本數(shù)據(jù)庫 E1 定位會 E2 全程策劃會 3.1 成本管理工作框架 項目總成本 成本控制對象 非成本控制對象 2 前期工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5 建安裝修工程費(fèi) 7 工程相關(guān)費(fèi) 1 土地費(fèi) 6 環(huán)境景觀工程費(fèi) 8 工程相關(guān)費(fèi) 9 開發(fā)間接費(fèi) 10 銷售費(fèi)用 11 管理費(fèi)用 12 財務(wù)費(fèi)用 13 稅費(fèi)、貸款利息 3 配套設(shè)施費(fèi) 3.2 成本控制對象 全周期成本管控關(guān)鍵動作、半年度成本檢查 成本核算與分?jǐn)傊贫萙D03 目標(biāo)成本管理制度ZD04 合約規(guī)劃 1.制定目標(biāo) 目標(biāo)成本 合約11、規(guī)劃管理制度ZD05 執(zhí)行版合約規(guī)劃 合約控價 動態(tài)成本管理制度ZD06 造價咨詢管理制度ZD07 變更簽證管理制度ZD08 索賠與反索賠管理制度ZD09 預(yù)結(jié)算管理制度ZD10 后評估操作指引ZD11 動態(tài)成本 合同管理 3.動態(tài)監(jiān)控 后評估 4.業(yè)績評估 2.明確職責(zé)、定期檢查 成本管理制度ZD01 明源成本系統(tǒng) 產(chǎn)品線 單項成本限額 全成本限額 23項管控點(diǎn)：重難點(diǎn)分析 43項工作，一級17個，二級26個 數(shù)據(jù)庫 3.3 成本制度 3.4、產(chǎn)品角度下的合縱協(xié)同 城市公司 產(chǎn)品、營銷、成本 對屬地市場進(jìn)行調(diào)研 城市公司 產(chǎn)品、營銷、成本 按照調(diào)研結(jié)果編制6級成本清單，增配溢價杠桿倍數(shù) 區(qū)域12、級 審核城市公司6級成本清單，增配溢價杠桿倍數(shù) 總部級 審批6級成本清單、增配溢價杠桿倍數(shù) 成本、招采、設(shè)計、工程、營銷、財務(wù) 總部 主要職責(zé)：統(tǒng)一語言、判定、輸出標(biāo)準(zhǔn) 輸出機(jī)構(gòu) 區(qū)域 XX 戰(zhàn)區(qū) XX 戰(zhàn)區(qū) XX 戰(zhàn)區(qū) XX 戰(zhàn)區(qū) XX 戰(zhàn)區(qū) XX 戰(zhàn)區(qū) 收集機(jī)構(gòu) 主要職責(zé)：執(zhí)行、抓落地、反饋 城市 城市公司1 城市公司2 城市公司3 城市公司4 城市公司X 反饋執(zhí)行機(jī)構(gòu) 主要職責(zé)：執(zhí)行、落地、輸出差異、反饋 3.5、成本限額限標(biāo)限價管理體系 管控思路 管控方法 管控目標(biāo) 限額 1、指標(biāo)題 2、目標(biāo)成本各科目總額 3、各部門管控目標(biāo)成本總額 限額、限標(biāo)、限價 六級清單目錄 產(chǎn)品、成本適配體系13、 限標(biāo) 限價 1、配置標(biāo)準(zhǔn) 2、適配產(chǎn)品售價杠桿系數(shù)設(shè)置 3、限額設(shè)計結(jié)構(gòu)、建筑指標(biāo)體系 1、市場材料價格把控 2、市場造價水平把控 3、市場銷售價格把控 統(tǒng)一責(zé)任歸口 統(tǒng)一配置要求 統(tǒng)一測算模板 統(tǒng)一優(yōu)化等級 一級：開發(fā)直接成本層面 二級：成本9項費(fèi)用層面 三級：宏觀管控科目層面 四級：合約簽訂歸集層面 五級：施工組織層面 六級：工藝工序?qū)用?一級城市、二級城市 一二線、三四線 裝飾工程核心配置成本匹配表 園林工程核心配置成本匹配表 剛性、彈性不同類別下的成本平衡 永久性示范區(qū)成本、臨時性示范區(qū)成本、營銷建造費(fèi)考核系數(shù) 城市分級體系 產(chǎn)品分級體系 模塊適配體系 成本優(yōu)先級體系 營銷建造考核體14、系 第四章 成本管理中的效益管理 4.1 目標(biāo)成本 4.2 合約規(guī)劃 4.3 動態(tài)成本 4.1 目標(biāo)成本 業(yè)務(wù)重點(diǎn)：拿地定位全策預(yù)結(jié)后評估 業(yè)務(wù)抓手：目標(biāo)突破，每增加1元，貨值增加2元 4.2 合約規(guī)劃 合約規(guī)劃是指將目標(biāo)成本按照“自上而下、逐級分解”的方式分解為合同單元，合同單 元以組合、拆分的方式形成單位合同，由此對采購對象的范圍和邊界、預(yù)算、采購方式、合同形式、招標(biāo)進(jìn)度計劃等要素進(jìn)行系統(tǒng)全面的規(guī)劃 定 義：4.2 合約規(guī)劃 合約控價（不含預(yù)估變更）：總包90%其他分包95%初始版 拿地后即開始編制，目標(biāo)成本非拆盡，僅拆分前期主要合約項 主要合約項：設(shè)計費(fèi)、三通一平、試樁、樁基、圍護(hù)、總包15、示范區(qū)、報批報建類 全策會時按全運(yùn)營周期計劃編制整期合約規(guī)劃，目標(biāo)成本已全部分解成合約規(guī)劃 執(zhí)行版 合約數(shù)量(體量1015萬方)：約160個 建安合同：總包（1個）、分包（28個）、甲供材（45個）非建安合同：約75個 2 3 1 2018 4.3 動態(tài)成本管理 動態(tài)成本紅黃燈機(jī)制 動態(tài)回顧機(jī)制 每月28日編制動態(tài)報告 戰(zhàn)區(qū)月度例會中匯報 黃燈：預(yù)警 二級科目偏差2%；二級科目超300萬；動態(tài)偏差率3%紅燈：拉閘 二級科目偏差4%；二級科目超800萬 動態(tài)成本管控機(jī)制 第五章 成本管理中的效率管理 5.1 費(fèi)效比 5.2 簽證變更發(fā)生率 5.3 限額達(dá)成率 5.4 合約控價達(dá)成率 5.1 費(fèi)16、效比 業(yè)務(wù)重點(diǎn)：管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、營銷費(fèi) 業(yè)務(wù)抓手：實際值全策版目標(biāo)值 5.2 簽證變更發(fā)生率 業(yè)務(wù)重點(diǎn)：累計簽證變更費(fèi)用/累計建安已簽合同額 目標(biāo)：簽證變更發(fā)生率3%5.3 限額達(dá)成率 定義：已達(dá)成限額數(shù)量/限額總數(shù)量 業(yè)務(wù)抓手：限額達(dá)成率95%5.4 合約控價達(dá)成率 定義：符合控價目標(biāo)的招標(biāo)數(shù)/本項目已完成招標(biāo)項（分子分母中剔除戰(zhàn)略類）業(yè)務(wù)抓手：合約控價達(dá)成率90%總結(jié) 運(yùn)營總、項目總對成本的關(guān)注點(diǎn)：定位：產(chǎn)品適配，經(jīng)營目標(biāo)下，做到配置最優(yōu)；目標(biāo)成本：與基準(zhǔn)成本對比，目標(biāo)成本是高還是低，關(guān)鍵因素是什么？合約規(guī)劃：運(yùn)營計劃匹配合約規(guī)劃，施工方案、標(biāo)段劃分對合約規(guī)劃的影響，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與施工單位匹配；動態(tài)管控：關(guān)注效率指標(biāo)(費(fèi)效比、簽證變更發(fā)生率、限額設(shè)計達(dá)成率、合約控價達(dá)成率)，動態(tài)與目標(biāo)偏差；預(yù)結(jié)算：6個月內(nèi)完成暫轉(zhuǎn)固，確保成本在執(zhí)行過程中固化；大區(qū)招標(biāo)總價包干率80%以上；結(jié)束頁